稼轩分享 | 案外人如何阻却人民法院对未过户不动产的执行？（五）
焦点问题
基于以物抵债而拟受让不动产的案外人，能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除人民法院对未过户不动产的执行？
裁判要旨
基于以物抵债而拟受让不动产的案外人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。
案情简介
一、2015年5月23日，孟福明与梅林美公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买梅林美公司开发并已取得预售许可证的位于鄂州市花湖镇“北大凯旋门”第1幢1单元1502号房屋。合同签订后，孟福明以工程款抵扣了全部购房款，但梅林美公司至今没有履行房屋交付义务。
二、2016年，永诚公司与梅林美公司、王太平、国泰公司、蓝溪汽配公司借款合同纠纷案中，永诚公司于8月16日查封了梅林美公司开发的“北大凯旋门”项目1号楼1-901号等计363套商住房屋（含本案案涉房屋）。
三、孟福明认为查封错误，遂向人民法院提出执行异议。
另查明：梅林美公司于2013年9月5日将案涉房屋抵押给永诚公司，并办理了抵押登记。
法院判决
本院经审查认为，孟福明申请再审的理由不能成立。首先，本案为案外人执行异议之诉，主要争议焦点在于再审申请人孟福明是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第三百一十一条规定,孟福明提起本案执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对房屋消费者的物权期待权的保护，而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。就本案而言，原审已查明，孟福明虽在查封前与梅林美公司签订了合同，并以工程款抵扣了全部购房款，但此房屋已于查封前抵押给了永城公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记，而且此房屋亦未交付孟福明居住。双方所签以工程款抵扣房款的买卖合同实际是孟福明实现自己债权的一种方式，孟福明并非购买房屋居住的消费者，故孟福明对涉案房屋亦不可能产生物权期待权。其次，本案系案外人提起的执行异议之诉，建设工程价款优先权仅是在房屋变价款分配顺位上的优先权利，不能达到阻却执行的效果，且孟福明提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有优先权，故原审据此认定孟福明提交的证据不足以排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当
案件来源
孟福明与黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司及湖北梅林美置业有限公司案外人执行异议之诉案【（2019）最高法民申4491号】
法律法规
《中华人民共和国物权法》（2007-10-01）
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015-05-05）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
延伸阅读
案例1：最高人民法院在四川洪力消防工程有限责任公司、四川省蜀通建设集团有限责任公司案外人执行异议之诉案【（2019）最高法民申771号】中认为，无论是以物抵债还是折价抵偿，黄海波、集洲公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是消灭洪力公司与集洲公司之间的工程款债权，故有别于一般的房屋买受人与出卖人签订房屋买卖合同的行为。而本案所涉房屋并未办理房屋所有权转移登记，未发生物权变动的效力，故以物抵债或折价抵偿的行为并未最终完成。在这种情况下，如果洪力公司仅因案涉《商品房买卖合同》即享有优于蜀通公司对集洲公司工程款债权的权益，则显然有违债权平等受偿的基本原则。
案例2：最高人民法院在王秋兰与闫美平、陈志刚、滨州市万诚伟业房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案【（2018）最高法民再178号】中认为，根据本案查明事实，2011年12月1日，金瀚公司和邯郸万诚公司签订《补充合同》第一条约定，邯郸万诚公司将案涉房屋抵顶给金瀚公司，抵顶金额为30245900元；第四条约定，若半年内邯郸万诚公司不回购抵顶房屋，则房屋交由甲方（金瀚公司）处理，并在交付一个月内，将抵顶房屋全部手续办理到甲方指定的业主名下。2012年7月15日，王秋兰与滨州万诚公司签订《商品房买卖合同》，约定王秋兰购买案涉27套房产。王秋兰并非借贷关系的主体，仅系金瀚公司指定的与滨州万诚公司签订商品房买卖合同的人。上述事实说明，当事人签订案涉《商品房买卖合同》目的是清偿金瀚公司对邯郸万诚公司的债权。王秋兰及滨州万诚公司亦认可案涉《商品房买卖合同》实质为以房抵债。在以房抵债性质的协议中，物权转移是金钱债务的替代履行方式，王秋兰请求滨州万诚公司交付案涉不动产的目的是消灭金钱债务。王秋兰对案涉不动产享有的权利与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。
金瀚公司对邯郸万诚公司享有的债权与闫美平对滨州万诚公司享有的债权均是普通债权，如果赋予王秋兰排除闫美平申请法院对案涉房产强制执行的权利，将实际导致金瀚公司对邯郸万诚公司的债权优先于其他金钱债权实现，违反债权平等受偿原则。王秋兰依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定主张对案涉房产享有阻却人民法院强制执行的实体权利，依据不足，本院不予支持。
相反案例1：最高人民法院在中信银行股份有限公司泉州分行与被蒋国北、一品（福建）糖业有限公司案外人执行异议之诉案【（2018）最高法民终561号】中认为，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，蒋国北对案涉P097商铺享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，一品公司为邱旭斌向蒋国北借款500万元提供担保，后因邱旭斌未能按约还款，各方约定一品公司以其名下的P097商铺全部价值为该债务承担连带保证责任，并于2014年11月6日就案涉商铺办理了抵押登记。虽案涉商铺的房屋他项权证上载明的房屋他项权利人为谢金英，但根据谢金英在另案诉讼中作为证人出庭作证时的陈述及其出具的代为办理他项权证证明，其系代蒋国北办理了该房屋他项权证。
其次，一品公司与蒋国北在一审法院2016年5月25日查封案涉P097商铺之前，已签订《房屋抵债协议》《存量房买卖合同》，约定一品公司将案涉P097商铺抵债出售给蒋国北，且合同合法有效。
第三，一品公司与蒋国北在《房屋抵债协议》中约定一品公司以其名下P097商铺的全部价值抵偿邱旭斌与蒋国北之间的到期债务，并于次日与蒋国北签订房屋移交单，将该商铺交付蒋国北。
第四，蒋国北为办理房屋过户，于2015年12月19日在《泉州晚报》上刊登了关于案涉商铺的《房屋交易声明》，并于2016年5月18日注销了案涉房屋抵押登记，同时向晋江市住房和城乡建设局提交相关材料，申请办理案涉P097商铺的产权变更登记。案涉P097商铺产权未能变更登记至蒋国北名下，系因一审法院2016年5月25日对商铺进行的查封，蒋国北对未能办理商铺产权变更登记并无过错。
综上，一审法院认定蒋国北就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。中信银行泉州分行关于本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，蒋国北与一品公司之间的原债权债务关系未消灭及蒋国北对其未能办理案涉P097商铺的变更登记手续具有过错的上诉理由，不应支持。
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