英国脱欧,房地产投资实战指南

Original 2016-06-24 范慧勇董白白 英国房产周刊

英国再次主动改写历史，通过公投决定脱离欧盟。

截至英国当地时间6月24日7时，英国328个选区已经全部公布了此次公投的计票结果，脱欧阵营领先留欧派120多万选票，以51.9%的比例赞成脱欧。英国脱欧将对房地产市场产生哪些影响？投资者如何才能抓住窗口期？以及市场开始反弹的上涨期如何巧妙投资？

遵照每篇文章都能为您带来投资回报、盈利价值的宗旨，我们《英国房产与投资周报》为您详细分析。

既然英国已经通过公投选择了脱欧，面对前所未有的不确定性，投资者应如何应对？

虽然英国决定离开欧盟的结果已经公布，但在法律与监管层面上的即时影响将是微乎其微的。在规章制度方面不会有剧烈动荡，贸易关系的条款也将暂时保持不变。然而，根据卡梅伦之前的承若，一旦公投结果为脱欧，将立刻启动《里斯本条约》第50条规定的为期2年的退出欧盟的磋商条款，英国市场将面临一个不确定时期。

众所周知，危机危机，所有的“危”就孕育着“机”。英国脱欧之后，极大可能的情况是，英国楼市将面临类似于2008年金融危机时的行情。

相信对2008年之后行情了解的人，非常明白这个行情的投资价值。2008年金融危机爆发，英镑兑人民币贬值约30%，英国平均房价下滑近20%，对于人民币买家而言，相当于英国房价贬值近一半。

汇率下跌 伦敦楼市抄底窗口期

受脱欧结果影响，今天英镑已经暴跌超过10%，创下1985年以来的最低位。而面对未来充满不确定性的谈判周期，根据早前众多众多权威机构的分析，脱欧结果将导致英镑在短期内迅速贬值大约5%到20%。同时导致房价在短期内下滑一定比例，大部分机构的预测将下滑5%-15%。因此无论是房价下滑，还是英镑贬值，都将创造一个绝佳的投资窗口期。

来自仲量联行(JLL)、普华永道(PwC)等多家权威机构的资深专家预测，英国决定离开欧盟，国际投资者们将趁资产价格下跌、英镑兑外币贬值的机会，涌入英国、抢购写字楼、土地及豪宅等，抄底投资。

脱欧或导致大批国际投资者涌入英国抄底 (附模拟公投民意调查）

公投前仲量联行(JLL)公布的一份调查报告也指出，如果英国离开欧盟，下跌的英镑汇率将为海外资金和私人买家创造价格空间，并在商业地产和住宅地产方面引发一次“脱欧”反弹。

“这将成为脱离欧盟的巨大讽刺，在脱欧事件中，我们可能会看到房产价格的调整以及英镑的下跌，而这些变动对国际投资者来说却是一个进入市场的好机会，”仲量联行负责欧洲，中东及亚洲业务的负责人Guy Grainger在接受英国《每日电讯》报采访时表示。

“不确定性导致的波动也是一种机会。有大量的资本在等待时机，”普华永道（PwC）的房地产负责人Craig Hughes表示。

《英国房产和投资周报》分析认为，参照2008年金融危机和之后的行情，当时伦敦市场房价有所下滑，但是市场上的房产供应量同样大幅下滑。考虑到伦敦和英国南部地区通勤城镇供应短缺的局面，此次投资窗口期时间不会太长，价格优势也不会太大。好行情稍纵即逝，投资者且行且珍惜。

住宅市场供不应求局面难改

众所周知，决定房价走势最关键的要素是供需关系。

(常住人口850万而且快速增长的伦敦地区每年新完工住宅不到两万，供应量严重短缺)

“即使脱离欧盟风险逐渐成为主要利害关系，但广泛来说英国主流住宅市场未受到脱欧公投的影响。买家必然会重点关注经济和职业预期，如果投票离开欧盟，这两方面都将经历适度的负面影响，”仲量联行住宅研究部负责人Adam Challis表示。“国际投资者将保持不确定性与潜在货币套汇间的平衡。伦敦作为世界级大都市的角色将不会受到挑战，同时这将继续支持对房地产的需求。”

