房价上涨，二手房交易那些事 | 稼轩实务
上半年，房价大幅上涨，二手房交易市场活跃，但是，房价持续上涨也导致了几家欢喜几家忧，买方为买房“消得人憔悴”、“衣带渐宽终不悔”；卖方借势涨价，“挥一挥衣袖”，不带走一丝买方的忧愁。曾经，签合同时的“山盟海誓”、“除却巫山不是云”，到如今交涉无果，对簿公堂的“此恨绵绵无绝期”。如何才能让买卖双方做到“蒲苇纫如丝，磐石无转移”？今天，我们以江苏苏中（2016）苏0506民初1939号民事判决为例来聊聊房价上涨后，二手房交易那些事。
2015年12月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋及车库，总价3030000元。原告为此支付定金50000元。2016年3月5日，中介电话告知原告，被告拒绝继续履行合同。原告诉至法院，主张解除合同，退还定金50000元，支付损害赔偿金900000元，违约金303000元和律师费71200元。
（一）原告和被告均应全面履行合同义务
本案中，原、被告签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，双方应遵守合同约定。在合同实际履行过程中，原告依约支付了定金，被告应交付房屋，办理房屋过户手续。但房价上涨后，被告拒绝履行交付房屋办理过户手续，违反了合同义务，已经构成违约。根据《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”所以，被告应当承担违约责任。
法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。被告通过中介向原告明确表示不再履行该合同，经原告催告仍不继续履行，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日解除。
（二）原告可以主张双倍返还定金
本案中，双方约定了定金条款，且原告按约向被告支付了5万元定金。但是，房价上涨，被告拒绝继续履行合同。根据《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，被告的行为构成违约，应适用“定金罚则”，原告可以要求被告返还双倍定金10万元。
（三）买方可以主张损害赔偿（直接损失和预期可得利益损失）
房价上涨后，被告拒绝履行合同给原告造成的直接损失和间接损失（预期可得利益损失），原告应如何主张？根据《合同法》第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”所以，根据112条的规定，被告不履行合同义务，原告可以主张损害赔偿金，但根据113条的规定，原告的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，不能超过被告订立合同时预见到或者应当预见到违反合同可能造成的损失。另外，如果买方主张律师费等因维权所产生的损失法院一般不予支持，除非当事人在合同中另有约定。
法院认为，原告主张的损害赔偿，应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3923382元。故，根据鉴定意见，本院确定原告损害赔偿金额为893382元（3923382元-3030000元（买卖合同中约定的价款））。关于原告主张的律师费损失问题，根据合同约定，律师费应由违约方承担，且经核算，原告支付的律师费71200元未超出江苏省律师服务收费标准，故原告该项诉请本院予以支持。
（四）原告亦可以要求继续履行合同
实务中，基于某些原因，原告希望获得该房屋，可能会获得法院的支持。本案中，如果原告仍要求被告继续履行合同的，根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，根据法律规定，原告可以要求被告继续履行合同。
（五）返还双倍定金和违约金不能同时主张
根据《合同法》第116条的规定：“ 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”所以，本案中，在原、被告既约定了违约金又约定了定金的情况下被告违约的，原告可以选择对自己有利的结果。本案双倍返还定金为10万元，支付违约金为30.3万元，原告可以选择金额较高的违约金。
（六）同时约定定金和违约金，又主张损害赔偿的，应如何处理？
1. 本案的判决中，法院支持了要求退还定金50000元、损害赔偿893382元和律师费损失71200元的请求，未支持要求支付违约金和双倍返还定金的请求。
2.违约金小于损失的，买方可以请求增加。根据《合同法》第114条第2款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”所以，以损失为限，买方可以请求增加违约金。
3.损害赔偿金（除惩罚性损害赔偿金）具有补偿性质，在于填平守约一方的损失。根据合同法司法解释（二）第28条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”这说明，无论是违约金还是损害赔偿金都以守约方的损失为限，守约方不能超过损失的限度同时主张违约金和损害赔偿金。
综上，在房屋买卖合同纠纷中，无论房价上涨和下降，买卖双方都应根据诚实信用原则，全面履行合同义务，卖方应审慎考虑解除合同的后果，买方可衡量自身损失，选择对己有利的赔偿结果，维护自身利益。
二手房交易、流程及买卖双方注意事项
（一）二手房交易：
是房地产产权交易二级市场的俗称，指已经在房地产交易中心备过案，完成初始登记和总登记的，再次上市进行交易，是相对于开发商手中的商品房而言的。包括，商品房、房改房、拆迁房、自建房、经济适用房和限价房等。
（二）二手房交易流程：
（三）违约的表现形式：
1.卖方的违约表现：
（1）以各种理由拒收首付款；
（2）放任买方付款超期；
（3）拖延过户；
（4）房屋共有人不出面；
（5）双倍返还定金，或支付违约金，要求解除合同。
2.买方的违约表现：
买方延迟支付、不支付购房款、或者不履行协助义务。（基于二手房交易的流程图，我们发现二手房交易的时间较长（约为1-3个月），如果买方不及时支付购房款，就会损害卖方的利益；如遇房价上涨，卖方的损失会加大）。
（四）房价上涨期间进行二手房交易，买卖双方应注意的问题
1.卖方：
（1）注意收集市场资讯，进行市场调查，合理报价；
（2）委托较大的中介机构，其客源丰富，操作正规，能加快交易。但是，不要全权委托中介，否则中介可能不经过卖方同意，随意处置房屋，卖方应坚持亲自确认交易环节；
（3）卖方可以主张在合同中约定房屋价款下降或者上涨后的处理原则、算法；
（4）卖方预备违约时，应权衡违约成本；应以主动协商为宜；
（5）明确延迟付款的违约责任（包括中介持有房款的情形）；如买方延迟付款的，卖方应以书面形式催告，或者以书面形式通知解除房屋买卖合同。
2.买方：
（1）查清产权权属，应取得房屋共有人同意；
（2）查明房产是否在租。基于“买卖不破租赁”的原则，租赁合同不会因为房屋买卖合同签订而终止，买方取得房屋后须继续遵守租赁合同至租期届满；
（3）交付定金时保存凭证，或者通过中介支付给卖方（在合同中约定支付定金给中介及视为支付给卖方的条款）；
（4）遇房价上涨，与卖方合理约定房屋价格；为防止卖方违约可以交足额定金或者约定高额违约金，提高卖方违约成本；
（5）如卖方以各种理由和方式拒绝收款，买方可以书面通知的方式要求卖方继续履行，并要求法院保全房屋；
（6）明确交房、办理过户时间；约定逾期交房、办理过户违约金；明确约定物业等附属设施的交割。
感谢党宝军、甘瑜和王馨怡律师给我写作提供的帮助！
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