效法德国和新加坡的长效机制，能解中国的“房地产不可能三角”？
近日有个消息突然在朋友圈里火起来。
按照传言，国庆后的会议将定稿推出房地产长效机制，明年3月正式立法。而且主要的框架思路是新加坡和德国模式的结合体。
回溯去年国庆的和今年三月的两波调控，再到近期提出的租售共举、租售同权和共有产权，如传言所说将推出正式的长效机制体系是符合政策路径的。
暂且不论真假，为什么是德国和新加坡？
▌一、房地产不可能三角
在讲长效机制、德国新加坡模式这下之前，先抛一个名词—— “蒙代尔不可能三角”。蒙代尔是欧元之父，不可能三角就是其提出的，含义是：
1）一国的独立的货币政策；
2）稳定的汇率；
3）完全流动的资本；
三者不能同时实现，最多只能满足两个目标。
简单的讲，如果一国想拥有独立的货币政策，也就是自己能放水或者紧缩，还想有稳定的汇率，安静地与其他国家做生意，那就只能牺牲资本流动，这种模式类似中国，因为如果资本能自由流动，那么一旦多印钱，那么汇率必然就要波动。而更多的西方国家选择货币政策独立和资本自由流动，放弃汇率稳定。
大多数有土地财政的国家房地产市场中也有类似的蒙代尔不可能三角，我们可以称之为“房地产不可能三角”。在一定假设条件下：
1）完好的售楼处；
2）开心的无房者；
3）有收入的财政；
三者是不能同时实现的，最多只能达到两个目标，而放弃第三个目标。
如果房价上涨，那么售楼处就能保持车水马龙，而地方也能靠出让土地获财政收入，但是还没上车的无房者就得不开心了；如果房价下跌，那些无房的可能就能上车了，但是有房者就会跑去砸售楼处，然后大骂开发商没良心，地方的收入也会缩水；如果要售楼处完好，无房者开心，那么意味着财政补贴或者低价出让土地，地方就不开心。所以基本上要做到三角都能雨露均沾是不可能的。
纵观全球，德国和新加坡可以说是房地产中的两股清流，居然靠着多层次的住房体系将上述的房地产不可能三角变为可能，这也是一直为各国所津津乐道，效仿的标杆原因所在。
所以，长效机制大框架糅合了德国和新加坡模式是情理之中的。
▌二、德国和新加坡模式
先看下德国和新加坡房价变化情况，基本近二十年保持稳定水平。新加坡房价指数虽然比2008年全球经济危机时上涨，但是要知道这十年香港、美国房价都已经突破历史新高了，更不用说国内各大城市房价成倍上扬的涨势。
简单看下德国和新加坡是怎么将不可能变为可能的。
先看看德国。德国柏林的房价仅为4580美元/平方米，不到伦敦房价的五分之一，而且常年保持在稳定水平。
供需决定价格，简单的讲，德国有足够的住房供给，而且需求基本保持稳定。
1978年德国人口达到高峰的8300万，随后人口增速变慢，2004-2011年进入负增长，人口总量基本保持在8000-8200万之间，也就是说需求没有大的增长。
但是二战后，建筑施工量逐渐增长，住房供应不断上升。德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）1978年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。目前，德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000万套，平均两人居住一套房。
最值得关注的是，德国特色的房地产模式就是高度发达的租赁市场。
即使房价低，而且德国房价收入比还是下降，但是德国自有住房的比例却很低，住房人口接近6成。
首先是德国制定了完善的住房和租赁法律体系，《住房建设法》、《住房补助金法》和《住房租赁法》等有力的保障了租房者的利益，而且还提供税收和住房补贴优惠。而且还出台了严厉的政策遏制住房投资，对于住房交易征收高额的税费，在持有环节也征收房产税，但出租可以获得税收补贴，增加了自有空置房出租，政府所有的出租房比例只占不到 10%；而住房合作社、住房出租机构、私人所有的出租房占到 90%以上。
出租房源充足的供应令到房租也维持在稳定的水平。
而德国的房价稳定，购房的回报率不高，投资属性弱，而且也没有户籍制度，没有绑定太多教育等社会资源，仅仅是单纯的居住和消费，租房还能有补贴优惠，所以基本上更偏向租房。
再看下新加坡。
新加坡的房地产特色模式是以公共住房制度——组屋为主，私人住宅为辅。
核心的组屋制度模式是：新加坡政府通过强制低价征地，然后建造组屋，再以远低于市场商品房价格出售给符合条件的居民。其中组屋占到新加坡存量住宅的80%，是绝对的住房主力。
新加坡人口密度是7797人/平方公里，是世界人口密度第二高的国家。靠提供的组屋，新加坡的自有住房率一直维持在90%的高位上。
组屋制度以居民的收入为基准，而非成本，而且还提供住房补贴和充分的金融支持。基本上能覆盖到80%以上的居民，