未来15年英伦房价涨多少？一张图预测2030年各地房价

英国房地产长期的供不应求局面并不会因为欧盟公投产生巨大变化，因此可以预估，英国尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是持续上行的。

首先是，受可建设土地、规划审批、建设成本、技工短缺等诸多因素严重制约，大伦敦市场的严重供不应求的基本面不会改变。

第二，伦敦本地居民购房的趋势，是涟漪式向外扩展，很多人在市中心买不起大房子，就向外搬，所以购买力是一直坚固的。

第三，伦敦的居民增长率，即使受脱欧有所放缓，但是作为经得起数百年历史考验的国际都会，是将保持增长趋势的。

最后，国际资本逢低抄底，对伦敦资产的追捧，也将刺激伦敦房价的上行。

正如仲量联行的最新报告明确表示：“即使存在不确定性，考虑到伦敦拥有的巨大的人才储备、英语语言环境、时区优势、国际连通性、企业与机构的广泛资源，以及文化和娱乐产业的传统优势，伦敦作为国际主要门户城市的地位不会动摇。”

(英国尤其是伦敦地区住房短缺量逐年增加，而且供应短缺的局面受多重因素影响短期内很难解决)

这样看来，英国房地产长期的供不应求局面并不会因为欧盟公投产生巨大变化，因此可以预估，英国尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是上行。

根据国家统计局的数据，英国女王伊莉莎白二世出生以来的90年，尽管经历了第二次世界大战、多次极为严重的金融危机、以及世界各地的种种动荡危机，英国平均房价上涨了47,021%，从1926年4月的均价619英镑，上涨到如今的均价291,505英镑。即使接下来的行情比历史表现差一些，也将是非常乐观的。

经济基本面短期阵痛长期向好

“市场下跌风险与脱欧选择相关，但也有观点认为英国会在短期内适应新的状况。然而，体制结构将不会经历大的改变，无论结果如何，与欧盟其他部分的贸易关系仍将对英国及欧洲其他国家非常重要，” Adam Challis补充道。

即使英国脱离欧盟这个政治组织，但英国不会疏远欧洲各国，同时英国也将更加倚重全世界国际市场。因此长远来看，英国经济基本面将迅速消化脱欧的阵痛，并反弹繁荣。

我们从以下几个方面分析：

1. 贸易方面。因为贸易直接影响英国经济，一方面间接影响英国在房地产和基础建设方面的投入，另一方面也会影响房地产的购买能力。从目前各大机构的分析报告看，因为左右欧盟政策的大国，比如德国在汽车等制造行业、法国、西班牙、意大利等国在农业为主的产业方面，对英国的出口贸易倚重程度，要大于英国对这些国家的出口。如果欧盟拒绝对英国自由贸易，也将意味着德、法等会受到的损失比英国更大。因此，脱欧后的英国，跟没有英国的欧盟之间的自由贸易，一定会以某种形式达到妥善解决。从中长期看，这方面不会受影响。

在贸易方面，英国的腾挪的空间很大，会开始倚重40多个英联邦国家、美国、中国、南美，以及其它新兴市场等。尤其是包括加拿大、澳大利亚、新西兰、印度、南非、东南亚多国的英联邦国家，英国通过开放包容、制度、语言，以及和英联邦国家民众的亲朋血脉关系，将有更加深入的合作。

2. 吸引投资方面。无论是房地产行业的投资还是更广泛的投资，一旦英国脱欧，英镑会短期大幅下跌，资产价格下滑，因为这种下滑不会持久，一定能吸引大量抄底投资者。有不少人担心英国脱欧之后综合国力衰落，对吸引外来投资不利，从目前各大机构的详尽分析看，即使英国在国际政治层面的影响力确实因为脱欧而削弱，但经济层面大幅度衰落的可能性不大。

