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富力危局冰山一角：首都机场圈785亩土地纠纷泥潭，疑点何在？
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2022年12月12日，富力集团两位老板之一张力在伦敦被捕，让这家深陷危机的著名房企雪上加霜。在北京顺义，一起延续至今近10年的土地并购项目，则让一家小型房地产商陷入债务泥潭。两起事件，看似无关，实则都是富力大举扩张、资金链脆弱，直至一发不可收拾的结果。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈深
编辑：张嵘
设计：岚昇
彼时，母亲生病住院，“满屋子医生围着我，让我签病危通知书”，债务缠身的父亲又身在广州，为与富力合作的事奔走。害怕父亲因此再受打击，她只能自己扛着。
“现在我的父母官司、债务缠身，名下房产也被拍卖，一家人在外租房。这个事情给我们家庭方方面面造成了很大的打击。”李华表示。
一切始于9年前开始的一项合作。
2013年、2016年，李华的父母李庆（化名）、杨文（化名）先后与富力（北京）地产开发有限公司（富力地产【02777.HK】持有81%股权的子公司，下称“富力北京”）签订了《北京市顺义区空港商务区项目合作协议书》（下称“合作协议书”）、《北京市顺义区空港商务区项目补充协议一》（下称“补充协议一”），合作开发北京新兴思达工贸有限公司（下称“新兴公司”）名下的785亩土地。
李华说，父亲一直想找一个有实力的合作方，将这块地打造成国家级项目。
可事与愿违，双方合作期间波折不断，最终对簿公堂。近10年过去了，这块地的开发几近零进展，而一系列法律纠纷过后，新兴公司名下土地相继被摆上法拍台，其中一个地块已被富力关联公司拍走，李华的父母亲则落得一身债。
与富力合作之前，李庆、杨文通过实际控制的新兴公司，对这块地持续投入和经营了已近14年。
李华介绍，父亲接手时，这块地基本是一块荒地，主要是一个经营不景气的水泥构件福利厂，以及闲置的穆斯林食品加工厂。2000年，新兴公司与该村经济合作社签订协议，获得相应地块使用权，负责投资经营，并按期向地块所在的回民营村缴纳分成利润，以此帮助回民营村解决经济困难问题。
“父亲一开始也没想到能承接这么大的一块地，但他乐于助人，觉得能帮上忙，也是有意义的。当时也看好这块地的位置，离首都机场很近，未来有发展空间。”李华表示。
近年，该地块所在顺义区的发展潜力不断提升。据北京日报报道，北京顺义地区不断深化改革，2018年至今，累计完成改革任务1000余项，包括首创“保税免税相衔接”业务模式、争创国家级跨境贸易便利化标准化试点等。
这便是这块地的“原型”。
此后数年，李华的父亲持续投入资金，包括建设厂房、办公用房、库房等，并绿化改善环境，“总投资约3亿”。这期间，李华父亲亦牵头完善与土地相关的手续、证件，密切关注着国家和顺义区对土地的规划方向。
“父亲一直想找到有实力的合作方，把这块地开发成国家级项目。”李华表示，到2010年，新兴公司已投入近10年，但原本经营的各项业务（机械、混凝土等）开始式微，加之要筹建医院，资金紧张。李华的父亲意识到，要加快洽谈合作方。
2012年，经牵线人曹生（化名）介绍，李华的父亲结识了时任富力集团副总的杨培军。
李华表示，一开始，其父亲对富力是“百分百信任”，“杨培军与父亲同岁，两人见面相谈甚欢”，杨也积极洽谈合作，这期间，曹生亦多次与父亲通话，询问合作进展，并约定若合作最终顺利，“可以从中得到一些费用和物业”。
