房地产调控“长效机制”史
距离2017年只剩下最后20天。
按照惯例，年底的中央经济工作会议之前，政治局有个会，对2017年经济工作进行部署。政治局会议的调调，也就是过几天开的经济工作会议的调调了。
12月9日的政治局会议提出，“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。
一些房地产业内人士评价，会议的调调，似乎并无新意。
在笔者看来，关于房地产，有两点值得关注：
第一，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
第二，会议也指出，一些领域金融风险显现，部分地区困难较大等。对这些问题，要高度重视，努力加以解决。
“一些领域金融风险显现”，虽然没有明指房地产，但实际上，地球人都知道，主要就是房地产和互联网金融，尤其是房地产。国庆以来出现过两拨楼市调控的高潮，牵涉超过20个省市，力度可谓史无前例。
2015年年底的政治局经济工作会议，并没有提金融风险，今年破天荒地提到金融风险，说明房价和互金问题所代表的金融风险已经到了比较危险的位置。
特别是房地产，此前的主基调是去库存，居民部门加杠杆买房的热情达到前所未有的高度，住户中长期贷款对信贷的占比一度突破100%，信贷资源几乎全线流向楼市。
风头正劲之时，为何去库存被实质转向，调控大棒突然从天而降，乃是因为决策层意识到了房地产火爆之后酝酿的巨大金融风险。
所以，依此决策君判断，2017年楼市，得不到信贷等的金融政策大力支持，注定不会是一个好年景。在去杠杆继续主导的背景下，在稳中求进工作总基调下，纵然不会继续出台杀器，市场也基本上难言上涨，能稳住就算不错了。不排除一批一二线城市，降字当头。
这是对市场一个大的判断。
这不是重点，重点还是会议说的房地产发展长效机制。
虽然这是很多分析文章关注的重点，但在决策君看来，回顾过去10年的“长效机制史”，然并卵。
如同一个长期失眠的人要靠安眠药才能睡着，你咋跟他整个长效机制，就能一夜之间正常入睡了？
整个机体运行和生物钟都是不正常的，你如果幻想有个神奇的药方，就能一夜之间让他能像一个正常的健康人那样活着、睡着，那是一个脱胎换骨的系统工程，真是难。中国人信中医，而中医是需要慢慢调养的。一剂猛药下去，说不定就呜呼了。在“稳中求进”的总要求下，这种药方难以使用。
所以，像出台房地产税这样的猛药，肯定是不大适合的，至少在2017年可以高枕无忧，即使进入程序，放出的消息也会受到控制。
政府是不会主动刺破泡沫的，起码主观上不会。
泡沫不会刺破，猛药下不了，长效机制之建立，老调重弹的可能性更大。
说长效机制是个老调调，那可真是老了，说不定比您的买房史还要老。
可以说，伴随着中国房地产调控，长效机制之说，就基本上应运而生了。
我国房地产市场，首次调控源于1993年海南等地的房地产热。1996年，经济软着陆、商品房价格迅速回落到低于GDP增长的水平而结束。
1997年，房地产市场在亚洲金融危机的影响下延续了1996年以来的低迷状况，房市“量价双降”。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确立住宅业“新的经济增长点”地位，正式拉开中国住房商品化改革大幕，此后房地产市场连续4年保持高速发展。
2001年，楼市开始出现过热迹象。2002年，政府开始对土地实行“招拍挂”，地王频现，从此我国房地产市场正式迈入房价上涨时代。
2003年，经济出现过热苗头，房地产投资增速一度超过30%。为了给房地产投资降温，央行在同年6月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，试图通过抬高房地产业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增速。
是年“非典”来袭。为确保经济平稳增长，8月国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式确立住房市场化发展方向。
2004年1季度，房地产开发投资在连续多年快速上涨的基础上增幅超过40%。房价涨幅高达14.4%，远高于1998-2003年3.6%的年均涨幅。
2005年，国务院要求“抑制房价过快上涨势头”，相继颁布“国八条”和“新国八条”。2006年-2007年，房地产调控的手段和重点转向调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“90/70标准”。但各地地王不断涌现，银行纷纷推出多重优惠措施，居民对房价的预期被进一步推高。
2008年美国金融危机。年中，保增长又一次成为房地产调控的首选目标。2008年下半年至2009年年底的一年半时间内，陆续出台了一系列支持房地产发展的政策措施，如首付比例下调、房贷七折优惠、暂免征收印花税和营业税等。房市回暖。
2009年12月，调控政策又转向“挤泡沫”，政策目标重回稳房价。
……
以后的保增长和稳房价故事，决策君就懒得叙述了。总之，是在保经济增长和调控房价二者之间跷跷板。直到现在——2016年12月。
当然，现在的情况稍微复杂一下，经济也想保，但是在一线城市和部分二线城市，房价已经到了一个高位，金融风险迅速集聚，因此，此时此刻，稳房价又暂时占了上风。
至于2017年是个什么光景，在保经济“L”型压力下，跷跷板能否暂时稍微变化一下，稍微有利于房地产一点，也不大好说。重新回到今年上半年年中“去库存”的狂飙中，则不大可能了。