一旦英国脱欧，将有更大的自主权通过调整税收等政策，加大吸引外来投资的优势。

3. 就业方面。很多人担心一旦英国脱欧，会有不少机构企业搬迁到欧盟国家，导致英国中高收入的人迅速减少，影响房产购买力。包括伦敦市政府在内的机构研究称，因为欧洲大陆主要门户城市，比如巴黎、法兰克福等，在法律体系、办公室供应、人才储备、专业服务机构、语言等众多方面不会立刻甚至不可能达到伦敦的完善配套，因此对于绝大多数机构而言，搬迁安置的成本，可能远远高于留下脱离欧盟之后的英国。另外，由于欧盟大陆国家，尤其是法国的法规对商业并不友好等负面因素，促使企业继续留在英国。

当然，不能绝对地说英国不会流失任何人才，但是中高收入人才的大规模流失现象，不大可能发生。而且，英国有足够的政策空间，出台吸引全世界人才的签证移民政策。

4. 移民方面。就算部分欧盟居民外迁，英国可以在人才引进上(技术移民门槛)对非欧盟国家一视同仁，广纳全球优秀人才，对中国、美国等非欧盟人才，更具吸引力。但是，如果英国公投选择继续留在欧盟，目前涌入德国等大陆国家的上百万难民，一旦拿到避难身份，将会有大量的难民最终移居到英国，带来更加复杂的社会问题。

由于英国当前在对非欧盟移民政策方面格外严格，因此有非常大的调整空间，吸引来自全世界的优秀人才移民。

5. 在政治、国防等等各类上层建筑方面。英国脱离欧盟，确确实实会产生较大影响，比如说英国在联合国、世界银行等国际组织的地位受到限制。但是，作为世界上目前排名第五的经济体，只要英国依托文化、教育、法律、语言、税收等方面强大的优势，保持在经济贸易、吸引投资、就业移民方面的国际优势，就算政治方面的话语权削弱，甘当一个类似于加拿大、澳大利亚、挪威甚至瑞士、丹麦一类的国家，只要能保证国民的安居乐业，就是民众的福祉。

短期震荡然后反弹进入上涨期

据各大机构的预测，脱欧结果将使英国房产市场迎来半年至一年的调整期。此后，考虑到英国楼市总体的供需矛盾以及英国作为主流住宅投资市场的地位等多方面的因素，在经历了为其半年到一年的短期震荡之后，无论是房产价格还是英镑汇率，都会相应的调整，迎来价格上涨期。

如果将此次脱欧震荡看作2008年的金融危机，那么在短期震荡之后所要面对的涨幅期也自然不言而喻。相信不少投资者记得，2002到2005年之间、2008到2013年之间，只要你手里有现金，闭着眼买什么房子都能赚。可是当房价上涨到一定程度，尽管我们坚信伦敦和英国不少区域的房产保值增值能力很强，但从2015年开始，投资就开始考验专业和技巧。

购房黄金规则
地段、地段、地段

众所周知，在任何地方购买房产都必须遵循Location，Location，Location（地段、地段、地段）的“黄金规则”。

这三个Location详细拆解，分别指的是——

第一个Location指的是宏观区域，投资者首选哪个城市的哪个大区域。比如投资者是选择房价增幅强劲、抗风险能力极高、但租金收益率相对较低的伦敦市和牛津、剑桥、布莱顿等英国南部城镇呢？还是选择租金收益率相对较高、但是房价在经济危机时期会大幅下滑、抗风险能力较弱的英国北部地区房产呢？

第二个Location是具体的位置。如果投资者选定在伦敦买房，那么根据伦敦市政府《2020远景规划纲要》提出的38个重点发展的潜力区域，选择哪个更有增长潜力呢？哪些区域适合投资出租？哪些适合自住？

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根据我们《英国房产与投资周报》对投资者长期的追踪和统计显示，伦敦楼市房价涨幅明显高出平均增幅的区域，也是众多投资者趋之若鹜的区域，主要有两大黄金带、三类区域。分别是泰晤士河沿岸黄金带、伊丽莎白城铁线路黄金带、优质学区、新建轨道交通站点区和超高净资产人士格外青睐的高品质休闲生活区。

