隔着鸿沟当代打工人只能百忙之中自己盯或者买精装房无论哪一种

一个玄关的生活视角低调顺销的豪宅，偷偷卖完了被一个「抠门」的纯墅区震惊了

各位小伙伴们，又是周一。先聊聊近期北京楼市的大事件，上礼拜最受大家关注的，是离婚限购加码的楼市新政，政策核心可以概括成一句话：“原家庭住房套数超限购的，离婚后三年不让买房。”我们没有第一时间写这条政策，主要原因是它的影响面不大。从性质上说，它属于一个政策补丁。要知道，在购房资格上面做限制的政策里，打击面最广的是2017年开始实施的317新政：认房+认贷当时的317政策，波及到了全北京80%的购房者，几十万人一夜之间，直接失去了买房资格，剩下的被认定为二套，首付抬高到8成，买不起房了。相比之下，这次的离婚限购政策补丁，影响范围很小。上头也知道只有一小撮人被影响，所以大家会发现一个细节，这次政策是即刻生效类型的。这种一刀切的政策，一般有两种情况，要不就像是北京的离婚限购加码一样，影响面不大，要不是和最近教育双减政策一样，执行力度极其强硬。所以这次离婚限购加码的政策，不值得过度解读。但我觉得透露出两点有效信息可以关注：1，北京楼市调控从未放松，并且未来每一次，都是手术刀般精准的调控。2，随着整顿经营贷，治理学区房，到整顿离婚破限购，买房这件事里一个个灰色空间的洞正在肉眼可见的崩塌，今后买房这件事会变的越来越透明。—

1HP.上周末，融创在石景山的项目-长安悦玺开放了样板间。作为5月集中供地第一个亮相样板间，又是在城六区五环内的新项目，吸引不少石景山本地和海淀的购房者去到了现场，粉丝朋友也陆陆续续在后台留言或者私聊我，项目值不值得关注，有没有什么独家消息。今天，我就先从产品的角度和大家唠唠它。开出来的样板间不多，只先开了一个124㎡的户型，我跟开发商的朋友了解到，过几天，会再开一个152㎡的大户型出来。（ps：如果有朋友关注，可以加我进群，等我的现场直播）融创这速度，真的是够快。43天出户型图，

1HP.一大串新项目排着队来了。动作快的，可能8月底9月初就要正式入市。我打算，近期和大家挨个聊聊，而且前几天写完了新项目之后，我就被催更了。别急，别急，这不就来了。接下来我的任务就是把这些项目带到大家面前，一一拆解，我建议近半年打算入手买房的小伙伴，可以下场关注起来了，也可以加我微信，一起聊一聊。咱们先从朝阳区开始，过去几年，朝阳供地一直很抠门，基本属于，来一块空一块的节奏，比如中海望京府，华樾北京，卖的都很火。购房者的选择余地，就是没余地。这次，朝阳一下来了10宗地。而且这10个项目速度很快，都已经拿到了规划许可证，我盘算了一下，决定从板块名字吸引人的来聊，望京三子，也就是崔各庄南皋路的三个项目。当然，严格来说崔各庄只能算是在大望京圈，临近东北5环，配套也还有上升空间。但没办法，望京核心没空间。想要住望京，就只能往外溢了。2HP.崔各庄的三个项目一个是保利+华润的和光悦府，一个是招商+城建的龙樾合玺，还有一个建发项目，目前还没有公布案名。三个项目加一加，能凑出个2000户左右。但注意了，和光悦府和龙樾合玺不到19万方的建面，还要抠出6万多平建公租房，留给商品房的其实根本不到2000套。由于地块受套内7090限制，我特意找到开发商朋友详细聊了一下，小户型究竟能不能放在公租房里去做。对方回复：“这批地建设条件不一样，有的项目公租房算在套内7090政策内，可以分担小户型，有的地不可以，商品房自己就要做到套内7090，但如果你问和光悦府这个项目，它是可以算在内的。”所以，开发商的首要选择肯定是把小户型放在公租房，商品住宅做大户型卖溢价。那么三个项目加一块，真正可售商品房可能也就：1000多套。算是个中型社区的规模。所以我估计去化周期不会特别长。三个项目都是8.8万/㎡的销售指导价，我觉得价格和区域价值是能匹配上的，但建发项目由于有20%的政府持有比例，在8.8万/平的销售指导价上打一个八折，真实的限售价也就7万/平。基本上和前两年的望京府一个价。但建发项目，披露的消息还不多，咱们先往后放放，今天先说说和光悦府。3HP.和光悦府，大概是900多户，13-20层到顶，共11栋楼，4栋公租房都放在了南侧一角。看规划图，地块拆成两个横A4造型来看，是比较规整的，但公租房和商品房之间没有特意做软隔离。这种地块造型，既方便做楼栋排布，也方便做出组团的园林。和光悦府，正向楼间距就拉的比较开，尤其是6#和3#楼之间，楼间距有1.7倍，基本不存在遮挡问题，但这样的排布，需要留意一下侧向楼间距，间距不够的话不止是低楼层，可能一栋楼的整个边户都受影响。看到外立面，我对和光悦府的第一印象就出来了。像素级致敬。外立面造型和海淀幸福里的很像，非常像。硬朗的线条，大尺度的开窗。当然，也少不了铝板+玻璃幕墙的组合，最近市场上的改善盘，仿佛没有这两样，就缺了点改善味道一点。4HP.户型，和光瑞府面积段从120㎡-170㎡，全部都是四居室。网上披露出了两个户型图，我也给大家贴一贴。我的第一反应是很像和光瑞府的户型，尤其是170㎡，布局基本一致，也跟和光瑞府一样很重视面宽。120㎡户型客厅面宽做到了4米，南向次卧面宽也有3.1米，170㎡户型客厅面宽更是达到了6.2米，南向整体面宽超过13米，主卧带一个270度的转角飘窗，这个尺度感还是舒适的。但把视线挪到170㎡的北侧，会发现按照比例来说，留给北侧的空间就少了，比如厨房位置，面宽2.95米，看进深处也差不多是这个长度，多出来的小拐角，基本只能做过道使用，利用率不高。（ps：等官宣户型）整体基本都是1梯1户，或者2梯2户。全部是为了改善做准备的户型和配置。以最高限价8.8万元/㎡计算，套总价应在1000—1500万元之间，对于望京、酒仙桥等在朝阳东北方向的改善客户，算一个备选项。至于到底pick哪个呢？我们等几个项目都出来之后，来一个横向对比。另外，今天有小伙伴关注了绿城在豆各庄的项目，有进一步消息后，我们会写文跟大家见面，关注的小伙伴可以先扫码加我进群呀。辟谣：前段时间，我们基于采访事实，写了三篇关于中海寰宇天下交付维权的稿子，有理有据有态度。但是，重点来了。三天前，我们听到一些强行抹黑我们的消息，说我们被公关了，最离谱的口径是说我们收了80万。这种指控非常严厉，也非常恶劣，如果任其流传，污水将永远泼在我们身上。面对这种恶意诋毁，我们只有就三个态度：愤怒，坚决辟谣，捏造者非蠢即坏。清者自清。我们的报道链接如下，一条没删，欢迎各位朋友随时复习：「中海事件01」

（注意注意：本文含有一个中海寰宇天下天赋编造诋毁媒体的彩蛋，吃瓜群众请关注，期待真相的朋友也请关注。）各位小伙伴们，周一好。时间过的太快了，昨天在朋友圈看到有人转发「8月对我好一点」，我才意识到7月居然结束了，我们临时停掉了周榜，给大家梳理一下北京楼市的7月榜单。先说整体，整个7月拢共网签了6090套。这个数据算不算热呢？下面这张月度成交量走势图，可以说明一切，从网签的火爆程度上看，7月在过去12个月里成交量排名第二。为什么如此火热，我们标题写的还是降温期呢，原因如下：虽然7月整体很火爆，但如果大家看过我们上周的排行榜，不难看出来，7月份的网签量，整体呈现出虎头蛇尾。7月的前三周成交火热，第四周一把子凉了。再加上网签数据的延后性，所以购房者朋友不要被7月的表面火热蒙蔽，所以可以得到一个结论：北京楼市新房市场最近依然是在降温的。接着看一下各个区的成交数据。从图表里不难看出，大兴楼市一枝独秀，通州和顺义市场也很火热，从这些热门区域的成交价，也能看得出来北京楼市的现状：以刚需客户为主，4万左右/平的上车盘卖的最火。比较特别的是丰台区。丰台区的成交价真的不低，已经接近8万了。不是丰台区域变强了，而是丰台的供应比较特殊。包括我们之前给大家推荐过的“颜值即正义”的豪宅甲叁号院，以及大瓦窑还有西红门的几个改善盘，占据了丰台供应主力，成交均价自然上去了。接着看看各个7月卖的最好的项目。一、商品住宅市场整体成交榜单TOP20楼盘按区域详细排名如下：7月卖的最好的20个盘里，大兴最多，招商臻珑府和中旅亦府，都是热卖大户，中旅亦府比较猛，算是跑出来的黑马热盘。写到这里突然想到，之前接触过一类粉丝，他们买房思路很简单，哪个盘卖的好就买哪个，这种简单粗暴的思路，有时候想一想也是很有道理的。所以，还没买房的朋友，也可以在7月卖的最好的20个热盘挑选一下，看有适合自己的么，我们拉了一份这20个项目的销售进度，看看哪些项目还有的挑。这20个卖的好的盘里，融创亦庄壹号和之前我们力推的奥森one，都基本卖完了，亦庄壹号的姊妹篇公园壹号还有房，我们上周还做了个评测，贴个超链接，大家感兴趣可以看一下。接着看看按照成交价格划分的榜单。二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：中旅亦府，住宅成交260套，成交均价5.3万元/㎡，详细排名如下：简评：500万总价以下的上车盘里，亦庄卖的最好，中旅亦府和臻珑府都是亦庄刚需客户买走的。为什么亦庄突然成了刚需扎堆地，这片有没有前景，感兴趣可以在评论区留言，关心的人多，我另开一篇详细说。500-1000万新房成交周榜第一名：中海寰宇天下天赋，住宅成交147套，成交均价7万元/㎡，详细排名如下：简评：500-1000万+总价的楼盘，卖的最好的是中海寰宇天下天赋。必须说一下，我们立场非常可观公正，这个项目之前我们报道过一期项目的交付问题，如今他卖的好，我们也完全不避讳的夸。但不止一个粉丝朋友跟我们反映，寰宇天下天赋的销售为了忽悠购房者，强行抹黑我们收钱，居然还有具体数额，从30万到80万不等。贴个粉丝的消息，感谢这位正义的朋友，期待有消息的正义的朋友跟我们联系。我们的报道链接如下，一条没删，各位朋友可以复习一下：「中海事件01」

1HP.短短半个月，我们听到了无数行业底层崩裂的声音。教育双减政策一落地，原先被资本轻吻的k12教育中概股，瞬间从鲜花铺地的黄金赛道，跌落到无人问津。俞敏洪的朋友圈，互联网行业的反垄断，学区房的爆雷，中概股的青青草地，无一不让我们深刻的意识到：在政策面前，强大的资本脆弱地不堪一击。网络上有人说，我们正在步入的是一个生育友好型社会，在国家大计面前，房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，统统都要让路。这种语境之下，我们不难获得了一个关于北京楼市的新思考：下一步，什么调控政策会被摆上桌面？2HP.先预警一下，本篇会比较晦涩，需要耐心阅读。我们一起来拆解一下这个问题。要解决这个问题，先要了解一下当下的北京楼市的政策现状。前一段时间，北京住建委出台过一份意见稿，主题是《进一步规范新建商品房销售行为》。我之前写过一篇解读向文章，核心观点就是北京的新房市场，会引入大量深沪等地经验，被进一步规范管控，大家感兴趣可以看看。《北京楼市突然来了一些外来经验》再往前，五月份北京第一次集中供地，在广州重庆把溢价率拍出40多%的背景下，北京把溢价率控制在个位数。这种极致的地价管控能力，在全国楼市里的新房市场里，都是教科书般的存在。类似以上针对新房的政策，不胜枚举。它们像一层层加固篱笆一样，让北京新房市场从土地端，开发商，资金杠杆，交易，售卖全流程，全流程都进入了可控可管的政策安全区。但新房越安全，越多的不确定性就会涌入二手房市场。3HP.去年开始，北京二手房市场越来越不稳定，除了大家熟知的东西海淀的学区房，还有很多跟学区没有关系的行情，比如天通苑，亦庄河西，朝阳区全区的二手房，都涨幅明显。有一些更微观的案例，可以供大家参考。我们去年8月观测的海淀学院路上挂牌价不到800万的电梯房，到现在好几套成交价已经破千万了；前年一直被大家诟病万年不涨跑输大盘的回龙观，现在次新普遍都7w往上；望京的网红盘，东湖湾13万+，融科橄榄城11万+，保利中央公园已经到了15万+了。不止如此，朝阳区的农展馆区域农业部和北京市安全局的家属楼小区，这些原先被吊打的区域，随便拉一下成交价，基本涨幅也能达到1万/平米。17年3月至今各区成交价如果上述的微观案例不直接，可以再看一下我们监测了二手房均价图，红色表格越来越多，它们不约而同的指向一件事：“北京二手房成交均价，已经快回到17年高点水平了。”更严重的是，二手房市场的涨幅，甚至影响到了新房市场，最典型的，就是海淀的幸福里，这个项目一年多前上市的时候，根本卖不动，一直都是用的割肉打折降价的策略。但是最近半年，这个项目不但价格恢复到高位，甚至还被疯抢了，没有别的原因，就是海淀昌平区域的二手房涨完一波，这个新盘突然看起来便宜了不少。如果你对宏观政策有一丝敏感度的话，会意识到这些二手房的涨幅，存在一个极大的问题：“它是脱离政策掌控的。”比起新房市场，二手房会显得更特殊，它全程是个人to个人，价格高低完全是房东和买家的心理博弈。4HP.这样一来，从政策的覆盖程度上看，北京楼市不经意间存在一个巨大的断层。这个政策断层，横亘在新房和二手房之间。新房市场的政策网织的绵密细腻，而二手房市场却是一路野蛮生长。这种情况，在一个存量房主导的城市里，是风险极大的。在过去的一段时间里，深圳、上海无锡、东莞、宁波、成都、西安等等城市，都一一推出了精确的二手房指导价和二手房成交参考价。这些城市中，一部分属于存量房主导的城市，另一部分市场行情火爆，有的则既是存量房主导，同时也是行情火爆。必须意识到一点，在火爆的二手房市场里，每一单二手房买卖成交，都是一场场血淋淋的资产换手，他们有些毫不留情的推高房价，有些则挤压了新房市场。文章开头我们说到，在生育友好型社会里，很多不利于生育的市场和利润，统统是要让路的。而北京楼市在进入政策调控深水区之后，唯一能掀起市场涟漪的，就是二手房市场的浪花。这一点在原则上，是不被允许的。所以，我们斗胆预测，在北京楼市里，距离一个二手房的调控政策之间，只差一个合适的契机。一旦出现，北京二手房市场的应激反应，一定会比当下深圳和上海更强烈。相关阅读：号称北京最火新盘「合生me悦」卖的怎么样？帝都楼市周报：第30周北京楼市显著降温顺义机场旁的改善盘，都敢叫价7万+了？

1HP.两天前，长沙市房管局被一个买房人起诉了。被告的原因是，它在2018年出台了一个59号文，文件规定，假如某个楼盘认筹的人数，是可售房源的1.5倍，那么，需要按照59号文进行有条件的摇号买房。前提条件，按照落户时长、工作地点是否临近等权重因素，进行先后排列。按照这个规定，最终654名申请人得以入围。结果，排第一名的是一位1925年落户的老者，今年96岁，而排名最后的，却是1996年落户的人。这位悲伤的原告，落户长沙刚满两年，排名第655名。于是，落户2年的人起诉了新政的著作权人。2HP.原告律师，在法庭上问了两个世纪之问。第一个世纪之问是，为什么会存在96岁仍要购买刚需房的现象？第二个世纪之问是，落户25年才能买到优质楼盘，新长沙人只能去别的楼盘，这合理么？房管局回答倒也干脆。第一，没有哪个法律规定，96岁不能购房；第二，长沙土著买房的急迫性，要优于新长沙人。3HP.这场法庭辩论，非常精彩，详见澎湃的报道。精彩就精彩在，问题与答案，十分诛心。而且，共同无解。4HP.无解又何妨？长沙第59号文公布于世三年后，长沙版本迭代更新出多个版本，杭州版本，上海版本，深圳版本，等等。一代比一代，精细，复杂，用心良苦。看的眼花缭乱，我们不妨称呼它们为：「论资排辈」购房。买房，第一次变得大面积有技术含量起来。光有钱不行，还得有资格；光有资格还不行，系数与分数还要靠前才行。5HP.三年多前，长沙房管局正因为一些长沙土著买不到房，向市政府投诉，才灵光乍现，出台了59号文。它绝不会想到，这个智力产品，迅速成为越来越多的城市调控的公共品。此时此刻，我们不知道，该感谢那个投诉的长沙土著，还是应该感谢那个起诉的新长沙人。你们都创造了历史。一个，揭开了摇号买房的新时代。另一个，第一次用法律的名义，开始质疑有条件摇号买房，是否具有法律效力。第一个人，代表既得利益者；第二个人，代表利益受损者。多么熟悉的组合。6HP.故事在这里，并没有停下脚步。今天，武汉房管局跟进了。它们推出的新玩法是，购房先申请资格，资格通过，领到一张有效期60天的房票。同一张房票一次只能登记一个楼盘，一旦登记即锁定。登记楼盘销售结束，解除锁定。这个玩法算是跟上海杭州学习的，目的是为了防止万人摇，以及万人摇背后的验资可能让本地银行失去流动性。眼光毒辣，用意深远。这一届大V纷纷留言惊呼，楼市要回归房票时代。世联行主席陈劲松先生留言说，以下购房者将消失：冲动型，投资型，办证型，外地型，未成年型，旅居型，跨城工作型。你看，大家还是清醒的，都知道房票是个不祥之物。7HP.我不评论武汉的玩法有何后果。我关心武汉之后，下一个城市，谁来接龙。好评与差评，专注于在北京楼市，恭喜大家上岸，因此，我更关心，「论资排辈」买房，距离北京楼市，还有多远？迄今为止，北京买房，幸福的浓度还是相当高的。有钱，有资格，基本就具备上岸资格。但是，请珍惜这个最后的时刻。8HP.因为，该来的一定会来。就像北京车牌摇号。有钱的人一大堆，就是摇不到号，干着急。车牌有了，车就有了；车有了，就轮到房子了。相关阅读：号称北京最火新盘的「合生me悦」卖的怎么样？帝都楼市周报：第30周北京楼市显著降温顺义机场旁的改善盘，都敢叫价7万+了？

