烂尾22年！谁阻碍了澳洲山庄“重生”？|| 深度
两位潮商老板间的恩怨纠葛，令澳洲山庄首次盘活失败，无法申请破产清算，业主们房产所在地块竟然“消失”，这一切到底是如何发生的？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：布冬
编辑助理：朱智琪
在房地产市场发展初期，大量外商涌入内地掘金楼市。一部分掘金地产、手握资本的群体，依托攀升的房价，赚得盆满钵满。但硬币的另一面是，由于土地出让、交易流程、资金链、楼市泡沫等问题，导致一部分开发商债务缠身，购房者成为“市场炮灰”。
广州澳洲山庄的2000多名业主们，深陷“求而不得”的烂尾房困局里。许多人至今都想不明白，为何一个高级度假山庄会烂尾二十余年，而且还不知道问题何时能解决。
澳洲山庄是广州最大的烂尾楼项目之一。
从大门口往里看，一栋栋沿山而建的建筑分布在山间，一些未完工建筑的灰色内墙裸露在外。大门有保安看守，但澳洲山庄外围部分区域则被敞开，外部人员可来去自如。山庄内部则有不少一米高的杂草，藤蔓攀爬至荒废的楼体高处。
傍晚，居住在澳洲山庄的“业主”陈鸿（化名），每日例行散步归来，由于园地长期没有物业打理，一路上杂草丛生，让陈鸿裤腿上沾了不少刺球。
▲澳洲山庄内景，图片由无冕财经方斯嘉摄。
陈鸿前几年生了一场大病，如今走路颤颤巍巍，但思路依然清晰。“我80岁了，大家都希望重建，我是无所谓了。”对于陈鸿而言，多年奔波，他对澳洲山庄的重建已然失去信心。“你们（媒体）来了那么多次，又有什么用呢？”陈鸿的妻子对无冕财经研究员说。
1997年购房时，澳洲山庄所在的区域还属增城管辖，为广州市郊。当年，临近退休的陈鸿以18万总价全款购入澳洲山庄的一处56平方米的房产，均价约3000元/平方米。彼时，陈鸿的工作单位在广州市中心天河区天河公园，周边有房在售2000元/平方米。
一则是因为市区单位有分房，二则是青睐于澳洲山庄良好的居住环境，陈鸿选择在市郊购入这套房。陈鸿离婚后，市区的房子分给了前妻。他只能于2016年回到“烂尾”的澳洲山庄。
陈鸿对无冕财经研究员（ID：wumiancaijing）回忆：“原本的澳洲山庄是一个度假村，很多市区人周末来这边度假，还有水库、鱼庄、饭店、超市。饭店含有中餐西餐，还有餐馆取名‘悉尼餐厅’。”
在山庄烂尾之后，购物、商铺相继撤出，居住区逐渐没落。澳洲山庄业主代表张龄丰表示，澳洲山庄附近的菜市场在7公里之外，因此常住业主20多户，几乎家家都有两台以上冰箱。
陈鸿则表示，山庄内目前有小超市售卖少量的菜、肉、油等商品。另外，业主们用的罐装煤气，可以送货上门。
由于购物不便，加之闲置用地较多，有业主在自家的“烂尾楼”之间养起了二十多只鸡，在绿化带犁田种起了白菜、小葱、番薯等蔬菜。小区种菜的一位村民直言“我这是在开荒”。
▲居民在烂尾楼下空地种菜、养起鸡鸭，图片由无冕财经方斯嘉摄。
在澳洲山庄周边的金坑村村民眼中，原本令人艳羡的高档庄园，已然成为“山旮旯”之地。
在许多业主口中，澳洲山庄烂尾多年，已是“熬粥山庄”。这段20余年的烂尾楼历史，要追溯到两位潮商老板的纠葛中。
1984年至1993年，是中国房地发展的第一个黄金十年。期间，中国迎来土地出让第一拍，诞生了万科、保利、招商等如今的龙头房企。1993年，由于“炒地”热潮蔓延至海南、广西等地，并席卷全国，由此，针对房地产市场的“虚火”，国家出台“国16条”调控。
