补声东：房地产离数字化有多远
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▲本文由：CIO发展中心根据旭辉地产信息管理部总经理补声东在“第二届地产数字化转型峰会”演讲整理，仅代表个人观点
补声东
“众所周知，数据化是把模拟数据转化为0和1表示的二进制码，数字化转型过程是从模拟信息——数字信息——数据——数据化——数据建模——智慧化的过程。这就相当于传感器，它会把模拟信息转成数字信息，但数字信息能发挥什么作用，实际上我们不知道。所以这就需要我们在收集数据的同时，转成数据化，变成可量化的形式后再进行分析，通过数据建模实现智慧化的发展。”
5月28日在CIO发展中心举办的第二届地产数字化转型峰会上，房地产行业信息化老兵补声东做了精彩分享，从数字化与信息化的区别切入，引出数字化驱动的企业发展方向，并围绕数据管理、以客户为中心等方面展开深度讲解，对智慧社区&智能家居提出了几点思考。
房地产行业距离数字化有多远？从目前的现状来看，这是个引人深思的问题：一方面，数字化转型的“云计算、移动互联网、大数据、人工智能、物联网”等技术已经成为房地产行业最受关注的话题，任何一家房企都或多或少的在产品开发上、IT服务上使用了以上技术。另一方面，房地产行业连基本的数据都做不到及时、准确、完整。阿里、腾讯等一大批互联网公司不断涌向房地产行业推广其技术，全力以赴地助推数字化转型，可至今房地产行业依旧在数字化转型的路上“摸着石头过河” 。
成功转型的企业都具有相似性，麦肯锡在企业数字化的调研中发现，数字化转型成功的企业常常具有以下十大文化特质：以客户为中心，勇于承担风险，勇于颠覆，跨部门合作，测试中学习，充分授权，迫切感，持续创造价值，数据导向，外部导向。其中，与IT息息相关的包括以客户为中心、跨部门的合作、充分授权、数据导向和外部导向，更多的偏重于数据导向和以客户为中心。
房地产企业的数字化转型是从数据管理开始的，没有数据哪来的大数据呢？如何把分散的数据集中在一起，是企业亟待解决的首要问题，并基于数字化转型中的问题，逐步实现企业的数字化之路。
众所周知，数据化是把模拟数据转化为0和1表示的二进制码，数字化转型过程是从模拟信息——数字信息——数据——数据化——数据建模——智慧化的过程。这就相当于传感器，它会把模拟信息转成数字信息，但数字信息能发挥什么作用，实际上我们不知道。所以这就需要我们在收集数据的同时，转成数据化，变成可量化的形式后再进行分析，通过数据建模实现智慧化的发展。
目前，超过70%的大型企业已经着手基于数据分析和应用来辅助商业决策，企业希望有效提升数据管理能力，以更好支撑业务运营和提高数据分析质量。但在企业数字化转型过程中，普遍面临缺乏高质量的数据、缺乏适用的技术架构、缺乏专业人才和技能等三大难题。
企业追求高质量数据是因为难以进行及时的决策、难以对业务有效地管控、难以获得准确的信息，所以希望通过数据管理帮助企业掌握及时、准确和完整的信息。对于企业来说，如果没有高质量的数据，领导所做的决策就是拍脑门的决策。例如，在没有高质量数据的前提下，集团想投资一块地，领导有可能是以最高价买的，这对集团未来的发展受很大的影响。
另外，企业要想实现数字化转型，需要很多大数据的平台，实际上企业对行业内很多大数据平台不是很了解，大数据人才也比较缺乏。比如，因为地产企业中的设计人员缺乏对于IOT设备的了解，缺乏对IT的了解，很多设计基本上是摆设，用户的体验效果非常不好，房产企业无法提高卖价。
第一，搭建数据管理框架
我们参考了大量的数据框架、DM数据成熟模型，并结合地产行业的特殊性以及自身企业的特点，总结出了数据管理框架。
搭建数据管理框架，IT部门首先搭建了数据成熟度改进模型，这是为了了解集团现在的数据管理水平，以及如何逐渐拉近与优秀企业的距离。在数据成熟度改进模型中有八个很重要的关键步骤，分别是：整体策略，界定数据范围、数据治理机构、角色权责矩阵、数据标准、数据流程与制度、技术实现和演进路线。在拥有改进模型后，IT部门进一步改进数据管理的8大核心领域工作，并指导数据平台的构建，形成数据仓库和数据集市，支撑企业整体的经营决策，最终实现数字化转型的目标。数据管理只是基础，通过具体规划才能真正实现数字化转型。