1HP.开发商开一次盘，到底能往数据里掺几碗水？两天前，南城大兴，旧宫板块的热销盘「合生me悦」，选了个大周末，拿证开盘一气呵成。盘还没开完，官方发的选房现场，人山人海红旗招展的视频，已经传的到处都是，很显然，对于这一次开盘，合生可以说是非常满意了，于是马上发了一个鲜红色热销海报上，秀了一把开盘数据：「2.5个小时，26亿，卖了300多套」我在后台看了一下合生me悦的开盘数据，项目首期推了9栋楼596套，如果卖出300多套属实，确实很猛了。但问题在于，这个300多套里，掺几碗水？我的一位线人告诉我：“合生me悦的开盘现场，确实去了很多人，但很多都是各家渠道公司的人，现场的房子，也是渠道卖出来的。其中，链家渠道，排卡了300多号，真实认购100套出头；还有其他其他几个渠道公司，也都有成交。但整体数据上，合生me悦一共卖了150-180套。”如果以这个线人朋友的说法，那么合生me悦的开盘数据得挤出4成的水分。究竟哪个数据更准确一些，我们先不下判断，一切等网签数据出来之后，我再通知大家（ps：大家文末可以加我微信。）2HP.合生me悦这次开盘，我拿到了一些现场情况和成交结构，从中能获得不少有用信息，现在和大家分享一下：先是户型，合生me悦的户型包括，52-58㎡一居，72㎡两居，95㎡三居和120㎡四居。单从户型看，这个项目绝对是奔着刚需去的。整个成交结构里，72㎡两居卖的最好，不到半个小时，86套基本都卖完了。我有个朋友排了110多号，他告诉我：“进去选房的时候两居基本没房了，其它户型还没怎么选，一共排了小700号，可能大部分都是盯着两居室来的。”果不其然，开盘结束，一居室58㎡有剩余，95㎡-120㎡剩的比较多。说实话，大户型剩下是必然的，因为总价比较高，但一居室剩下，还是有些脱离我的预期的。总价低，南城的小户型断供，都是能卖好的理由。后来我问了几个关注项目的朋友，答案才逐渐揭晓了。合生me悦的一居，单价很高，基本属于顶着预售价卖，逼近7万/㎡的价格，而两居室差不多在6.3-6.5，比较起来性价比更高。所以说，光总价低不行，韭菜也不是这么好割的。3HP.这次开盘里透露出的开发商营销套路，还是比较明显的。先给购房者做足预期管理。前段时间，市场上传出风声，合生me悦要卖6.5万/㎡，大家纷纷觉得这个价格太高了，直到预售证下来。嚯，比预想的还高。楼栋均价普遍都拿到了6.6万/㎡以上，有的楼栋均价甚至直逼7万/㎡。一下子，就炸了锅。有个关注合生三居的朋友找到我说：“不是一般开盘价会比宣传的要低吗，这开发商是要不按套路出牌？”不，合生是预期管理做太好了。先拔高，再拔高，开盘直接降低。朋友最后买了95㎡三居，而且不是什么不好的楼层，小高层15层，他买的12层。之前报价6.3万/㎡左右，开盘算完优惠，不到6.1万/㎡。另外就是老套的饥饿营销。去选房的朋友一定知道，开盘现场的人挺多的，设定的选房规则是，提前验资排卡50万，谁冻资冻的多谁先选。营造出一种，我们不愁卖，资质好的才选的上的感觉。等下，有没有嗅到一丝丝熟悉的味道。去年，价格倒挂的海淀明星盘西山锦绣府，89㎡三居由于太火，验资排卡都不行，直接要全款才能买到。但是一千四百多套库存的合生me悦这么搞，就有点扯了。4HP.不是套路不好用，是价格高，限制了合生me悦的发挥。合生拿地的时候，我们就说过，在这个地块，合生会抄作业就可以了。因为过去几年，这个片区，不管是刚需还是改善，都打了样。卖的最好的，是旧宫的电建洺悦湾和瀛海的寰宇时代，这两个项目，都基本清盘了。最早开盘的中铁华侨城，一直卖到了现房，也没有清盘；邻居保利绿城联手的和锦诚园，开盘大半年的时候，网签才20多套。（最近和锦诚园的新样板间出来了，我们近期也会关注一下。）不难发现，卖的慢的，无论是和锦诚园还是中铁华侨城和园，都是偏改善的产品，而卖的好的寰宇时代，则是刚需产品。事实证明，看到了学霸答题的合生，确实抄了作业。所以才有了52㎡-120㎡的面积段。但对比前两者，怎么就成绩平平了？整体定位，同是刚需盘，一年以前5环内的京能电建洺悦湾限均价5.4万/㎡，五环边瀛海的中海寰宇时代卖5.5万/㎡。反观合生me悦，均价基本在6.3-6.5万/㎡左右。1平米贵了小1万，最小面积也能贵个卫生间出来了。95㎡以上偏大一点的面积段呢，还有个和锦诚园以6万/㎡的价格在南海子旁边站着呢。所以差就差在，既没有价格优势，也看不到南海子，地位有些尴尬。这也就基本解释了，开发商户型段抄对了，但还没有爆火的原因：贵的让刚需肉疼，让改善下不去手。这里多说一句，这个价格还救了隔壁和锦诚园一把。现在去查查和锦诚园，卖货速度快了不少（当然也和南城断货有关）。合生me悦的大户型，后期估计会更难，毕竟单价总价，都贵。有个粉丝朋友直接跟我说：“这个价格，买朝阳的豆各庄新项目是不是也挺香。”5HP.开发商是很敏感的，我觉得合生me悦肯定比我早意识到这个问题。所以渠道上的特别早。有人肯定会反驳现在开发商哪有不上渠道的。但我想说，还真有，现在自带热量的项目，真的在尽力摆脱大的渠道，顶多做做宣传预热，找找靠谱的小渠道，就行了。但合生me悦不是，据我所知，一套不到600万的房子，渠道要拿走小10万。而这只是一家渠道的费用，各家还多少会有点差异，不知道链家是要拿多少渠道费。唉，就没见过在刚需市场如此紧俏下，还卖的这么憋屈的刚需盘。种种细节显示，合生me悦如果要跑的快，在价格上一定不会死盯，该放水放水。所以我建议，关注me悦的朋友，可以等等看，你这次没选上的房子，过几天会不会有销售来和你说：“xx栋有套清退出来的，你要不要过来看看，晚了我怕又没有了。”如果你收到了这个消息，那就代表谈判的机会来了。1400多套房子，开盘也不算理想，所以大家放宽心稳住，我们能赢。后面我们还会从产品的角度，和大家聊聊这个项目到底值不值得入手，有想了解项目的朋友，可以文末扫码，加我入群。最后，热烈祝贺，女子双人10米跳台，拿下第八金。相关阅读：第30周，成交下跌，北京楼市显著降温顺义机场旁的改善盘，都敢叫价7万+了？6年了，沉闷的北京别墅市场，终于迎来了一声春雷

各位小伙伴们，周一好。最新的北京楼市成交数据，新鲜出炉，上周北京楼市只有1123套的成交量，对比6月最高周成交量，本周数据接近腰斩。相信了解北京楼市成交结构的朋友，看完这个周数据，不难感觉到一股扑面而来的市场凉意。我们先来看看完整成交量图表。从图表里不难看出，北京在经过了五六月份的新房的火热行情，成交量连续摸高接近2000大关后，直接跳水降至冰点。数据不会说谎。当然，这种市场凉意也在意料之中。5月集中土拍供地之前，北京楼市经历了漫长的真空期，老项目卖不动，新项目出不来，直接导致海淀朝阳通州等等热点区域，一直是无房可买的状态。无疑，这种状态下，是北京存量项目的优势期，让我们来看看哪些区域比较热闹吧。一、商品住宅市场整体成交榜单TOP20楼盘按区域详细排名如下：区域上，成交热点大兴一枝独秀。全市销量TOP20榜单中占据7个位置。项目上，大兴区中旅亦府用176套成交，为本周低迷的行情注入一份强心剂。我们来看看详细的成交数据：上周第30周（7月19日-7月25日）新房住宅市场依旧处在降温通道中，共成交1123套商品住宅，环比减少24%。成交均价50490元/㎡，环比下跌5.9%。成交面积11.95万㎡，环比下降26.3%。成交金额60.31亿元，环比下降30.7%。其中，各楼盘销售进度（去化率）如下：在本周比较热门的top20楼盘里，热度高但库存充足的，主要集中在顺义房山等刚需板块，库存多意味着购房者的选择很多，对这些上车盘有需求的朋友，可以关注。二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：中旅亦府，住宅成交175套，成交均价5.3万元/㎡，成交金额8.31亿元，详细排名如下：简评：500万总价以下的上车盘里，中旅亦府和臻珑府都是流量盘，前一段中旅亦府低调开盘，但收获了热销，验证了亦庄刚需客户的巨大购买力。之前臻珑府的大白墙维权事件被妥善解决之后，臻珑府的热度也起来了。500-1000万新房成交周榜第一名：熙悦宸著，住宅成交22套，成交面积0.24万㎡，成交均价6.4万元/㎡，成交金额1.52亿元，详细排名如下：1000万+新房成交周榜第一名：中海京叁號院，共成交12套，成交金额为1.62亿元，成交均价为6.8万/㎡，详细排名如下：简评：1000万+总价的楼盘，重点可以关注甲叁，产品力无敌，幸福里则是随着海淀二手房大涨而获得了一批恐慌性改善客户，未来有些难说。三、按成交区域划分全市区域成交区域总体如下：大兴区以网签471套的成绩，位列区域成交榜榜首。朝阳区：第一名：华樾国际，住宅成交11套，成交面积0.1万㎡，成交均价6.7万元/㎡，成交金额0.96亿元，详细排名如下：海淀区：第一名：京投发展岚山，住宅成交21套，成交面积0.24万㎡，成交均价5.5万元/㎡，成交金额1.32亿元，详细排名如下：丰台区：第一名：熙悦天寰，住宅成交19套，成交面积0.19万㎡，成交均价5.7万元/㎡，成交金额1.1亿元，详细排名如下：石景山区：第一名：中海寰宇天下天赋，住宅成交14套，成交面积0.16万㎡，成交均价7.1万元/㎡，成交金额1.15亿元，详细排名如下：通州区：第一名：万科城市之光东望，住宅成交31套，成交面积0.3万㎡，成交均价4.9万元/㎡，成交金额1.5亿元，详细排名如下：大兴区：第一名：中旅亦府，住宅成交176套，成交面积1.57万㎡，成交均价5.3万元/㎡，成交金额8.38亿元，详细排名如下：房山区：第一名：京西印玥，住宅成交25套，成交面积0.21万㎡，成交均价4.3万元/㎡，成交金额0.89亿元，详细排名如下：门头沟区：第一名：城建龙樾西山，住宅成交5套，成交面积0.06万㎡，成交均价4.5万元/㎡，成交金额0.29亿元，详细排名如下：昌平区：第一名：奥森one，住宅成交10套，成交面积0.09万㎡，成交均价5.5万元/㎡，成交金额0.49亿元，详细排名如下：顺义区：第一名：公园十七区，住宅成交16套，成交面积0.16万㎡，成交均价5.3万元/㎡，成交金额0.93亿元，详细排名如下：数据说明：一，本文内数据（各类商品住宅、成交量【为签约套数】、成交均价、存量）均按物业实际用途统计，非立项用途。不含别墅、保障性住房、车位和其它类物业。注：如有榜单内想详细了解的新房项目，可在评论区留言回复

1HP.这几年，大家一直在催着机场红利落地。因为它已经不单单是一个能四处飞的交通中心，而是担起了新国门的高大形象，带动着经济发展，国际机场协会直接说「机场是国家和地区经济增长的发动机」。这里边，一直备受关注的就有新国展的建设。大家都等着看，新国展几期落成使用之后，这个片区究竟会怎么变。随之而来的，少不了对于房子的讨论。很多人都认为，家门口能开各种高大上博览会的房子，一定能增值。所以国展旁边的新项目-和光瑞府这个项目，在还是一片大白地的时候就备受关注。现在，这个项目的产品露面了，昨天出了户型图，我们终于能从产品端口来看看这个项目，到底值不值得大家的期待。2HP.这次我先和大家说户型细节。仔细看了一下，跟华润之前项目的户型比，长得端正很多，但小毛病也不少。一共三种户型，全都方方正正，三面宽朝南。具体看，有109㎡、129㎡、150㎡三种，这个面积段配置，就很像是把海淀幸福里卖的好的户型，学过来之后再做了升级改造。整体定位偏改善，倒不是户型有多大，而是在空间内部没多挤个卧室。109㎡的三居室，放大了主卧和动区的空间。主卧套面宽3.8米，尺寸不小，在搭配转角飘窗的基础上，卫生间和梳妆台，还都留了一扇窗户（边户），通透性和采光都会更给力一些。LDK整个串联在一起，看起来也很敞亮。不过两个次卧就得受点委屈了，面宽都挤到了2.8米，北向次卧，正对着大门，隐私感也差了不少。另外，我了解到，109㎡只有小部分户型设计了储藏间，考虑到家里的东西总是越堆越多，光从这一点上看，带储藏间的会更实用。130㎡的三居，布局、尺寸都挑不出什么大问题。不过有两点，南向的次卧室，整个墙面挨着电梯厅，可能会有噪音影响，不管是做书房还是作为次卧，都要考虑好隔音问题；大门对着卫生间门，观感不太好，重风水的可能会比较嫌弃。。。150㎡的四居，是个标准的四叶草户型，就是卧室在四个边角处，动区在中间，大家回了卧室谁都不用打扰谁。客厅面宽4.8米，根据过往经验，在140-150㎡的户型里，这样的客厅尺寸算是做的比较大的，再配个大玻璃，早上起床推开窗子看出去，心情一定不错。三个户型南向都留出了一面非承重墙，家里人少的时候，也可以直接打掉做个大横厅，留出更加宽敞的活动空间，具备一定的灵活性。PS：户型可能不是最终版。这几个户型如果让我选，那我就选最大的。2HP.除了部分紧俏户型大家需要盯紧一点，其余的我觉得大家可以不用急。因为和光瑞府，体量还是挺大的。整个项目有40栋楼，其中住宅都是南北向，共34栋，1818户。分成了东西两个地块，初期会从西地块开始卖。都是两梯两户或一梯两户的小高层+洋房产品。由于内部限高45米，所以项目最高也就是15层，洋房大概是7-10层。但洋房数量比较少，仅有南侧的4栋楼，并且都是109㎡三居产品，其余楼栋都是小高层。本质上，开发商还是要凑足容积率，多挤出一套房子是一套。楼栋排布方式是点状错落式的，楼间距均为55米左右。这种排布方式，优点是能避免楼栋间直接对视，而且通风、正向采光的效果会更好。需要注意的是，侧向楼栋间距是否足够，会不会影响到边户采光，大家在看房的时候可以多问一下。3HP.关于价格方面，我觉得讨论空间还是蛮大的。前几天，我联系了项目上的人，对方表示，首期价格可能在7万/平左右。和光瑞府项目的负责人也往外放风了，总价区间差不多在700万-1500万。这个上下价差可是非常大了。所以我就想这个项目，开发商到底有多大空间呢？要知道，这块地当时土拍的时候，争的可是非常的激烈，竞拍方式也很苛刻。华润+保利一路冲了70多轮，既承诺建会展，又竞自持，最终以85.77亿+23%的自持拿下了地块。楼面价直接杀到了4.2万/平。这可是顺义啊，前两年顺义的销冠盘-公园十七区，可就以5万多一平的价格在旁边看着呢。我算了一下，和光瑞府如果首期开盘是7万/平，那么售价和楼面价之比差不多在1.7，已经比不少5月拿地的项目要高了。这个数值，放在外地可能开发商利润会不够，但在北京这样量级比较大的城市，开发商的利润也还是可观的，那就预示着他们有余地去做好项目。但我有点担心。不知道华润是不是把重心都放在了户型升级上，粗看立面造型，就觉得平庸了不少，以开发商宣传的保利高端「和光」系和华润顶级产品「瑞府」系来说，缺了份高级感。4HP.目前为止，产品部分都还可能会有调整。因为项目报规还没完全通过，要等确定下来再开盘，怎么着也得等到9月份了，可能比朝阳的部分项目入场还要慢。和光瑞府2月份拿的地，现在报规都没完成，为什么就要急着发声呢？我觉得是坐不住了，近2000套的去化压力，如果和北京2个多月前集中出让的地，撞在一起，那开发商的压力可想而知。况且，那些项目都没要手下留情。朝阳区前两天一口气发了四个项目的规划公示，有中冶东坝的、金保华王四营+崔各庄等；再快一点的连户型图也出了，比如融创+石泰在衙门口的项目，定案名为「长安悦玺」，从拿地到获准建设，仅用时63天。这些项目在无形中给了和光瑞府压力。需要面对面直接厮杀，那7、8万，到底是选国展还是朝阳崔各庄、东坝等地呢？欢迎评论区给出你的选择。我是觉得在众多相似楼盘的厮杀下，和光瑞府的价格还有下探空间，所以，开发商越急，购房者才更要稳着挑。关于和光瑞府产品部分今天先说到这。总结下来，我对这个项目的感觉整体看好，但也确实存在一些问题，后续有机会我再拆开和大家聊一聊。另外，最近北京新房市场已经越来越活跃了，所以接下来的一段时间，我会频繁的跟进重点项目。大家有其它想要了解的信息，也可以在文末扫码加我进群，一起来聊～周末愉快相关阅读：6年了，沉闷的北京别墅市场，终于迎来了一声春雷雨季硬核买房指南：如何避开北京洪涝风险区库存告急！这批南城纯洋房社区到底值不值得冲？

