典型判例:民国时期和建国初期的土地契约能否作为主张权利的依据?(2016)|法客帝国
有关民国时期土地契约不能作为主张权利依据的一份再审判决
阅读提示：老旧房契及租契（手抄），虽可证明房屋演变的历史渊源，但其并非权属凭证。
解放初期土地改革时规定，“土地制度改革以前的土地契约，一律作废”。故基于旧“土地执照”所建立之租赁关系，应归于终止。同时，二十世纪五十年代中期，农村开始集体（城市为社会主义改造）运动，村民（居民）个人直接出租私有房屋之现象在当时已不存在。
1985年，农村重新开始宅基地的颁证工作，依据当时《北京市农村建房用地管理暂行办法》，“本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效。”的规定，即使存在1950年所发给李祥的“土地执照”之说，亦无法作为权属依据。
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北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2014）一中民再终字第7940号
上诉人（原审原告）：李××，男，1939年出生。
被上诉人（原审被告）：张××，男，1937年出生。
上诉人李××与被上诉人张××返还原物纠纷一案，北京市××人民法院于2012年1月11日作出（2011）×民初字第1665号民事判决，张××不服提出上诉。本院于2012年4月20日作出（2012）一中民终字第4526号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。张××不服该判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2013年10月10日作出（2013）高民申字第1486号民事裁定，指令本院再审本案。本院经审查认为，原审判决认定事实不清，于2013年12月20日作出（2013）一中民再终字第13656号民事裁定，撤销本院（2012）一中民终字第4526号民事判决和北京市××人民法院（2011）×民初字第1665号民事判决，并将该案发回北京市××人民法院重审。2014年7月15日，北京市××人民法院作出（2014）×民再初字第00871号民事判决。李××不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。李××及委托代理人，张××之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李××在一审诉称：我祖父李×于20世纪三十年代将位于×镇四街62号院及北房五间出租给被告的祖父张×。1946年我父亲和二伯父再同被告的祖父补充订立租约，此后被告的父亲及被告一直租住该院。后被告私自将北房中西边的三间翻建，但东边的两间仍在，因此我要求被告张××返还该两间旧北房，重新签订房屋租赁合同。
张××在原审辩称：1、原告所述事实并不属实，根据原告提供的证据材料，原告家原有房屋只有土房三间，院中东侧两间北房是我爷爷建的，西侧三间房子是我自己建的；2、从一审到现在，原告均不具备主体资格；3、本案诉讼时效已经超过。原告向我们主张房屋所有权没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院再审查明，原告祖父李×在二十世纪三十年代将其位于×镇四街村后街62号院（以下简称62号院）的房屋及院落出租给被告的祖父开澡堂使用。抗日战争结束后，被告的祖父不再经营澡堂，被告全家人即居住于该院。1980年被告在原三间土房的位置上翻建了四间北房。2007年10月24日，原告向×镇政府提出申请，要求确认62号院宅基地使用权人为原告，后×镇政府作出“关于李××与张××宅基地使用权争议的决定”，确定原告对康庄镇四街村后街62号宅基地不享有使用权。因不服该决定，原告于2008年11月7日诉至法院，法院作出（2008）×行初字第24号行政判决书，判决撤销了×镇人民政府作出的“关于李××与张××宅基地使用权争议的决定”。2009年3月2日，原告诉至法院，要求被告返还宅基地，法院以其诉讼请求不属人民法院受理民事诉讼的范围为由，作出（2009）×民初字第1048号民事裁定，驳回了原告的起诉。原告不服该裁定，上诉至本院，本院作出（2009）一中民终字第15498号民事裁定，维持了原裁定。2010年1月12日，原告以被告未经通知其就私自翻建了租赁宅院的三间北房为由再次诉至法院，要求解除与被告的房屋租赁合同关系。法院作出（2010）×民初字第659号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至本院，本院作出（2011）一中民终字第448号民事判决书，维持了原判决。2011年3月31日，原告再次诉至法院，要求被告返还目前仍存在的位于62号院东北角处的祖宅两间房屋。法院作出（2011）×民初字第1665号民事判决书，判决被告返还原告位于62号院东侧的北房两间。该判决经二审维持后，被告向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院指令本院再审，本院再审后，认为原审判决认定事实不清，裁定撤销一、二审判决，将本案发回北京市××人民法院重审。