比如满足低收入的组屋申请者最高可享受80000新元的住房补贴，仅需支付5000新元即可购买一间2室的组屋。而普通的中等收入的新加坡家庭仅需 2 到 2 年半的收入即可购买一套 4 室组屋。
但总归是有代价的。比如前期的低价强制征地，损害了私人土地所有者；开发组屋也是需要钱的，建完后低价供应，必然是赤字，新加坡的建屋发展局基本保持严重赤字，需要新加坡政府进行补贴。据统计，自1960 年2月1日至2016财年结束，累计政府补助金高达 283.01亿美元。
总结一下德国和新加坡模式的关键。
像德国，最主要的是充足的供应，需求平稳，导致房价如一潭死水，住宅基本没有了金融投资需求，而且德国房子没有绑定户籍和教育等资源，只剩下单纯的居住功能，再叠加各种政策优惠，才促使居民选择租房。
而新加坡则是依靠低价强征和建屋发展局赤字，才能完成“居者有其屋”的构想。
这两个政策路径的背后是不依托土地财政的财政结构，甚至变成支出项，那么两者的经验是否能成功借鉴落地到我国？
▌三、长效机制是正解？
从2016年国庆和今年三月两波调控至今，再到最近新一轮城市限售，时下中国房地产进入五限时代：限购、限贷、限价、限售、限商。
房价冻住后，就腾出时间捣腾点长期的政策。自7月起多地出台了加快发展租赁市场和租售同权等文件，北京也提出而来共有产权住房，标志着长效调控机制开始进入实质性探索阶段。
长效机制建立绕不过德国的租赁模式和新加坡的公共住房体系。
对于租赁，关键是要剥离“住房”上所附加的社会资源，降低住房的金融投资属性，但这涉及到社会资源尤其是教育充裕与否、如何分配等，如果没有进行隔离，那么注定租房仅仅是作为住房的一个缓冲，而不能分流住房需求，进而抑制高房价。
而且在实际操作中，因为人口净流入城市租售比低，租金回报率低，现阶段长租公寓的盈利情况不容乐观，即使有REITs等金融产品问世，也不足以吸引民间资本进入。
现在有些地方通过低价出售70年产权租赁用地，给予国企开发出租，提高回报比，但这种模式最后又会面临“房地产不可能三角”问题，有房者和无房者都开心了，但是土地出让金少了，财政收入少了。
对于公共住房，北京提出了共有产权房替代自住型商品房，提供给手头有一些钱，但不够买普通商品房的夹心层。有点类似1998年房改前，福利分房的缩水版。
根据方正证券测算未来五年将新增 1953 万平共有产权房，提供约21.7万套。北京市2016年常住人口规模为 2172.9 万人，去年新增房产11万套，二手房交易27万套，总量大约是750万套。从规模上看，在大量需求面前，共有产权房还是显得杯水车薪，预计对普通商品房分流的效果还是比较小。
而且也是绕不开这个“房地产不可能三角”，或许对于某些土地出让金依赖小的城市可以勉强采取这种模式，但是能否广泛复制此模式还是要打上问号的。新加坡之所以能承受赤字，是因为刚好赶上了亚洲四小龙快速发展时机，而且还有国有全资的资本怪兽——淡马锡，提供稳定的进项收入。
可以简单看下国信证券整理的限售城市出让金的财政占比，限售城市和所在省份的土地金比例要远高于全国平均水平，依赖性也更强。所以，“房地产不可能三角”不可调和的阻力就更大。
地方政府对土地财政的高度依赖，多少与1994年推行的分税制有关。诚然，分税制财政管理体制的建立，克服了包干制、分成制的缺陷，有利于提高中央的宏观调控能力，其历史意义毋庸置疑。不过，为了减少出台的阻力，使其1994年分税制改革不彻底。这就导致了，中央和地方在财权与事权方面的不匹配。
据统计，中央占财政总收入比重超过50%；而在支出方面，中央占比却不到20%。地方政府为了发展经济，改善民生，只得靠卖地和向银行贷款等方式为生。
因此，如果要建立房地产长效机制，那么就必须重新调整中央与地方在财权与事权方面的关系，同时将土地财政纳入预算管理。只有从源头出发，才能遏制住地方政府卖地的冲动，也才能使长效机制在经济上彻底落实成为可能。
▌小结：
从传统限贷限购，再到新的限售，直至现在的长效机制，无疑，在中国房地产调控的历史进程中，虽然过去一直无解，但我们一直在探索和创新，可谓：路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
“房地产不可能三角”问题就像一个金箍套在房地产头上，都是在做存量的利益分配，现在看，仍是任重道远。
化解“房地产不可能三角”的唯一办法就是解决地方财政的土地财政，那就只能向之前分税制奠定的利益格局想办法了，问题是，引入第四方后，新的利益格局能平衡么?
【作者简介】
发条陈 | 格隆汇·专栏作者
金融科班出身，行研一枚
痴迷价值投资，专注地产、金融
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