1HP.了解北京别墅豪宅的人，一定会对那个热闹的2015年念念不忘。那一年，北京还没有「限竞房」，开发商们还不需要顶着售价红线，在成本控制、价值组合之间，施展各种加减平衡、闪转腾挪的技巧，只需要昴着劲儿的研究产品，给足价值就可以。以至于，地产江湖上一度流传着“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？”的段子。百家争鸣的热闹场面，终于让北京别墅市场迎来了自己的高光时刻。众多外地开发商们，纷纷涌入北京参观学习。据说很多项目仅接受内部同行的踩盘预约，都已经排到了2个月以后。只是，后来的故事风云突变。2016年，北京限竞房政策登场，侵袭了整个北京楼市。一路高歌猛进的别墅豪宅瞬间被圈在了“售价红线”的围栏之内。开发商们的别墅开发思路从“增配价值卖溢价”到“减配成本控利润”的巨大转向，让北京别墅豪宅刚刚开始的价值升级比拼之路戛然而止。越来越多的新进别墅项目，开始像普通住宅那样“控成本、控配置、拼速度”。没有了向上突破价值天花板的成本基础与市场动力，北京别墅市场开始变得越来越平庸。再后来，高低配小区批量出现，有关“别墅院墙拆不拆”的争论喋喋不休，更是让心怀院子梦的别墅业主烦恼不已。别墅开发，不再是产品至上，而是变成了一个土地与建筑、面积与售价之间彼此进退博弈的数学游戏，北京别墅市场由此进入了一段漫长的静默期，逐渐在全国别墅市场失语。2HP.只是，没有一个冬天，不会被一声春雷惊醒；没有一场沉默，不会被一个有力的声音打破。这次，打破北京别墅市场6年沉默期的，是北京龙湖在中央别墅区推出的项目-龙湖·云河玉陛。云河玉陛没建正式售楼部和样板间，而是借了龙湖在北京的第一个项目龙湖滟澜山的会所，摆了个沙盘，就开始卖房。结果凭借着PPT，一把卖了230多套房子。刚上市我很关注，没想到再次关注居然发现，它快清盘了。这个一共才328套的项目，从面世到现在，7个月时间，已经卖出了300多套。说实话，一个套均千万以上的豪宅项目，生生卖出了一种刚需盘的速度，确实有点神奇。3HP.不用说，肯定少不了中央别墅区的吸引力。中央别墅区，大家都熟，早就是名声大噪的成熟富人区，近些年一直被高高挂在终极改善的心愿清单上。从去年开始，“龙湖·云河玉陛”横空出世，再次开启了对北京别墅市场的突破。一个令北京市场感到陌生又新奇的名字，喊出了一句“原著之上，时代终章”的霸气口号。以至于，云河玉陛还没入市，就被消息灵通的购房者们盯住了。我听项目的人说，盯住的人中很多都是老客户，而成交的300多套里，更是有90%都是老客户推荐成交的。结果就产生了一个很有趣的圈层现象，那就是云河玉陛的买家非常纯粹。最先下手的，是龙湖自己各职能条线的老大。其中，有位龙湖自己的DT数据部门的高管，买了自家的房子之后，影响了他在互联网圈的朋友，结果朋友带朋友，一连5、6个等互联网圈的高管，都定了房。深入了解之后，我发现靠“朋友圈”卖了房的不止这位高管。项目的营销负责人告诉我，有位工作和生活的圈子都不在顺义的购房者，因为两个朋友都买了云河玉陛，就动了心。结果为了买云河玉陛，直接把自己原本在西城的生活半径，挪到了望京。4HP.除了区位，购房者很大程度也是奔着龙湖产品来的。过去几年，在面粉价格越来越高的市场里，北京的开发商的利润空间不高了，尽可能的多摆一栋楼，把容积率挤满，似乎已经成了一件约定俗成的事情。云河玉陛却不太一样。项目被十万方的原生绿境环绕，又靠着温榆河生态走廊与约300亩罗马湖天然水境，天生就是做别墅的好坯子。拿到了这样的自然优势，龙湖满可以在楼栋排布上更放肆一些。但他却把「克制」摆在了第一位。严格控制别墅数量。保证每一位业主都能拥有足够的绿意，最终呈现的328套别墅，仿佛从公园里生长出来一样。而这，才是龙湖诚意的开始。328套别墅的排布，龙湖再一次放弃了大多数开发商的选择。既没有选择规整的行列式，也不是常见的组团式，而是更灵动活泼的布局。一条800米长的银杏大道，宛若一条金黄色彩带，串联起328套别墅，让它们自由散漫地铺陈在十万平绿地之上。每一条巷道，每一栋别墅，都拥有一个独特的景观视角。5HP.园林打造，向来是龙湖的拿手戏。这次面对这片十万方的超大绿境，龙湖更是将自己在景观园林打造方面积累的经验，展示得淋漓尽致。整体规划了“六境九景”的园林景观，以“日、星、花、雪四大主题庭院，配合全冠幅乔木移植，完成了云河玉陛五维园林的布景铺排，让这十万方的绿境更加惹人喜爱。约1300㎡的精致湖景，一进园区就会撞入眼帘；三块共计约7000㎡的共享草坪，绿意随时会扑面而来；约600㎡中央景观会客区，把迎客的高级感，直接拉到了室外。还有环绕整个墅区的林荫跑道、原木打造的儿童乐园等等。这些活动场景，直接被云河玉陛安排在了家门口。建筑本身的打造，也是重点。整体是新中式风格，建筑外立面全部采用进口的葡萄牙米黄石材，这种石材，也是葡萄牙博物馆等经典建筑的同款材质，大气简约，保温隔热的效果也很好。广亮门，自景粼开始，龙湖顶豪系均采用紫铜订制三环同心壁铜门，龙湖专利。顶部的重檐庑殿顶，卷云纹装饰的门头檐，祥云图为底的柱头和门楣，铜锁门环，抱柱石等等无一处不是细节。仪式感被拉满的同时，又相当耐看。室内空间，也很用心。大独院里的7个空间，全部朝南，还带一个约240㎡的庭院。主卧套设计，尺度阔绰，还带一个大露台，负层则排布了宽敞的家庭会客区，剩下的可以布置成影音室，健身房。客厅的最高面宽能达到11米左右，面对庭院。主人可以在空闲时侍花弄草，孩子在院里玩闹，暖心的大金毛在腿边撒欢儿，享受生活。6HP.记得《大圣归来》的影评里说“大圣此去欲何？踏南天碎凌霄。若一去不回？便一去不回。”龙湖这种产品至上的打法，很有一股大圣踏南天碎凌霄的豪气和执拗感。以“金猴奋起千钧棒”的气概，在一片平淡的北京别墅市场，刮起一股强劲的“云河玉陛旋风”，在北京别墅市场留下了浓墨重彩的一笔。也恰恰因此，格外诱人。有位购房者去项目转了20分钟，一言不发。结果，两天后，直接选房交钱一气呵成。还有一位准备买入龙湖长楹天街二手房的朋友，得知上家是要卖了房去买云河玉陛，不禁好奇前来云河玉陛的售楼部一探究竟。结果两个人双双买入云河玉陛，那位卖家的龙湖长楹天街也成功脱手。我看过一份十几页的云河玉陛的客户调研，这样的业主的买入故事不胜枚举，也让云河玉陛完成了绝大部分的出货。现在，龙湖云河玉陛在售为稀量独院产品。这些所不曾有、不再有的产品，无疑正在变成当下整个中央别墅区的最后一波「告别礼」。相关阅读：10个数字，让北京中产重返中央别墅区低调顺销的豪宅，就快偷偷卖完了

从前天开始，一场河南郑州的全城水灾，击中了所有人的软肋。原先市民们熟悉的大街小巷，一夜之间成了汪洋大海，微信群里，转发着被困人员的各种呼救视频。在那些画面颤抖的视频里，道路，地铁，小区，低洼的立交桥，这些我们习以为常的城市场景，此刻却成了全国最危险的地方。此刻，全国人民都在为河南加油，为郑州祈福，还好，截止这篇稿件发出的时间，郑州的洪峰已经过境，灾难正在逐渐消解。但这个教训，足够带给我们一些新的思考，也许我们需要从洪涝的角度，重新认识一下自己所在的城市。1HP.比如我们所在的北京。在过去的一段时间里，我和同事们研究了很多晦涩的水文和测绘资料，然后想尽可能简单的跟大家说清楚北京的洪涝情况。先说结论，大家必须明确一点：北京是一个极易发生洪涝灾害的城市。这个结论是如何得到的呢？我们都知道，城市想要不被淹，暴雨过后雨水一定是要有去处的，最好的去处，就是大河大湖大海。那么，就有一个水面率的概念。它指的是城市里可以收容多余雨水的水面占比，北京的水面率非常低，不到3%。在一众城市里，几乎是垫底的。这就是我们最经常调侃说，为什么每年夏天一下雨，北京就不可避免的进入看海模式，此外，我们还必须搞清楚一点，北京面临的洪涝灾害来自哪里？2HP.第一，最直接的威胁来自「暴雨内涝」。暴雨内涝很好理解，在短期强降雨之后，雨水篦子和下水道们吞水来不及，雨水就会流到路上低洼的「积滞水点」。比如道路上的淌水，立交桥下积水，前几天石景山的6号线金安桥地铁站产生的积水，都是这么来的。今年7月12号的北京城区内涝风险图我看过一份统计，全北京主城区里，道路的积滞水点在2006年全年有39处；2007年有43处；2008年有5处；2009年增至116处；2010年仍有58处；2011年，由于多次冲击型暴雨，积滞水点达到73处；2012年，积滞水点为66处。从历年积滞水点的数量变化上，其实可以很容易看到近些年来积滞水点不减反增，每年，发生洪涝灾害的次数一直都很频繁。有人可能会说，现在工程水平如此先进，北京的下水道体系不断在改进，为什么内涝似乎看起来更严重了？右侧，望京南湖渠地下雨水涵道（管径2米x2米）原因是复杂的，一方面原因，跟近年的气候变化有关系，这些年以来，大家能明显感觉到，极端的暴雨天气越来越频繁，今年北京的雨水不必多说了，特别是七月初，每天一场雨，简直快赶上版纳的雨林。更重要的，还是和城市发展有关系。我查了一下北京的城市规划。从1996年开始，北京市建设用地面积增长几乎呈直线上升。城市建成区面积，由2000年只有488km²，到了2010年已经接近670km²。增长速度接近10年50%，更严重的是，这些建成区，大部分都是广场，道路，建筑。它们的共同点，都是硬化处理的，直接导致北京的雨水更难流入地下了。当然，如果北京的洪涝灾害只是止步于此，那其实问题不大。3HP.这就要引出北京第二个洪涝灾害的威胁了：西山洪水。除了内涝，当然还有洪水，前几天海淀冷泉镇的洪水上了抖音热门，一辆顺丰小哥的三轮车无人驾驶，直接顺着洪水在路上跑。此外，海淀的西山林语小区，也沦陷了，小区里的一楼住户，地下室，汽车，全部被淹。西山林语小区，距离冷泉镇不远，也是每隔一两年就会被淹一次，所以被地产行业内调侃称为「西山淋雨」，住在里面的业主，一个个也是非常无语的。西山林语周边冷泉镇和西山林语小区被淹的原因，当然不只是城市内涝，原因和刚才说的「西山洪水」有关系。大家都知道，海淀山后，三面环山，属于是西山山麓小盆地。西山的水，都是在山后区域汇集，再通过南北沙河，向东流向温榆河。但每次下雨，西山的山洪水的水量，是很惊人的，毫无顾忌的往海淀山后来了之后，城市下水管本来就吞不赢洪水，再加上各种泥沙又容易堵塞下水管道，所以每次一下雨，这里就是洪水肆虐。这样，大家是不是觉得整个海淀山后住起来，都很危险了。是，但不完全是。常年在海淀山后生活的人会知道，山后有一道著名景点「京密引水渠」。这条引水渠是60年代修的引水工程，东西走向。因为走的是饮用水，为了水质，所以京密引水渠的最大的特点，是它被设计成一条地上河，这样它就把山后隔绝成南北两部分。海淀山后的地形图在这条引水渠的影响下，北侧就相对安全，比如大家熟知的后厂村网易百度腾讯小米各大互联网公司总部，以及我们之前说的翠湖三杰，葛洲坝紫郡兰园，山屿湖等等，都基本上不会被西山洪水影响。但南侧的风险就会相对大一点，比如西山林语，就是典型容易被淹案例。所以，在看这篇文章的在后厂村工作的码农朋友们，要买房子尽量选京密引水渠北边买。这也算是一个小知识了。除了西山洪水，北京第三个洪涝灾害的重要影响因素，则是「永定河洪水」。这里就要提到我们的每次说到北京洪涝灾害绕不过去的板块，房山长阳，这里之前一度被称之为「泄洪区」，这里的洪，指的就是永定河的洪水。在2012年721暴雨事件，长阳由于作为小清河分洪区，所以当时是很严重的。但这里必须先澄清一点，当下的长阳，在2021年721暴雨事件之后，一方面，不再作为小清河分洪区，而且，当年肆虐的南泉河，现在堤坝修的很高，有媒体采访设计单位，对方甚至保证“再来两个‘7·21’也没问题。”成果从今年的情况也能看出来，今年的几场大雨，长阳的洪涝情况并不严重，甚至比海淀冷泉镇好多了。4HP.以上，就是北京主要的三个洪涝威胁的来源：永定河洪水、西山洪水及城区暴雨内涝。那么，我们是一个房产公众号，就要回答一个非常现实的问题：我们如何避免买到容易被淹的小区和房子呢？我们有三个建议：1，未来买房，尽量买入中心城区和新城。在北京的2035总规，藏着一个买房避开洪涝区的秘密，因为有关于防洪治理的规定，不同区域的防洪标准是不一样的。“在防洪及河道治理规划方面，中心城区（不含海淀北部地区、丰台河西地区）防洪标准达到200年一遇；海淀北部地区、丰台河西地区防洪标准达到50年一遇。城市副中心防洪标准达到100年一遇。其他新城防洪标准达到50至100年一遇。乡镇中心区防洪标准达到20年一遇，村庄防洪标准达到10年一遇。”可以看到，防洪标准最高的，是中心城区，其次是通州副中心和各大新城，比如亦庄新城，门头沟新城等等。所以，买入新城和中心城区，会更远离洪涝，我在后面贴部分新城的范围图，给大家参考。大兴/亦庄新城昌平新城门头沟新城这些区域内也有一些特例，比如海淀北因为位于西山洪水的冲击区，丰台河西地势低洼的原因，二者的防洪等级都相对更低。防洪等级最低的，还是乡镇和村庄。所以，如果你看中的房子不在中心城区，也不在各大新城范围内，甚至还在村里的话，那么就要注意了。2，买房前，一定要对照近几年的「降雨内涝风险图」。刚才说了从规划角度避免洪涝风险，其实我们还要注意各种内涝区域，比如靠近立交桥的，或者局部地势低洼的。看下面这张7月12号的降雨内涝风险图，就能看出来了。可以明显发现，南城比北城更容易内涝，西侧比东侧更容易内涝。北京内涝风险图从区域上看，丰台区、石景山区、海淀区西部及昌平区南部区域存在较高积水风险，海淀区东部、东城区、西城区、朝阳区、通州区、大兴区存在局部积水风险。对照地图，如果你想买的房子附近，靠近途中深蓝色和红色区域，也要好好考虑了。这份图每年官方都会发布，大家有兴趣可以去找找。3，要分清楚北京的洪涝的泄洪策略和区域。北京这么大，不同的区域，会有不同的排洪策略，整体上走的是“西蓄、东排、南北分洪”的原则。北京四大排水泄洪流域图“西蓄”是指充分利用玉渊潭等河道，调节雨洪，减少进入市中心区的洪水。“东排”是指市区雨水经城区河道由通惠河排出。“南北分洪”是指当城市西部发生较大洪水时，在城区北部向清河和坝河分洪，在城西南角向凉水河分洪。以此来减少洪水对北京城市中心区的威胁。总结来说，无论是西山洪水还是永定河洪水，都是从西侧开始的，向北向东向南排水，这种模式之下，处于流域交界处就是最安全的。比如南二环和三环之间，西侧的阜石路，朝阳的大望路，还有北边昌平海淀交界处，都会比较安全。以上，是从城市规划和地理信息层面避免洪涝的方法，从更具体的层面，则是需要了解哪些小区容易淹水，哪些小区地下车库容易进水。在此，我们为大家整理了一批板块和小区名单：雍景天成（石景山西黄村），高家园（门头沟），上庄家园（海淀上庄），长安云锦（石景山古城），昌平沙河于辛庄，模式口西里（石景山）。。。。。。还有哪些小区容易积涝的，欢迎大家在评论区分享。本文参考资料：01

而且周边还环绕着南海子公园、南苑湿地公园和大兴滨河森林公园等8个公园。要是算上被南中轴串联起来的，公园壹号附近的公园数量多达17个，源源不断提供氧量。除了市政公园，社区内的景观设计也很有意思。

