浅议借名买房当中物权和债权关系
稼轩并购法律中心2018年第18期
作者：吴世军 胡丹
全文共1840字，预计阅读时间为5分钟
当前房地产市场调控政策云集，限购等举措更使购房人“心有余悸”。所谓“上有政策，下有对策”，部分购房人因为各种原因不能购房或者办理银行按揭手续，因而出现了借名买房或委托购房的行为。笔者以亲身办理的一起案件，简要分析借名买房行为中物权与债权的关系。
案情简介：2013年，李某、吴某就购买某房屋达成协议，李某借吴某的名义购买上述房屋并办理银行按揭手续。首付款及后期的月供均由李某支付和偿还。后李某多次要求吴某将房屋过户到自己的名下，均遭到吴某拒绝。之后李某以吴某为被告诉至法院，请求法院依法确认李某享受上述房屋所有权。
借名买房，是指在房屋买卖过程中，借名人（实际购买人）与出名人（名义登记人）达成协议，以出名人名义购买房屋并将所购房屋登记在出名人名下，但是借名人实际享有房屋权益。借名买房出现的成因主要有：借名人不具备购房资格，购房人因年龄大等原因无法办理银行按揭贷款，借名人因其他原因不能亲自购买。在借名买房行为中，实际上主要存在两个合意：一个是存在于借名人与出名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人（或被借名人）与第三人之间达成的买卖房屋协议，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。
借名买房中关于房屋所有权归属如何予以认定，理论上主要存在“物权说”与“债权说”两种观点。
持“物权说”的人认为，如果能够根据既有的证据，有书面借名购房约定的从约定；无书面约定的，应通过审查当事人购房的真实意思、房屋的实际出资情况、实际占有情况、房屋票据及房产证的持有状况以及借名购房原因是否符合常理等因素，综合认定借名购房关系的存在，确定真正产权人。例如借名买房协议等证明当事人双方确实存在了借名买房关系，那么在该借名买房关系中，双方当事人真正的合意就是出名人具有协助办理房屋所有权转移登记的义务，房屋的真正权利人归属于借名人，那么即使出名人按照不动产物权变动的模式被记载为借名房屋的所有权人，该权属登记行为也因为不具有原因行为的基础而与真实的权利状态不符，应当对该错误登记予以否认，从而使物权登记回归到真实的权利状态。
持“债权说”的人认为，在借名买房行为中，基于我国登记生效主义的不动产物权变动模式，倘使出名人与第三人达成的是真实有效的房屋买卖协议，并且据之完成了不动产物权变动的所有环节，第三人就当然排他性的享有借名房屋的所有权，并且其在该行为过程中是否出于“善意”，在所不问。至于借名人与出名人之间达成的借名购买房屋的合意，因其并不能从事实上达到直接设立房屋所有权的效果，故双方当事人只具有债权债务关系。
笔者比较赞同的是“物权说”。但是笔者认为“物权说”成立的前提是，借名买房或委托买房行为没有触犯法律法规或政策。若借名买房行为触犯相关法律法规或政策，则借名人与出名人关于所有权归属的合意，因违反法律法规或政策规定而无效。此时，房屋权属状态应当按照不动产登记部门记载的权属予以确认。借名人与出名人之间存在债权关系，借名人此时起诉出名人诉求应当是要求返还购房款项。
笔者办理的前述案件，法院基于本人代理的原告方提供的充分证据，最终支持了原告的诉讼请求。而笔者通过案例搜索，发现在大量的司法实践当中，法官裁判规则主要基于以下几点：
1、根据协议确认不动产的权利主体；如果没有协议约定，则应当综合分析当事人所提供的证据，判断购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用、收益情况，从而认定实际购买人是否为真正的权利人。
2、借名人借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持。
3、借名人与登记人明确约定在限制上市交易期届满后，再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。
4、借名买房系为躲避限购政策等，借名行为因触犯法律法规或政府政策而认定无效，借名人要求确认房屋所有权的诉请，不予支持。
律师风险提示：
借名人与出名人应该签订借名委托购房协议；借名人应该保留出资凭证和实际居住凭证及房产证明；借名人与出名人的法定继承人签署不动产借名委托购房协议《知情函》，防止出名人的继承人以不知情为由主张继承房产。
编辑 | 稼轩文编社
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