【重磅】应对楼市济南终于出招！八条新政全面解读

严厉打击开盘中炒号倒号、全面叫停认筹、拍卖溢价率超过100%的土地出让款15日内缴清……28日，调控的靴子终于落地。住建部约谈20天后，济南正式出台《房地产市场持续平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，八条规定涉及土地供应、拍卖、价格指导、炒号倒号等。

亮点

济南版新规，两个首次

一是：首次提出房屋预售许可管理时，将实施“价格指导”，开发商哄抬房价将拿不到预售证。

举例：某楼盘上月售价1万/㎡，这个月想大幅涨价至1.3万/㎡，申报预售时，有关部门将出手管控。

缺陷： “明显涨价”这一行为，目前并没有鉴定标准，政策仍待细化。

二是：首次将土地出让金和溢价率挂钩，土地溢价率超过100%时，土地出让金缴纳时限从半年缩短到半个月。

反映

不排除出台进一步收紧措施

尽管“济八条”对多方面进行了调控，但并未出台限贷、限购这一“王牌”政策，这让不少业内人士有些意外。“从政策力度上来看是为了体现了政府的调控态度，给济南房地产业泼泼冷水、降降预期。”世联行山东区域总经理朱江认为， “能给狂热的市场调节起到多大的作用，还要看看市场反应。”

对此，济南市住建委相关人士也表示，下一步将根据市场反应，不排除有进一步收紧措施的出台。

八条新政全面解读

1土地供应住宅用地供应要加量加快

住宅用地供应要加量加快

住宅用地供应要加量加快

新政：加大土地供应，稳定市场预期。

影响：加大土地供应是缓解“抢地”最狠的一招。国土部门表示，年底之前将加大居住土地供应规模和力度，剩余的 4000亩供地加快推出，区域均衡方面，供地分布在全市各个区，大面积供地集中在彩石、南北康等片区。

力度：★★

2保证金、出让金拦住小开发商倒地

住宅用地供应要加量加快

新政：竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上。

影响：以9月21日荣盛地产拿下的“郭店地王”为例，这块地起始价1.47亿元，保证金为3000万元。按照新政，保证金需缴纳4500万元左右，最高可缴7000多万元。不过目前大型开发商们不差钱，一些靠拿地转手出让或再合作开发的本土小开发商来说，压力不小。

力度:★

钱不多的房企拿地难了

新政：缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让起始价不超过3亿元（含）的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%（含）的，土地出让起始价款的50%及全部溢价部分应在出让合同签订之日起30日内缴清，剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清；溢价率超过50%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

影响：这是济南首次把土地出让金和溢价率挂钩。以6月29日帝华地产40多亿拿下的“唐冶地王”为例，此前规定拍 地签合同后两个月内缴纳一部分钱，剩下的半年内结清。新规之后，以这宗地的290%溢价率来看，要在15天内缴清。这 对房企的资金储备要求更高了，这个门槛将一些实力不强的房企拦住了。

力度：★★★

3预（销）售监管严禁认筹

住宅用地供应要加量加快

新政：开发企业未取得商品房预售许可，不得向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签，不得非法挪用商品房预售资金。严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为，对违反相关规定的开发企业，依法暂停网签销售，记录不良行为，降低信用等级。

影响：违规认筹，一直是房地产业的潜规则。有关部门若真瞪起眼来监管，让市场更真实、更理性。

力度:★☆

4预售许可管理价格指导防“乱涨价”

住宅用地供应要加量加快

新政：对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的，实施必要的价格指导。

影响：8月份济南某楼盘借势“万达文旅城签约”，一个月涨价四五千元，这种行为以后将得到严控。房企去住建委申报预售证时，申请的预售房价将横向、纵向比较，比该楼盘以前房价高太多，或者比周边楼盘高太多，将拿不到预售证。

