装饰装修工程法律知识百问百答（一）
本文由陕西稼轩律师事务所苌静思、马梽进编撰。
合同签订及履行篇
1.装饰装修施工合同应当包括哪些主要内容？
（1）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
（2）装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；
（3）装饰装修工程的开工、竣工时间；
（4）装饰装修工程保修的内容、期限；
（5）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
（6）合同变更和解除的条件；
（7）违约责任及解决纠纷的途径；
（8）合同的生效时间；
（9）双方认为需要明确的其他条款。
2、约定工程承包范围的需注意哪些事项？
建筑装修装饰合同的承包范围是承包人承包的工作范围和内容，填写时要逐字推敲，力争用词准确，不能使用带有歧义的词字，如实反映施工承包范围。对重要工作界限要描述细致，根据招标文件过施工图纸确定的承包范围如实填写，注意不要与施工预算、中标通知书或其他报价文件相互矛盾。
3、如何确定开工日期？
合同在约定开工日期时，要尽可能的考虑施工过程中会出现的影响工程进度的各种困难，同时也应保证在保证质量与安全的前提下时间充足，避免出现约定的工期过短而影响质量与安全。虽然双方在合同中商定了开工日期，但是由于建筑装修装饰市场不很规范，合同约定的开工日期与实际开工日期很多并不一致，应以改变了的实际开工日期，即开工报告上载明的开工日期为准。
4、没有开工报告如何确定开工日期？
若没有开工报告，则缺失了最能证明实际开工日期的证据，就很难认定实际开工日期，如果承包人有其他证据证明实际开工日期，则应认定该日期为开工日期。但在这种情况下，会对证据要求较高。若承包人没有开工报告，也没有任何证据证明实际施工日期，则应根据证据优劣情况，以合同约定的开工日期为准。
5、哪些情形可以在合同中约定工期顺延和工期索赔？
（1）发包人未能按合同约定提供图纸或所提供图纸不符合合同约定；
（2）发包人未能按合同约定提供施工现场、施工条件、基础资料；
（3）发包人未及时办理许可、批准行政审批手续；
（4）发包人提供的测量基准点、基准线和水准点及其书面资料存在错误或疏漏；
（5）发包人增加工作量；
（7）发包人设计变更未提前通知，影响关键线路施工；
（8）发包人供应材料不及时或供应材料存在质量问题，影响关键线路施工；
（9）发包人未能按合约定支付工程进度款影响工程施工，且经承包人书面提醒后仍无改观，造成后续工程无法顺利进展；
（11）发包人未及时对单项工程进行验收，导致整体工程无法继续施工或导致整体工程无法办理验收；
（12）发包人原因无法办理竣工手续；
（13）因发包人原因无法办理备案手续；
（14）不可抗力导致工程无法施工；
（15）合同约定执行政策、法规、规章和政府命令，因前述法律法规变化导致工程无法继续施工。
6、如何进行工期顺延的程序性约定？
承包方和发包方可以在合同中约定，出现工期顺延的情形时，承包方应在一定时间内，书面报发包方认可。同时还可以增加“视为”条款，约定发包方在规定期限内不予答复的，视为认可。发生工期延误时，企业应注意保留证据，以合同为依据，合法、合理的进行工期索赔，要求工期顺延。
7、什么是固定总价合同？
固定总价合同（FFP）即承包人针对发包人在招标文件中确定的拟建工程项目实施范围、工程量清单、相关报价要求、风险范围及幅度进行的报价不予调整。当工程项目实施范围发生变化、工程量清单发生偏差、超过约定的风险范围及幅度时应予以调整。调整的方式、方法应在招标文件中明确或者在建设工程施工合同中约定。
8、固定总价合同的适用情形有哪些？
（1）工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；
（2）工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；
（3）工程结构和技术简单，风险小；
（4）投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划；
（5）合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备，期限短（1年以内）。
9、什么是固定单价合同？
固定单价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件清楚，合同单价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化的一类合同。在这类合同中，承包商承担价格的风险，发包方承担量的风险。承包合同在国际贸易当中的工程承包里固定单价合同是指根据单位工程量的固定价格与实际完成的工程量计算合同的实际总价的工程承包合同。
10、固定单价合同的适用情形有哪些？
固定单价合同适用于工程量难以确定的工程建设项目，且工程量变化幅度不会太大的项目。
11、工程款支付进度一般如何约定？
（1）装修装饰工程一般无预付款，若在招标时承包人缴纳投标保证金或履约保证金，为提高承包人进场的积极性，发包认可将投标保证金和履约保证金作为预付款支付给承包人。
（2）剩余付款按时间节点（进场、隐蔽工程完成、工程进度完成比例、工程项目竣工移交并经验收合格后等）付至已完成工程量的固定比例。（注意综合工程进度和款项支付的配套）
（3）剩余5%作为质保金在缺陷责任期满并且承包人完成所有已通知的缺陷整改工作经发包人验收合格后支付。
12、如何约定隐蔽工程验收的条件和程序？
对于隐蔽工程，发包人与承包人双方可以在合同中约定，承包人自检、在隐蔽工程验收前，以书面形式通知发包人，准备相应的书面材料经发包人验收后方可进行施工。承包人应设置发包人验收的期限，及逾期未验收的相应违约责任。
13、什么是工程竣工结算？
工程款结算又称工程竣工结算书，是指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程及根据工程实施过程中发生的施工合同范围的工程变更情况，调整施工预算价格且符合合同要求，建设单位及有关部门验收后，由施工单位编制工程结算书向建设单位提出工程价款结算，经建设单位审核签认的按照工程实际发生的量与额计算，以表达该项工程的施工造价为主要内容，并作为结算工程价款依据的文件，也是施工单位向建设单位索取工程报酬的依据。