第二，通过数据成熟度模型找到企业的位置和差距
数据成熟度的模型分为5个等级（由于行业特殊性需要转变为地产语言）：
最底层是Not Performed 未执行，这意味着没有数据；
第一层是Performed 可执行级，有数据没有管理，也就是说，企业使用很多软件并产生了很多数据，但没有对数据进行管理；
第二层是Managed 可管理级，业务系统产生了数据、已定义和文档化流程，这表明已在业务部门层面执行以及业务系统产生很多数据；
第三层是Defined 已定义级，企业数据已贯通、与业务战略保持一致，标准化和一致性实施，主数据的联通是第三级的标志；
第四层是Measured 可度量级，数据高可信，在整个企业中可度量可跟踪，跨职能的依赖协调；
第五层是Optimized 优化管理级，体系驱动、持续优化，在可持续基础上管理，在反馈的基础上创新和流程改进。
目前我们集团还处在第二层面，期望在2-3年内走到第三层并逐步迈向第四层，3-5年的时间做到第四层，第五层属于理想化的层面。
第三，建立数据管理组织
数据管理牵涉的部门非常广，企业要想把数据管理做好，必须从组织上要有保障：一把手牵头，同时邀请行业内的外部专家，协助数据管理工作；在数据具体执行方面，分为数据管理业务组、技术组和服务组。
业务组由集团总部的各个业务部门组成，每个业务部门都有高级别的数据管理专员配合；技术组主要解决技术平台的问题；服务组主要提供数据报表、经营分析的结果，支持领导决策。
第四，数据管理规划和目标
我们集团分三步逐渐实现数字化的目标：
第一步：到2020年，成熟度到3级，实现企业数据贯通，达到项目生产数据全面线上化、地产信息系统数据打通、主数据全面建成、数据湖建设；
第二步：到2022年，成熟度到4级，达到数据高可信，实现数据质量预警模型和工具、数据质量在线监测模型和工具、数据质量考核模型；
第三步：到2025年，成熟度到5级，达到体系驱动、持续优化，实现数据治理、人人有责。
数据管理还有很多工作内容，分为常态治理和专项治理。 常态治理属于基础建设，是把数据管理变成日常工作，例如，非操盘类项目数据管理、营销数据治理。2019年集团专项治理项目主要在：经营主数据建设、人员组织主数据建设、供应商主数据建设、客户主数据建设、HR数据集市、营销数据集市。数据管理是一个螺旋式上升的过程，不是一步就能做成的，也不是请咨询公司帮助就能让企业的数据管理到一定水平，它是一个不断的完善和改进的过程。
第五，数据平台技术架构
目前，很多互联网公司或者厂商都在推销各自的数据平台，这需要根据企业自身的IT投入情况、规模情况、以及人员组织等情况，来决定企业如何选择适合的大数据平台。
在搭建的数据平台上，集团选择以开源框架为主的技术平台。现在大数据平台虽然已经有很多应用，但很多技术还在不断的更新、迭代当中，所以集团希望通过开源框架，继续跟上大数据行业技术的发展。在对整体架构影响不大的情况下，有些应用也会采用成熟的套件/产品。例如，数据抽取、调度监控、数据应用分析等。
住宅房地产开发微笑曲线体现的是房地产企业的价值利润。在房地产企业里面，利润高点体现在土地投资环节和住宅销售环节。项目的定位是非常重要的，它直接决定了项目的利润率。客户的细分和客户服务的重要性，决定了围绕以客户为中心是我们建设集团的数字化转型的主要内容。
具体框架展示：首先是客户统一入口；其次是生产平台，属于和客户相关的平台，包括了地产、物业、长租公寓、商业以及其他；再次是建立客户中台，包括客户数据管理和客服系统，我们了解客户是谁，并如何服务，在服务的过程中，获取更多的数据，实现精准的营销等。
集团希望参与到客户的全生命周期，并提供精准服务，沉淀客户资源的同时实现大战略发展。比如从一个家庭孩子的幼儿教育开始，到大学教育、毕业后到长租公寓租房，到有钱了以后买房，提供物业服务、商业服务以及养老服务等。