进入7月后，连续三周，新房市场总体毫无起色，就像近期北京阴雨连绵的天气，成交量价仍处于下行通道中。区域上，成交热点开始向顺义、通州转移。项目上，上周顺义恒大上和府用107套成交杀出重围，加之即将开盘的和光瑞府，未来几周，顺义值得购房者重点关注。我们来看看详细的成交数据：上周第29周（7月12日-7月18日）新房住宅市场依旧处在降温通道中，共成交1481套商品住宅，环比减少2.4%。成交均价53695元/㎡，环比下跌2.4%。成交面积16.25万㎡，环比下降6.2%。成交金额87.23亿元，环比下降8.5%。从数据看，市场情绪很微妙，一方面缺乏北京第二次供地的情绪引导，一方面又处在上半年供地未入市的空白期，除去顺义这些存量大户，其他区域多依靠单个热点项目去撑行情。一、商品住宅市场整体成交榜单TOP20楼盘按区域详细排名如下：其中，各楼盘销售进度（去化率）如下：二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：恒大上和府，住宅成交100套，成交均价3.5万元/㎡，成交金额3.45亿元，详细排名如下：500-1000万新房成交周榜第一名：奥森one，住宅成交41套，成交面积0.47万㎡，成交均价5.8万元/㎡，成交金额2.72亿元，详细排名如下：1000万+新房成交周榜第一名：中海京叁號院，共成交27套，成交金额为3.4亿元，成交均价为6.68万/㎡，详细排名如下：三、按成交区域划分全市区域成交区域总体如下：大兴区以网签339套的成绩，位列区域成交榜榜首。朝阳区：第一名：中海首开拾光里，住宅成交14套，成交面积0.19万㎡，成交均价7.4万元/㎡，成交金额1.41亿元，详细排名如下：海淀区：第一名：海淀幸福里，住宅成交25套，成交面积0.28万㎡，成交均价8万元/㎡，成交金额2.25亿元，详细排名如下：丰台区：第一名：中铁诺德逸府，住宅成交19套，成交面积0.19万㎡，成交均价6.8万元/㎡，成交金额1.28亿元，详细排名如下：石景山区：第一名：中海寰宇天下天赋，住宅成交23套，成交面积0.23万㎡，成交均价7万元/㎡，成交金额1.63亿元，详细排名如下：通州区：第一名：亦庄橡树湾，住宅成交47套，成交面积0.44万㎡，成交均价3.95万元/㎡，成交金额1.72亿元，详细排名如下：大兴区：第一名：招商臻珑府，住宅成交73套，成交面积0.67万㎡，成交均价5万元/㎡，成交金额3.36亿元，详细排名如下：房山区：第一名：恒大御峰，住宅成交70套，成交面积0.68万㎡，成交均价2.6万元/㎡，成交金额1.76亿元，详细排名如下：门头沟区：第一名：中骏天峰，住宅成交8套，成交面积0.08万㎡，成交均价5.2万元/㎡，成交金额0.43亿元，详细排名如下：昌平区：第一名：奥森one，住宅成交87套，成交面积0.8万㎡，成交均价5.8万元/㎡，成交金额4.64亿元，详细排名如下：顺义区：第一名：恒大上和府，住宅成交107套，成交面积1.08万㎡，成交均价3.5万元/㎡，成交金额3.81亿元，详细排名如下：数据说明：一，本文内数据（各类商品住宅、成交量【为签约套数】、成交均价、存量）均按物业实际用途统计，非立项用途。不含别墅、保障性住房、车位和其它类物业。注：如有榜单内想详细了解的新房项目，可在评论区留言回复

论证的过程一定相对是复杂的，比如解释1+1为什么等于2再比如：金盏值不值得买先说一个观察，网上好多人不看好金盏的原因简单的令人发指：等太久了

1HP.上周，卓越拿下的朝阳金盏02地块公示了规划。这也是集中供应的土地里，第一个出规划的项目。项目公示之后，我找到了在卓越的朋友聊天，拜托大佬稍微透点信息出来。大佬就一句话：“不让说”。管控之严格，让我顿起好奇心，不知道跟报建速度快，有没有关系。2HP.要知道，两个月前，卓越在北京土拍市场上，一口气拿下4宗土地，已经大出过一把风头了。两个月后，又是卓越。率先完成报规报建，在大部队到来之前，又露了一手。到底为什么会这么快呢？有人说，是因为首开的加入，道上有熟人，好办事。但也没见其它有首开老大哥加入的项目，能报的这么快啊。后来我一个规划局待了5年的朋友跟我说：“工规证审批其实也可以很快的，窗口收件之后，走「承诺制」，没过多久就可以拿证。但这种方式一般用在学校、医院、工厂等公共建筑上，很少出现在住宅项目上。”但不知道卓越这次走的是不是承诺制。算了，不多说了。今天的重点，还是放在，公示项目本身。3HP.这块地，卓越花了39.27亿+自持13%政府共有拿下，楼面价达到了5.3万/㎡。剔除政府共有，给销售指导价打87折之后，这块地的最高售价，仅为6.6万/㎡。这个价格和中海首开拾光里7.5万/㎡的售价相比，算是官方帮忙打折捡便宜了。不过销售价格和楼面价的价差很低。只有1.25倍。这个价差，开发商的利润已经相当薄了。在这种情况下，开发商是怎么做的呢？下挖。按照规划数据，项目的地下建筑面积：59107.75㎡，其中库房面积为30738.26㎡。地上建筑面积74111㎡，最高是6层到顶，一共17栋楼，粗略估算一下，地上单层面积差不多在1.2-1.3万㎡左右。所以，金盏02地块，基本下挖了3层左右。靠地下，卖溢价。4HP.地块采用了行列式的排布，规整的很。好处是每两栋楼之间，都有景观，讲究的开发商，会做成风格各异的巷道，园林小品，各有各的味道。不好的是，做不了大的景观区，而且每两栋楼之间，透视感很强。一共是482户，约7.4万平的住宅建筑面积，单层平均面积约为153平。所以最小面积，总计估计到不了1000万。价格上，会比旁边的拾光里有优势，但跟融创比怎么样，还得再等等看。5HP看了下效果图。外立面色调偏灰白色，是比较简单大气，不容易出错的颜色。以效果图上这个窗墙比看，应该是个大玻璃幕墙+铝板，和去年北京豪宅主流风格很像。整体很可能是大平层+下跃得设计。不做叠拼有个好处，就是免去了和中海拾光里同题竞赛。而且，一个6层到顶，1.3容积率的纯住宅项目，做成纯洋房，其实也挺香的。往上看，顶层有个小尖尖。南方做尖顶是因为雨水太多了，要注意排水。北方雨水就比较少，做尖顶的话，要么是闷顶层，要么是阁楼。作为阁楼顶部其实有点太尖了，面积不会太好用，要是像当年融创·北京壹号院一样，顶部圆圆的，这样，即使达不到正常楼栋的层高，但整体也会很好用。所以，金盏这个项目可能是个起到保温隔热作用的闷顶。整体来看，应该是一些能快出货的，搭配了一些溢价产品，保证总体能跑得快就行。毕竟，开发商的钱已经大笔花出去了，赶紧赚回来，才能继续买买买啊。最后，我觉得常驻在东北方向，首付预算能到五六百万的都可以关注，不过前提是，一定要做好长长持（不是多打字）的打算。好了，项目上，我们今天就说这么多。后续有消息，再继续跟进，欢迎有了解内幕的朋友，来跟我们爆料，其他想要了解金盏项目的朋友，也可以加我微信进购房群，一起讨论～

1HP.不久之前，因为一些众所周知的原因，不少西城区家长遭遇了人生中很大的坎坷。简单的说，就是自己买的天价学区房爆雷了。过去十天，西城区的家长和房东尝试过各种自救的手段。他们通过各种市长热线和领导留言板发声，或者是前往西城区教委的办公大楼，更有甚者，直接与警察面对面对峙。各种场面，一度十分激烈。这群坐拥全中国最好教育资源的首都市民，带着口罩，用尽各种体面或不体面的方式，为了自己的权益抗争的样子，在吃瓜群众们看来，是很难理解。一位不明真相的网友在微博上评论：“一个个在国内中产里，都站上金字塔尖了，孩子进哪个学校很重要么？”2HP.学校肯定是重要的，因为一定程度上它是西城楼市价格体系的压舱石。在经历了新老划断的学区新政之后，学位房的确定性被打破了，西城新房东们除了无法将孩子送进心仪的名校，还面临着另一个大问题：天价学区房的价格体系，正在遭受巨大冲击。7.2日教委发布消息之后的三天，西城区的二手中介门店里，不少房子的挂牌价被挂低了，有近百单在途的买卖合同遭遇了毁约危机。一位中介深夜发朋友圈：“最近三天毁约的客户，比去年一年都多。”毁约的原因，很好理解，在西城的家长群里，流传了一个惨痛的案例，一位买了德胜学区房的家长，孩子今年被调剂到了隔壁的新街口学区。我上链家看了一下，新街口学区房虽然跟德胜相隔不远，但均价比德胜低了快6万/平米左右。这意味着，如果西城学区房的这批新主人，一旦走上这位朋友的老路，按照60平的学区房算，要意味着要亏360万。巨大的价差，让很多买家和房东，重新坐进了谈判室里，在本来已经谈妥的价格，进行了友好二次磋商。也有更果敢的买家，听到新政后的第一时间决定弃买，50万的定金直接送给房东。毕竟50万和可能折损的360万面前，大多数人还是愿意牺牲前者。但就算这样，很多白拿定金的房东也并不领情，有个裕中西里的房东，通过中介表达了委婉的自己的意愿：“主要是跟这个客户有缘分，她的几十万定金我也不要，之前谈好的价格我还可以再让让。”但在未知的未来到来之前，缘分不能解决问题。3HP.前天，未知的未来有了结果，西城区幼升小结果，尘埃落定。很多做好孩子被调剂去胡同小学和渣小的心理准备的家长，惊喜的发现，自己的孩子最终落定的学校不算太差：“几乎百分之百是第一志愿录取的。”比如，很多买了德胜学区的新西城家长，孩子最后去了志成小学。志成虽然比不上德胜的实验二小，但直升名额和对口中学，也还能不至于太差。一个家长群群主表示，我们这些家长对这个结果整体还算是满意。我考古了一下教委的通告，按照通告内容，其实这个幼升小结果本来应该再早几天出来的，据说教委为了这个事情通宵达旦的加了一周的班，毕竟要平衡各方面的心理。这碗水，一定是不好端的。4HP.至此，西城的学区房事件，基本上算是过去了。对于家长来说，很多人经历了极度失望之后，期待值已经跌停了，最后的录取结果也基本算是满意。公众层面，学区的确定性，仅此一役，也算是彻底打破了，学区房的炒作热度，近期内也会下降。对于教委来说，学区房的多校划片政策也是执行有力。一切都在向越来越好的方向发展。这件事唯一的输家，是很多西城房东手上房子的房价和房价预期。他们都不可避免的再往下走。然而，最近几天，西城区的房东们的终极自救开始了。一些西城区的学区老破小，开始号召全体居民签字，开始给自己的小区进行修整加固。当然，砖混结构的老小区修整加固不算新鲜事。几年前，对口陶然亭小学的黑窑厂小区，就经历了一波修整加固，加固完毕，房价涨的非常猛。一个业主朋友告诉我，加固完的房子是不一样，隔音防水，社区环境，物业都有显著的提升，最主要是加固完了，每户都加出来十多平米的面积。这就很难让人不心动了。相关阅读：一亿一栋，陈道明代言，北京庄园2年网签2套北京楼市突然来了一些外来经验被政策红利砸晕的通州，何时才能支棱起来？踩完南城的刚需盘，有了一些新发现

在上一篇帝都6月楼市月报里，我们简单的提到了6月新房成交太热了，尤其在新项目还未批量入市的时点里，总让人觉得有些后继乏力。果然一语成谶。7月开门，连续两周的住宅成交，似乎都被昨晚北京滂沱的大雨砸到了冷静线上。我们来看看详细的数据：上周第28周（7月5日-7月11日）新房住宅市场基本复刻了第27周（6月28日-7月4日）的走势，共成交1519套商品住宅，环比仅增加了3套。成交均价55018元/㎡，环比下跌3.4%。成交面积17.33万㎡，环比下降1.1%。成交金额95.36亿元，环比下降4.5%。如此看来，每周新房住宅的成交金额能否破百亿，似乎是市场热度的一条分水岭。具体区域上，大兴和顺义都表现不俗，也越来越呈现强者恒强的成交聚集效应。一、商品住宅市场整体成交榜单TOP20楼盘按区域详细排名如下：其中，各楼盘销售进度（去化率）如下：二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：亦庄橡树湾，住宅成交57套，成交均价3.96万元/㎡，成交金额2.01亿元，详细排名如下：500-1000万新房成交周榜第一名：中海寰宇天下天赋，住宅成交80套，成交面积0.74万㎡，成交均价6.98万元/㎡，成交金额5.17亿元，详细排名如下：1000万+新房成交周榜第一名：中海京叁號院，共成交76套，成交金额为9.89亿元，成交均价为6.68万/㎡，详细排名如下：三、按成交区域划分全市区域成交区域总体如下：大兴区以网签345套的成绩，位列区域成交榜榜首。朝阳区：第一名：中海首开拾光里，住宅成交11套，成交面积0.16万㎡，成交均价7.4万元/㎡，成交金额1.2亿元，详细排名如下：海淀区：第一名：海淀幸福里，住宅成交84套，成交面积1.06万㎡，成交均价8.3万元/㎡，成交金额8.75亿元，详细排名如下：丰台区：第一名：中粮天恒天悦壹号，住宅成交22套，成交面积0.35万㎡，成交均价7.95万元/㎡，成交金额2.78亿元，详细排名如下：石景山区：第一名：中海寰宇天下天赋，住宅成交84套，成交面积0.8万㎡，成交均价6.98万元/㎡，成交金额5.61亿元，详细排名如下：通州区：第一名：亦庄橡树湾，住宅成交60套，成交面积0.55万㎡，成交均价3.97万元/㎡，成交金额2.18亿元，详细排名如下：大兴区：第一名：中海京叁號院，住宅成交76套，成交面积1.48万㎡，成交均价6.68万元/㎡，成交金额9.89亿元，详细排名如下：房山区：第一名：中骏云景台，住宅成交31套，成交面积0.26万㎡，成交均价2.82万元/㎡，成交金额0.75亿元，详细排名如下：门头沟区：第一名：西山燕庐，住宅成交4套，成交面积0.07万㎡，成交均价5.5万元/㎡，成交金额0.37亿元，详细排名如下：昌平区：第一名：奥海明月，住宅成交18套，成交面积0.19万㎡，成交均价6.06万元/㎡，成交金额1.17亿元，详细排名如下：顺义区：第一名：公园都会，住宅成交56套，成交面积0.48万㎡，成交均价3.8万元/㎡，成交金额1.83亿元，详细排名如下：数据说明：一，本文内数据（各类商品住宅、成交量【为签约套数】、成交均价、存量）均按物业实际用途统计，非立项用途。不含别墅、保障性住房、车位和其它类物业。注：如有榜单内想详细了解的新房项目，可在评论区留言回复

1HP.三天前，一向「岁月静好」的北京市住建委官方公众号破天荒的推送了一则处罚通知。被处罚的开发商是，北京华垣盛兴置业，罚款700余万元。起因是，去年11月28日华垣盛兴在建项目发生了一起非常严重的安全事故，因卸料平台侧翻，造成了3名作业工人的死亡。被罚开发商北京华垣盛兴置业，正是和裕地产的全资子公司，而这个项目居然是顺义赵全营的独栋别墅「北京庄园」的商办楼。

再说产业，2021年作为十四五开局的一年，通州区初步梳理了600多个重大项目，每年都要保持1000亿以上的规模，共8000多亿元的投资，赶上了福布斯2021年全球富豪榜上比尔·盖茨的身价。

6月新房住宅市场，一举创下2017年调控以来的单月最高网签量——7137套。即使除去上周提过的中海寰宇时代集中网签的400余套，6700+的数量也足够站在近四年的月度成交榜首。是成交后继乏力的收官狂欢，还是市场刚被拉开一角的火热序幕，四年过去了，我们都需要一个答案。由于新房的成交均价新增入市项目影响较大，海淀幸福里的成交火爆，6月的成交均价被拉高57036元/㎡，环比上涨4.5%；成交总金额达到了451.76亿元，环比增加99.2%；成交面积79.21万㎡，环比增加90.6%；数量、面积、金额往往有相辅相成的关系，翻倍与腰斩仅仅是相对的结果。而原因往往藏在结构里，我们不如看看详细的成交数据：一、商品住宅市场整体成交榜单旧项目收官狂欢，新项目屈指可数。6月排名top20的各楼盘销售进度（去化率）：二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：中海寰宇时代限竞房一期/二期，住宅成交347套，成交均价5.5万元/㎡，成交金额15.96亿元，详细排名如下：500-1000万新房成交周榜第一名：中铁诺德逸府，住宅成交172套，成交面积1.71万㎡，成交均价6.8万元/㎡，成交金额11.62亿元，详细排名如下：1000万+新房成交周榜第一名：海淀幸福里，以17.85亿元的成交总额，8.05万/㎡的成交均价，155套的成交总量位居榜首。三、按成交区域划分全市区域成交区域总体如下：大兴、通州领跑，从区域看6月成交依旧是孔雀东南飞。朝阳区：第一名：中海首开拾光里，住宅成交105套，成交面积1.44万㎡，成交均价7.3万元/㎡，成交金额10.44亿元，详细排名如下：海淀区：第一名：海淀幸福里，住宅成交311套，成交面积3.76万㎡，成交均价8万元/㎡，成交金额30.11亿元，详细排名如下：丰台区：第一名：中铁诺德逸府，住宅成交178套，成交面积1.74万㎡，成交均价6.8万元/㎡，成交金额11.87亿元，详细排名如下：石景山区：第一名：中海天钻，住宅成交66套，成交面积0.79万㎡，成交均价7.56万元/㎡，成交金额5.96亿元，详细排名如下：通州区：第一名：万科之光城市东望，住宅成交256套，成交面积2.35万㎡，成交均价4.8万元/㎡，成交金额11.35亿元，详细排名如下：大兴区：第一名：中海寰宇时代一期/二期，住宅成交442套，成交面积4.04万㎡，成交均价5.3万元/㎡，成交金额21.42亿元，详细排名如下：房山区：第一名：中骏云景台

