稼轩分享｜父母出资购房物权确认纠纷数据分析（二）
✎ 第592篇 原创
文 | 稼轩律师 赵婧
上期整理了北京地区的父母出资购房物权确认纠纷数据，因北京地区的数据里父母辈的公房及拆迁安置房占比较大，判决呈现出的现象带有明显的时代性及区域性特征，故笔者又试着整理了上海、广东及陕西三地的相关数据，以期横向比对父母出资购房引发的确权类纠纷在实务中的特征及典型表现，详见数据。
一数据检索背景
数据来源：openlaw裁判文书网
检索要素：父母出资购房+物权确认
检索区域：上海、广东、陕西
判决要素：2018年至2020年一审数据
数据分布：
如图所示，此次查阅统计的三地判决数据共计167份，数据地域分布来看，上海地区的相关判决数据是最多的，共计103份，广东次之51份，陕西地区仅有13份有效判决数据。时间分布来看，自2018年始裁判文书网上可查询到的相关数据数量逐渐下降，部分法院可能因为婚姻家事案件涉及当事人隐私选择了不公开相关数据。
在诉争起因层面，陕西地区判决数据有限无法有效体现区域内诉争背后的社会现象，上海、广东两地除了继承、离婚、拆迁三大主因外，诉争多是由房产的金融投资属性引起，具体表现如下：
1、外籍人士委托国内亲属代为购房
此次查阅的上海、广东两地的数据里共计有26例的实际购房人系外籍人士，或因购房资质受限或因贷款办理不便而委托国内亲属代为购房，或借用国内亲属名义购房，因房产真实归属争论不一而诉诸法院要求确权。外籍华人在沪、粤两地购房除了乡土情结外最主要的原因是两地的房产价值及金融属性，从此前查阅的上海地区父母出资购房离婚后财产纠纷数据来看，在此前的五到十年里该地的房产价格直线上升，离婚分割时的房产价格远超当初购买的价格，此种投资几乎稳赚。
2、房产代持规避经营风险
此次查阅的数据里房产代持的有几种不同情形：
一是公司与实际控制人或法定代表人之间的代持，此次查阅的案例里有5例系公司诉请确认其实际控制人或法定代表人子女及其配偶名下房产系公司资产，购房款源于公司账户，诉称借名动机多是源自购房资质及资产配置；二是相关从业人员与亲属朋友间的代持，如地产开发及销售的相关从业人员不便直接购买，与他人签订代持协议由他人代为登记，此种情形有3例；三是合作伙伴间的代持，如用分红购置房产登记一方亲属名下、或用应收账款抵做购房出资房产登记一方亲属名下等，此种情形有2例。
此种意图通过房产代持规避经营风险的往往由于自身法律意识及风险防范水准不够而引起诉争，公司管理不够规范导致实控人或法定代表人与公司资产混同从而导致确权无门是此次查阅的数据的共性，因此，规避风险的前提是得知晓所要防范的风险到底是什么以及要采取的风险规避措施自身的法律风险又是什么。
3、借名登记规避债务或婚姻风险
此次查阅的上海、广东两地数据里为了躲避债务而将房产登记在亲属或子女名下的有6例，还有2例因父母将房产登记在未成年子女名下而被其债权人诉请确认房产实际购买人系父母的。通过将房产登记在亲属名下规避自身债务风险的或将承担无法追回房产的风险。
此外还有5例系为防止婚姻变动将双方婚内或一方婚前房产出售置换新的房产后登记在一方父母名下，因家庭内部关于房产登记的约定多为口头，婚姻生变后被置换房产的一方一般有口难言，无法提交确切的证据，此次查阅的数据里有2例将女婿/儿子夫妇的售房款出资认定为孝顺父母的赠与。
4、为了落户或学位而加名登记
户口、学位房是京、沪、粤三地的热门资源，此次查阅的上海、广东两地数据里有10例是亲属为了落户或子女上学而借名登记或在原房产登记上加名，有5例是为便于子女婚后生育孙子女入学而在父母出资购买的房产上加名。因不动产所有权以登记为准，加名时大多没有加名事由以及房产真实权属的约定，时间久后在市场价格的诱惑下借名或被加名群体可能依据房产登记主张实体权利，而房产原所有人的加名行为若不经严谨细致的审查极易被认定为对自身物权的处分。
