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稼轩分享｜案件代理中关于二手房买卖合同中买方解除权的思考
在房价上涨的大环境下，卖方拟达到再次高价销售的目的单方解除合同的情形在二手房交易合同纠纷中较为常见。而本文旨在讨论二手房买卖中买方提出解除合同，在房价高增的趋势下可能面临交易成本上涨、交易政策阻碍等多种现实后果的情况下，如何在综合考虑现实后果的基础上使解除合同的主张达到高效、彻底解决买卖双方之间的纠纷的效果，如何更好保障买方权益以及避免交易风险。
一、案情简介
2012年6月，甲方（买方）与乙方（卖方）就涉案房屋签订《房屋转让协议》：房价65万元，其中40万元以现金方式支付，剩余25万元为涉案房屋银行按揭款。乙方向甲方口头承诺2015年底涉案房屋产权证办理完毕，并在协议中约定涉案房屋产权证下发后双方办理过户手续。协议签订后，乙方交付房屋，甲方支付房价。直到2018年年初，乙方突然以甲方逾期支付房价为由要求甲方支付违约金，双方商谈未果。随后乙方向涉案房屋物业公司提出只能由与开发商签署房屋买卖合同登记在物业公司的业主（即乙方）凭借本人身份证购买水电，甲方因无法购买水、电，涉案房屋不能正常使用，终引发关于涉案房屋买卖合同纠纷的诉讼。
二、买方解除权的选择
甲方自2012年6月收房占用使用近6年，因涉案房屋尚未办理首次登记及转移登记，物业公司仅能依据乙方与开发商备案合同的记录认定乙方业主身份，遵从业主对涉案房屋水、电购买的要求。买方面对不能正常使用房屋的现状，可以要求卖方继续履行合同或提出解除合同，那么哪种诉求是更能保护该个案中的买方权益。
（一）继续履行合同
法律依据：《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
乙方作为涉案房屋出卖方，交付正常使用的房屋是最基本的合同义务。按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，甲方有权要求卖方继续履行合同，包括主张办理涉案房屋注销抵押手续、协助办理过户手续及物业公司业主变更登记等，以此达到买方获得涉案房屋产权及实现正常使用居住功能。
（二）要求解除合同
法律依据：《中华人民共和国合同法》第九十三条 ，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条 ，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
甲、乙双方没有在《房屋转让协议》中就合同解除进行约定，但乙方作为出卖方在收取房款后并没有完成银行按揭的提前还款，未办理注销抵押登记；在甲方已使用涉案房屋6年后，仍可借助业主身份妨碍涉案房屋水、电的购买，阻碍甲方对房屋的控制，其违约行为致使甲方对房屋交易的目的不能达到，即通过买卖行为无法实现对房屋的占用使用处分等权益。甲方有权依据法律规定提出解除合同及相应的赔偿责任。
结合上述诉求的可能性及个案实际情况，在假定涉案房屋能够保证水、电正常购买和卖方及时办理涉案房屋注销手续的情况下，涉案房屋尚未进行首次登记，在开发商没有将产权转至卖方名下前，买方有关产权过户的诉求缺失能够履行的基础。因不动产产权登记制度的规定，买方在无法实现产权过户的情况下，继续履行合同将面临产权不确定的法律风险，而获取清晰明确的房屋产权恰恰是买方实现合同最基本也是最重要的目的。再考虑到买方子女上学对产权房屋的需求、工作生活所在地等综合因素，买方提出解除合同，要求卖方承担违约责任。
三、买方解除权的实现
（一）从上述诉求选择的理论分析，卖方是否存在违约，买方是否有权解除合同是案件争议的焦点之一。买方应当针对卖方在合同履行中存在的违约行为及该行为导致合同目的不能实现进行举证，从而印证符合法定解除合同的条件。
（二）从上述诉求选择的审判结果，法院认为卖方至今未撤押、未办理后续手续且通知物业公司需持业主身份证方可购买水电的行为实际意在拒绝继续履行《房屋转让协议书》，合同不能继续履行系卖方违约造成，《房屋转让协议书》予以解除。
（三）从个案延伸类似案件处理的地方性司法审判实务，笔者就2019年度西安市中级人民法院二审程序审理二手房屋买卖合同纠纷关于解除合同诉求的案例进行检索，分析如下：