虽然大家都说，做大事在后半年。但讲真，今年上半年的北京楼市，是真的出了不少风头。前几天我们用爬虫技术处理了地产行业研报和各种公开报道，得到了今年上半年楼市的20大关键词。大家可以花半分钟看一看，是不是觉得很多词都很亲切。当然，以上这些关键词还是太不接地气了。好评与差评内部会议也交流了一下，最终得到大家一致赞同的半年度关键词，其实是「心痛」，而且是六种心痛。01，「买二手的的人心痛，钱包更痛」你没看错，上半年最心痛的是，二手房买家。上半年北京一共卖出了9.56万套二手房（不含别墅），比前年增加了40.3%，比去年增加了52.5%。最要命的是，这些房子都是在西海朝等不少区域价格跳涨过程中卖出去的。之前我们一直说，对比深圳杭州的业主，北京的房东太惨了，万年不涨。其实这半年，很多卖房的房东，都在悄咪咪的闷声发大财。这波涨幅来自哪里呢，首先是我们昨天写过的，交易量大了，直接给了小业主们涨价的信心。“同一个小区，很多业主都会觉得自家房子比别人卖出的更好，挂牌价格就会变高，一旦成交，下一套挂牌房源的价格可能会更高。”这是业主们的心态。而看了两个月霍营、立水桥二手房的朋友说：“看过的房子这几个月普遍涨了10%，多的涨了20%，涨一波太伤刚需了，现在想买一套400万元左右的两居，几乎没有合适的。”要想买的低，下手就得快准狠。这么一来，交易量和价格，就滚雪球一样涨起来了。所以啊，如果你是上半年买了房的朋友，可以分享一下，看看是不是有心痛的感觉。02，「有孩子的家庭，心很痛」刚才说了二手房成交能达到9.56万套，学区房贡献了不少力量。其实每年的2-4月份，北京的学区房就得来一波行情，今年更不例外。除了5月份登记入学的压力，迫使家长在之前买定离手外，还有以往海外留学的需求被国外的疫情压制，洄流进国内入学，最终二手房量价齐涨。蜂鸟家园50平左右的开间，2019年6月在640万左右，到2020年底总价突破了1000万。一直到今年4月份，北京开始严查炒作学区房，热门学区均价才开始有所回落或持平。但像蜂鸟家园这种牛小旁的二手房，目前50平开间仍在900多万，依旧处在高位。不光是严查学区房，校外培训更是直接掐断，像是好未来、猿辅导等都进入了裁员潮，一时间，风声鹤唳。未来不能报补习班了，躺平却是不可能的，该怎么办？买学区房。毕竟，短期内把中关村的学生派去温泉镇上学，这个可能性太小了。于是，教育内卷就这样发生了，学区房越买越涨的逻辑，市面上分析很多，我们就不详细说了。所以说，还没下手的购房者，学校依然要考虑啊，而且一定要在恰当的时机考虑。03，「错过去年底买新房上车的朋友，心好痛」今年上半年，新房成交总量达到了3.56万套，其中不含别墅的普通住宅为2.82万套。这个数值，超越了2015年和2016年，直接跃升为过去10年内上半年成交的最高值。新房卖的这么凶，其实是两点主要原因。第一，3.17的伤后修复。距离2017年3月，已经过去了5年多，市场上拥有购房资格的人在增加，对调控政策的抗药性也在增长，买房成了水到渠成的事儿。第二，集中供地。5月份的土拍，至少需要今年第四季度才有新房进场开售，起码未来3个月，都是清库存，部分区域断供，更激发了大家买房的热情。这种情况很明显啊，之前海淀的幸福里，降到六万多都无人问津，现在好了，单价涨了快一万。还各种抢不到。按照这个节奏，市场热度会持续，但等到四季度第一批集中供地上市了，还会不会这么热，我觉得很难，所以，买新房的真的要拉一拉供需关系，或者联系我们看看项目后台数据。04，「之前看不上限竞房的，心也好痛」最近这个现象很明显，限竞房终于重回了几年前刚进场时被追捧的状态。新房市场集中土拍之后，出现了五环外7万+，六环外6万+的项目，一下子烘托出了4万+和5万+的限竞房价值。典型代表是亦庄，前两年打得最激烈的时候，亦庄河西的金隅学府直接比限价低了1万/平，以4.2万/平的价格开售。不过金隅学府没等到市场转变，就清了盘。之前卖的最慢的中国铁建国际公馆，却踏着限竞房的末班车，迎来了自己的春天，慢慢的涨价去库存。果然，便宜是最大的价值。曾经看不起，如今买不到，成了关注限竞房的朋友们心里最大的痛。05，「第一季度拿地的开发商，心好痛」北京集中供地，前前后后推了30块地，卖出了1110亿元，相当于北京去年土地出让金的一半以上。让我们看到了过去在北京声浪不强的开发商。比如卓越和中冶。但也让我们看到了，地多了，开发商也会算错账。现在退地的开发商越来越多，哪天有机会我们展开说说，这些拿地的开发商，到底为什么会面临这么尴尬的处境。06，「下半年要买房的朋友，也是心好痛」上半年发生了一件事，大家都知道，链家等平台不显示成交价了，二手房价格变成了猜盲盒。下半年，二手房价该怎么预判？大部分人都是懵逼的。有人说，市场已经到顶了，但我的看法不太一样，新房局部断供之后，会再挤压购房群体流入二手房市场，市场不一定会差。而猜盲盒的方式，最大的好处和弊端，都是很难感知到价格的变化。如果想了解价格波动，我建议大家可以多关注几个二手房小区，多加几个中介，如果房子有任何变动，就会得到信息提示，以小见大。更准确的感知市场，掐准入手时机。整体来说，今年北京上半年楼市真的不容易，历经304次调控，刷新了半年调控的记录，我们也提到了6个「心痛人群」。但其实对比其他市场，还是不错的。你像基金市场一样，直接来一轮暴跌，币圈一样反复坐跳楼机，北京楼市是坚定的走出了一条上扬曲线。在房住不炒的大环境下，楼市虽然还有泡沫，但整体健康，所以大部分的钱，还是愿意流入楼市。我们最近跟一些购房者聊天，说的最多的一句话就是：“等到年底看看”。先说一下，这六个字也不是针对所有人的，只是很多咨询的朋友想买的房，真的和自己描述的情况太不适合了。很多人是对于自己买房到底应该重视什么忽略什么，真的没有概念。所以还是要慢慢来，不着急，看宏观数据，看微观市场，看看开发商的小动作，再做判断。下半年，我们一起努力，周末愉快啦。相关阅读：谁买走了北京的房子？帝都楼市周报：第26周，市场出现了一个诡异的数据真相「中海事件03」维权事件过去7天以后

截止昨天，2021年的北京楼市正式宣告上半场结束。这半年里，市场里涌现出了各种成交数据，作为购房者，读懂这些数据背后的意义，是帮助我们看懂北京楼市的最好方式。为此，我们汇总了上半年各项指标，希望能帮你捕捉到一些细微的信号，为大家的购房决策多一些助力。先聊聊新房市场。整个上半年，北京楼市的新房市场，成交量28249套，成交均价54655元/m²，平均购房面积108.24m²。看完这组数据，我们不难得到第一组观点：1，北京买新房的客户，改善客户的占比比想象中更多。这组数据里面，我觉得大家比较诧异的，是平均购房面积和平均购房价格。如果你是年轻人，会觉得身边很多同龄朋友都在为攒首付奋斗，即使上车的，也买的是单价便宜的小户型。但实际情况并不是这样。北京楼市里平均购房面积，已经达到了108.24m²，成交总价也达到了500多万。这个数据背后透露出了一个信号：北京楼市里买大户型的改善客户，其实远比想象中多。2，北京新房市场里，追求一步到位的购房者越来越多。我们都知道，北京的换房成本很高，我之前写过一篇《换房有毒》的文章，里面算过一笔账，换一次房甚至会折损掉22%的购房本金。最近，显然现在越来越的人感受到这一点，所以一步到位买个大户型，成了很多人咬咬牙的选择。当然，改善客户越来越多这件事，也是非常明显的，并且大户型还有可能随着三胎放开而越来越吃香。这个细节，是大家在购房之前需要提前考虑的。3，今年的北京新房，会非常抢手。刚才的表格，我们更需要跟大家聊的，是2021年的新房成交数据，这个数据其实比往年都要多很多，总结一下就是四个字：全面爆发一个上半年足足28294套，这些成交，是购房者们在顺义朝阳，昌平石景山，房山海淀，一套房一套房买出来的。如果你还不理解今年市场的火爆程度，对比一下就更清楚了。我之前统计过一份2020年的新房数据，去年1-4月的销售量，甚至不到一万套，今年6个月，却卖了近3万套，即使有疫情影响，但三倍涨幅，也是很罕见的。这个数据从上面的图表也能侧面看出，今年的3，4，6月，新房成交量对比去年同期，几乎都是翻倍的。所以，今年北京新房的火爆程度是肉眼可见的。那么，我们需要思考一下的是，为什么今年北京楼市新房卖的这么好？4，今年北京新房热销的背后，是二手房的价格飙涨。新房卖的好，首要原因就是之前的需求被压抑了。在过去很长一段时间里，在各种限购政策叠加疫情黑天鹅的影响之下，北京楼市很多买房刚需和改善需求，都被压制了。然而，真实的购房需求，只会被延后，但不会被消磨。并且，之前的每一次压抑，都是在为今年上半年的爆发而蓄力，这些是今年新盘热销的一个原因。另一个原因，藏在另一份二手房的数据表单里。2021年上半年，北京的二手房卖掉了95647套。这也是一个很庞大的数字。2020年全年的成交数据，是16万套，2019年全年的成交数据也只有14万套。无疑，今年二手房的热度，也比往年都高。二手房市场，量起之后的结果，就是房价也会顺势而起。今年上半年，如果你有观察过市场，会发现海淀昌平望京亦庄等等地方的二手房价，都涨的很凶猛。新北苑，西三旗，朝青板块等等地方大三居基本上100万100万的跳涨。于是，二手房涨价之后，非常多的二手房潜在买家，就被挤压到了新房市场，所以这就解释了为什么北京新房成交量，感觉一下子上来了。北京二手房市场除了成交量，值得关注的还有成交均价：60848元/m²不算低，如果你结合北京的新房楼市地图来看，会发现这个均价，介于丰台和朝阳区之间。上述表格应为二手房成交地图，大家记得辨别，我们不难得到我们的第五个结论：5，城六区的成交热度，比外环线更高。这个信号，对于考虑买完之后要出手的买房人来说，还是非常关键的。此外，大家可以在「楼市地图」里找一找自家小区的房价和所在区域新房均价的对比，我觉得除了少数带学区的小区，大部分二手房，都是低于新房均价的。没有别的原因，住宅会随着入住时长而折旧，在被调控的政策市里，北京楼市住宅的投资属性慢慢削减。这就得到了我们的第六个结论：6，北京的新房，作为消费品的消费属性越来越明显了。这也是我们慢慢要接受的事实。此外，我们还可以看各环线新房和二手房的成交量。新房市场里，上半年成交量最大的，都集中在五六环之间，造成这个现象的原因很简单，大部分的政府供应的住宅用地，都在这一环线内。排名第二的，则是在六环外，不知道大家有没有看过去年的数据，我可以跟大家说的是，去年六环外，并没有这么多的成交量。7，北京楼市新房里的远大新，很吃香。显然，我们刚才提到的那些选择了六环外的购房者，很多都是在内环老破小和外环远大新之间抉择，最后选了远大新。对比起老破小，大家选择远大新无疑是在选择更舒适的居住环境，显然这是当下90后购房者的一种趋势，值得被大家重视。二手房的成交量则不太一样，依然是五六环成交量最大，但三到五环的成交量显著提升了，而六环外的二手房，显然交易量急剧减少了。不难发现，买二手房，还是会往城里买。这是当下北京楼市雷打不动的铁律。从上半年的成交量，综合来看，目前北京楼市的市场风向依然是向上走的，第一批集中供地之后，很多新的优质地块已经排着队来了。所以小伙伴们如果在现有库存上找不到合适的项目买入，不妨盯一下今年上半年的土拍市场，我们接下来也会给大家分析一些具体项目。找到合适的板块和项目，大家还是该出手就出手。相关阅读：帝都楼市周报：第26周，市场出现了一个诡异的数据真相「中海事件03」维权事件过去7天以后

刚过去的这一周（6月21日-6月27日），北京新房市场有些不太一样。我们先看新房成交走势图。看得出来，这一周里，北京楼市的成交均价比较稳定，为53719元/㎡，环比上周下降6.2%；然而，比较反常的是，这周的商品住宅的成交量，居然冲到了1741套的高位，环比增加39.6%；成交面积18.67万㎡，环比上升32.5%。成交总金额也因此达到了100.29亿元，环比增加24.3%。成交量的迅猛上涨，被很多中介用来渲染市场，制造恐慌，很多购房者看到这个数据，觉得楼市出现了异动，因而略显不安。但如果你拆分背后的原因，就会发现市场的真相。我们来看一组成交数据：一、商品住宅市场整体成交榜单通过榜单里不难得到，之所以单周成交量达到了1741套，是因为中海寰宇时代单个项目贡献了416套的成交量。在此之前，北京楼市已经连续两周没有单个项目成交过百套，本周的成交量，显然是靠寰宇时代的「超集中网签」硬撑起来的。寰宇时代之所以网签突然爆发，官方解释是这个项目之前商品房预售证过期，无法及时网签。最近，大兴住建委对中海的网签手续放开，才让中海寰宇时代一举夺下上周网签第一名。但我们看过一个领导留言板上的问答，内容如下，所以寰宇时代突然爆发式的网签真相，还有待确认。我们再看看本周排名top20的各楼盘销售进度（去化率）：二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：中海寰宇时代一期/二期

