稼轩分享 | 债权纠纷裁判规则执行篇之案外人如何阻却人民法院对未过户不动产的执行？（一）

文 | 翟孙斌

预计阅读时间 | 11分钟

焦点问题

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款中“合法有效的书面买卖合同”应如何认定？

裁判要旨

“合法有效的书面买卖合同”应同时符合以下条件：（一）符合法律、行政法规的强制性规定；（二）具备商品房买卖合同的主要内容条款。

案情简介

一、2009年4月20日，姚延煌、姚舜与上海金山卫汽摩配实业发展有限公司签订《房屋转让协议书》，约定上海金山卫汽摩配实业发展有限公司将其开发的4298弄7幢70、71号房屋转让给姚延煌、姚舜，建筑面积154.72平方米，土地性质为工业用地。同日，姚延煌、姚舜按协议约定支付购房款。后上海金山卫汽摩配实业发展有限公司将房屋交付给姚延煌、姚舜使用。

二、2011年11月2日和7日，上海金山卫汽摩配实业发展有限公司将其开发的4298弄67-77、90-100号房屋为李龙贵的债权设定担保抵押，并办理了抵押权登记。

三、2013年2月21日，李龙贵向泰州中院提起诉讼，要求上海金山卫汽摩配实业发展有限公司偿还借款，并确认其对抵押财产4298弄67-77、90-100号房地产享有优先受偿权。

四、2015年7月15日，泰州中院裁定将上海金山卫汽摩配实业发展有限公司所有的4298弄67-77、90-100号房地产予以拍卖。

五、拍卖过程中，姚延煌、姚舜向泰州中院提出执行异议。

六、另查明，上海金山卫汽摩配实业发展有限公司将案涉房产向李龙贵提供抵押设立抵押权过程中，未告知姚延煌、姚舜；也未将姚延煌、姚舜等已购房情况告知申请执行人李龙贵；案涉房产未过户责任不在姚延煌、姚舜等购房人，过错均在上海金山卫汽摩配实业发展有限公司。

法院判决

本院认为,姚延煌请求停止对本案讼争房产的执行没有事实与法律依据。

姚延煌、姚舜虽然在人民法院查封之前已占有该不动产，亦已支付全部价款，但其与第三人签订工业用地性质房屋买卖合同依法不能认定为有效合同。物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，即物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”、第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，在至今案涉土地工业用地使用权性质未变更为商业用地，本案第三人上海汽摩配公司也没有取得相应的房屋销售（预售）许可证的情形下，上海汽摩配公司与姚延煌、姚舜签订的4298弄70、71号号房屋转让协议书违反了上述相关法律的强制性规定，也不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”所规定的情形，该房屋转让协议无效。

因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）项的规定，上诉人姚延煌要求阻却人民法院对登记在第三人名下4298弄70、71号号涉争房屋的执行无法律依据，本院难以支持。

案件来源

姚延煌、姚舜与李龙贵、上海金山卫汽摩配实业发展有限公司案外人执行异议之诉案【（2017）苏民终102号】

法律法规

《中华人民共和国物权法》

第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《商品房销售管理办法》

第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一） 当事人名称或者姓名和住所；

（二） 商品房基本状况；

（三） 商品房的销售方式；

（四） 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五） 交付使用条件及日期；

（六） 装饰、设备标准承诺；

（七） 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八） 公共配套建筑的产权归属；

（九） 面积差异的处理方式；

（十） 办理产权登记有关事宜；

（十一） 解决争议的方法；

（十二） 违约责任；

（十三） 双方约定的其他事项。

延伸阅读

案例1：海南省高级人民法院在王俊学、梁学忠等案外人执行异议之诉案【（2016）琼民终54号】中认为，本案中，王俊学与天意公司签订的《认购商品房协议书》中只约定了房屋的具体位置、面积、房价、付款方式，未对房屋交付条件、日期以及产权登记有关事宜等主要内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形。王俊学主张《认购商品房协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，没有事实根据和法律依据。虽然王俊学主张天意公司已将涉案房屋交付其占有使用，双方存在商品房买卖合同关系，但是王俊学与天意公司签订的《认购商品房协议书》是预约合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项关于签订合法有效的书面买卖合同的规定，王俊学对涉案房屋享有的权益不足以排除法院的强制执行。

案例2：黑龙江省高级人民法院在孙英与北京长富投资基金黑龙江省中然房地产开发有限公司、黄保忠、翟国娟、黄伟哲金融借款合同纠纷执行异议案【（2017）黑执异153号】中认为，中然公司取得了商品房预售许可证，该公司有权销售案涉房产。孙英与中然公司签订了《丽都国际商品房定购书》，该定购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且孙英向中然公司支付了所购房产的全部价款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该定购书符合上述规定的形式要件，可按商品房买卖合同确认其效力。

案例3：广东省高级人民法院在朱海洋、梁凤玲与张瑞华案外人执行异议案【（2017）粤民申9238号】中认为，涉案房产系部队的政策性住房，经济适用房，应适用《经济适用住房管理办法》相关规定，且在张小华与中国人民解放军91676部队后勤部2009年签订的《东莞市经济适用住房买卖合同》中明确约定，签订购房合同满五年的，可以申请住房全部产权，在此之前，不得将房屋出租、出售。而张小华与朱海洋、梁凤玲2012年签订《东莞市房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未达到可以自由买卖的条件，故涉案《东莞市房屋买卖合同》不属于法律规定的合法有效的买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定。

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