力度:★★★★

5中介监管严打炒号倒号

严打炒号倒号

新政：严厉打击房地产开盘中炒号倒号、对违反本规定的企业和机构，依法终止其经营行为，并吊销资质和营业执照。

影响：炒号倒号一直存在，如何监管到位是政策执行的难点。

力度:★

6保障性住房加大建设力度

新政：加大保障性住房建设力度，按规定调整租赁住房补贴标准，增强住房困难家庭租赁住房能力。

影响：长效之策，对短期市场作用不大。

力度:☆

7信息公开查处哄抬房价行为

新政：加强房地产信息公开，对群众关注度较高的房地产信息数据由相关主管部门及时准确向社会公布，引导媒体客观真实地报道市场信息，倡导群众理性购房。对散布虚假信息、哄抬房价、诱骗消费等侵害群众利益、扰乱市场秩序行为，依法予以查处。

影响：房子到底卖得怎么样？库存还有多少？真实透明的市场，有利于打消购房者的恐慌情绪。

力度：☆

8项目进展防止房企业捂地坐等涨价

新政：建立已供宗地建设手续台账，协调督促项目尽快开工，合理控制商品房库存结构。

影响：让项目早开工，防止房企捂地坐等涨价再建。控制商用房和住宅的结构，则是宏观层面的管控。

力度:☆ 

房价若再疯狂，是否还有猛药？ 

继苏州、厦门、杭州、南京相继重启楼市限购政策之后，济南出台八条调控政策。至此，今年8月以来，全国范围内已有9个城市出台收紧的楼市调控政策。时隔6年多后，济南再次出台楼市调控政策。在经济疲软的当下，全民谈房的今天， “济八条”推出后，房价会降吗？接下来会限购限贷吗？

全民谈房

昨天聚会，你们谈房价了吗？

“今年的楼市，有点像股市。”9月初，著名财经评论家水皮来济南参加一家楼盘的开盘仪式上曾这样讲。股市最大的特点是股民追涨不追跌，这一点放在楼市一样准。先来看看“济八条”出炉前，济南楼市发生了什么？

房价猛涨。国家统计局公布的8月份的房价指数显示，济南房价13个月连涨，8月份环比再涨3.2%，涨幅在全国位列居第12位。中国房价行情平台的数据显示，济南以11423元的均价跻身全国第10名，此前的7月济南房价首次超越青岛成为山东第一。

疯狂抢地。6月29日，帝华地产在唐冶片区拿地，溢价率290%，楼面地价最高突破7000 元/㎡；8 月12日，万科在工业北路张马屯拿地，楼面地价接近9700元/㎡；9月21日，荣盛地产在郭店、全福抢地，郭店楼面地价拍到6379元/㎡，全福地块楼面地价7817元/㎡。

“外企”涌入。6月份起，在济南土地拍卖市场上，K2、和昌等一线房企悄悄进入济南，据业内人士透露，9月12日郭店“地王”拍卖时，一家房企放弃了南京的土拍，携10亿元巨资杀入。

抢房频现。在上周开盘的10个项目中，90%房源当天抢光。上周，济南住宅成交5103套，成为史上济南成交量最大的一周！“买房了吗？” “涨多少钱了”……如今，坐饭桌上，不谈房价不谈买房，你都不好意思！

泼水降温

住建部约谈， “济八条”出台

市场的不理性引起有关部门重视。9月初，住建部约谈了济南市政府，提出要保护和支持刚性需求，打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。9月23日市政府召开了专题会议，对房地产业调控拿出了初步意见。9月27日，济南市再度召开专题会议，对措施进一步完善。

其实早在出台措施前，市场就对调控预期有所反应，不少人纷纷加速了网签步伐。记者上周五 23:10看到，当日住宅网签量为1137套，而到了24：00，这一数字已变成1147，很显然，有些人在连夜网签。

“政府的这次调控更多的是调控市场行为，限制开发商炒地和违规行为。”知情人士说，通过对土地市场的管控和哄抬房价等行为的打击，实现降温的目的。

六年轮回

新政若无细化，市场未必降温

市场会降温吗？房价会降吗？相关学者和业内人士认为，新政要起作用，一是看细化程度，二是看执行程度。山东大学经济学院教授李铁岗说，投资性炒房就像坐火车，谁有钱就多买几个座位，那是不行的，首先要保证一个人一个座位。 “楼市也是如此，投资性需求会影响到刚性需求。”