第三个Location是对房产或楼盘周边区域的详尽调查和考量，比如说距离地铁站或火车站步行多少分钟、周边学校优劣以及招生范围、社区衣食住行等方方面面、细小周边邻居的人群构成等等。这些“黄金规则”的细节内容，我们在过去的众多文章中通过城市宏观规划、区域微观项目规划、楼盘分析详解等，不断地阐述，今后也将坚持重点报道。敬请长期关注。

价格快速上涨期抓住下一批潜力区域

在区域选择上，我们最看好大伦敦通勤圈——地铁交通的3-6区和M25周边城镇。

原因在本文供不应求局面难改部分已经阐述，这里再次强调：首先，受可建设土地、规划审批、建设成本、技工短缺等诸多因素严重制约，大伦敦通勤圈住房严重供不应求的局面仍将恶化。第二，伦敦本地居民购房的趋势，是涟漪式向外扩展，很多人在市中心买不起大房子，就向外搬，所以购买力是一直坚固的。第三，伦敦的居民增长率，尤其是中高收入的中青年职业专业人士的增长将是十分乐观的。最后，国际资本对伦敦的追捧，也将刺激伦敦房价的上行。

根据第一太平戴维斯的最新报告指出，由于需求增加，下一波房价上涨即将到来，而其中大部分地点都分布在不断扩张的伦敦外围通勤带中。该机构认为以下表格中的31个地点的房产最具潜力，平均房价在未来5年中预计至少增长20%。

技术型投资者
慧眼识别扩建潜力房

在上涨行情中，投资者总是担心自己购买时的价格有泡沫，甚至是一段时期的最高点。针对这种担忧，对于有能力的技术型投资者，选择有扩建、改建空间的破旧房产，通过申请扩建规划、增加房间数量、旧房翻新、扩建阳光房等方式的投资获利，因为此类房产的状况通常不够好，因此价格往往低于同类房产的市场价格，即使加上改造扩建的成本，仍有不小的利润空间。

根据房地产服务机构Zopa发布的调查报告显示，平均来说，房屋改造可为房产增加房产总价10%的价值，其中改造阳光房的投资回报率最高，为108%。

在调查中，Zopa询问了使用其申请住房改造贷款的用户一系列问题，包括他们对房产做了什么样的改动，利润和开支分别是多少。Zopa表示，通过对房产进行改造，房主平均可为房产增值30,000英镑。大到对房屋结构进行翻新，小至清洁打扫，均可以帮助房产增值。

根据上述的数据，我们知道改造扩建房产投资的回报率十分可观。那么什么样子的房产最有改造扩建空间呢？

根据业界的基本规律，挑选房产时需要格外留意隔壁房子的结构。通常情况下，同样类型的房产，如果隔壁已经扩建了阳光房、或者已经把房子一侧的车库改造成多余的房间或加高了一层、或者隔壁的阁楼已经改建成平顶的正常房间等，在申请扩建成和紧邻隔壁几乎一样的规划申请，几乎可以确定。

另外，根据伦敦市政府今年4月底完成的鼓励改扩建的法规预案民众意见征集方案，希望在保证安全的情况下，鼓励在现有房产上加高扩建，增加住房供应。比如按照下图所示：

上图中，A和C两栋房子可能获批加盖两层，总高度不高于B。C和D如果同时一期申请规划，将能获批加盖到和B一样高。但是，如果在C没有加盖的情况下，D是不可能获批加盖到B的高度。因此选择紧挨着B的C或者A是保险的改扩建投资。

上图中，如果B、C、D、E四栋房产同时一起申请规划同时加高两层到和A、F同样高度，将能获批。B单独；B和C同时；B和C和D同时一起申请，加高到与A等高，将能获批。E；E和D同时；E和D和C同时一起申请，加高到与F等高，将能获批。如果B或者E没有加盖的前提下，C或D是无法获批加高扩建的。

遵循这些基本规则的，投资者一定能选到有改造扩建空间的房产的。

另外，寻求有改造扩建空间的房产，还包括老旧房产、车库尚未改造、或尚无阳光房的房产等。