1HP.在寰宇天下一期的「集体电力」问题被摆在公众面前以后，一石千浪，长安云锦、金裕雅苑等项目的交房质量问题，也开始进入了大众视野。我盘点了一下这些项目的前世今生，发现目前出现问题的楼盘，代表性非常强，就像一场360°VR展示。1，三个战场商品房限竞房共有产权房2，交付方式精装毛坯一位网友的评价是：“中海新城公司的全线产品类型，几乎无一幸免。”无疑，此刻一朵铁定属于2021年北京楼市最大的「交付疑云」，正笼罩在石景山的上空。所有人都在盯着这件事。然而，从事件开始到今天，已经过去整整7天。七天里，我先后回访了之前和我们有过交流的业主朋友，想了解一下开发商有没有给出什么整改措施。他们的回答都是：还没有任何实质性的措施。寰宇天下一期的业主表示，电路问题还在等待物业检修。长安云锦的业主们，也表示目前也没有收到任何消息。一位花了大钱拆房重新装修的业主说：中海一直很强硬，对于我们（业主）提出的诉求："合同上有的，可以缓慢解决，合同上没有的，一概不支持。"这个表态好像也没有什么大问题。但是，诡异就诡异在合同的口径上。这位业主提到的合同，其实指的是两份，购房合同和一份购房补充协议。在过去的从业经历里，我接触过很多开发商，看到过不同的购房合同。这些由开发商高薪聘请的法务部门精心编写的购房合同，无论千式百样，但本质目的只有一个："帮开发商规避风险。”一位寰宇天下的业主，曾经给我展示过他的购房合同的一些细节。说实话，很多内容我看不懂，但看得懂的内容，令我大受震撼。按照这份合同协议规定，只要在这份合同上签字了，那就意味着，业主默认了自己在样板间里，沙盘上，楼书里和媒体广告上看到的所有关于自己买的房子的配置和家具，都将不作数：「一切的装修标准，以这份协议里提到的为准。」然而，这份协议里，关于具体装修的标准问题，规定的非常简陋而模糊。一位法务的朋友告诉我，签了这份协议就意味着：「一旦发生诉讼，购房者就完全失去了胜诉的希望。」然而，寰宇天下的景山府，熙山府，御山府以及四期天赋，都是精装交付的商品房，业主面对的都是同一份格式相同的「制式合同」。这也许能够解释那句为什么开发商会做到「合同上有的，可以缓慢解决，合同上没有的，一概不支持。」2HP.过去的一段时间里，很多长安云锦的业主集结起来东奔西跑，试图在找一些开发商在项目竣工验收流程上，关于全装修和毛坯交付的合规性问题。一个特别有趣的细节，就这样没有任何意外地浮出了水面。（顺便吐槽一句，寰宇天下真是个维权线索的宝藏男孩，让人欲罢不能。）在这个细节里，负责督导执法的有关部门，可能也被顺顺利利地「蒙在了鼓里」。整个长安云锦小区，除了各种品质状况百出的毛坯交付房外，还有两户非常华丽的「高品质豪华装修」。作为北京城六区装配式住宅的示范项目，长安云锦的交付标准，应该是比现在的毛坯状态略好一些的全装修。但是，事实上，一个保质保量的毛坯交付状态，都没有达到。所以，很多业主合情合理地怀疑：那仅有的两户高品质豪装，会不会是开发商为了应付验收的特殊产物？此处，我们郑重地请求，北京住建委有关部门走出来给一个明确的说法，给自己一个撇清工作失责嫌疑的机会。随着这件事情的信息释放越来越多，我们明显感受到一点的是，业主的劣势地位越来越凸显。每一份业主所签的合同，都是被中海法务统一把控过风险的。每一个工程节点和验收环节，开发商都有丰富的经验和专业度和过硬的关系，来一一闯关成功。而业主唯一的武器，就是没有被收买的社交媒体和极少数的发声渠道。微弱而艰难。3HP.但是，到了这里，有趣的故事，依然不愿意与我们说再见。最近，整个中海石景山公司之所以顾及不到老业主的质量问题，还有一个原因，那就是：寰宇天下二期即将面临交付，而四期的天赋二期即将面临开盘。显然，收钱的优先级，一定是远远高于花钱的优先级的。最近有一些正在考虑天赋的购房者也联系上我，他们也有一些东西想要表达一下。我认真听了听，是两类问题。第一，天赋二期的价格；第二，天赋二期的捆绑销售。先说说第一个问题。两个月前，天赋一期开盘，一位购房者告诉我，很多购房者奔着中海的洋气品质招牌慕名而来，尽管看到了样板间里各种天赋的美容能力，但实际上真正决定购买天赋一期的原因只有一个：天赋项目的营销负责人李总，在面对媒体的一期节目上，『承诺』了一件事：「大家现在赶紧买一期，按照中海的传统，未来天赋二期，一定会越来越贵。」有视频有声音有真相。有了这个保证，购房者们一呼百应。然而，事实并不像李总所保证的那样。最近天赋二期预售证出来了，售价并没有涨，反而略有下调。这件事让一些业主觉得不靠谱，瞎许诺。一位业主表示：「看了视频，有了受骗的感觉。」当业主拿出这个视频跟销售，反映了这件事，销售给出的理由是：「被限价了。」不知道房管局知不知道，在天赋的销售话术里，自己也需要出来背一背锅。4HP.不过，我认真地说，任何公开承诺价格会上涨的说法，都不要轻信，也不要让它成为你购房的核心参考。今天消费者的维权一再被污名化，核心原因就是，开发商把你维权的动机与房价不涨进行强行绑定，从而故意杀伤你维权的合理合法性。最最重要的产品缺陷，反而被带歪了节奏，无人关注了。具体可以看看：这届购房者被污名化了。这样一来，受伤的是已经交付的寰宇天下一期的业主，以及，正在预售的天赋二期的业主。真正应该承担起责任的开发商，脱逃了。所以，问题就是问题，维权就是维权，所有人都应该就事论事。再来谈谈第二个问题：降价背后的真相。我了解了一下，发现它更加严重，更与大家利益相关。除了已经买了天赋一期的业主，最近在考虑天赋二期的客户，突然遇到了一个突发问题：前一段时间，天赋的销售策略突然传出降价的声音，很多朋友一了解才发现，所谓的降价模式，是售卖方式发生了改变：从精装修交付，变成了毛坯交付+装修包的模式。既然中海寰宇天下的品控出了大问题，那么，我干脆买毛坯，是不是就可以躲过呢？答案是，你无处可逃，因为，你买不到。很多朋友对降价买毛坯产生了兴趣，但是一了解才发现，这个毛坯很难买到。一个业主告诉我，销售那边对他的回复是，如果不买精装包，可能就买不到你想要的户型了。还有销售跟客户表示，不买精装包，房子不好走线，非常麻烦。论坛上还有一个网友说，销售的说法更夸张：“如果你一定要买毛坯的话，连落地窗的窗户都得自己封。”5HP.看了一下天赋的预售证，毛坯的均价已经达到了7.2万每平，而这个精装包的每平单价，是3600元。要知道，天赋的综合成交楼面价是26118元/平（包括配建），如今售价均价达到了7.5万/平。5万+的利润空间（未剔除配建），作为一个央字头开发商的产品，它在整个北京楼市，都是非常非常非常夸张了。但是，野心只能败给更大的野心。由于天赋的市场热度，所以售价自然是越高越好。但是，审批的预售价尽管达到了7万+，依然没有达到开发商的预期。既然售价上不去了，那么叠加一个装修包，就是进一步扩大利润的最好办法。看到这里，一切逻辑就迎刃而解了。只是，这种叠加装修包、捆绑销售的方式，是北京楼市最臭名昭著的两个官方可以「一票否决」的现象之一，它们被全国范围内严令禁止。一个是精装捆绑销售，一个是故意诱导面积赠送。我们之前写过房山楼市正在上演一场「拆雷行动」，但是，几乎所有的业内人士都知道，中海才是帝都玩转赠送面积的顶尖高手。恐怕，这个真相，除了官方有关部门不知道，其他人都知道了。在售新盘拥有如此高的利润空间，法务又规避了交付项目的一切风险，而面对着老业主的工程问题，除了联系媒体删稿、利诱合作，依然是无动于衷。这个做法，实在是非常欠妥的。6HP.这件事上，我看到了很多中海的业主，在维权这件事上，表现出了足够的克制和素质。很多业主是奔着中海的品牌而来，但在作为首善之都的石景山，中海的大本营，这些曾经对品牌的美好期待，都在因为工程管控，营销方式，维权应急响应速度，而让这份期待在衰减，在褪色。在微博，水木论坛，小红书，抖音，越来越多的朋友，开始关注这件事。有业主气愤的表示，就算是自己房子卖不出去，也要曝光这些工程问题。还有业主嘲讽自己，表示自己买了中海的房子，短短半年成了了解建筑标准结构，熟悉地产法规的半业内人士。也有网友在表示，央企的口碑积攒起来不容易，别轻易崩塌。很显然，大家在等一个答案，如果等不到，那么大家会得到另一个答案。一天之后，周六，中海的天赋二期，将如期开盘。我们不知道会卖的如何，但是，这个开盘数据的结果，特别有意思。我们会持续关注这个开盘。因为，不管是卖的好，还是卖的差，都将产生三个不同版本的戏剧张力空前的房地产三观。到底是，有什么样的购房人，就会有什么样的开发商？还是，有什么样的监管环境，就会制造出什么样的开发商？抑或，有什么样的开发商，就会吸引什么样的购房人？这个答案，终归需要所有人去回答。相关阅读：「中海事件01」

1HP.在寰宇天下一期的电力事件浮出水面之后，一场关于石景山楼市交付质量的探讨，被推上了北京楼市的「热搜榜」。但如果你去看那篇文章，你会惊奇地发现一个吊诡的现象，评论区里被另一群人占领了。他们，是中海首钢·长安云锦的业主。看完他们的维权经历，我甚至有一秒钟忘记了寰宇天下一期业主的遭遇。长安云锦，跟隔着一条长安街的寰宇天下，本应该很难有所牵扯，但它两存在唯二相似之处。1，刚交付不久。2，同属中海的产品序列。过去半年里，长安云锦的业主前赴后继在12345平台上，向建委针对收房事宜，进行了投诉举报。不久之后，长安云锦的业主纷纷接到了开发商打来的电话。电话那头能清楚报出自己的姓名和家庭住址，而来电诉求也非常直接：「要求登门拜访」显然，对于当面聊聊这种回访方式，长安云锦的业主有些接受无能。一位接完电话的业主，直接选择了报警。2HP.开发商告诉业主，之所以交房后还要不遗余力的跟大家伙“聊聊”，原因只有一个：“在建委那被投诉的太多了。”长安云锦的开发商，是中海和首钢联合体，中海占股比较高，达到了80%，负责操盘。今年年初收房之后，云锦业主的投诉就开始了。交付不久后，第一批进驻长安云锦的装修电工师傅在铺设电路的时候，就有了一些意外发现：「水管是干的，但电线是湿的。」他赶忙拍了视频发给业主，视频里电工师傅一路从墙上的线管往外拔电线，拔出的部分都是湿的。线管里的湿漉漉的电线这位业主朋友告诉我，他对于寰宇天下一期业主的经历很共情，因为都经历过同款线管。关于线管出水的原因，我很认真的向几个工程条线的朋友求证过，盖楼的时候，有时候工人为了穿线方便，就会往线管里灌水来测试。这种做法常见，但工人知道灌了不排，水永远也不会干，所以常规工序，测试完必须要用气泵把水吹出来。至于寰宇天下和长安云锦线管里的水，很可能是省略了气泵排水环节。线管里有水，风险有两个，一个是电线表皮常年湿漉，可能会出现腐蚀漏电，如果电线质量不错，其实腐蚀的会慢一些。顶层流下来的走水接口处的走水空调机位地漏堵塞的走水无处不在的走水最担心的，是不知道水是哪来的？无处不在的走水现象，是长安云锦的业主们面临的另一个大问题。交付没多久，很多买了长安云锦顶楼的业主开始发现自己的天花板，经常是湿的。注意看吊顶的灯口已经全部泡软了上个月，一场大雨结束后，一位顶楼业主发现自己刚装的中央空调和双眼皮吊顶，全部泡水了。那位业主表示：“要不是吊顶兜着，楼下两户也够呛了。”显然，顶层漏水，不是个别楼栋的案例，而是普遍存在的问题，尽管开发商修补了几次，还是无济于事。3HP.除了天花板和墙上，长安云锦的维权最集中的症结，在地上。在长安云锦业主的瓦工陆续进场之后，发现了同样是地面，这个小区和其他小区非常不一样。地面的垫层，是软的。长安云锦的一位业主朋友，在业主群里分享了一段自家的装修经历，他在现有的软垫层的基础上，找平铺木地板之后，木地板竟然因为基础太软，断了。事情一出，其他业主见状纷纷开始“刨地”，把原来的垫层刨除，重铺一遍垫层。可是一刨，就刨出了一些新发现。浅垫层里各种线管和裸露的电线在垫层刨开薄薄一层之后，非常多的电线水管露出来了。然而，最让人匪夷所思的，是这些电线和光纤，它们可能是楼下的，也可能是邻居家的，反正不是自己的。光纤的走位去了邻居家这件事情的后果，其实有点严重。这些电线光缆，几乎是永久性的。它们本该被深埋在更深的结构层里，但它现在被暴露在你楼上住户的地面表层。这意味着，它们一旦受到损害，不管你家是大吊灯还是无主灯，轻则短路，重则失明。你想重新点亮的话，需要跟邻居或者楼上商量，把他家地面刨开。显然，这件事一出，让长安云锦的所有业主都很不安，在他们的集体施压之下，4月份的时候，开发商出具了一份非常简陋的说明，我看过那份说明。“大致意思是，我们虽然不承认工程问题，但是承诺会帮大家把地面上裸露的线管，调整到墙角等位置。”然而，随着垫层被越来越多的业主刨开之后，埋地水管的一些问题也被发现了。业主提供的聊天记录有业主把自家现状照片发给一位比较懂工程的朋友，对方表示最大的问题就是埋地pvc管道的接头方式，至于原因没有多说，让他自己回去看规范，只扔下了一句：“一般我们不那样做。”显然，在水很深的工程行业，业主对于材料，工艺，都是极度不透明的。然而，在这种维权无果的情况之下，一个业主朋友告诉我，他现在不相信之前非常热络的开发商和销售。“我唯一相信的，是我的瓦工，虽然我们才认识一个多星期。”其实人与人之前的信任很简单，就是你对我说真话。4HP.当我把这些信息整理完之后，我发现我很少能从一个毛坯交付的房子上，找到这么多的问题。事实上，当我们回顾一下长安云锦的工程问题的时候，我们会找得到一些内在逻辑。墙上线管里的水，是少了一道气泵排水的工序；地面上本该在结构层的线管跑到上面来了，开发商亲口承认是为了工期；垫层出现的线和线管里的水，都指向了一件事：抢工期。赶工，成了开发商对于交付品质如此粗糙的说辞。中海首钢·长安云锦的速度，我们是见识过的。2018年10月31日，中海首钢底价拿地，2019年5月25日长安云锦开盘，当日去化9成，共用时7个月。

2021年第25周（6月14日-6月20日），北京市商品住宅（新房纯住宅、限竞房）市场成交1248套，环比上升1.8%；成交面积14.1万㎡，环比上升3.6%；成交均价为57242元/㎡，环比上周上升3.6%；成交总金额80.72亿元，比上周增加5.5亿元。第25周的新房住宅市场，网签热度和均价基本算是与上周持平，各个项目的成交都很克制，网签套数最多的项目是顺义的公园十七区，共64套。成交榜上仍是今年以前开盘的项目在发力，比如金地旭辉首开老项目的公园十七区拿下了成交套数第一，绿城的奥海明月、西山燕庐分别拿下了昌平、门头沟区域的成交榜一，新项目成交还没有成功接棒。一、商品住宅市场整体成交榜单TOP20楼盘按区域详细排名如下：其中，各楼盘销售进度（去化率）如下：二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：公园十七区

1HP.最近这个月里，石景山古城板块的电工师傅们惊奇的发现，自己迎来了职业生涯里的高光时刻。每天一早一醒来，就有接不完的维修订单。更巧的是，这些订单都来自同一个小区：中海寰宇天下一期·景山府对大多数读者来说，中海寰宇天下并不陌生，这个位于2022冬奥场馆不远处的崭新楼盘，不仅是中海新城公司在石景山大本营的金字招牌，更是蝉联北京楼市几年的年度销冠。其中，景山府是最早交付的一期。去年6月，等待了三年的726户业主，顺利拿到了自己的房子，整个交付过程非常顺利，在交付维权声四起的2020年，寰宇天下一期的交付，在北京楼市里简直是一股清流。因为是精装，所以这个项目的入住率格外高，夜晚的亮灯率甚至超过了90%。一位业主朋友告诉我，晚上在小区里散步灯火通明，感觉很幸运，买的很值。然而，这种幸运的感觉在入住一年后消失了。2HP.

1HP.在北京，每年新交付的楼盘，多如繁星。交付分三种，有的交付品质差强人意，业主默默收房了；有的因为交付有惊喜，而被邻居艳羡；还有的问题楼盘，由于工程细节不到位，遭遇交房维权。似乎所有的项目到了交付时刻，除了准业主外，已经没人关注了。但最近有一个楼盘不太一样。通州城市发展大事件过去一个星期里，它的交付，让很多人开启了一波对通州城市发展的集体回忆，它就是通州万国城MOMΛ。这个位于通州核心区的高端科技住宅，从面世到如今首次交付，历时三年多。通州万国城MOMΛ实景图三年时间过去，除了拔地而起的通州万国城MOMΛ，还有通州核心区各种配套建设的逐一兑现。2HP.通州，以2015年7月为界碑，可以被分成两个通州。2015年7月，通州城市副中心的头衔终于尘埃落定，至此，一系列由上至下的利好政策和资源红利，一路向东挪移。但为了防止楼市异动，伴随着红利一起到来的，还有多重严厉的限购政策，等到2017年，通州万国城MOMΛ首次开盘，彼时的通州楼市，近乎被压抑至“锁盘锁地”的状态。但这些严苛的限购条件，并不妨碍当时的通州万国城MOMΛ一度成为通州改善盘里的销冠。通州万国城MOMΛ实景图除去孪生项目，位于东直门的当代MOMΛ为它积累的良好口碑之外，这场热销，还有一个重要的外部因素：「环球影城」通州万国城MOMΛ的项目，落位在北京环球影城的5公里辐射半径内，这无疑是一个巨大的利好，关于这类顶级主题公园可能带动周边地价、房价上涨的案例，已经被数次验证过了。最近的案例，就是上海迪士尼乐园，这座迪士尼的落位，让它所在的川沙新镇，一个原本其貌不扬的郊区，打了一场漂亮的翻身仗。不仅被正式被纳入上海主城区，涌入大量人口，更让川沙板块的房价，十年涨了347%。而如今，北京环球影城的开园已经进入了一个月倒计时，对于搬进新家的万国城ΜΟΜΛ业主来说，自家所在的板块，即将成为全国各地大小朋友的暑假打卡圣地。3HP.环球影城，只是通州发展的一个缩影。2017年8月1日，通州正式启动“灯塔计划”和“运河计划”，这五年里，大量的财政资金，高层次人才，都在不断涌入北京城市副中心。教育方面，在与通州万国城MOMΛ开盘几乎同期，通州还有一个巨大的计划：”拟新增115所学校，3万学位”在过去的三年里，通州陆续引进了首师大、北京五中和景山中学、人民大学等多所学校，光是这个项目周边的2公里内，就有14所优质学校。几乎同时，万达广场、新光天地、京通罗斯福三大商圈，也在陆续到位。此外在通州万国城MOMΛ交付之后，当代建筑艺术博物馆也在交付的路上了。我跟一个项目销售聊过，他告诉我，如果你是冲着未来，选择在通州买房，有一点可以放心：“你完全不必担心遇上「假规划」”购房之后，地块周边的规划一一兑现了，这无疑是一件很幸福的事情。去年10月21日的《新闻联播》，很罕见的公布了一个车站开工的消息，当时的新闻主角，就是北京城市副中心站综合交通枢纽。这个由3条轨道交通和3条铁路线路组成的车站，采用站城一体+地铁模式，让它成为了亚洲最大的地下综合交通枢纽。在这之前，通州也早已形成了多个交通枢纽，譬如北苑枢纽、环球主题公园枢纽、北关枢纽、土桥枢纽等等。等到副中心站完工之后，通州城市副中心，到达首都机场的时间将会被缩短为15min，去大兴机场，也不超过35min。无疑，这个片区的交通，即使是放在整个北京比较，也完全可以站上第一梯队。4HP.比拥有美好更让人激动的，是目睹它变美好的过程。通州万国城ΜΟΜΛ的业主，就在等待交付的时间里，目睹着自家板块的快速生长。一位销售告诉我，眼下，刚刚收房的不少老业主，正在呼朋唤友的来自家暖房，结束之后，朋友往往会主动要求去通州万国城ΜΟΜΛ的体验中心，看一眼为数不多的剩余房源。通州万国城MOMΛ入户大堂这无疑是一种最强有力的种草行为。过去，东直门的当代MOMΛ被美国时代周刊评选为“世界十大建筑奇迹”，吸引了大批忠实粉丝。现在，通州万国城MOMΛ作为通州首个绿色科技节能、全生命周期的社区，凭借当代置业自主研发的十大科技系统，出落成了一个「恒温恒湿恒氧恒静」的四恒住宅，搭配全屋的置换式全新风系统，成为了通州科技住宅当之无愧的“扛把子”，同样吸粉无数。通州万国城MOMΛ园林一角我们也许都记得，两年前的那个新闻：“2019年1月10日晚间，位于北京市东城区的正义路2号北京市政府机关，正式摘牌，搬迁至城市副中心通州区运河东大街57号。”通州成为了北京市行政中心的所在地，行政等级从区升级成了城市副中心。带着核心地段优势和规划蓝图而来的通州万国城ΜΟΜΛ，也在成为区域里最优质的纯改善商品房。相关阅读：房山楼市正在上演一场「拆雷行动」帝都5月楼市：新房成交骤降30%，凉了？未来180天，25个限竞房项目迎来交付大考