有的业内人士则不认同。 “市场的事情就让市场决定，真出台限购政策未必是好事。”世联行山东区域总经理朱江认为，这波房价的上涨就是上波调控政策压抑了刚性需求所致。其实，济南的房地产业，6年间走了一个轮回。2011年3月份济南出台了限购政策，市场随即降至冰点。房地产业低迷，经济形势更低迷。各种救市措施出台，济南也在2014年下半年取消限购，降低贷款门槛。至2015年，央行多次降息降准，市场资金充裕，楼市交易回暖。至2015年春节前后，降低首付比例，贷款门槛继续降低……

最宽松的政策也迎来最疯狂的行情，从2015年8月起，济南房价再度进入新一轮上涨状态，直到今天，调控重启……“济八条”仅仅是调控的开始，在高房价和不高的收入面前，购房者是悲催的。同样，这种扭曲的市场，对插翅欲腾飞的济南来说，也未必是福音。

向左走？向右走？济南房价会降吗

(来源：济南时报)

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记者卧底直击疯狂认筹：不到2000套房 3000多人认筹

楼市不断升温，到底有多火?本报多路记者应聘进入售楼处、楼盘展位等，直击认筹盛况、充当假客看房，以真实体验告诉您一个真实的济南楼市。

　　9月22日-25日，记者应聘进入一地产认筹处任职4天。目击了一场疯狂的认筹，一天认筹数量超房源1倍，认筹人群四处撒网，而工作人员一月能赚五六万元……

　　现场直击>>

　　开盘首日，认筹数超房源1倍

　　22日-25日，记者在认筹处，目击了华山首府、华山珑城和华山珑玺三个楼盘部分户型的认筹全过程。4天时间，3个楼盘共认筹350多套房，最多的一天认筹近 110 套，价格从8000-16000元不等，多集中于8500-10000元。

　　22日，华山首府17号楼开盘，售楼处现场人声鼎沸，认筹客户加上家人和工作人员多达700余人，售楼处一度出现人挤人的场景，保安几次维持秩序。当天共有100多套房，但有200多人认筹，这就意味着当晚有50%的认筹客户摇不到号买不上房。截至23日晚，华山珑城项目已有351人签署了认筹协议。相比之下，五六月份时每天认筹的客户也就十几个。

　　据认筹处的负责人说，现在所有的楼盘不到2000套房，共认筹出去3000多套，预计集中开盘时到场人数近10000人，要租用国际会展中心的展馆，认筹流程需要进行彩排。

　　认筹大军>>

　　隔13天再来看预算涨10万

　　“再不买又涨了就更买不起了。”认筹期间，现场人群中传出这样一句。

　　有一对夫妻，带着两岁的女儿来认筹，“我们的预算就是九十二三万买116平方米的房子。”如此计算出来的单价为8017元/平方米，连认筹的最低价8200元/平方米都不到。

　　“如果您选还不错的楼层，按现在的价格至少要准备100万。”听到介绍，妻子愣住了。她介绍，9月11日曾来看房，职业顾问给的预算就是90万元左右，离现在的100万元刚过去13天。

　　一对刚领证的小夫妻，已经看了十几处地产，认筹了4处楼盘，就是怕摇不上号选不到好房，“要买房就要做好几手准备。”

　　“为了能买上房子，假离婚，用爹妈、外甥、侄女的名字，借钱，找银行、找售楼处疏通关系等等什么都有。”售楼处一工作人员介绍。

　　工作人员>>

　　现在每月赚的是之前近10倍

　　不难发现，认筹现场几乎所有的置业顾问都是嗓子沙哑，询问得知，这是长时间说话累的。

　　“置业顾问中最高的一个月能挣到五六万元。”认筹处的工作人员介绍，而之前每个月的收入只不过在六七千元。

　　售楼大厅内，置业顾问们人手一支激光笔，围在沙盘旁为客户不停地讲解。遇到难沟通的客户，有的顾问会把头侧向一边，翻两下白眼随即转过来换成笑脸。

　　顾客进入认筹环节时，是置业顾问松一口气的时候，交接棒递到了认筹处人员手中。接下来，认筹处工作人员，需要不断回答客户提出的房价、楼层、南北楼差价、东西栋差价等各种问题。

　　“年前房子价格在6000多元/平方米的时候，职业顾问磨破嘴皮让客户认筹都没人，现在抢破头的要买房。”一位工作人员摇头感叹。

　　据销售人员反映，目前买房的80%是未来自己居住，剩下两成才是投资。

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