双方于2013年5月16日签订了“合作协议书”。据该协议，富力北京公司将获得新兴公司100%股权，取得旗下785亩项目用地的全部权益并进行开发建设；对应的，富力北京公司应向新兴公司的实控人李庆、杨文支付综合价款5亿元，李庆、杨文将获得一定的分成建筑面积（合同所载计容面积的13.34%）。
李华介绍，当时经协商，富力给李庆、杨文固定收益15亿元，这15亿元实际包含综合价款5亿元以及后期的建筑面积分成。不过这部分是口头协议，在合同中没有直接体现。
不料，签约后的合作并不顺利。李华称，富力付了5000万定金，并对新兴公司进行尽职调查，而后便无音讯，合作无往下推进。这一拖就是2年，到2016年政府介入才出现转机。
李华父亲回忆，2016年5月初，广州天河区的领导到北京开会，恰好与北京顺义区领导聊到该项目，得知进展不顺利，于是称会帮忙约富力集团老板张力见面。当年5月21日，李华父亲受邀参观广州富力总部，5月23日张力来北京，带富力北京公司一行人参观了这块地，表示“这么好的地，要继续合作”，之后安排了人对接此事。
这时距合作协议书签订已过3年，李华父亲有了新的考量。一是地的价值有所提升，这块地上面原有的混凝土搅拌站已搬迁，地块更干净了，医院也已建成，还在2015年申请了养老项目；二是债务压力剧增，新兴公司的负债已飙升约8亿元。
李华父亲表示，这期间借的钱都是用于公司经营，到期就要还，还不上就借高利贷去偿还，就这样一步步利滚利。他本以为等富力5亿的综合价款到账就能还上，没想到对方未履行合同，只能不断借新还旧。
这便有了2016年8月19日签订的“补充协议一”。与“合作协议书”最大的不同在于，“补充协议一”新增了借贷关系，即富力向李庆、杨文提供借款8.5亿元，分三期支付，并按年利率10%计算资金占用费。
李华称，此时双方约定，建成后富力给固定收益折合33亿元，仍是口头约定，33亿其实是“补充协议一”中约定的项目建成后的物业分配。彼时其父亲认为，这33亿可覆盖前期借款，抵扣完还可分得部分物业。
然而，该协议的执行再度搁浅。
2016年8月19日，富力支付了第一期2.5亿元（含上文所述5000万定金）借款；2017年1月26日，再支付了第二期4亿元借款的部分借款，为99937550元。
李华表示，富力支付的约1亿元的第二期部分借款，实际用于解押新兴公司旗下项目用地范围内的两个国有土地，即京顺国用2007出字第00111号、00112号——因前期经营的资金需要，新兴公司将这两个地块抵押给了北京德惠典当有限责任公司和北京融惠典当有限责任公司。
但此后，持续近半年时间里，李华方多次致函富力，催促其支付第二期剩余借款（约3亿元），富力始终未予支付，双方的合作再次陷入僵局。
而从时间上看，富力的拖延或有迹可循。
2017年正是富力收购万达酒店资产包的年份，而早在2016年，富力的资金情况便不乐观，当年末总负债高达1230亿元，净权益负债率为175%，远高于核心开发商78%的平均水平。此番收购过后，富力便陷入债务泥潭，至今仍未完全脱身。
李华表示，这期间，其父亲的偿债压力很大，也多次前往北京富力总部协商，皆未果。
也是在这期间，2016年12月26日，李华的母亲住院，“母亲因父亲与富力的合作迟迟不能推进，又要承受债务压力而导致精神忧虑，身体不适住院。”彼时其母亲被下达病危通知书，“只能自己扛着”，“2017年元旦守了母亲一天一夜，过了危险期，人才救回来。”
2017年8月18日，李华的父母亲向北京仲裁委员会申请仲裁。算起来，这距离与富力合作，已过了约4年。
2017年8月18日，李庆、杨文提起仲裁，请求解除合作协议书、补充协议一。
该仲裁案于2018年4月13日裁决。据（2018）京仲裁字第0639号裁定书，仲裁庭认为，富力应于2017年5月26日前向李庆、杨文支付支付第二期借款，未支付的第二期剩余借款300062500元构成违约。不过，结合富力“继续履行合同更有利于是合同目的”的意见，解除合作协议书、补充协议一的申请被驳回。
