其他
稼轩分享 | 如何正确地与小区物业打交道？
预计预览时间：13 分钟
在城市中生活，免不了要和物业公司打交道，有些物业公司服务差乱收费、光收钱不干事，有些物业公司为了催交物业费甚至给业主停水、断电，可以说这些物业公司不仅没有给业主带来便利，甚至已经严重影响到了业主的正常生活。
然而，处于分散状态的业主，根本没法与物业公司平等对话，物业公司的某些行为明明无理，也只能无奈忍受，物业公司的一系列操作无一不在挑战小区业主的底线，以至于有的业主调侃说“用一辈子的积蓄买套房，再花钱请物业来折腾自己！”“没跟物业干过仗，不算真正在中国买过房。”
如何才能正确地与物业公司打交道，让物业公司更好地为业主提供服务呢？今天通过几个常见的物业服务问题来和大家聊一聊，避免大家因不了解物业服务而“吃大亏”
1、房地产商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主有效吗？
有效。在业主或者业主大会选聘物业公司之前，可以由房地产商与物业公司签订《前期物业服务合同》，以满足业主的生活需要，保护全体业主的利益，该合同对业主具有法律约束力。业主可以通过选聘新的物业公司签订《物业服务合同》的方式来终止《前期物业服务合同》。
相关依据：
《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
2、业主在首次收房时发现新房不符合交付标准，经整改后收房，物业公司要求业主从通知的首次收房之日起交纳物业费，合理吗？
不合理。如确因新房不符合交付标准而导致延期收房或未交付房屋的，延期收房时间段内的物业费不应由业主承担，而应当由建设单位承担，即房地产商交纳。
相关依据：
《物业管理条例》第四十一条第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、业主收房后空置，没有入住，要交物业费吗？
应当交纳。物业公司为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务，服务对象是整个小区全体业主，而非专门针对某一位业主。业主对小区的公共部分既享有权利也承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务，因此，业主在收房后无论是否入住，都应当交纳物业费。
但有的地区出于公平原则的考虑，允许业主在长期未居住的情况下，按一定比例少交物业费。另外，如果物业服务合同中对业主未居住情况下的物业费减免问题有明确约定的，则应按照合同约定履行。
相关依据：
《民法典》第二百七十三条第一款 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
《民法典》第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
4、房屋存在质量问题，能否拒交物业费？
不能。房地产商作为房屋买卖合同的卖方，其应对所售房屋的质量问题承担责任，如房屋出现质量问题应由房地产商解决，这与物业服务不是同一法律关系，故不能以此为由拒交物业费。
5、对物业服务不满意，能否拒交物业费？
这要视具体情况而定。对物业服务不满意只是业主对物业公司所提供服务不符合预期的一种主观评价。物业服务具有公共性、整体性，针对的是全体业主以及小区整体区域，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主不能因为物业公司出现未及时更换公共区域损坏的照明灯、未及时清理垃圾等局部瑕疵而拒交物业费。
但是，如果物业公司存在提供的服务质量达不到合同约定的标准、不经业主许可自行增加收费项目、擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等违约问题的，业主可以少交或不交物业费。同时，业主因物业服务瑕疵导致的损失，还可以要求物业公司进行赔偿。
相关依据：
《民法典》第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
6、物业公司以业主未交物业费为由停水、停电，合法吗？
不合法。如果业主违反合同约定逾期未足额交纳物业费，物业公司可以催告业主在合理期限内支付物业费，合理期限届满后仍不支付的，物业公司可以通过诉讼途径主张其权益，而不得采取对业主进行停水、停电等不合法措施催交物业费。
相关依据：
《民法典》第九百四十四条第三款 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
7、物业公司擅自对外出租地面停车位而导致业主无法停车，合法吗？
这需要视情况而定，关键要看物业公司是否享有对外出租地面停车位的权利。若物业公司未经业主大会授权，擅自将业主共有部分的停车位对外进行出租经营，属于无权处分，出租经营协议无效，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业公司擅自挪用。
相关依据：
《民法典》第二百七十五条第二款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
8、物业公司对违反其规定的业主进行罚款，合法吗？
不合法。罚款是一种行政处罚行为，具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织在法定职权或授权范围内才可实施。物业公司作为企业法人，与业主之间系平等的民事法律关系，并无处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。
但如果业主的不当行为构成违约，物业公司有权要求业主承担违约责任。
相关依据：
《行政处罚法》第十七条 行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。
第十九条 法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚。
9、买二手房后，原业主欠交的物业费该我付吗？
这要看二手房买卖合同中对欠缴物业费的承担问题有无约定，如果合同中有关于欠缴物业费承担的具体约定，则按其约定；未约定的，原业主欠交的物业费仍应由原业主交纳。
10、物业公司以未交物业费为由禁止业主的车辆进入小区，合法吗？
不合法。如果业主已经购买或租赁了车位，即使其存在未交物业费的情况，物业公司也不能通过拒绝该业主车辆进入小区这一私力救济的方式催收物业费。物业公司正常催收没有问题，若催收不成，还可通过诉讼解决问题。
11、小区管理到底该听谁的？
由业主决定，但小区事务琐碎繁多业主无暇管理，通常由业主聘请物业公司来帮助管理小区，并赋予物业公司一定的权力来处理小区日常事务。
相关依据：
《民法典》第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
12、物业公司能否将全部物业服务转委托给第三方？
不能。物业公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务委托给第三方。
相关依据：
《民法典》第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
13、小区内广告等收入有很多，物业公司收取后没有分配给业主，是否合法？
不合法。小区共有部分的收益扣除合理成本，剩余部分可以用于补充专项维修资金，剩余的收益应分配给业主，业主也可以要求物业公司公开经营收益的分配与使用情况。
相关依据：
《民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
14、大部分业主对物业公司提供的物业服务不满意，该怎么办？
业主可以成立业主大会，业主大会可以解聘物业公司，重新选聘新的物业公司。
相关依据：
《民法典》第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
15、物业服务合同终止后，原物业公司拒绝退出，仍继续提供物业服务的，并要求业主继续向其交纳物业费，是否合法？
不合法。物业服务合同终止后，原物业公司应当及时退出，若其拒不退出而继续提供物业服务的，将无权要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。
相关依据：
《民法典》第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
最后，要想让被“惯坏了”的物业公司主动转变观念，提升服务意识，尊重业主权利，显然并不现实，有关监管部门的主动作为以及业主主动维护自身合法权益才是根本之道。
历史文章：碳中和研究｜"双碳"政策背景下新能源产业现有立法规制总览
【逐字稿】从股权投融资角度解读公司法修订草案
稼轩分享 | 《中华人民共和国税收征收管理法》系列解读之三
稼轩分享 | 员工不辞而别用人单位如何应对才能规避风险
稼轩荣誉 | 稼轩三度蝉联钱伯斯“公司/商事”领域（西部/陕西）第一等律师事务所榜单