中国籍夫妇通过澳洲家事法院过户三栋澳洲房产

随着外国投资者在澳洲投资房产的数量增加，澳洲政府出台了“限购政策”，除之前的外籍人士不能购买二手房之外，从2015年12月1日开始，海外人士向澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)申请外资投资许可（foreign investment approval）还需要缴纳一笔不少的费用。笔者在新政颁布之后协助客户办理在澳房产过户事宜，一些心得，与大家分享。

案件背景

张女士与张先生在2009年结婚，之后张先生在2011年通过中介机构在澳洲购买了两套房产，该房产只登记在张先生一人名下。2016年，双方经过协商决定将上述澳洲房产转入张女士名下，之后双方委托律师协助办理该事宜。

在与澳洲律师的沟通过程后得知，根据Part 10.4 of the Family Law Rules；Section 72, Section 79, subsection 75(2) of the Family Law Act,夫妻经协商一致的情况下，向澳洲法院提交申请同意法令（Application for Consent Order）之后，满足法院要求的条件，法院会发出同意法令（Consent Order），当事人拿到之后，可以办理相关的房产过户手续，且依据“同意法令”而过户的房产，不用因该过户行为缴纳额外的费用。

在协助客户办理过户手续的过程中，涉及到几个比较重要的文件：婚内财产协议（Marital Property Agreement）；同意法令申请表格（Application for Consent Order）；同意法令（Consent Order）；税费征询函（Letter for Foreign Investment Review Board）;过户表格（Transfer of Land）等，与大家分享。

1

婚内财产协议

Marital Property Agreement

两人协商一致处理夫妻共同财产，即登记在一方名下的澳洲房产，经双方协商一致，决定由另一方持有，过户给另一方，这是向澳洲法庭申请“同意法令”的前提条件。

双方合意的表达不仅仅只针对该澳大利亚的两栋房产，要对双方家庭的基本情况、经济状况、感情状况等等都详细列出。

1. 家庭基本情况，夫妻两人的基本状况（年龄、健康等），感情状况（是否分居）；

2. 子女状况（姓名、性别、年龄、入学情况、身体状况，跟谁生活等）；

3. 双方对家庭贡献状况（双方的收入状况；双方对家庭经济来源的贡献大小；双方对家庭经济来源的辅助作用；双方对家庭生活的照顾状况；双方对子女的照顾状况）；

4. 双方对财产的分配（根据Section 79 of the Family Law Act, 所披露的财产包含，夫妻所有的财产，包含共有的、个人所有的；不动产、股权、合伙企业权益、车辆、银行存款、股票、公积金、养老金、债权债务等等）；

5. 双方签署该协议的意愿，自愿签署，协商一致处理等。

经与澳洲律师反复协商讨论，在中国的法律框架下签署的合法有效且又符合澳洲法庭对该文件要求的，最后确定了婚内财产协议。婚内财产协议是在婚姻存续期间夫妻对双方或单方拥有的共同财产或个人财产双方约定一致，归一方所有或归双方共有，双方自愿签署的婚内财产协议在国内受法律保护，具有法律效力。

2

同意法令申请表格

Application for Consent Order

同意法令申请表格（Application for Consent Order）是申请同意法令的表格，该表格非常详细的记录当事人双方的信息，是呈递澳洲法庭，该表格会作为法官衡量是否发出同意法令的重要依据。

Application for Consent Order大致包含以下几个部分的内容：

Part A  About the parties

Part B  About the relationship of the parties

Part C  About other Court cases and orders

Part D  About the children

Part E  Order/s sought

Part F  Details for parenting orders

Part G  De facto relationship jurisdiction – financial causes

Part H  Details for property or maintenance orders

Part I    Effect of property orders sought

Part J   Statement of Truth of applicant

Part K  Statement of independent legal advice

Part L  Statement of Truth of respondent

Part M Statement of independent legal advice

Part N Statement of Truth of third party respondent

Part O Statement of independent legal advice

 3 

税费征询函

Letter for Foreign Investment Review Board

虽然通过澳洲家事法院过户房产是无需缴纳税费的，但过户前，待过户房产需缴纳完毕所有税费。

Letter for Foreign Investment Review Board是在房产过户前，作为非澳洲永久居民，向相关部门（Foreign Investment Review Board）征询，该房产名下的所有税款是否缴纳完毕，其中包含：

产权人是否具有foreign investment approval，如否则要缴纳房产价格7%的税费；

房产税；

房屋出租税费；

其他税费。

 4 

同意法令

Consent Order

同意法令是澳洲法院经审核当事人所提交材料之后，发出的确认申请人所申请事宜的法令，该法令像中国法院发出的调解书与判决书类似，可以作为过户房产的依据。同意法令（Consent Order）大致包含以下几个方面的内容：

RECITALS

DEFINITIONS

CONSENTS

PROPERTY LIST

 5 

过户表格

Transfer of Land

双方填写的房产过户文件，包含双方的姓名、护照号码、出生年等身份信息，及过户房产的详细地址和房产本身及车位、船舶停泊位的土地所有权参照号。

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