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QUESTION
小明的妈妈想将一套“满五唯一”的普通住宅按90万元过户给儿子，已知该套住宅为100平方，合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设小明家庭名下无其他房产，且在过户过程中未发生除过户税费外的其他费用，那么继承、赠与及买卖方式下小明和妈妈需要缴纳多少税费呢？（注：继承方式只能在转让方过世的情况下才适用）
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继承、赠与、买卖住房税费表
继承、赠与、买卖住房税费对比柱状图
税 款 计 算 公 式
增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
城市维护建设税=增值税×7%/5%/1%×50%
教育费附加=增值税×3%×50%
地方教育费附加=增值税×2%×50%
赠与行为的个人所得税=（赠与合同标明的赠与房屋价值/征收机关核定价格-赠与过程中受赠人支付的相关税费）×20%
买卖行为的个人所得税=合同成交价格/征收机关核定价格×1%
契税=（合同成交价格/征收机关核定价格-应交增值税）×税率
印花税（产权转移）=合同成交价格/征收机关核定价格×0.05%×50%
印花税（权利、许可证照）=5元/件
现在来算一算吧。
小明的妈妈想将一套“满五唯一”的普通住宅按90万元过户给儿子，已知该套住宅为100平方，合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设小明家庭名下无其他房产，且在过户过程中未发生除过户税费外的其他费用，那么继承、赠与及买卖方式下小明和妈妈需要缴纳多少税费呢？（注：继承方式只能在转让方过世的情况下才适用）
小明和妈妈需要交纳的税款 | |||
继承 | 赠与 | 买卖 | |
印花税 | 230 | 455 | 暂免征 |
契税 | 不征 | 27000 | 13500 |
增值税及其附加 | 免征 | 免征 | 免征 |
土地增值税 | 不征 | 不征 | 暂免征 |
个人所得税 | 不征 | 不征 | 免征 |
税款合计 | 230 | 27455 | 13500 |
继承方式分析：
小明是法定继承人，免征增值税及其附加税，不征契税、土地增值税和个人所得税。小明需缴纳印花税。
赠与方式分析：
小明和赠与者是母子关系，免征增值税及其附加税，赠与方式不征土地增值税和个人所得税。小明和妈妈都需要各自缴纳印花税。小明作为受赠者需缴纳3%的契税。
买卖方式分析：
因为房子满五唯一，免征妈妈的个人所得税。已经满2年，可免增值税及其附加税。个人销售住房暂免征土地增值税和印花税。因为住房的面积大于90平米，小明作为契税的缴纳者，名下没有住房，该套房属于首套住房，适用1.5%的税率。
继承方式：
印花税（产权转移）=900000×0.05%×50%=225元
印花税（权利、许可证照）=5元
赠与方式：
印花税（产权转移）=900000×0.05%×2×50%=450元
印花税（权利、许可证照）=5元
契税=900000×3%=27000元
买卖方式：
契税=900000×1.5%=13500元
特别提醒
受赠（继承）人转让受赠（继承）房屋时，以其转让受赠（继承）房屋的收入减除原捐赠人(原被继承人)取得该房屋的实际购置成本以及赠与（继承）和转让过程中受赠（继承）人支付的相关税费后的余额，为受赠（继承）人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。不可享受按1%征收率缴纳个人所得税。
继承方式
增 值 税
免税规定：
房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
土 地 增 值 税
不征税规定：
继承方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）
个 人 所 得 税
不征税规定：
房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。对当事双方不征收个人所得税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
契 税
应税规定：
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。
计税依据：
房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。
不征税规定：
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
政策依据：
1.《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）
2.《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号 ）
印 花 税
应税规定：
1.房屋继承应按产权转移缴纳印花税，税率为万分之五。
2.按权利、许可证照按件贴花5元。
计税依据：
由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
优惠政策：
2019年1月1日至2021年12月31日,对增值税小规模纳税人,按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
1.《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号 ）
2.《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）
赠与方式
增 值 税
应税规定：
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，视同销售服务、无形资产或者不动产。
将购买不足2年的住房无偿转让的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
增值税附加税：城市维护建设费 7%（市区），5%（县镇），1%（乡），教育费附加 3%，地方教育费附加 2%。
计税依据：
取得的全部价款和价外费用。无价格的由征收机关按顺序核定。
免税规定：
个人将购买2年以上（含2年）的住房无偿转让的，免征增值税。
（1）离婚财产分割;
（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免征增值税。
政策依据：
1.《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号 ）
土 地 增 值 税
应税规定：
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
土地增值税实行四级超率累进税率：
转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
不征税规定：
赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。
“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
税收优惠规定：
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
政策依据：
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）
2.《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
3.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号 ）
个 人 所 得 税
应税规定：
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。
计税依据：
房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
不征税规定：
以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
政策依据：
1.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
2.《财政部、国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)
3.《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）
契 税
应税规定：
对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。
计税依据：
房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。
1.《安徽省财政厅 国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率的通知》（财税法〔2019〕120号）
2.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
印 花 税
应税规定：
1.房屋赠与应按产权转移缴纳印花税，税率为万分之五。
同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。
2.按权利、许可证照按件贴花5元。
计税依据：
征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
政策依据：
《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号 ）
买卖方式
增 值 税
应税规定：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
计税依据：
取得的全部价款和价外费用
免税规定：
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
政策依据：
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
土 地 增 值 税
免税规定：
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号
个 人 所 得 税
应税规定：
以其转让房屋的收入减除取得该房屋的原值以及转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%税率计征个人所得税。如果纳税人不能提供合法、完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，
按转让收入额的1%征收率计算缴纳个人所得税。通过拍卖方式的从其规定。
计税依据：
实际成交价格。如纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格的，税务机关可依据房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定应纳税所得额。
免税规定：
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
政策依据：
1.《财政部 国家税务总局 建设部 关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)
2.《层转国家税务总局关于个人房屋转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（六地税〔2006〕113号）
3.《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）
契 税
应税规定：
自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。
减税规定：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
计税依据：
合同成交价格-应交增值税
《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号 ）
印 花 税
免税规定：
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
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温
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馨
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提
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示
继承、赠与和买卖取得房产后再转让该房，个税缴纳存在差异。受赠（继承）人转让受赠（继承）房屋时，以其转让受赠（继承）房屋的收入减除原捐赠人(原被继承人)取得该房屋的实际购置成本以及赠与（继承）和转让过程中受赠（继承）人支付的相关税费后的余额，为受赠（继承）人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收。
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
政策依据：
1.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
2.《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）
3.《中华人民共和国税收征收管理法》
4.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
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编辑: 李莉
审核：黄泽新