外村人购买本村人宅基地是否有效？法院判了

很多朋友认为，村里的房子和土地都是自己用的，那么自己也有权利进行自由买卖，其实这种认识是存在错误的，因为农村宅基地非常特殊，跟一般的市场化的商品房不同，有很多限制。近日，张家界市武陵源区人民法院就审结了一起因外村人购买本村人农村房屋买卖合同纠纷案件。

向某欲购买何某某因继承所得位于张家界市某区某镇某居委会某组的老屋场（原宅基地上有老房屋，现已被拆除）用于修建房屋，与何某某达成协议，2018年3月3日，向某向何某某支付3万元，何某某出具押金条一张，载明“何某某老屋场收到向某订金3万元，剩下27万元到2018年4月14号一次性付清，过期不退押金，何某某反口，退押金双倍6万元”。

后因何某某的其他兄弟不同意，向某未向何某某支付余款，并多次要求何某某返还已支付的3万元未果。

何某某返还向某购房款3万元，并支付利息4995元，共计34995元。限本判决生效之日起十日内履行完毕。审判后，各方均未上诉，一审判决已发生法律效力。

根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

本案中，何某某将其继承的老屋场房屋出卖给向某，根据“地随房走”的原则，必然涉及宅基地转让，由于向某不是该居委会的村民，其对该区域内的宅基地不享有使用权，也不具备在该区域内购买的权利，何某某将其在村集体所有土地上建设的房屋出售给不属本村村民的向某，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。

合同无效后，因该合同取得的财产依法应予返还，故向某诉请何某某返还购买老屋场房屋的款项3万元，既有事实根据，也有法律依据。无效的合同，自始没有法律约束力，何某某因怠于向向某返还3万元购房款，应自资金占用之日即2018年3月3日起至实际清偿之日止按照银行相关贷款利率标准支付资金占用期间的利息，向某诉请支付利息4995元，系对自身民事权利的处分，不违反法律规定。

何某某提出，向某支付的3万元系定金，以及土地管理法没有明确规定农村房屋不能买卖的意见，于法无据；其又提出，案涉债权已超过3年诉讼时效的意见，经查，向某于2019年、2021年多次找何某某催要还款，并未超过诉讼时效。

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村房屋所占土地属于集体土地，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。农村宅基地的使用权转让首先需要村委会同意，再报乡政府同意，然后才能通过县区政府土地管理部门同意。一户只能有一处宅基地，村民将该宅基地出售、赠与后，再申请宅基地的，也不予批准。宅基地使用权只能在同一集体经济组织成员之间进行买卖，外村人不能购买本村的宅基地。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条  宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）

第十条  农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

来源：张家界市武陵源区人民法院

作者：丁琼 何元芫

编辑：以白