2021年第24周（6月7日-6月13日），北京市商品住宅（新房纯住宅、限竞房）市场成交1226套，环比下降37.6%；成交面积13.61万㎡，环比下降38.4%；成交均价为55248元/㎡，环比上周下降11.1%；成交总金额75.22亿元，比上周减少62.13亿元。相较于上一周，第24周新房住宅市场热度和均价都有所下降，网签数量上，没有超过100套的项目，签最多的是万科城市之光·东望项目，共89套。一、商品住宅市场整体成交榜单TOP20楼盘按区域详细排名如下：其中，各楼盘销售进度（去化率）如下：二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：万科城市之光·东望

谁也没想到，限竞房末班车来的如此之快。从库存大爆发到存量告急，也就两年多的时间而已。算算限竞房的时间轴，过去的5个年头，北京市场上拍出了110宗限竞房用地，其中未入市的只剩下9宗地，如果去除远郊宅地，这个数字应该缩减为7宗，住宅套数约为：3499套。不够北京上个月的网签量。这7宗地里，有去年的新面孔朝阳东坝地块，华樾国际·领尚；也有迟迟没能入市的海淀四道口天恒学院里+东城区永定府，还有门头沟的纯叠拼鸿瑞西峰等，今天就和大家盘一盘这7个项目。1HP.华樾国际·领尚，朝阳东坝房源套数：738套户型面积：主力面积98㎡-145㎡，三至四居，少量75㎡南向两居预售价格：均价71000元/㎡，高价78000元/㎡总价区间：580万-1100万要说关注华樾国际领尚，先看什么，一定是「价格」。从2020年3月开始，地块两次暂停出售，一次价格上调，售价从华樾国际的69422元/㎡，涨到了现在华樾国际·领尚的71000元/㎡，到了今年5月份，隔壁中冶拿下的地块，又匆匆变成了80000元/㎡。一年多的时间，区域涨幅超过了15%。这时候最开心的，大概就是买了华樾国际的业主们了。这一次的华樾国际·领尚，预计7月份开盘，也是朝阳最后的一宗限竞房用地，738个入场机会，9种户型，可以关注起来了。2HP.昌平沙河地块房源套数：约500套户型面积：未知预售价格：均价57500元/㎡，高价63300元/㎡去年12月，中公教育花了30亿，在昌平沙河拿下了一宗地，地块位置就在去年的销冠盘万橡悦府的旁边，自带舆论属性。6个月过去，这块地还没有消息漏出。只有一点，这块总规划建筑面积14万㎡的地块，扣除10万㎡的办公用地，留给住宅的只剩下了4万㎡。但就这点房子，一般人，可能根本碰不到。因为早在拿地前，中公教育的李总就在公司透出口风：“要把住宅建成员工福利房”。3HP.鸿瑞西峰，门头沟永定镇房源套数：488户户型面积：上叠356.88㎡+34㎡花园

2021年第23周（5月31日-6月6日），北京市商品住宅（新房纯住宅、限竞房）市场成交1623套，环比增加110.2%；成交面积18.29万㎡，环比增加124.9%；成交均价为62491元/㎡，环比上周增长23.7%；成交总金额114.3亿元，比上周多出73.24亿元。由于总价1000万+以上豪宅市场发力，第23周新房住宅市场热度和均价都较上周增长明显。一、商品住宅市场整体成交榜单TOP20楼盘按区域详细排名如下：其中，各楼盘销售进度（去化率）如下：二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：金地旭辉江山风华

如果你不知道市场的水温在发生什么变化，有一个笨方法可以帮助到你：「滞销盘」一旦它们都开始去化加速，你想要的答案就有了。不信，你往下看。1HP.亦庄核心区，已经成了限竞房库存大区里，第一个要「售罄」的区域。库存高，去化慢，能议价。这是亦庄核心区前两年给人留下的印象。但最近几个月，已经截然不同了。其实今年3月份，我就盘了一次亦庄的库存，那个时候，我觉得亦庄新房的库存还能撑到11月份左右，直到前不久，有个朋友急吼吼的找到我说：“终于凑够了170万，但在亦庄已经找不到房了。”我突然意识到，亦庄限竞房的销售速度，比我想象中更快，更猛。顺着朋友带来的消息，我特地监测了几个过去两年，卖的一直不怎么样的盘，想要看看它们怎么样了，有没有什么变化。结果，吓了一跳。2HP.先给大家列一下我观测的8个项目。之所以选出这8个项目，主要是从3个方面考虑：1，进场慢半拍，赶上高库存。比如，顺义后沙峪的限竞房——公园十七区和建邦顺颐府，这两个项目差不多都是在2019年下半年开盘，一入市就遇到后沙峪的供应井喷期，再加上产品表现一般，去化情况一直不景气。还有昌平的金隅金辰府，入市更是慢了好几拍，价格又比早入市的华润理想国+和悦华玺贵了3000多元/㎡，受尽了夹板气，在北七家这个富贵之地，坐了一两年的冷板凳。丰台的诺德逸府，则是郭公庄三兄弟里的小透明项目。论速度，春风和院抢先开盘入市，广告牌做的气势非常足，售楼处也搬去了四环边，先声夺人，吸走了很多购房者；论配套，京投发展·臻御府虽然开盘晚，但守着地铁郭公庄站，凭借交通优势，又吸走一波购房者。诺德逸府这么一比较，就成了吊车尾的项目。2，户型实在带不动。亦庄路东区的限竞房禧瑞天著，户型做了十来个，但是，都比较保守和老套。结果就是，禧瑞天著虽然比融创亦庄壹号和招商臻珑府早入市一年半，但后两个项目都要卖空了，才轮到禧瑞天著发挥。中国铁建·国际公馆的户型，就更是一言难尽了，这里不多说，直接给大家上图。3，配套有明显硬伤。最后一种是配套有明显硬伤的，比如门头沟的华萃西山，作为门头沟为数不多的限竞房，距离S1号线石厂站直线距离不到1公里，算是个近地铁盘，所以即使远在6环外，命运也不该如此惨淡。但事实是，从2019年1月开始有网签数据，基本每个月只能保持10几套，甚至是个位数的网签速度。猜测最大的原因就是，华萃西山距离万佛华侨陵园也就300多米。硬伤太明显。3HP.选出这8个项目之后，我开始去扒它们近一年的去化表现。结果发现，这些曾经去化老大难的项目，如今真的在偷偷加速清盘。先说说北边的项目。公园十七区和建邦顺颐府，从3月份开始成交套数明显增多，公园十七区更是在4月份，以网签144套的成绩，成为了顺义区的销冠项目，而这也是它开盘以来单月网签最好的成绩。两个项目的去化加速，最直接的原因是，国展的新项目-和光瑞府，定价直奔7万。这样一来，西北侧3公里处的公园十七区和建邦顺颐府，性价比就出来了。而南边的项目，变化最明显的就是亦庄。据统计，亦庄路东、河西两个区的9个限竞房，网签后显示的可售存量还有1319套。其中，臻珑府由于开发商违规宣传，被暂停网签，再加上网签本身存在滞后性，真实存量可能已经不足500套。路东区，基本售罄。首创远洋禧瑞天著项目在3-4月，每个月超过100套的网签，是近一年的峰值，到5月份，可售存量已经不足40套。河西区，涨价去库存。去年12月底，中国铁建国际公馆还有897套可售住房，这几个月已经卖了377套了，这个数据，比去年一年卖的都多，开发商终于可以放心数钱了。但更能代表开发商情绪的，是上扬的价格曲线。国际公馆已经从1月份的45320元/㎡，涨到了5月份的50298元/㎡，涨幅接近5000元/㎡，也就是说一个将近10平米的小次卧已经涨没了。有个金隅学府的销售朋友也说，亦庄同一批的项目基本没房了，金隅学府也就偶尔有个清退，销售们都已经奔赴新项目了。亦庄核心区的辐射区，马驹桥板块也在加速。限竞房金悦郡，去年受商品房亦庄橡树湾的冲击，即使是先开盘，卖的也很差，但从4月分开始，金悦郡已经在限价区间内涨价了。这一切的根本原因就是，今年一年，亦庄都不会有新增供应了。4HP.除了普遍的去化加速，还有一个现象正在悄然发生：80多平的小三居，正在成为紧俏货。过去三年的北京，在7090的限制下，89平的小三居泛滥，而现在这8个滞销盘的销售数据却在赤裸裸地告诉大家，「标准的刚需盘不够用了」。这8个项目里，80多平的小三居，仅剩1307套，只能算是一个中型社区的供应量。而在这部分存量消化之后，89平小三居，未来的供应缺口只会更严重。5HP.造成这样的现象，与集中供应不无关系。集中供地的本意是为了降低溢价，保护购房者，但这同样拖慢了新盘入市的速度。5月份完成土拍，算一算，最快也要到10月才能迎来集中供应。这些地入市之后，新房市场会怎么样暂且不论，至少现在的结果是，便宜了那些滞销盘的开发商：「不光能卖，还能涨价卖。」库存，一直是一个城市的风向标。去年上半年结束的时候，北京新建住宅可售库存高达8.7万套，而到了今年，北京的新房可售库存6.5万套，其中，限竞房可售库存仅剩22845套。一些项目，已经不可避免的从买房市场转成卖方市场，也许有一天你会发现一直嘘寒问暖的销售突然就断了联系，小丑竟成了自己。那么，摆在眼前的问题是，接受这些不完美的限竞房，还是再等半年新房？数据已经给出了答案：很多人失去了耐心，不等了。今年前5个月，北京新房卖掉了23064套，上一次北京楼市卖这么多的时候，还是张艺谋因为三胎事件被罚了764万的2013年。相关阅读：房山楼市正在上演一场「拆雷行动」帝都5月楼市：新房成交骤降30%，凉了？未来180天，25个限竞房项目迎来交付大考

1HP.上周，一群执法人员出现在房山销量第一的红盘「中建·京西印玥」售楼部。走在最前面的，是房山区建委人士。建委亲自带队督导的场景，本身在北京楼市就不多见，而这次的目标又是房山的销冠楼盘，自然引起了不小的关注。我近距离了解了一下这次的事件，结果很意外，京西印玥只不过是犯了一个所有开发商都容易犯的错误：「多了一些可拓展面积」京西印玥的所有样板间，都存在一个问题，把北侧本该是室外设备平台的空间，包裹进了室内，这样做的目的只有一个：让购房者能享受到的北侧次卧室，变的大一些。变大的空间，多则6平米，少则2平米。就这样，户型图里标识的是设备间，到了样板房里，成了实实在在的使用空间。2HP.这件事情发生，最紧张的一定是交完钱的业主。“我们的卧室，还保得住么？“一位京西印玥的准业主，在微信群里试图寻找一个答案。在寸土寸金的北京楼市里，买房赠送面积这件事，一直是开发商惯用的宣传噱头，也是购房者难以抗拒的一个诱惑。户型图里的设备平台成了样板间里的转角窗京西印玥的300多户准业主，很多人是奔着这部分的赠送面积来的，如今很多人瞬间血压高涨。区长的队伍走了之后，京西印玥的开发商中建，很快就收到了一张整改通知。于是，前天夜里，京西印玥的样板间迅速被关掉了。样板间拆掉之后，我们关心的是，这部分面积接下来怎么处理？3HP.京西印玥，一直是我视野范围里不错的项目。作为京西为数不多的纯洋房社区，无论是装修标准，还是设计美学，都是在线的。销量也能证明这个问题。2021年的第一季度，这个项目的成交量在房山排名第一，所以，我也向很多在买房选筹阶段的朋友，推荐过这个项目。但很多问题，是前期发现不了的。比如在户型图上，我们完全看不出这个项目的端倪，而如果是非专业人士，就算去到样板间，也不一定能发现设备平台包进室内这件事。这就是小白购房者最无奈的事情。我看了一下，这个项目73平的户型，北侧卧室一旦不包含设备平台的部分，空间将会变得非常小。所以，这也给很多购房者敲了一个警钟：必须专业，必须去现场看房。4HP.一位了解这次事件缘由的朋友告诉我，京西印玥引起监管部门关注的原因，是项目可能在得房率的数据上，涉嫌虚假宣传。注意一下，这里用词非常微妙。存在「赠送面积」是一回事，是否对外大肆宣传又是另一件事。具体内容，我们还是按下不表了，里面水很深，有点把握不住。还是聊聊赠送这件事，我一直有个观点：赠送面积的本质，是一场博弈。一个楼盘打出高赠送的口号，开发商赌购房者会被诱惑，购房者博监管部门会在交付验收的时候，睁一只眼闭一只眼。但一旦被查，结果一定是购房者承担。所以这件事本质上是开发商请客，业主买单的状态。在北京楼市里，存在这种违规赠送的情况的楼盘，还不少见。我粗略的梳理了一下，顺义，大兴，昌平，石景山，都有这种情况或者近似的情况存在。5HP.一个月前我在暗调途中，发现了同款赠送行为。顺义仁和板块的路劲御合府，是这个今年年初开盘的项目，虽然销量不错，但北侧卧室的空间，也是典型的把设备平台包进了室内。我能做的，也只是在发现后的第一时间，把这个情况告诉群友。过去很长一段时间里，监管部门对赠送面积睁一只眼闭一只眼，或者在交付的时候，才会处罚相关开发商，但那时候对购房者的影响，往往是无法挽回了。如今，我们看到房山这一次的监管，很及时，在项目在售阶段，就介入了。这种情况，我把它称为提前介入形式的「监管拆雷」第一枪。那么，同样的问题，顺义会不会跟进？大兴会不会跟进？其他区会不会跟进？一旦跟进，开发商如何处罚，购房者利益如何保障？这些，是开发商担心的，但更是购房者应该担心的。所以，当销售小姐故意放低声音告诉你：你看中的户型包含了价值不菲的赠送空间时，不要让占便宜的感觉冲昏头脑，而是想一下赠送可能存在的风险，你能不能承受？存在赠送风险的在售楼盘还有很多欢迎大家在评论区交流互相避雷相关阅读：帝都5月楼市：新房成交骤降30%，凉了？未来180天，25个限竞房项目迎来交付大考北京新房按揭，遇到了一个新问题这个新楼盘的仓促亮相，让我对顺义楼市有点担心

2021年5月，北京市商品住宅（新房纯住宅、限竞房）市场成交3818套，环比减少30.4%；成交面积40.89万㎡，环比减少30.8%；成交均价为54643元/㎡，价格基本持平上月；成交总金额223.41亿元，环比减少31.1%。5月新房住宅市场热度较上月下降明显，但整体依旧呈现稳定状态。一、商品住宅市场整体成交榜单TOP20楼盘按区域详细排名如下：其中，各楼盘销售进度（去化率）如下：二、按成交总价划分500万以下新房成交周榜第一名：奥森one，住宅成交170套，成交均价5.7万元/㎡，成交金额7.1亿元，详细排名如下：500-1000万新房成交周榜第一名：中铁诺德逸府住宅成交150套，成交面积1.45万㎡，成交均价6.7万元/㎡，成交金额9.77亿元，详细排名如下：1000万+新房成交周榜第一名：东叁金茂府，以7.74亿元的成交总额，10.6万/㎡的成交均价，49套的成交总量位居榜首。三、按成交区域划分全市区域成交区域总体如下：注：东城区无新房成交朝阳区：第一名：华樾国际，住宅成交38套，成交面积0.37万㎡，成交均价6.8万元/㎡，成交金额2.49亿元，详细排名如下：海淀区：第一名：京投发展岚山，住宅成交72套，成交面积0.83万㎡，成交均价5.49万元/㎡，成交金额4.57亿元，详细排名如下：丰台区：第一名：中铁诺德逸府，住宅成交152套，成交面积1.46万㎡，成交均价6.75万元/㎡，成交金额9.86亿元，详细排名如下：石景山区：第一名：中海天钻，住宅成交92套，成交面积1.03万㎡，成交均价7.52万元/㎡，成交金额7.77亿元，详细排名如下：通州区：第一名：亦庄橡树湾，住宅成交83套，成交面积0.76万㎡，成交均价3.9万元/㎡，成交金额2.98亿元，详细排名如下：大兴区：第一名：中国铁建国际公馆，住宅成交79套，成交面积0.76万㎡，成交均价5.02万元/㎡，成交金额3.83亿元，详细排名如下：门头沟区：第一名：华萃西山，住宅成交37套，成交面积0.36万㎡，成交均价4.65万元/㎡，成交金额1.7亿元，详细排名如下：昌平区：第一名：奥森ONE，住宅成交203套，成交面积1.61万㎡，成交均价5.7万元/㎡，成交金额9.2亿元，详细排名如下：顺义区：第一名：金茂北京国际社区，住宅成交61套，成交面积0.46万㎡，成交均价3.1万元/㎡，成交金额1.44亿元，详细排名如下：数据说明：一，本文内数据（各类商品住宅、成交量【为签约套数】、成交均价、存量）均按物业实际用途统计，非立项用途。不含别墅、保障性住房、车位和其它类物业。二、物业名词解释：商品住宅：非保障性住宅，产权为70年，包括纯商品住宅（非限竞房）、限竞房、共有产权房及自住型商品房。自住型商品房：2013年北京市住建委提出的一类限价商品房，自住型商品房为“共有产权性质”，自住型商品房购买后，原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。因该类住房价格低于市场价，以及市场占比的关系。本文数据统计时已剔除。共有产权住房：是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，

