号称北京最火新盘的「合生me悦」，究竟卖的怎么样？｜ 好评与差评

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开发商开一次盘，到底能往数据里掺几碗水？

两天前，南城大兴，旧宫板块的热销盘「合生me悦」，选了个大周末，拿证开盘一气呵成。

盘还没开完，官方发的选房现场，人山人海红旗招展的视频，已经传的到处都是，很显然，对于这一次开盘，合生可以说是非常满意了，于是马上发了一个鲜红色热销海报上，秀了一把开盘数据：

「2.5个小时，26亿，卖了300多套」

我在后台看了一下合生me悦的开盘数据，项目首期推了9栋楼596套，如果卖出300多套属实，确实很猛了。

但问题在于，这个300多套里，掺几碗水？

我的一位线人告诉我：“合生me悦的开盘现场，确实去了很多人，但很多都是各家渠道公司的人，现场的房子，也是渠道卖出来的。

其中，链家渠道，排卡了300多号，真实认购100套出头；还有其他其他几个渠道公司，也都有成交。

但整体数据上，合生me悦一共卖了150-180套。”

如果以这个线人朋友的说法，那么合生me悦的开盘数据得挤出4成的水分。

究竟哪个数据更准确一些，我们先不下判断，一切等网签数据出来之后，我再通知大家（ps：大家文末可以加我微信。）

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合生me悦这次开盘，我拿到了一些现场情况和成交结构，从中能获得不少有用信息，现在和大家分享一下：

先是户型，合生me悦的户型包括，52-58㎡一居，72㎡两居，95㎡三居和120㎡四居。

单从户型看，这个项目绝对是奔着刚需去的。

整个成交结构里，72㎡两居卖的最好，不到半个小时，86套基本都卖完了。

我有个朋友排了110多号，他告诉我：

“进去选房的时候两居基本没房了，其它户型还没怎么选，一共排了小700号，可能大部分都是盯着两居室来的。”

果不其然，开盘结束，一居室58㎡有剩余，95㎡-120㎡剩的比较多。

说实话，大户型剩下是必然的，因为总价比较高，但一居室剩下，还是有些脱离我的预期的。

总价低，南城的小户型断供，都是能卖好的理由。

后来我问了几个关注项目的朋友，答案才逐渐揭晓了。

合生me悦的一居，单价很高，基本属于顶着预售价卖，逼近7万/㎡的价格，而两居室差不多在6.3-6.5，比较起来性价比更高。

所以说，光总价低不行，韭菜也不是这么好割的。

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这次开盘里透露出的开发商营销套路，还是比较明显的。

先给购房者做足预期管理。

前段时间，市场上传出风声，合生me悦要卖6.5万/㎡，大家纷纷觉得这个价格太高了，直到预售证下来。

嚯，比预想的还高。

楼栋均价普遍都拿到了6.6万/㎡以上，有的楼栋均价甚至直逼7万/㎡。

一下子，就炸了锅。

有个关注合生三居的朋友找到我说：

“不是一般开盘价会比宣传的要低吗，这开发商是要不按套路出牌？”

不，合生是预期管理做太好了。

先拔高，再拔高，开盘直接降低。

朋友最后买了95㎡三居，而且不是什么不好的楼层，小高层15层，他买的12层。

之前报价6.3万/㎡左右，开盘算完优惠，不到6.1万/㎡。

另外就是老套的饥饿营销。

去选房的朋友一定知道，开盘现场的人挺多的，设定的选房规则是，提前验资排卡50万，谁冻资冻的多谁先选。

营造出一种，我们不愁卖，资质好的才选的上的感觉。

等下，有没有嗅到一丝丝熟悉的味道。

去年，价格倒挂的海淀明星盘西山锦绣府，89㎡三居由于太火，验资排卡都不行，直接要全款才能买到。

但是一千四百多套库存的合生me悦这么搞，就有点扯了。

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不是套路不好用，是价格高，限制了合生me悦的发挥。

合生拿地的时候，我们就说过，在这个地块，合生会抄作业就可以了。因为过去几年，这个片区，不管是刚需还是改善，都打了样。

卖的最好的，是旧宫的电建洺悦湾和瀛海的寰宇时代，这两个项目，都基本清盘了。

最早开盘的中铁华侨城，一直卖到了现房，也没有清盘；邻居保利绿城联手的和锦诚园，开盘大半年的时候，网签才20多套。（最近和锦诚园的新样板间出来了，我们近期也会关注一下。）

不难发现，卖的慢的，无论是和锦诚园还是中铁华侨城和园，都是偏改善的产品，而卖的好的寰宇时代，则是刚需产品。

事实证明，看到了学霸答题的合生，确实抄了作业。

所以才有了52㎡-120㎡的面积段。

但对比前两者，怎么就成绩平平了？

整体定位，同是刚需盘，一年以前5环内的京能电建洺悦湾限均价5.4万/㎡，五环边瀛海的中海寰宇时代卖5.5万/㎡。

反观合生me悦，均价基本在6.3-6.5万/㎡左右。

1平米贵了小1万，最小面积也能贵个卫生间出来了。

95㎡以上偏大一点的面积段呢，还有个和锦诚园以6万/㎡的价格在南海子旁边站着呢。

所以差就差在，既没有价格优势，也看不到南海子，地位有些尴尬。

这也就基本解释了，开发商户型段抄对了，但还没有爆火的原因：

贵的让刚需肉疼，让改善下不去手。

这里多说一句，这个价格还救了隔壁和锦诚园一把。现在去查查和锦诚园，卖货速度快了不少（当然也和南城断货有关）。

合生me悦的大户型，后期估计会更难，毕竟单价总价，都贵。

有个粉丝朋友直接跟我说：“这个价格，买朝阳的豆各庄新项目是不是也挺香。”

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开发商是很敏感的，我觉得合生me悦肯定比我早意识到这个问题。

所以渠道上的特别早。

有人肯定会反驳现在开发商哪有不上渠道的。

但我想说，还真有，现在自带热量的项目，真的在尽力摆脱大的渠道，顶多做做宣传预热，找找靠谱的小渠道，就行了。

但合生me悦不是，据我所知，一套不到600万的房子，渠道要拿走小10万。而这只是一家渠道的费用，各家还多少会有点差异，不知道链家是要拿多少渠道费。

唉，就没见过在刚需市场如此紧俏下，还卖的这么憋屈的刚需盘。

种种细节显示，合生me悦如果要跑的快，在价格上一定不会死盯，该放水放水。

所以我建议，关注me悦的朋友，可以等等看，你这次没选上的房子，过几天会不会有销售来和你说：“xx栋有套清退出来的，你要不要过来看看，晚了我怕又没有了。”

如果你收到了这个消息，那就代表谈判的机会来了。

1400多套房子，开盘也不算理想，所以大家放宽心稳住，我们能赢。

后面我们还会从产品的角度，和大家聊聊这个项目到底值不值得入手，有想了解项目的朋友，可以文末扫码，加我入群。

最后，热烈祝贺，女子双人10米跳台，拿下第八金。

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