微总结| 企业在租赁合同中的风险规避及“营改增”背景下租赁合同条款变更及谈判

本期活动背景

房产物业租赁一直是LCOUNCIL平台上众多企业法务所关注的内容，因为企业的办公楼、仓库、店铺等大多都是租赁而来。

在经济形势下行的情况下，因租赁而产生的纠纷越来越多，从租赁合同的签订，到租赁物使用，再到租约的终止，每一个环节都可能会产生各式各样的纠纷。如何控制风险以及纠纷发生后如何降低损失是法务同行尤为关注的问题。

                                                                                                                                                                                                                        

本期同行问题反馈

▌目前城市在进行改造，进行房屋拆迁，往往承租方未在征收人序列中，业主产权更换，利益有保障，在征收条例简化或者合同约定不明的情况下，承租方作为实际使用人是否可以向政府谈判获得补偿？承租方应该如何在合同中细化约定以防范自身风险？

——某大型建材企业

▌作为承租人，在租期未到期的时候提前解约，虽然合同约定承租人提前解约要支付剩余的租期所有的租金作为违约金，但这种情况下在诉讼中，法院支持出租方主张的可能性会有多少，或者可能会主张多少个月的租金？

——某服装企业

▌作为出租方，在房屋租赁合同中会约定“用水用电满足承租方经营所需”，但在实际过程中，往往满足不了，需要进一步改善用水用电条件，出租方如何弥补减少自身损失？

——某多元化集团

▌关于合同终止时的赔偿问题，在签订租赁合同时约定商场要达到一定的开业率，当这个没有得到满足的时候，出租方会给承租方一定的免租期，但如果商场一直无法满足开业率的条件，承租方可以以此为由解约，但问题在于承租方是否可以基于合同约定的免租期获得赔偿？

——某快消品企业

而2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。

LCOUNCIL从法务同行中了解到营改增对于房产物业租赁也将产生非常重大的影响，他们也向我们反馈很多目前很关心的问题，例如：

▌营改增之后，作为法务部门在合同拟定及审核过程中应该关注哪些内容？目前了解，由于营改增，很多出租方都开始增加租金，出租方希望对还未到期的合同进行租金上的调整，但承租方肯定是不愿意的，那么在此情况下出租方如何与承租方谈判？

——某房地产企业

▌以前公司签订的租赁合同中一般会涉及到一个免租期的条款，但据说营改增之后，租赁合同中规定的免租期，将会很有可能面临应视同销售货物或劳务缴纳增值税的风险。对此，企业如何进行合同条款的调整？

——某快消品企业

为此，LCOUNCIL本期“企业在租赁合同中的风险规避及”营改增”背景下租赁合同条款变更及谈判”Workshop邀请到邦信阳·中建中汇律师事务所合伙人、LCOUNCIL专家顾问周晶敏律师，带领与会的企业法务共同探讨目前企业在租赁合同中如何进行风险规避。

同时，针对营改增背景下企业租赁合同风险及应对还邀请了上海德勤税务师事务所有限公司高级税务经理程琳女士从财税视角提出可行性建议。

专家顾问团| 本期专家介绍

周晶敏律师是LCOUNCIL专家顾问团的成员之一，擅长土地储备及前期开发、建设工程、房地产兼并与收购、工业及物流地产买卖和租赁等专业领域。具备诉讼、仲裁、行政复议和诉讼等领域丰富的服务经验。