所以说，在这种跷跷板的游戏中，房地产始终被赋予了重大的责任和任务。起码在调控政策方面，政府长期已经失信，长效机制又怎么可能真正建立呢？
根据决策君不短的记忆，起码在10年前，就开始说房地产市场长效机制了。
早在2006年4月，时任建设部住宅与房地产业司司长的沈建忠就说了，“要在总结经验的基础上，加强对深化城镇住房制度改革和实施房地产市场调控的长效机制研究”。
因为，2005年，全国房价反弹的压力较大，部分地区房价上涨较快。有个数据，2005年1至11月，北京市商品住宅期房平均价格为6776元／平方米，比2004年同期上涨1183元／平方米，涨幅21．2％。
那时的帝都，房价普遍还是几千块钱一平啊。
那时，您来北京了吗？
那时，您买房了吗？
如果那时您已经在北京，并且被“长效机制”四个字麻痹了，就……
后来的“长效机制”几乎成为调控时代的流行语了。
2011年全国两会。这时候，建设部都改名为住建部了。还是沈司长，不过是一个新司了，叫做房地产市场监管司。
沈司长在回答人民日报记者问题——国内部分城市租金上涨比较明显的时候，说：“我们还有一个很重要的任务，就是加强长效机制的建设，特别是中长期政策的研究。”
距离上次长效机制，已经是5年之后了。
当然，在这期间，说长效机制的官员，绝非只是沈。
2013年7月，一场“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会，在国务院发展研究中心召开。包括国家发改委、财政部、住建部、社科院、清华大学及中房协等多位专家出席。
这一年，有消息称，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见的消息。甚至有相关知情人士透露，具体方案或在11月份举行的十八届三中全会时亮出眉目。
彼时，针对这一消息，时任中国房地产协会副会长的朱中一也说：“长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，建设部、国土部以及财政部等部门都会参与。”
对于长效机制什么时候出台成型的问题，彼时朱中一说：“长效机制没有五年时间难以出台，并应当在改革过程中根据市场情况进行实时更新。”
当然，通读那一年11月的十八届三中全会出台的《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文，我们并没有听到什么房地产长效机制的提法。
但是，确实多项内容却和房地产长效机制密切相关：
1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2、加快房地产税立法并适时推进改革。
3、慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。
4、研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。
5、加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。
6、建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。
7、健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。
应该说，这份涉及户籍、土地、财税等多个方面的文件，如果果真改革落实到位，房地产市场长效机制，也确实有望建立了。房地产的问题，是一个系统工程。只有从人口、国土空间开发、城市规划、社会保障等多方面立体布局，才能真正稳定，真正解决问题。
十八届三中全会描绘房地产市场长效机制的蓝图。2014年，被业内称为“房地产长效机制元年”。
但毕竟文件归文件，提法归提法，现实归现实。
这一年，楼市已进入调整期，救市再次成为主题。2014年3月开始，除一线城市外，限购政策基本全部取消。最终，央行也没有顶住房地产下滑的压力，继40多个城市松绑限购后，在国庆节前一天，释放巨大利好：房地产在限购取消后，全面松绑限贷。
这一举动，现在看来，是划时代的，开启了房价新一轮上涨，被业界称之为“央行930房贷新政”。
后面的故事，大家都很熟悉了。这次新政活了整整两年，直至今年的9·30。今年国庆期间，全国多个城市连夜出台调控政策。为期两年的楼市刺激政策告罄，开启了新一轮的名为稳楼市、实际上是降房价的调控周期。
在这中间，还有一次长效机制的插曲。
2015年4月30日，政治局开会，分析研究经济形势和经济工作，提出要“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。
所以，有人说，“2017房地产要建平稳发展长效机制!这个首次进了政治局会议议题”，这种说法是不对的。至少去年政治局就这么说了。
至于从国家层面说长效机制，则如决策君前面所言，至少已经说了10年了。
元稹的诗《行宫》，“寥落古行宫，宫花寂寞红。白头宫女在，闲坐说玄宗。”意思是，空旷冷落的古旧行宫，只有宫花寂寞地艳红。几个满头白发的宫女，闲坐无事谈论唐玄宗。
如果从1993年算起，中国房地产宏观调控都已经23年了。即使从房地产真正市场化后的2003年调控开始，也已经13年了。
和那时候东都洛阳上阳宫的宫女一样，写房地产调控的文章，也都把我们写老了。
然而，房地产的长效机制，还在开会，还在谈。
还要谈到什么时候呢？