1HP.据不完全统计，今年又将有25个限竞房走进交付期。而我的脑海里，却是去年限竞房交房的惨烈。近几年，「不维权，就没买房」的畸形现象，大家心里都有预期。但是，限竞房的收房维权，已经越演越烈，有业主直言：“过去，买房收房各脱一层皮；现在，限竞房单是收房，就得脱两层皮，躲不过”。可以说“交房”两个字，成了业主们买房PTSD的触发条件。2HP.从历史经验看，北京限竞房交付的连续剧，有很多的槽点。大致分为三类：一，减配。减配是所有限竞房交付故事里，最致命的一个X因素。当年的销冠盘和悦华锦，去年底一期交付后就深陷减配的争议当中。单元门缩水、用廉价绿铁丝网代替宣传的多层绿植围挡，红外线安全防护、宣传的夜光跑道没看到预留位等等问题，都被写进了业主提供的《待解决问题清单》。北边的限竞房兄弟项目，和悦华玺，因为房屋漏水，货不对板，业主们纵跨北京城，从北五环到南五环，跑到开发商另一个项目和锦诚园维权，打开了维权新脑洞。详情👉和锦诚园来了一群不速之客

1HP.最近，一个让买房人担心的话题，在全国各地疯传：「房贷利率开始上调了」我交叉验证了一下，看到了一些趋势性苗头。这波房贷利率出现变化的城市，最先开始的，是广州。春节之后，广州的四大行前后两次加息，首套房的贷款利率，从5.2%一路上升到了5.4%。之后是深圳，按照lpr浮动利率算法，加了20bp的点位，当下首套和二套房贷的利率，分别是5.1%和5.6%。接着，越来越多的城市快速跟进。宁波，首套利率从5.35%涨到5.45%，二套房从5.6%涨到5.7%。南昌更高，首套利率从5.65%变成了5.88%。非常多城市的房贷利率，出现上调除了上述利率出现实锤上涨的城市之外，苏州，重庆以及淮安等大小城市，也陆续流出了上调的消息。无疑，对于买房人来说，会不会遭遇房贷利率「被上调」，已经开始成为今年楼市里的最大隐忧。2HP.一旦房贷利率上涨，意味着月供就得涨。按现在的房价基数，利率高哪怕1%，对买房之后生活品质的影响，都是非常致命的。

今天到周五了，跟大家聊一个比较很有意思的话题：集中供地之后，有些开发商，开始慌不择路了。事情是这样的，春节前几天，保利和华润在顺义新国展板块旁边拿的地，上周末突然把案名公布了，更让人震惊的是，还把售楼部给“抢”出来了。案名叫做：和光瑞府为什么这事让人如此诧异呢，我给大家科普一下事情的来龙去脉：三个月前，也就是马上过年的时候，北京最后一次拍地，当天保利和华润，以一个大家无法理解的高价，拿下了顺义新国展片区的地块，整整花了七八十亿，算是这两家房企近几年最猛的一次了。新国展二期意向图因为项目体量真的大，所以我们都觉得开发商会比较谨慎，慢慢推敲产品，结果这才不到三个月，好家伙，直接从案名到产品，再到售楼部，都搞出来了。案名叫做“和光瑞府”。当时，一位朋友把这个案名发给我，我第一时间回了个“？”的表情包，我是真的很疑惑。因为稍微了解这两家房企，你就会秒懂这个名字的梗在哪里。和光是保利的产品名，瑞府是华润的产品系，这个项目直接把两家名字拼凑了一下，就算是发布案名发布，就有一种仓促的感觉。如此大大体量的项目，从拿地到产品决策，再到发布，居然只花了三个月，相信很多人和我感觉是一样，总觉得哪里有点怪怪的。和光瑞府的电子沙盘但其实溯源一下，这种奇怪感也不难理解。刚才说了，这块地拿的不便宜。保利+华润当时花了67.77亿元+自持23%竞得，此外，开发商还有掏钱给政府建16万平的展会中心，这笔钱不是个小数，按照合同，毛估估一下，就是18亿。这样下来这块地溢价率和楼面价，就很夸张了，溢价超过了70%，楼面价也四万多每平了。看到这里，你大概懂为什么华润保利这么着急的原因了。半个月前，北京集中土拍，大家都知道，卓越中冶，首开他们拿地的溢价率差不多是4%的溢价，而保利和华润这块地的溢价，是70%。所以等到这些集中土拍的项目上市了，保利和华润的和光瑞府就很难了，所以才紧赶慢赶的赶紧亮相。所以说这件事还蛮有意思的。文章开始，我说：集中供地之后，有些开发商，开始慌不择路了。大概就是这个意思。其实你现在看保利华润的这个和光瑞府的处境，会有一些微妙，就因为他在顺义。今年年初，我们展望2021年北京楼市的时候，我们说过一句话：“顺义区新房即将进入厮杀期，今年顺义新房的厮杀，会比库存排名第一的大兴还惨烈。”之前的推文截图这是传送门，细节大家可以去看一下，我们当时列了一下顺义的库存，加上这项目，顺义新增新房要达到万套，这是什么概念？要知道顺义往年新房一整年也就卖几千套，购房群体就那么多，市场一直是僧少肉多的状态。周边在售楼盘价格，低于和光瑞府而刚才提到了和光瑞府的楼面价，已经破四万了，而这个地块我之前比较喜欢的公园十七区和云河玉陛的售价也才五万五左右，地块的容积率还更低。而和光瑞府这样的楼面价，基本要买到快7万，才能利润点。所以，和光瑞府这种体量的楼盘，在当下这个节点表现出这样的仓促感，其实代表了一大群楼盘的状态：着急出货关于这个项目，行业里已经在传很多渠道平台都想来帮忙分销，来分一杯羹的消息了。大家对这个感兴趣的话，我下次可以展开说说。但最后要提的是，对于购房者来说，其实这种开发商之间焦灼的局面，是购房者的机会。和光瑞府产品和户型怎么样，以及新国展板块的发展，我们下周再聊一聊，大家周末愉快。相关阅读：「后土拍时代」的一位小赢家一场史上最「体面」的土拍明天的土拍，会不会成为北京楼市一轮新周期的起点

显然，北京土拍之后，想要赶上末班车的购房者变多了，这意味着，有预期的未来里，葛洲坝北京中国府会是后土拍时代的一个赢家。相关阅读：开发商最害怕展示的，我在一个样板间里全看到了好房子简史

1HP.如何成为房住不炒的标杆城市？今天，北京行政服务中心的土拍大厅，给出了答案：做低土拍溢价率。刚刚结束的北京首个集中土拍日，八块地被抢的死去活来，但平均溢价率才不到：4%同样是集中土拍的溢价率，广州拍到45%，重庆胆敢拍出43.78%；然后，这两座城市果不其然地成为了反面教材。前几天，要不是被走丢的那只金钱豹压住，就杭州那样爆表的土拍溢价率，非得被挂上热搜羞辱一番。当下，「哪个城市集中拍地，哪个城市就成了网红城市」已经成了铁律，至于是黑红还是真红，那就看你控制房价的功力了。2HP.所以，低到4%，低到尘埃里，低到让其他城市羞愧，这才「房住不炒标杆城市」的行事准则。作为中国房地产历史上最大宗的集中土拍盛宴，今天北京这场土拍，绝对是教科书水准的。“竞买的开发商，举牌踊跃；成交的溢价率，低的恰到好处；媒体找不到数据渲染情绪；楼市行情不会被撩拨；政府低调赚钱，开发商被限制住利润；”在低溢价率面前，一切都非常完美，体面至极。但是，这场土拍的溢价率，是被人为「做低」的，所以情况就有一些不一样了。3HP.今天的土拍里，这几块地除了「不到4%超低溢价率」后面的地块，都有额外条件。朝阳王四营那几块地，都混了快1000多套的公租房；海淀树村的地，是全新政府与个人共同持有产权的新模式；公租房和商品房混居的亏，我们去年才吃过，业主之间为了围墙篱笆的争夺而反目的事故，上网还能搜到新鲜的。而政府共持产权的房这场全新尝试的具体规则，还没明确，或者说本来就是摸着石头过河，无法明确。那么，这样人为的制造了低溢价率，算不算是把潜在的风险与难题，抛向了未来？4HP.触线，触限，今天所有的地块一直都在触线。开发商为了拿地，触到了溢价率的上限，然后又去拍公租房或者自持比例的上限，12块地里，有6块地触碰了上限，需要竞争「高品质方案」。显然，开发商如此狂热的表现，不顾一切的触线，不顾一切的在抢地，是政府没有预料到的。话说回来，开发商不得不抢，毕竟一年的买地机会也就三次，错过这次，下次可能更激烈。当然，也有可能这次没抢到，团队解散，就没有下次了。今年的土拍，明明没有出现“烈火烹油”的火爆场面，但是焦虑却似乎又席卷着每一个人。这种场面，连买房人也开始替开发商觉得心酸。但是，我们不确定此刻开发商抢地的心酸，半年之后，会不会转嫁到我们抢房的场面上来。一想到这里，就更心酸了。相关阅读：明天的土拍，会不会成为北京楼市一轮新周期的起点

1HP.截止此刻，距离中国房地产历史上最大宗的集中土拍盛宴开席，仅剩不到24小时。一切都在有条不紊地推进。一边，横跨北京8区的29宗住宅地块卷宗，早已被工作人员封箱完毕；另一边，超过40家房企以或独立或联合的姿态，都赶在今天之前，把近400亿的保证金，足额打进了政府监管账户。此刻，手握5月8日下午土拍入场门票的开发商们，一边庆幸自己参与了这场现象级土拍，另一方面，又被等待的焦虑感侵袭。和开发商一起等待的，还有北京楼市里的无数购房者。睿智的购房者，会有一万个理由关注土拍。因为我们太清楚，土拍的拿地楼面价，是成为后续买房过程中最重要的锚。更重要的是，通过关注土拍，我们可以从出让条件和起拍价格，看到政府意志，以及它对板块区域的预期。同时，通过观察开发商举牌举了几手，土拍现场的争抢激烈程度这些细节上，开发商对这块地的价值研判，也基本暴露无遗。这些信息，对一个购房决策来说非常关键。2HP.在明天的土拍开始之前，我们先来聊聊这场土拍的一些细节：这场土拍，注定会是一场「绵软无力」的土拍。注意，绵软无力指的是地价。「集中供地」新政在全国推广以来，很多个城市都抢先开拍了。重庆广州加上今天的杭州，都陆陆续续的拍完了，但从拍地结果上来看：它们的成绩都是「不及格」的。五一前夕，重庆集中土拍，一大堆郊区土地，溢价率居然拍到了40%多，这种土拍结果是很可怕的，不久之后，果然引起当地市场的恐慌。整个五一假期，其他城市的人民跑到山城去吃吃喝喝，欢度佳节，重庆人民却都被恐慌情绪裹挟，只能涌进售楼部里抢房。失败的不只是重庆，广州的集中土拍热度也是异常的，一群开发商私底下暗通款曲，在拍卖现场举牌毫不手软，42块地来者不拒，全都成功出让。这种挑逗购房者情绪的土拍，当然是有问题的。「集中供地」新政的初衷，明明是为了调控楼市，但重庆广州之流的城市集中土拍，反而刺激了当地房价，惹来一众百姓的破口大骂。这些城市的反面案例，显然不是头家愿意看到的。3HP.这样的大背景之下，明天北京的集中土拍，就显得尤为重要，它一定程度上，是扭转「集中土拍」新政的风向标，所以明天的土拍，必然会有一个场面：“死守地价上限，杜绝高溢价地王。”重庆土拍的失败之处，是因为它没有提前约定土拍的溢价上限，前几天，北京针对这次出让的29块地，做了一个补充公告，要求“本次出让超9成地块，溢价率不得超过15%”，提前规避了重庆的失败。很显然，这些细节上，我们能明显感觉到明天北京土拍的大趋势。此外，最值得一提的，是几块特别的地。这一次土拍里，最被关注的，是海淀的树村，朝阳的金盏和通州城市副中心的6块地。这些地块无论是地块性质还是周边配套，在一众土地里都是鹤立鸡群的，所以它们之中拍出地王的可能性，非常之大。针对这样的情况，这次土拍里，它们被当作“试点竞政府产权比例地块”来处理。土拍规则是，开发商先竞价，如果达到地价上限（溢价率上限只有不到4%），就转而竞政府产权份额的比例（政府产权份额比例的上限均为20%）。这种房子按民间的说法，被称为“新型共有产权房”。和之前的共有产权不同的是，它们是商品房属性，在前期购房者购买的时候，只需要付自己产权份额的款项就够了，假设100平的房子，房价10万，政府占有20%产权，那么买家只需要按8万每平付款。这时候这套房子前期是购房者和政府共同持有产权，等到五年解禁后交易，政府可以按五年后的交易款获得收益。4HP.其实，想出这样的政策，真的是太牛掰了。一方面，政府持有产权之后，地价一下子就被拉下来了。这完美贴合了我们前面说的要“要死守地价上限，杜绝高溢价地王。”在控制住价格的前提下，原先需要10万一平的房子，现在购房者8万就能买到了，购房者一定是开心的，购买意愿更强烈了。此外，对开发商来说，买房人愿意买了，意味着这一定是个热销盘，就算利润薄一点，但也不愁卖，所以拿地意愿也高了。简单的一个规则，轻松达到了「三赢」状态。别急，最绝妙的在后面。大家可以想一个问题，对政府来说，同样一块地，五年前卖和五年后卖相比，一定是五年后能卖的更贵，所以，一定意义上，过去政府每卖出一块地都卖亏的。因为它吃不到后续房价上涨的红利。特别是海淀树村，朝阳这些寸土寸金的区域，那么，按照现在的这个政策，政府占有的20%的产权，并不是立刻兑现的，它要的是五年后的房价里。无疑，这一波，政府“跟庄”了。我们前面说的购房者，开发商，调控政策的三赢局面之外，政府也达到了收益的最大化。这样的土拍规则，真的如瑞士手表机芯一般精准，把方方面面的角色和情绪都拿捏把持的十分妥帖，真的是绝妙至极了。5HP.我们跳出来看明天的这场土拍，所有的限制约束手段，都达到了毫米级别的细致。所有的意外状况，都被出让规则提前抹杀，开发商的一切小心思，都被制约的死死的。明天的土拍，一切都在掌握之中，结果注定会是平静如水的。期待着明天的土拍会搞出1个大新闻的，可以歇歇了。但话说回来，当我看到巨无霸房企名字，多次重复的出现在30块土地的报名名单，势在必得财大气粗的气场呼之欲出。我有一个隐忧，这决定今年北京楼市市场行情的29块地，一旦揽入少数一两家房企囊中，那么到了明年这个时候，北京房地产市场里，会有一只多么可怕的房企独角兽出现呢？如果真是这样，那么明天的集中土拍，会成为北京楼市一轮新周期的起点。我们建了一个「58集中土拍群」一起聊聊明天的土拍文末扫描上车相关阅读：帝都新生儿数量“断崖式下跌”的真相在顺义买房的新北京人，究竟在想什么？（下）刚刚，北京楼市01号文件正式落地

1HP.几天前，有些热心网友在北京卫健委网站上发现了一些端倪：2020年的帝都户籍新生儿数据，提前挂榜公示了。这个数据出现的时机，很微妙。一方面，北京全市户籍人口的真实数据，官方已经连续三年没给出过统计结果了，再加上第七次全国人口普查的情况，也迟迟未公开。人口数据成谜的大背景之下，这份新生婴儿的数据，引起了网友们的十二分关注。“按照卫健委权威的统计，2020年北京市户籍新生婴儿，只有100368人。”明眼人都看得出来，这个数据有些不乐观。有人拉了过去10年的数据做了对比，进一步发现了问题的严重性。去年北京新生婴儿，不仅是过去10年里最少的一年，而且降幅很剧烈。比2019年同期还下降了整整24%，也就是说，仅仅一年时间，北京少出生了3.2万个娃。此外，还有一些网友拿同一年北京死亡登记人数做了个对比，发现二者之间非常接近了：只相差2719人。也就是说，北京全市净增长的户籍人口，甚至站不满一个篮球场。2HP.最近这几年，老龄化，中等收入陷阱，未富先老困局等等一系列社会学名词，在社交媒体上越来越多的出现，这些隐忧的根源，都是指向同一个问题：人口。所以，新生儿数量和人口净增长量的重要性不言而喻。几个月前，韩国承认了自己国家的人口出现了负增长。这件事被我们编成段子，被我们摁在微博上摩擦调侃了很久，称思密达可能是第一个从地球上“消失“的国家。没过多久，我们突然意识到“小丑竟是我自己”。北京新生婴儿数量骤减这件事，传递的另一个最直白的信息，无疑是当代年轻人不太愿意生了。再深挖一下原因，无外乎几个方面，譬如生活成本和工作压力，以及全领域无死角的内卷，等等这些问题的存在，让一线城市的年轻人不只是不愿意生孩子了，甚至连结婚的意愿都变得低靡无比。以上这些因素，又可以归结到另一个原因：房价。3HP.其实，不止是婴儿的出生率，在这个贫富差距不断拉大的时代，任何人口问题，经济问题，或者社会问题背后的原因，都可以指向房价，这是一种不争的事实。而就在房价被当成一揽子问题斥责的全家桶的时候，社交媒体上很多网友开始思考另一件事情：“随着北京新生儿数量“断崖式”下降，北京楼市会不会开始下行？”这个问题的答案，是无解的。因为问题本身是有问题的，我查了一下，关于全国性新生儿数量减少，从2015年开始就开始被大范围讨论了。但事实上，北京过去的户籍新生儿数量是如何发展的呢？我拿到了过去10年卫计委统计的新生儿数据：2011年

疏解型：海淀：313万人（现有359万人）朝阳：333.4万人（现有385.6万人）石景山：55万人（现有63.4万人）

的供应，就达到5块之多。这意味着，未来顺义楼市的火热，绝不是昙花一现。

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