在此仲裁期间，富力曾到新兴公司洽谈。
李华父亲回忆称，仲裁结果即将出来之前，张辉（富力集团华北地区董事长）带团队过来，说老板（张力）在北京，资金准备好了，可以给钱，继续合作，“我说可以，只要履行协议就可以”，但之后再无音讯。
“这次裁决后，双方合作仍无任何进展，新兴公司的债务状况却更加糟糕，工资也无法按时发放，上门催债、要挟的都有，父亲每天要承受很大的精神压力。”李华说。
2018年8月16日，李庆、杨文再度向北京仲裁委员会提起仲裁。
2019年5月20日，据（2019）京仲裁字第0737号（下称“0737号裁决”），仲裁庭裁决解除合作协议书、补充协议一，裁决富力向李庆、杨文返还新兴公司80%股权；解除双方对新兴公司管理权的共管关系，富力返还相关物品和资料；富力赔偿损失5000万元。
0737号裁决显示，2016年8月19日，富力取得了新兴公司80%的股权。
另据李华提供的一份0737号裁决附件“共管北京新兴思达工贸有限公司的资料清单（一）”，包括公章、法人印鉴等，显示“已共管”，时间是2016年10月26日。
“2016年10月26日是双方共管新兴公司的起始日。据新兴公司行政人员回忆，开始共管时，富力送来了空的保险箱，把物品放到保险箱内，放置在公司的行政楼内几天后，所有共管材料被运送到富力北京总部大楼。”李华解释。
此外，据0737号裁决，仲裁庭支持了富力关于李庆、杨文应支付富力资金占用费的仲裁反请求，裁决该项费用为1.08亿元。
值得一提的是，在这次仲裁期间，富力的两个动作，似乎为后续的纠纷埋下了“伏笔”。
一是，该仲裁发起后不足一个月，富力支付了第二期剩余借款约3亿元。
据0737号裁决，2018年9月11日，富力将第二期剩余借款300062450元支付至双方共管的新兴公司账户。该笔款项未能用于偿还新兴公司的债务，申请人（李庆、杨文）也无法使用该部分款项，仲裁庭认为，因此，不能认定富力履行了支付第二期借款全部余额的义务。
二是，此仲裁期间，富力发函要求李庆、杨文办理地块上一项目的立项延期。
李华出示的一份《关于办理顺义空港商务区项目立项手续延期的函》显示，2019年1月28日，富力致函李庆、杨文，称2017年3月30日取得的《北京非政府投资工业固定资产投资项目备案通知书》（京顺义经信委备案【2017】0003号）有效期2年，即将面临过期，请对方尽快办理相应延期手续。
李华表示，此后新兴公司协助富力职工谢昀办理相关手续，并于2019 年3 月29 日办理完成，名为“北京市非政府投资工业和信息化固定资产投资项目备案变更证明”（顺经信备【2019】0013 号）。
据该变更证明，此项目名称为新兴公司中德智能制造产业基地，总占地面积约8.1万平方米，总建筑面积约21.86万平方米，总投资额约11.68亿元。
与之形成对比的是，李华称，2017年其父亲办理该项目立项时，曾向富力方请求帮助，但对方称未做过这方面的项目，给不了任何帮助。
李华提供的一则手机短信截图显示，2017年3月完成该立项后，其父亲于当年6月19日发短信给张力，称立项后计划3个月左右完成开工手续，但到短信发送之日，该手续仍未完成，亦不知要与富力方“那（哪）个经理联系”。
0737号裁决后，没过多久，富力便针对李庆夫妇和新兴公司，密集提起仲裁、诉讼。
随后事态的发展让李华的父亲猝不及防。“父亲个人财产和公司财产都被冻结，还怎么跟人谈合作或融资？全被束缚住了，钱也没法还，土地也没法开发，没有变现的来源。”李华说，“一潭死水，到了死胡同一般。”
2019年6月28日，北京仲裁委员会受理了富力提起的仲裁，富力请求李庆、杨文向富力返还借款349937550元及相应的资金占用费。该借款实则为此前富力支付的第一期2.5亿元以及第二期部分款项99937550元。