1. 法院支持买方主张解除合同的事实理由，主要有以下几种情况：
（2）双方签署的合同内容显示，双方要以在开发商处更名的方式来完成合同。因涉案房屋已网签备案，故这一履行合同方式违反了西安市相关政策，不能实现合同目的；（3）签订合同时，涉案房屋并未取得产权证书，不具备产权转移及交付的条件，购买房屋并取得产权的目的无法实现；（4）卖方以《解除定金协议通知》的形式向买方和房产经纪公司明确拒绝继续履行合同，并在庭审中已将涉案房屋出售他人，导致合同履行不能；（5）卖方代理人没有代理权，卖方事后对代理行为不予追认，与代理人签订的合同已无法继续履行；（6）卖方房屋的共有产权人不同意出卖，致交易不能完成；（7）卖方不按约定解除房屋抵押、交付房屋的违约行为；（8）合同履行期间卖方明确表示要求上涨涉案房屋交易价格；（9）卖方在签订合同后与案外人签订了房屋买卖合同并完成了交易，一房二卖；（10）卖方在配合办理房屋的过户手续时，将其房屋办理了抵押贷款，导致涉案房屋无法办理过户手续；（11）因卖方与他人的债务纠纷造成涉案房屋被人民法院查封。
2. 法院驳回买方或卖方主张解除合同，即合同应当继续履行的事实理由，主要有以下几种情况：
（1）卖方已办理了涉案房屋相关手续，买方具备一次性支付房屋价款的能力，不存在继续履行不能的障碍；（2）买方已取得涉案房屋的不动产登记簿，并缴纳了物业管理费和房屋买卖契税，已经具备了房屋过户的条件；（3）双方因过户税费的承担问题引发争议，不属于无法实现合同目的的决定性因素；（4）《二手房交易结算资金监管协议》所约定的违约解除权也仅是解除该协议，买方虽然晚于协议中约定办理资金监管相关手续的时限，但并没有超过《房屋房买卖合同》中所约定的时限；（5）买方曾有未按期支付首付款的行为，但已经履行完全部合同义务且再未出现违约行为；（6）买方作为表见代理相对人一方，有理由相信卖方配偶收取款项行为是代卖方收取，且卖方对过程是知情的。3. 法院认定买方解除合同诉求的主要法律依据为《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十七条、第九十四条、第八条、第九十三条等。
4. 法院审理二手房屋买卖合同纠纷关于买方解除合同的诉求时，在判定合同效力的基础上，遵循公平原则及诚实信用原则，兼顾纠纷化解和交易秩序维护，往往根据合同性质、约定内容、实际履行以及当事人过错程度认定买方解除合同的事实理由及法律依据是否充分，判定买方是否有权解除合同及导致合同解除的责任承担，若未解除，是否应当继续履行，如继续履行相关违约责任的承担。
四、买方在二手房屋交易中的风险防范
房价上涨阶段趋于卖方市场，尤其作为刚性需求的买方拟通过二手房交易实现安置房产更应当谨慎购买，避免交易风险及法律不利后果。
（一）买方在有购置房屋的意向时，应当及时了解地方限购、税费、信贷等相关政策，对市场风险及交易障碍进行预见和判断。
（二）在确定交易前买方应尽到基本注意义务，全面核实、查验房屋卖方及房屋的基本情况，掌握“人”与“房”的准确信息。如对卖方房屋共有人、代理人等身份进行核实，确认交易相对方有权处置房屋；房屋是否存有抵押、查封、租赁、户口迁移等限制性交易情形，确保房屋产权清晰，符合上市交易的条件；对房屋可多次进行实地查看，了解内部装修是否有不合理布局或老化、锈蚀，相关物业费用、水费、电费、暖气费等是否存在拖欠。
（三）买方应当注意房屋价款的设定，明确房屋价款支付节点、支付内容、付款与过户等义务履行的先后顺序，评估自身是否符合贷款政策并在合同中明确因贷款问题导致履行不能的调整方式，避免加重自身履行义务。
（四）通过房产经纪公司购置房屋的，买方除核实房产经纪公司及经纪人资质外，应当注意格式化的二手房交易合同，设定符合自身和政策要求的交易流程，对于资金监管、银行贷款审批手续、网签手续、转移登记手续等核心问题进行全面、具体的约定。
（五）在二手房屋买卖合同履行中，严格履行合同约定的义务，监控全程交易环节，对于变更、突发情况及时与卖方沟通，并保存合同双方履行的相关证据。一旦出现纠纷，在无法调解的情况下，结合合同约定、实际履行情况，自身房屋购置目的等综合因素考量采取诉讼途径，谨慎选择解除权，参考专业意见并制定相应的诉讼策略，以维护自身权益。