在此背景下，从澳大利亚归国的潮汕华商胡耀智，乘上地产首个“黄金十年”的末班车，于1992年底成立广州澳美房地产开发公司（以下简称“澳美”），并于1996年正式发售澳洲山庄项目。1998年，该项目一举成为广州楼市当年的销售量第一盘。
对于项目烂尾的原因，胡耀智多次公开解释，是澳美公司的财务总监于1998年卷款上亿元逃跑，造成澳美公司资金链断裂，项目周转陷入困境。
此时，澳洲山庄的另一个关键人物出现了。在得知澳美公司陷入资金周转难题后，曾任澳美公司副总经理、后于1995年离职的吴楷明，携旗下的方兴公司入局澳洲山庄。
根据业主透露，澳洲山庄烂尾后，澳美曾与恒大、碧桂园等房企洽谈合作，但经多方考虑，最终放弃这个机会，选择与同为潮商的吴楷明合作。
在澳美和方兴公司正式确认合作关系后，期间产生的土地、债务等纠纷，为接下来澳洲山庄的重建工作布下迷网。
澳美与方兴的前期合作势头强劲，合作之后，双方却对簿公堂。业主普遍认为，澳美和方兴双方产生分歧的主要原因，在于地块归属问题。
无冕财经研究员查阅不动产登记文件资料发现，澳洲山庄原始规划有10块土地，如今7块土地被注销，分别是021、017、018、020、022、024、026号地块，目前仅有019、021、023号用地仍在，但已处于查封状态。
“我们现在也弄不清楚，为什么我们买的房子所在的土地，在我们不知情的情况下，被转让抵押。澳美引入方兴是不是早就算计好的？”一位澳洲山庄业主说。
这一切，要追溯到澳美与方兴2004年的第一场土地转让交易。
当年12月，胡耀智将澳洲山庄第018号、022号、024号、026号四个地块转让给吴楷明旗下的方兴公司。此后，吴楷明将该批地块转让给李嘉诚旗下集团的子公司广州御湖房地产开发公司（以下简称御湖公司），合计地块面积超22万平方米。
▲澳洲山庄地块分布示意图，由业主提供。
接下来，澳美和方兴开始通过“承接债权包”的方式转手土地。期间，澳美与方兴联合于2006年成立广州富鼎实业公司(以下简称“富鼎公司”)，由吴楷明配偶钟课枝、胡耀智下属江大同分别持股50%。
2007年至2011年间，方兴、富鼎公司协议转让3宗地块。双方通过借款合同纠纷的仲裁申请，作为澳美债权抵押物的021号地块、020号土地、017号地块则协议过户给方兴和富鼎公司。其中，由于考虑将017号地块用作安置房建设，便暂时搁置转让。
地块出手后，胡耀智又谜一般的“出局”了。2013年2月20日，富鼎的重要控制人钟课枝、江大同分别将所持股份转让给吴楷明、谈建强(吴楷明下属)。至此，在法律上，胡耀智与富鼎已无关联。
目前，双方均未对此进行详细解释。两人在接受《每日经济新闻》采访时，吴楷明说，这一次转让是因为“（胡耀智）没钱出资也已年迈，所以签转让协议退出”。而胡耀智则说，是吴楷明建议他这么做。
但一份2007年6月签署的合作约定书中提到，胡耀智和吴楷明约定项目盘活建设后，利润按各占50%的比例分配。因为富鼎的股权持有人不是胡耀智，因此吴楷明承诺分配利润时必须按胡耀智指定的账户划款。
2013年，澳洲山庄迎来盘活机会。当年，《澳洲山庄盘活重建工作方案》被相关部门正式通过。根据方案，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建。
胡耀智和澳洲山庄的一众业主皆以为迎来了曙光，他们还曾公开拉横幅、聚餐，以庆祝澳洲山庄的重建工作，并将重建项目命名为“富璟名邸”。
