能动司法·湖南样范∣物业管理用房登记在开发商名下，业委会把行政机关告了

“能动司法”是贯穿今年最高人民法院报告的一条主线，也是新时代人民法院履行职责的生动诠释。如何坚持案结事了政通人和，注重实质性化解矛盾，以“如我在诉”的意识，在法律框架内寻求案件处理的最佳方案，实现司法办案“三个效果”统一，湖南法院有自己的“实招”。

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小区物业管理用房一直登记在开发商名下，业委会知晓后决定更正登记却未能成功。一怒之下，业委会将长沙市自然资源和规划局诉至法院……

小区物业管理用房究竟归谁？这场涉及多方的物业房产归属纠纷如何化解？一起来看~

01300平物业管理用房“属于”开发商？业委会不同意！

2004年，长沙市某开发商开发建设了案涉小区xx花园，在申请办理房屋所有权初始登记时，一并将该小区物业管理用房登记至其名下。

物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。《 物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”

xx花园业主委员会（以下简称业委会）在管理过程中，通过查询发现，300多平米的小区物业管理用房，所有权仍是登记在开发商名下，而开发商已被注销清算。

了解情况后，业委会于2023年向长沙市自然资源和规划局下属机构长沙市不动产登记中心申请办理更正登记。

由于业委会提交的材料不齐全，长沙市不动产中心书面告知了该小区业委会需补充提交的材料清单，但未予受理更正登记申请。

小区业委会不服，将长沙市自然资源和规划局起诉至法院，请求将小区物业管理用房所有权人更正登记为小区全体业主。

02撤诉背后的“双赢”！

2023年12月，长沙铁路运输法院受理该案。收到起诉状副本，长沙市自然资源和规划局的工作人员马上联系法院。

承办法官向当事人释法明理

原来，办理房屋所有权初始登记时将物业管理用房一并登记至开发商名下是以前的“老做法”，当时的不动产的登记制度尚不完善。随着物权法的实施和不动产统一登记工作的规范完善，一些“老做法”未有效衔接顺应“新要求”，成了“历史遗留问题”，案涉小区就是这种情况。

长沙市自然资源和规划局表示，已经依职权启动纠错程序，向长沙市某开发商邮寄了不动产更正登记通知书，虽然对方已被注销清算，但还需要等更正登记通知书载明的时间届满后才能进行公告，依法予以更正。希望小区业委会能够撤回起诉，耐心等待。

业委会则表示暂时还不想撤诉，因为不动产登记中心既没有办理更正登记，也没有颁发产权证书。拿不到产权证，大家心里都不踏实。

诉讼不是目的，解决问题才是根本。

承办法官汪琼意识到，案件本身争议不大，为减少当事人诉累，降低诉讼成本，做实案结事了政通人和，她坚持“调解优先、调判结合”的工作原则，为双方当事人搭建沟通调解桥梁，在了解案件事实、厘清法律关系的基础上，向双方当事人释法明理。

承办法官向业委会代表释法明理

“根据《不动产登记暂行条例实施细则》《物业管理条例》的规定，物业管理用房的所有权依法属于全体业主所有，但物业管理用房只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”汪琼向业委会解释道。

“当事人同意撤诉，但不是现在，他们有他们的顾虑和担忧，也希望咱们这边能够尽快落实。”汪琼向行政部门建议道。

2024年2月19日，不动产登记中心将案涉小区物业管理用房登记至该小区全体业主名下，小区业委会也进行了撤诉。至此，这起房屋所有权登记纠纷圆满化解。

03诉讼不是目的，行政争议实质性化解才是正解

房屋是安居乐业的保障，关乎每个人民群众的切身利益。作为业主，除了对建筑物的专有部分享有处分、收益、使用等权益，对建筑区划内的公共场所、公共设施、物业管理用房也享有合法权益。如小区电梯广告收入、利用小区公共场地、道路停车位的停车费收入，利用小区共有部分经营取得的收入等。

近年来，关于小区停车位、架空层、物业管理用房权属问题的纠纷时有发生，业主、开发商、物业公司、行政部门多方均被卷入其中，矛盾难以调和。

定分止争不止裁判一条路径。人民法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，切实回应人民群众对于实质化解行政争议的期待，立足审判延伸司法职能，落实调解优先，推动行政机关履行协助执行义务，妥善化解了矛盾，减少了当事人诉累，为进一步理顺民心民意，稳定社会大局，促进社会和谐奉献司法力量。

来源：长沙铁路运输法院

作者：李元  孙洁