客户数据管理，分为客户数据沉淀和业务应用支撑：
客户数据沉淀方面，首先是从数据源开始，采集客户数据；其次是客户准入的管理、客户清洗、数据整合，通过数据沉淀，形成统一的客户主数据，然后对客户进行分析，实现跨业态的共享和客户应用；最后通过客户实践，做客户数据的补充，支撑业务活动，形成完整的客户数据管理。
举个简单例子：对客户数据进行沉淀会发现不同系统中的数据显示不同，储客系统显示张先生，销售系统显示张天宇、旭客会显示张三，物业系统显示张天宇，这需要通过客户准入、清洗和整合以后，形成客户画像，才会清晰地显示客户特征，并通过自动标签和手动标签进行筛选分析，进而洞察客户需求、支撑精准营销以及个性化服务等。例如提供服务，以某客户卫生间漏水报事为例。通过报事记录以及手动标签，可以提供个性化服务，当业主再次报事时，客服根据客户360视图，快速了解服务关注点，入户维修时特别注意成品保护及现场清洁（如防尘套等），提升客户满意度。
现在大部分房地产企业都在快速推进智慧社区、智能家居，但我们也要不断的思考，为什么要做这个东西？我认为，思考“为什么做”要比“怎么做”更重要！
目前，涉及智慧社区的环节至少有六大部分，分别是智慧出行、智慧安防、智慧能源、智慧设备、智能装备、智慧家居。在智慧社区中也面临数字化转型的三大挑战：缺乏高质量的数据、缺乏适用的技术架构、缺乏专业人才和技能。特别是loT科技公司缺乏了解房地产行业的专业人才；房地产设计人员缺乏适用的技术架构、IT技能。
科技公司提供的解决方案，想象力特别丰富，讲的非常完美，但是给业务部门或者客户做调研时，会提出很多让我们啼笑皆非的东西。同时，房地产的设计人员主动找互联网公司对接，也会出现特别大的问题，因为他们对技术架构没有识别能力，他会认为都很好，因此，找的企业名气特别大、但云平台如何支撑企业的未来发展、智能化发展都没有搞清楚，结果就很容易出现错配问题。
比如说智慧出行，需要在停车场使用智能机器人，如果对技术不了解，最后选择的机器人就会是外形、功能很花哨，但出口开闸很慢，用户体验非常差。但你能说它不是智能机器人吗？这时企业IT部门应当积极参与，并发挥更大的作用，结合他们掌握的企业需求、技术标准、用户体验方面的优势，更好地引领企业的发展。
下面是我对于智慧社区&智能家居的一些深入的思考，希望对大家有所帮助：
智能家居要与智慧社区无缝连接，才能更有效的让智慧社区融入业主生活。以物业APP为例，如果仅作为一年一次的缴费使用，那物业APP应该没人使用。如果能够结合智能家居，配合用户每天回家使用。就实现了无缝连接，保证客户的粘性。
具有可扩展能力，也就是可以无限接入新增加设备。作为地产公司，可以在房子装修之前安装智能家居，但这存在一个巨大的麻烦，就是如果客户觉得不满意，在装修后添加新的智能设备，可能会不兼容。所以集团在设计的过程中，要求在预制的过程中留下接口设置，方便用户添加新需求，减少客户投诉，以增强客户的体验。
保护用户隐私数据，这是智能家居的底线，也是用户最担心的问题。现在互联网行业对用户隐私不重视、不保护，是中国现存的很严重的问题。业主是房企真正要长期服务的中心，房企要重视有口碑、有忠诚度的客户，所以对房地产企业数字化转型来说，保护客户隐私是很重要的环节。我们告诉用户，你上互联网的时候不一定有保护，但是你在我们房子里面住，是一定能保护你的位置和隐私权的。
loT真正珍贵的是解读数据并基于分析采取行动。例如，安保系统能在坏事发生之前采取行动，可以避免财产损失；智能设备，当发生漏水或温度过高过低等异常情况时，能给屋主发送警报信息，可直接切断电源或水源；帮助老年人尽可能长时间地独立生活；在家中重点位置安装传感器，一旦发现早晨没有起床或者合理时间段内未归家等异常情况的，就会给家人或护理人员发送警报，以及时采取行动等等。
可以说，现在房地产的数字化转型才刚刚起步，“以空间为载体，以数据为基础，以客户为中心”，我们共同前行！我相信，一群人一起走，可以走得更远！谢谢大家。
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