业主：物业不透明；物业：我没必要透明 | 矛盾如何化解？
导 读
随着《北京市物业管理条例》2020年5月1号正式施行，本市物业服务公司运行与管理更加规范，物业服务公司依法、依规、依约的执业意识显著增强，但是也要看到，业主与物业服务公司之间仍存在不少难以调和的矛盾，解决问题的方向在哪里？
业主关注：管理与利益
“问北京”此前系列报道：
梳理“问北京”(北京新闻广播新闻热线65159063)有关物业的报道可以发现，老旧小区的业主对于物业公司的不满更多的集中在物业服务质量、电梯设备运营维护、停车管理等物业管理问题。而2000年后建成的商品房小区对物业公司的不满则更多的集中在物业公司谋取商业利益而侵害业主权益等方面。
比如“问北京”此前多次报道过物业公司走应急程序申领使用小区公共维修基金，但部分业主质疑，这笔给小区“压箱底”的“治病钱“，并没有花在“刀刃”上，而是被物业公司和相关第三方公司“中饱私囊”，家住朝阳区水郡长安小区的业主樊女士曾向记者表示：
水郡长安业主樊女士：感觉这是一个规律性的，普遍的现象。他们都是一个成熟的套路。典型的就是像这种商品房，一开始有小病，故意拖，把感冒拖成癌症，开始找鉴定，然后就来招投标维修。
小区公共收益去向成谜
除了公维金的使用，小区公共收益是否被物业公司“私吞”也是不少业主的疑惑。很多小区业主不解小区内的各式自动售卖机，电梯、楼道里的各种广告收益到底去了哪里。还有的物业公司占用小区配套用房，用业主公摊面积招商，小区内部道路“变身”为商业街。海淀区莲花小区业主张先生就质疑，原本小区供业主使用的配套空间为什么没了？
莲花小区业主张先生：规划设计方案明确提到的，为本小区业主服务的，3号4号楼就是我们配套的空间。但现在3号4号楼全部被转变用途，这里面肯定就有违规操作的地方。
业主缺少话语权
“问北京”记者在采访中发现，很多早期的房改房小区，经过“三供一业”移交后，小区由政府主导聘请的托底物业公司提供服务，每平方米不到一块钱的物业费只能维持小区基本的日常运转，而商品房小区的物业公司多为房地产开发公司下属的公司，相当于“买一搭一”，而业主们对于物业公司的选择，在服务合同中规定物业公司提供什么服务，以及物业费的制定等并没有话语权，中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任舒可心表示：
舒可心：业主在合同订立的过程当中，实际上是弱势，他左右不了这个合同到底应该怎么定对业主才最有利，实际上物业公司是强势。
专家：把钱放在透明箱子里
业主们“先天”的弱势地位强化了业主对于物业公司不信任的心态，在舒可心看来，“不信任”从根本上说来源于“不透明”，所以解决这一症结的关键在于要求物业公司“把钱放在一个透明的箱子里”。
舒可心：不能让良心的行业成为资本逐利的产业！应该规定物业费和公共收益全透明。物业管理以收定支，让业主们明明白白消费，就是把钱放到一个透明的箱子里，大家看着花。村务公开，政务公开早就规定了，现在我们的死角就是物业费不公开。
图片来源于网络
业主：更换物业“不透明”
根据《北京市物业管理条例》，本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。对于业主来说，不仅物业公司需要“透明”，相关政府部门对于物业公司的管理也需要更加“透明”。在与物业公司磨合失败后，有的小区业主希望更换物业公司，但是却遭遇种种“不透明”。朝阳区柏阳景园小区更换物业公司的历程就很有代表性，业主李先生说：
柏阳景园小区业主李先生：小区这么多年的问题，就是因为物业的服务不好，大家非常不满，就不交物业费，所以这个物业今年1月份就退出了，社区自己找了一个叫竭诚物业，作为一个临时物业，然后由物管会去选聘新的物业公司。当时招标，总共三家来参加，应该是物管会的专家打分，最高分的话是之平物业。
之后，柏阳景园小区物管会组织小区业主投票，李先生说，小区里有200户左右的业主亲自签名投票，还有200多户业主没有参与现场投票，由居委会工作人员电话联系。但业主们发现，现场投票的结果与电话投票的结果差别非常大，业主们向社区和街道办申请查票，回听电话投票的录音，却被以涉及隐私为由拒绝。
柏阳景园小区业主李先生：总共400多户里头将近200户是签名投票的，基本上都投给之平物业，剩下这200多户大多数都是投给了社区自己找的竭诚物业公司，我们后来觉得这个结果不公平，在小群里发了投票，结果95%的票是投给之平的，（参加群投票）虽然只有将近两百人，但这个95%的比例它是有一定代表性的。
柏阳景园小区部分居民对于物业服务不满意/王小孟摄
为何不用APP投票？
其实，为方便小区业主对共同事项进行表决，北京市住建委2018年就推出了“北京业主”app，它拥有申请物业报修、查看业委会工作动态、小区投票等等诸多功能，业主们希望需要由业主共同决策的事项都能在这个APP上进行，过程透明，能真实地反映出民意，东润枫景小区的业主张女士说：
东润枫景小区的业主张女士：你有正道，就是北京业主APP，网上投票，分分钟的事，建委推的，为什么我们不推？不用？居委会不推啊！
专家：需跨越“透明化”鸿沟
“透明”已经是大多数业主的普遍诉求。只有“透明”，才能让阳光晒到“灰色”的角落。在北京秦兵律师事务所秦兵律师看来，经过多年发展，我国物业方面相关立法已经趋于成熟，但是法律的实施中有一个“透明化”的鸿沟。
秦兵：从原理上讲，任何不受监督的权力都会出现腐败，防止一个群体犯错误，最好的办法就是让他在阳光之下运行，接受公众的监督，我们国家的物权法、民法典、物业管理条例，从立法技术来讲已经非常完备了。现在最大的问题在于法律的实施中间有一个鸿沟，就是透明化，业主觉得物业公司不透明，物业公司觉得我没有必要给你透明，所以我们后面就一定要借助于现代科学技术，让服务变得透明化。财务公开、事务公开、人员公开，能够做到这三公开的话，矛盾就会大幅度的减少。
业主参与监督 达成稳定制衡
对于业主来说，物业服务质量不仅关乎每一天的生活质量，还会影响房产价值，所以业主对于推动物业服务与选聘的透明化具有天然的能动性，秦兵也指出，只有更多的业主参与到相关事务中，才能达成相对稳定的制衡。
秦兵：因为新房子都差不多，10年以后的房子，就看房子的服务质量，这时候物业公司就很重要了。那么你想让物业公司能够服务好，必须有人监督。它经过多年的沉淀以后，人员会越来越完备，技能也会越来越丰富，那么双方之间的依存关系就会变得比较平衡，物业公司也不敢做太不好的事情。业主委员会也知道物业公司哪些地方会出问题，所以权力的监督也越来越科学化，就会达到一种制衡，一种平衡，一种相对稳定状态。
小 问 说
不透明为祸，信任需建立。
透明化管理，民心所向之。
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记者丨王小孟
编辑丨王小孟 叶舒铭
值班主编丨独伊
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