▲业主一度以为澳洲山庄能重建，图片来自网络。
但不久后，胡耀智与吴楷明却爆发了信任危机。
2016年5月，澳美公司上报将“017号地块”作为首期开发建设主体。这时才发现，吴楷明早已在2016年5月，向法院申请恢复执行“017号地块”强制过户。
此时，两位合作方的对抗战正式打响。2018年8月，胡耀智公开发布《敬告澳洲山庄全体业主公开信》，声明其在前期工作中为了一己私利，而转移公司财产，并表示下一步将“正义维权”。
对于此事，吴楷明则表示，胡耀智引入其他资方，有意将他“踢出局”。2017年3月，胡耀智悄然为澳美公司引入新股东，稀释自身在澳美公司的股权。据《每日经济新闻》梳理发现，该承方最大关联人为梁桐灿，名下有广东宏宇集团有限公司，主营陶瓷器具、房地产、旅游等产业。如今，宏宇集团已在澳洲山庄设立办公室，直接介入与业主沟通拆迁事宜。但胡耀智则否认与其合作关系。
直到2018年，方兴与澳美的矛盾加剧。
2018年8月，方兴公司从广东志华手上，承接了澳美公司与银行的贷款或担保贷款的债权资产包，从而成为其债权人。当时，澳美无力偿还该笔贷款。由此，方兴公司申请查封了澳美公司旗下仅剩的4块土地。
此时，由于澳美旗下土地均被查封，没有土地可以报建重建，因此澳洲山庄遭遇又一次“烂尾”。
2019年8月12日，方兴公司曾向广州市中级法院申请宣告澳美公司破产清算，以此让地块开发权通过拍卖等方式重新流入市场，以寻求推进澳洲山庄重建工作。
但最终，广东省高院裁决，不支持方兴公司申请澳美公司破产清算事宜，原因在于“该公司尚有若干财产可供执行，而且价值远超方兴公司所主张的债务数额”。
经历了“开发、烂尾、盘活、再烂尾”的经历，澳洲山庄烂尾20余年仍未能启动盘活。据业主委员会统计，约有2384户业主受到烂尾房影响。
对于业主而言，开发商缠斗的根源在于土地非法转移。因此，在近期，业主方不断针对此事进行申诉。业主方透露，仅在去年9月至春节期间，上诉已高达28次。
有部分拥有房产证的澳洲山庄业主在查册时发现，房产所在的萝增国用1995特020号土地“消失”了。也就是说，这些房子成为了“无土之屋”。一位业主表示：“我们买了房，地皮反而抵押出去。这本身就是非法的。”
澳洲山庄及相关权益人在22年的抗争中渐渐老去，周边土地价值却在不断提升。
去年12月，广州地铁21号线金坑站正式开通。凭借其交通地理优势，地铁上盖的金坑村在城市更新大潮和房地产土地拓展的需求之下，开始进入房企的视线中。
据悉，金坑村正与科学城集团及时代中国探讨旧改合作事宜。目前，金坑村部分建筑由于广州科学城规划和道路修建等原因，已进入拆迁阶段。然而，距离站点直线距离不足1公里的澳洲山庄，则因为一系列问题继续深陷烂尾漩涡。
今年以来，由于附近村民拆迁过渡期需要租房安置，澳洲山庄迎来年轻的新租户，包括不少五六岁的孩童及20来岁的青年。山庄开始不时响起汽车的发动声、洗车店的冲洗声、饭店的点菜声……这给发展停滞的澳洲山庄带来了几分活力。
但对于步入80岁暮年的陈鸿而言，烂尾楼翻不翻新已然是另一回事了。他更在意新租户搬入后，垃圾燃烧气体、汽车尾气会破坏环境，对住户身体造成伤害。因为，他早已习惯了澳洲山庄里的寂静、空阔，将这里当成他晚年颐养之地。
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