上述仲裁请求被仲裁庭支持，于2020年2月24日做出（2020）京仲字第0498号裁决（下称“0498号裁决”）。
随后的2019年7月18日，富力诉新兴公司的不当得利纠纷案、保证合同纠纷案同日立案。
不当得利纠纷案中，富力提出诉讼请求，判令新兴公司返还不当得利款项300062450元及相应的孳息。据（2019）京03民初384号裁决书（下称“384号裁决”），富力的诉讼请求得到了法院的支持。
值得一提的是，该“不当得利款项300062450元”，即是上述0737号裁决期间，富力支付至新兴公司账户的第二期借款余额。
另一案件，保证合同纠纷案中，富力则要求判令新兴公司对主债务人李庆、杨文应付富力资金占用费108012939.66元承担连带责任。
据（2019）京03民初383号裁决书（下称“383号裁决”），富力要求的该款项即为0737号裁决中裁决的李庆、杨文应支付富力资金占用费，经过双方互付给付内容抵销后，新兴公司应对抵销后的53985299.76元债务承担连带责任。
383号裁决中关键证物“请求函”，在李华方看来疑点重重。
据383号裁决，富力在庭审中提交了新兴公司于2016年7月29日出具的两份《请求函》，两份《请求函》除“于2016年7月28日”的表述外，其余内容均一致；《请求函》申请人为李庆、杨文，担保人为新兴公司，落款处有李庆、杨文的签名及新兴公司的盖章。
裁决中，法院认为，据《请求函》，新兴公司与富力之间已成立担保合同关系，新兴公司应对李庆、杨文因“补充协议一”而产生的债务承担连带保证责任。
李华表示，他们手上只有写有“于2016年7月28日”的请求函复印件，至于另一份请求函，其手上并未持有。
“富力方提供未写有日期的请求函（下称“《请求函2》”），疑点重重。”李华方面的律师表示。
一则，是富力提交《请求函2》的时机。
李华方面的律师指出，2019年11月28日，富力提交的补充证据目录中并没有《请求函2》。12月5日开庭当日，富力作为原告方出示了所有第四组补充证据后，也未提及该函。但却在当日法庭现场拿出，而主审法官还特别提示：“你方请求函是否作为新的证据提交？”原告方才回答：“作为新的证据提交，证明目的与证据三（《请求函1》，即有写日期的请求函）一致。”
“如此重要的证据，原告如此迟疑地出示这符合常理吗？原告富力为何明知《请求函2》比《请求函1》证明其的主张更有利，却在立案时只提交《请求函1》呢？”他提出疑问。
二则，是《请求函2》真实性存疑。
“两份《请求函》的‘担保人处’仅有公章印记，而未注明公司代表人、盖章人是谁，如何认定盖章人所代表的是新兴公司呢？”李华方面律师表示。
在他看来，自2016年8月19日起至今年2022年11月2日止，新兴公司的公章便一直由富力公司保管和控制，富力完全有能力去伪造这样一份或者多份《请求函》。
还有其他的官司。
2020年5月28日，383号裁决后约半年，法院受理了富力诉新兴公司的又一保证合同纠纷案，富力要求新兴公司对主债务人李庆、杨文应返还富力借款349937550元及相关资金占用费承担连带责任。
该诉求同样得到法院裁决支持，据（2020）京03民初480号裁决书（下称“480号裁决”），该款项对应的，则是上述0498号裁决。
富力的举措，看似复杂，但在李华看来，其意图在于新兴公司旗下的土地。
据裁决书进行梳理，由384号裁决，新兴公司应返还富力不当得利款项约3亿元。
由0737号裁决，李庆、杨文应付富力资金占用费约1.08亿元，经383号裁决后，该款项经抵销后（约0.54亿）由新兴公司承担连带责任。
由0498号裁决，李庆、杨文应付富力返还借款约3.5亿及相应的资金占用费，经480号裁决后，由新兴公司承担连带责任。