本期分享精华

▌LCOUNCIL 法律视角

▌租约签订时的法律风险管控

◈ 签约主体的资质及权限审查

◈ 对租赁房屋的审慎调查

◈ 租赁合同的核心条款关注

▌租赁房屋使用中的常见争议

◈ 最为常见的三类租赁纠纷

◈ 租赁房屋的瑕疵担保

◈ 转租中法律风险

▌租约终止与租赁房屋的返还

◈ 由于业态或者经济形势变化导致无法继续经营，承租人该如何提前退租

◈ 出租人原因导致租约解除的法律问题

◈ 房屋返还所涉法律问题

▌LCOUNCIL 重点回顾

租约签订时的法律风险管控

产权方：产权方以不动产登记为准，有的地方土地使用权和房屋所有权登记时分离的；如果没有产权登记，则已建设立项的主体为准。

转租方：重点关注转租权的合规性，包括是否有权、转租期限、转租条件等。最好有产权人的同意。

经营管理方：委托经营管理，法律上是代理关系，可以是显名，也可以是隐名，注意授权范围和期限，并注意签约主体。

其他主体（土地租赁、承包经营等）：

集体经济组织的集体建设用地《土地管理法》第四十三条， 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

第六十条，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

集体土地使用权上房屋租赁，注意查看土地证和建设批文。此外，目前各地城中村改造和集体用地流转试点也可能有新的做法和实践，需要具体了解各地操作政策。

同行问题摘录

▌LCOUNCIL专家解答

同行提问：什么条件的房屋可以出租，究竟是取得产证，办理了验收，办了消防验收，还是取得规划许可的房屋？

专家解答：

对于什么条件的房屋可以出租这一问题，《上海市房屋租赁条例》规定，“未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的”，即房产证并非租赁唯一依据；《租赁条例实施意见（一）》第 四条规定，已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋，有下列权属证明的也可出租： 

（一）集体土地上的居住房屋，持有《上海市农村宅基地使用证》；非居住房屋，持有用地批文和批准建房文件； 

（二）单位或者个人购买的商品房，持有商品房预售合同、预售商品房屋交接书或者商品房出售合同，以及付款凭证；

（三）单位建造的房屋（除房地产开发企业建造的商品房外），持有土地使用权依法登记的房地产权证（土地使用权证）或者建设用地批准书以及建设工程规划许可证、竣工验收合格证明，其中居住房屋，应当持有《上海市新建商品住宅交付使用许可证》； 

（四）单位建造的构筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明； 

（五）单位建造的临时建筑，持有临时使用土地批准文件、临时建设工程规划许可证和临时建设工程施工许可证。

《最高院司法解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

关于竣工验收，《建筑法》规定，未经竣工验收不得使用，换言之，验收与使用有关，不影响合同效力。

《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

消防验收中，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效；

第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；

根据2008年修订的《消防法》，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”需要进行设计审核和消防验收，其他均采取备案加抽查。

但是，现有操作变化，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。也就意味着，即便未经消防验收，导致无法使用，不再倾向于判决无效，而是解除合同。

本期分享精华

▌LCOUNCIL 财税视角

▌“营改增”对租赁合同条款有哪些影响？（财税视角）

◈ 营改增背景介绍

◈ 营改增最新政策介绍

◈ 营改增对不动产租赁的税务影响

▌“营改增”对租赁合同条款有哪些影响？（法律视角） 

◈ 实务操作层面——对法律合规方面的影响

◈ 出租物业销售定价影响

◈ 作为法务人员，需要考虑哪些方面

◈ 发票管理的重要性

▌“营改增”后租赁合同条款的协商谈判及应对建议

同行问题摘录

▌LCOUNCIL专家解答

同行问题：A公司租用一个产品，签订了合同。租出方开具发票给A公司，但是A公司的付款由B公司来付，A与B不是一个公司，他们隶属于某一个母公司，这种情况如何应对？

专家解答：

在分公司非常多的情况下，租用者为A公司，但付款的不是A，而是另外一家分公司B，那么在这种情况下，我建议是不是中间还要再签一个合同，会更好一点。

LCOUNCIL 回顾

企业在租赁合同中的风险规避及”营改增”背景下租赁合同条款变更及谈判

活动主题：企业在租赁合同中的风险规避及”营改增”背景下租赁合同条款变更及谈判

活动时间：2016年6月17日（周五）， 13:00 - 17:00

活动形式：Workshop

活动地点：上海邦信阳·中建中汇律师事务所（上海市黄浦区中山南路100号金外滩国际广场15楼）

人数限定：30

LCOUNCIL 呈现内容

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