总之，上海、广东两地的房产投资特征较为明显，借名动机也多为经济原因，如上期所言，当房产超出居住属性被赋予过高的金融属性后，在巨大利益的诱惑下人们做出什么都不离奇，亲人也不外如是。
诉请多以确认房产所有权归属为准
此次查阅的数据里诉请类型分布如下：
如图所示，此次查阅的167份判决里有81份都是直接诉请确认房产所有权，而依照《民法典》第二百零九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，即房产所有权经登记才生效，仅以出资否认现有房产登记效力诉请确认房产所有权归属的大概率被驳。部分实际出资人诉请确认借名买房、要求登记所有人配合过户，此种基于双方约定来变更房产登记从而达到确认物权归属的被支持的概率会大点。
除此之外，诉请类型还包括要求确认案涉房产为夫妻共同财产、遗产、实际出资人与房产登记所有人共有或确认实际出资人份额等，就房产出资人与登记所有人不符时，实际出资人主张出资权利的具体诉请如何确定还需结合个案证据情况来定，详细情况下期细聊。
广东地区法院对于实际购房人的身份审核倾向于综合考量登记所有人与出资人的身份关系、双方的出资及收入情况、诉争起因及登记与实际权利状态不符原因等因素
（一）近半数确权诉请被驳回
此次查阅的三地区法院最终判决结果情况如下：
如图所示驳回原告诉请的占此次统计数据的51%左右，驳回原告诉请的原因有几大类：
1、出资系债权，债权无法对抗物权登记。在第三点诉请分析里多数原告以实际出资人身份诉请直接确认房产所有权，但《民法典》物权编明确规定了不动产物权以登记为准，故直接以出资来确认房产归属是不符合法律规定的。
2、无借名买房或委托购房合意。原告以出资来主张房产登记系借名或委托登记，但此种涉及物权设立、变动的重大权益处分仅以单方主张是很难被认定的，故没有原始的关于房屋登记与出资不符及产权归属的书面约定，法院很难认定借名买房或受托购房。
3、诉讼时效已过。此种一般指家庭内部合意购房登记一人名下，房产由他人支配使用，直至多年后发生继承或拆迁纠纷后实际出资人诉请确权，此类对于实际出资人在房产具备过户条件后为何不主张权利的审查较为严格，如无合理说明极难对抗诉讼时效。
（二）上海、广东两地对于实际购房人身份认定标准略有差异
支持原告确权诉请的与上期北京地区数据并无太大差异，主要通过两点判定：有无书面约定，书面约定一般不限于协议、家庭会议或决议记录、父母子女间书信往来、父母留下的遗嘱或日记以及相关利害关系人对房屋真实归属的签字确认等。再者就是房屋的出资、占有、使用及实际支配情况等实际权利状态能否证实出资人为实际购房人。
上海和北京地区对于父母出资购房权属的审查几乎是严格依照上述两条标准的，广东地区略有差异，简言之，广东地区在审核实际购房人身份时会综合考量登记所有人与实际购房人的身份关系、出资记录及双方真实收入水平、诉请确权的原因及登记与实际权利状态不符的理由等因素，如珠海市香洲区法院作出的（2018）粤0402民初10593号判决，老人用沈阳售房款出资在珠海购房登记儿子名下，后因家庭矛盾出国养老，儿子儿媳离婚后老人诉请确认出资份额，对于此种情形北京、上海地区的一般会从原始出资及产权约定进行审查，极易被驳，珠海香洲区法院最终确认老人的出资份额是综合考量了老人出资情况、诉争起因及老人权益保护等因素的结果。
现阶段多数群众对法律常识了解有限，在审查父母出资购房涉及婚姻家庭身份关系类的房产归属纠纷时，若以绝对的法律标准去界定权属，那多数人的权益是无法被支持、维护的，依据法律规定作出的判决结果与现阶段群众所能理解认知的公平之间必然存在一定的差距，而法律是用于指引人们作出符合国家价值导向的行为的，并非是为了否定人们的惯常理念和行为的，故，在处理家事类房产纠纷时还需充分考虑我国的文化传统及民间习惯，广东地区法院对于父母出资购房权属认定的裁判标准还是相对符合现阶段的群众认知水平和实际的，点赞。
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