14、是否应在结算中约定逾期默认情形？
结算工作是整个建筑装修装饰工程环节中的重要环节之一，实践中发包人往往会通过拖延结算来达到压低结算价格、延迟支付工程款的目的。相对应的是，为规避这样的风险，前期合同沟通时承包人应争取在合同中约定结算周期及逾期默认条款。最高人民法院公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十条约定：当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。
15、如何在合同中约定逾期默认条款？
对于承包人而言，按如下方式表述逾期默认条款较佳：发包人从签收结算资料之日起 x 日内完成结算工作并出具结算报告；若在前述期限内未完成的，视为发包人同意以承包人的送审价为最终结算价。
16、如何在合同中约定质量标准？
甲乙双方一般应在合同中约定工程质量标准：（1）质量标准达到《建筑工程施工质量验收统一标准》、《建筑装修工程质量验收规范》且需满足图纸及发包人对质量的要求；（2）装修工程完工后，室内整体空气质量应满足环保要求，并达到《民用建筑工程室内环境污染控制规范》要求标准。若双方约定的验收标准严于国家标准或行业规范的，应明确约定较严格的标准作为验收标准。
17、建筑装修装饰工程的最低质保期为多长时间？
(1)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
(2)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
(3)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建筑装修装饰工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。国家质量标准为最低执行标准，双方的约定可以高于国家标准。
18、对质量保修程序通常会如何约定？
保修期内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。发包人与承包人双方在合同中应当明确约定质量出现问题是的响应时间。通常发包人会规定在响应时间内未按约响应的，其有权另行委托第三方处理，费用由承包人承担，并约定相应的违约责任。
19、质量保修期就是缺陷责任期吗？
工程保修期，是当事人在合同中约定的承包人对工程承担保修责任的期限，是工程正常使用条件下的法定最低保修期限。缺陷责任期，是指承包人按照合同约定承担缺陷修补义务，且发包人扣留质量保证金的期限。因此，工程保修期和缺陷责任期在性质、功能上存在重大区别。
20、质量保修金必须在质量保修期期满后才能要求返还吗？
根据我国相关法律和法规，质量保修金的返还实际上与缺陷责任期紧密相连，该期限是发包人扣留质量保修金的期限，缺陷责任期满后发包人应当退还质量保修金。认为质量保修金的返还需待工程保修期届满是缺乏逻辑依据和法律依据的，也损害了承包人的合法权益。
21、承包人如何保证工程质量保证金到期回收？
为了规避缺陷责任期与保修期概念混淆导致工程质量保证金到期迟迟无法回收的风险，承包人针对期限混淆风险可以采取如下措施：（1）承包人相关人员应辨析清楚缺陷责任期与保修期之间的区别，避免因己方概念的混淆导致误把保修期当作缺陷责任期而为后期质量保证金的回收带来风险。（2）承包人需根据工程实际情况，与发包人约定缺陷责任期的期限长短和质量保证金的返还时间，但缺陷责任期该期限最长不超过2年，并明确约定期满后X日内退还。
22、关于安全责任承担应如何约定？
发包人通常会在合同中约定安全责任由承包人承担，同时会规定若发生安全事故承包人拒绝承担，为消除消极影响，发包人可以垫付合理费用，垫付的费用在支付工程款时直接扣除。承包人因受交易地位等因素影响不能改变该方向，但可在安全责任前加以条件限制，明确系承包人原因造成的由承包人承担。
23、送达地址如何约定？
发包人和承包人应在合同条款中约定各自确认的送达地址，明确以该约定作为履行合同和发生争议后双方往来的接收地址。并且应约定，任何一方合同当事人的地址发生变动的，应提前3天以书面形式通知对方，否则视为送达。
24、发包方和承包方关于合同的往来必须使用书面形式吗？
与合同有关的通知、批准、证明、证书、指示、指令、要求、请求、同意、确定和决定等，均应采用书面形式，并应在合同约定的期限内送达接收人和送达地点。
25、如何约定保密义务？
应当在合同中约定，除法律规定或合同另有约定外，未经发包人同意，承包人等不得将发包人提供的图纸、文件以及声明需要保密的资料信息等商业秘密泄露给第三方。保密期限由发包人与设计人在专用合同条款中约定。
26、住宅装饰装修是否需要与物业单位签订装饰装修管理协议？
《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
27、住宅装饰装修管理服务协议应当包括哪些主要内容？
（1）装饰装修工程的实施内容；
（2）装饰装修工程的实施期限；
（3）允许施工的时间；
（4）废弃物的清运与处置；
（5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（6）禁止行为和注意事项；
（7）管理服务费用；
（8）违约责任；
（9）其他需要约定的事项。
28、合同无效的法定情形有哪些？
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（3）以合法形式掩盖非法目的；
（4）损害社会公共利益；
（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
29、合同无效的法律后果是什么？
无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效，不影响合同中独立存在的结算和有关解决争议方法等条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
敬请期待装饰装修知识百问百答第二期~
编辑 | 稼轩文编社
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