一审法院再审认为，根据法律的规定，权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。原、被告诉争的两间房屋建于二十世纪三十年代，原告称该两间房屋系自己祖父所建，被告称该两间房屋是自己祖父建造。无论是原告祖父所建还是被告祖父建造，该两间房屋已建有七八十年，是原、被告双方认可的事实。被告祖父承租该院落和房屋后，此两间房屋就由被告祖父用于开澡堂使用，不开澡堂之后也始终由被告及其父辈占有和使用。根据原告的陈述，其祖父与被告祖父订立了房屋租赁协议，将房屋租赁给被告家使用，在原告祖父过世后，原告的父亲、伯父又与被告的祖父续订了房屋租赁协议，继续将房屋租赁给被告家使用，后被告家于文革开始便不再缴纳租金，原告称虽然家人曾在文革后期向被告主张过房租，但被告最后一次给付房租是在七八十年代。对于原告的陈述，被告不予认可，表示不清楚租赁的具体情形，不认可自己曾支付过租金。法院认为，即使按照原告的陈述，被告家于二十世纪七八十年代就不再支付租金，说明其权益已受到侵害，原告时隔三四十年才向被告主张权利，已超过了法律规定的二十年的最长保护期限。故此，被告关于本案超过诉讼时效的抗辩理由成立，原告要求返还两间房屋的诉讼请求，法院不予支持；原告要求重新签订房屋租赁合同的请求，不属于人民法院民事诉讼解决的事项。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决：驳回原告李××的诉讼请求。
判决后，李××不服一审再审判决，向本院提出上诉。其上诉理由为：一、原审法院适用诉讼时效的规定判决驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。1、物权法没有诉讼实效规定，本案属于物权，一审法院根据民法通则规定作出判决，属于适用法律错误。本案应当适用物权法。2、从民法原理看，我国理论界主流观点认为，物权请求权不适用诉讼时效。3、即便从诉讼时效的角度讲，本案没有超过20年最长实效。民法通则从1987年开始施行。最长实效从当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，李××是在2001年知道权利被侵害，应该从这时开始计算。4、再审一审判决混淆了租金的债权请求权与物权的返还原物的请求权，没有分清请求权的性质和请求权的请求主体。5、最高法院在2008年颁布审理民事案件诉讼时效的规定，第3、4条明确规定当事人在一审没有提出诉讼实效，二审、再审均不能依照诉讼时效驳回当事人的请求。原审明确显示被上诉人没有提出诉讼时效，而再审一审判决依照诉讼时效作出实体判决没有依据。二、一审认定事实错误。再审裁定书以事实不清发回重审，一审抛开再审裁定中关于原审事实不清的认定是错误的。三、诉争房屋上诉人已向法院作出确实充分举证，无论是从书证还是证人证言，充分证明诉争房屋属于上诉人所有。上述证据形成完整的证据链。四、被上诉人主张诉争房屋系其祖上所盖，但是未能举证，应当承担不利后果。关于房屋，被上诉人有多种主张，最初主张是租赁上诉人祖产，后说是没有房屋，后又说本案两间房屋是自己所盖。对方陈述存在矛盾之处。请求：撤销一审判决，改判支持李××的诉讼请求。
张××辩称，1、一审法院适用法律正确，请求法院予以维持。上诉人混淆继承权与物权关系。本案只涉及继承权。依据物权法第九条，本案中，以前房屋已经不在，以前房屋登记的是李×祥。按照继承法，继承人在超过两年后提出继承，是不应支持的。2、就本案事实看，诉争房屋属于被上诉人。依据是我们之前提交的证据即上诉人提交的起诉书，显示祖上使用北房三间，生效的裁定书显示旧房已经不存在。还有一个老房档，房子是三间。上述证据显示本案房屋与上诉人没有关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，对方承认和认可的对己方不利的事实，应当予以确认。综上，上诉人的上诉理由不应支持。
本院经审理查明，李××之祖父为李×。李×共有三子，分别为长子李×祥（无后，卒于1949年前后，具体不祥），次子李×荣（卒于1978年，有一女李×梅），三子李×华（卒于1949年前，具体不详，有一子李××）。李××于二十世纪五十年代初，即离开家乡外出工作，并最终定居于河南省郑州市。
李×在二十世纪三十年代在其位于62号院之宅基处建房（间数不详）并租予张××之祖父张×。张×在该处开设经营浴室至抗战结束。后张×（已故）一家及后人一直在此居住至今。在居住期间，张××于1980年将当时的五间北房中的西侧三间翻建为北房四间。李××称该翻建之房东侧另有未翻建的两间房屋为原李×所建之祖屋。张××则称该两间房屋为自己祖辈所建。
为证明自己所述，李××提交延庆档案馆保存的，由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的“土地执照存根”，其记录内容为，“房主李×祥间数土房三间”。
在诉讼中，李××出示转抄的租契一份，其可辨认内容大至如下：“立租房及地基人张×今租到李×荣/李×华院落地基一所北房五间租价每月大洋七元按月交付不得拖欠其北房五间如遇坍塌到坏者主料客工零修碎补张×自理与房东无干同中人议定十年之内不准增长租价原有所立契约继续有效永远存在不能作废原有压租金五十元仍旧存在原租价每月五元今因李×荣/李×华委托中人要求增加两元张×按要求履行照办永无变更立字存证通共欠房租钱七十四元除掉原押租下欠二十四元算至三十六年（注：民国）正月二年收法币六万又收法币三百元同面言明旧日压租契一概做废东伙再议中证人刘× 孙×王□。民国二十四年三月”。
李××据此主张，原出租房屋为五间，现东侧两间房屋为原李×所建；且双方存有租赁关系。张××则否认该租约的真实性。
在诉讼中，李××称李×祥在参加土改后亦持有土地执照，房主为李×祥。但档案馆未查到此记载。
在上诉过程中，李××称张××一直缴纳房租，并出示了三份证言，证明李×梅曾经于上世纪七十年代找张××去要过房租。张××对此予以否认。李××就此未能进一步举证证明。