简单计算，经过一系列诉讼，富力将原本属于李庆、杨文的约4亿元债务，转而由新兴公司连带承担。
“富力的目的很简单，将新兴公司及其自然人股东完全捆绑在一起，将新兴公司名下的各块土地使用权捆绑在其向新兴公司股东的债权、债务之中，以便实现其‘拿地’的最终目的。”李华方面的律师表示。
从执行结果上看，据（2020）京03执恢216号执行结案通知书，由383号裁决，富力向法院申请强制执行，新兴公司名下京顺国用2007字第00112号土地（下称“00112号地”）已拍卖成交，成交价67637080元；此案债务已履行完毕。
该地块竞得者为北京富源盛达房地产开发有限公司。据企查查，该公司受益所有人为富力地产（02777.HK）的两位创始人张力、李思廉，法人为杨培军。
▲北京富源盛达房地产开发有限公司股权结构，图片截自企查查。
“这个立项文件（即上述中德智能制造产业基地项目）所涉及的土地就在00112地上，所以他们（富力）低价得到了土地，立项手续一分钱没花也得到了（中德产业项目）。”李华表示。
她提供的一份新兴公司向北京市第三中级人民法院提出的执行异议书中提到，00112号地归属顺义新城第26街区，规划为F3多功能地块，价值远高于工业用地价值。该地段同为工业用地，同为顺义新城第26街区的一地块总面积为104314.3平米，2013年7月市场成交价为41900万元。法院送达的资产评估报告中显示地块估值为9662.4万元，与实际价格严重背离。
不过，该执行异议最终被法院驳回。
00112号地之外，新兴公司旗下仅有的另外两块国有土地，即京顺国用2007字第00111号、00113号，亦进入执行阶段，将于2023年1月5日进行第二次拍卖，执行依据则为480号裁决。
“在签署两份合作协议的阶段，富力那边的经理跟我父亲说过，他们拥有专业的百人律师团队，如果我们要跟他们打官司（意思不可能赢）。”李华称。
现下，李华的父母亲深陷债务泥潭。
据企查查，李庆、杨文均被限制高消费，均为失信被执行人，两人旗下多个公司股权亦被冻结，涉及多个司法案件；杨文名下一处房产亦被执行拍卖。
“母亲的房产被执行拍卖之前，法院先执行走了我父亲名下的房产，是顺义的一栋别墅，700平米，三面环高尔夫球场，为了还富力的债，1000万就被拍走了，现价值近2千万。”李华称。
“我们感觉到身为老百姓的渺小和无力感，但也未放弃希望通过司法途径讨回公道，又要面对请不起律师、打不起官司的现实。”李华表示。
她说，他们一直在寻求解决方案，包括去年给中央督导组寄过信，目前面临的执行一直在给法院提异议，关于《请求函2》亦找了法院多次。只是，这些举措目前都未有显著成效。
“这两年也未停止找合作方。但合作方一查我们公司全是官司和债务，土地又有一块已不是我们的，没人想掺和这个事情，比较难达成最终合作。”李华称。
现实艰难，但李华称“不能就这样被打败”，“父亲在这个事情上受了很多委屈和冤屈，总有被澄清的一天吧，还是要勇敢面对，想办法去解决。”
针对该项目，关于富力与李庆夫妇合作始末、合作过程中的争议与纠纷、多次仲裁与诉讼疑点等具体细节，无冕财经向富力方面发函求证，截至本文发布前，尚未收到答复。
另一边，与李庆夫妇对簿公堂的富力，不久前（12月12日）才因老板张力在伦敦被捕而卷入舆论漩涡。涉案的项目，实则富力业绩高歌猛进之时，于海外大规模拿地的缩影。
于国内市场，界面新闻2014年的一篇报道曾指出“在公司运营层面上，张力侧重北方市场，负责拿地、开发和工程”，富力北京与李庆夫妇在北京顺义项目的合作，亦可视为在张力带领下，富力北上扩张的缩影。
世事变迁，当下富力仍在困境中打转，又会有多少企业因此受牵连而陷入泥潭呢？
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