上述事实，有（2008）×行初字第24号行政判决书，（2006）×民初字第2306号、（2009）×民初字第1048号、（2010）×民初字第659号、（2011）×民初字第1665号民事卷宗材料，（2013）一中民再终字第13656号民事裁定，照片，调查笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案争议焦点有二，一是62号院东房两间为谁所建；二是李××是否对该两间房屋具有物上之请求权。
针对焦点一，本院认为，在双方当事人历次诉讼的陈述中，张××均表示，62号院原系自己祖上因承租关系而来。同时，依据李××的陈述及档案馆保存的由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的“土地执照存根”的记载，可以认定，62号院内原房屋系李××之祖父李×所建并登记于李×之长子李×祥名下。但“土地执照存根”所记载之房屋与李××所提供的“房屋租契”抄件中所记载房屋间数不同。就此，双方对所租之房为三间或五间各执一词。李××称，当时“住人的房间进行登记，另外两间没有住人，所以没有登记”。而张××称该两间房屋系自己祖上所建。本院认为，在续签租约时的中华民国二十四年（1935年）载明为“北房五间”，而在中华民国三十年（1941年）颁发“土地执照”之时，其中两间因“不住人”而未予登记，故本院依常理判定，该两间房屋宅基处之上的原房屋原为李×所建。但该未予登记之两间房屋的品质，应为不具备居住条件，且不应好于已登记的三间土房。而整院房租也仅算至中华民国三十六年（1947年）。
在诉讼中，李××称，与张××一家始终保持租赁关系，并提供了证言。但证言仅显示在上世纪八十年代，李××之堂姐李×梅向张××索取房租时遭拒绝。而张××则否认向李×后人继续缴纳过房租。
本院认为，租契之中，双方租金仅算至1947年，此后再无续约交租之凭证。而解放初期土地改革时规定，“土地制度改革以前的土地契约，一律作废”。故基于旧“土地执照”所建立之租赁关系，应归于终止。同时，二十世纪五十年代中期，农村开始集体（城市为社会主义改造）运动，村民（居民）个人直接出租私有房屋之现象在当时已不存在。故李××称自始至终与张×及其后人保持有租赁关系至今，与历史事实不符，本院不予采信。依据双方陈述及共同认可，该两间房屋自租赁之始至今，一直由张×及其后人居住使用。房屋的维修及管护亦由张×及其后人完成。据此，本院进一步认定，经过近八十年的演变，现立于原宅基之上的两间房屋，已非原出租之时的土房。虽李××坚称该房屋即为原房，张××也无法进一步举证系自己重建或翻建，但考虑到始建距今已近八十余年的土房，若非经重大修缮或翻建，则非倒即塌。而该房屋迄今仍正常使用，故该房应为张×及后人进行了重大修缮或翻建所至。
针对焦点二，本院认为，1947年始，人民政府开始在解放区进行土地改革，依据当时《中国土地法大纲》及《中华人民共和国土地改革法》的规定，“土地制度改革以前的土地契约，一律作废”，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证”。据此，李祥所持、由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的“土地执照存根”已失去作为不动产权属凭证的依据。在此后的集体化过程中，农村宅基地全部划归集体所有，在李祥已死亡的情况下，其包括李××在内的其他旁系亲属，无法通过继承获取该宅基地的使用权，同时，也无法以集体经济组织成员的身份申请对诉争房屋的继承及翻、改建等活动。而李×祥解放前后即已去世，且无后代。故形成该房由原承租人张×之后人世代居住之现状。
1985年，农村重新开始宅基地的颁证工作，依据当时《北京市农村建房用地管理暂行办法》，“本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效。”的规定，即使存在李××所称于1950年所发给李祥的“土地执照”之说，亦无法作为权属依据。
综上所述，本院认为：首先，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。李××作为非争诉之房所在地的集体经济组织成员，对该地的宅基地无使用权，其所主张的原有宅基地之上的现有两间房屋，因该两间房屋既不是原始标的物，亦未在重新登记时登记在自己名下，其所提交的老旧房契及租契（手抄），虽可证明房屋演变的历史渊源，但其并非权属凭证，其据此主张62号院之东房两间的所有权，缺乏事实与法律依据。其次，依据继承法律关系，李××作为旁系亲属，虽对李×祥之财产享有继承权，但因其所主张的标的物以发生重大变化已非原物，故其依据继承法律关系主张该房的返还，亦无法律依据。
本案为物权纠纷，原审法院依据诉讼时效的规定，驳回李××基于物权的请求权，属适用法律不当。李××关于本案不适用诉讼时效的上诉意见本院予以采纳并对一审法院判理予以纠正。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持北京市××人民法院（2014）×民再初字第00871号民事判决。
一审案件受理费七十元，由李××负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 京
审 判 员 胡 沛
审 判 员 刘燕风
二○一四年十一月十七日
书 记 员 尤 頔
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（全文完）
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