直击中报会 | 越秀房托得与失 下半年收入增长预期与白马大厦

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管理层表示，公司上半年跑赢了恒生REITs指数，预计下半年公司将有三个经营基本面的增长点，分别是国金天地、到期租金安排以及过去曾“拖后腿”的酒店业务。

观点地产网 自2016年业绩会上许下“千亿房企”的目标后，越秀房托可以说迎来了投资者的第一次大考。8月9日，公司执行董事及行政总裁林德良率领一众高层，在香港召开中期业绩会。

据观点地产新媒体现场获悉，截至2017年6月30日，越秀房托总收入约为人民币9.09亿元，比去年同期下降约20万元；物业收入净额约6.45亿元，相当于收入总额约70.9%。

由于“营改增”实施和国金中心商场业态结构调整，上半年越秀房托产生一次性非现金流租金减少。其中，酒店及服务式公寓直接开支1.50亿元，较2016年中期上升5.8%；租赁代理费用较2016年中期期间下降约1.8%；物业相关税项较2016年中期期间下降约32.7%。

管理层表示，公司上半年跑赢了恒生REITs指数，预计下半年公司将有三个经营基本面的增长点，分别是国金天地、到期租金安排以及过去曾“拖后腿”的酒店业务。另外，上海越秀大厦预计今年会有25%的租金增长。

融资层面，管理层透露9月将会对融资成本比较高的贷款进行重组，分别是1.07亿元美金和5亿元港币。预计重组完成后，平均融资成本将从2.98%下降到2.81%。

与管理层的乐观不同，来自资本市场的声音则多了些许担忧的意味。据观点地产新媒体了解，上半年白马大厦租金同比下降6%。需要注意的是，白马大厦是越秀房托的业绩大头，约占总经营收入的20.9%，这也成为业绩会上投资者关注焦点。

收入基本持平与批发商城

整体来看，上半年越秀房托的收入基本与上年同期持平。在2017年2月14日的业绩会上，越秀房托主席林昭远曾表示，如遇到好项目，越秀房托的千亿目标或将在5到10年内实现。不过从上半年的情况来看，距离其定下的“千亿房企”目标，还有很长的距离。

业绩报告显示，于2017年6月30日，越秀房托物业整体出租率约为97.4%，其中原有五项物业出租率98.8%，继续保持高位运行；国金中心物业综合出租率96.4%。其中写字楼出租率为96.2%，零售商场出租率为96.9%。

物业收入净额方面约为6.45亿元，这一数字在2016年为6.09亿元。观点地产新媒体从中报获悉，扣除酒店及服务式公寓直接开支、物业相关税项、租赁代理费用及其他物业经营开支后的物业收入净额，相当于收入总额约70.9%。

截至2017年上半年，越秀房托物业整体出租率约为97.4%，国金中心物业综合出租率96.4%，其中写字楼出租率为96.2%，零售商场出租率为96.9%。从零售商业经营情况来看，2017年上半年，越秀房托批发专业市场的收入约1.8亿元，同比微跌5.9%；零售商场收入达0.61亿元，同比下降11.4%。

观点地产新媒体现场获悉，管理层预计下半年公司将有三个经营基本面的增长点，分别是国金天地、到期租金安排以及过去曾“拖后腿”的酒店业务。目前，国金中心经营收入约占总收入的56.9%。随着广州写字楼新增供应的缺失，以及越秀房托将有50%的物业于2017年到期，因此管理层表示对于下半年的业绩增长很有信心。

需要注意的是，上半年越秀房托位于广州流花商圈的白马大厦录得6%的租金下降，按照业务结构，白马大厦约占总经营收入的20.9%。对此，投资者亦发出会否“牵一发而动全身”的担忧。

管理层对此表示，虽然上半年白马大厦的租金收益有所下降，但是整体经营还是保持相对稳定的态势。出租率和租金收缴率仍然是100%，租金单价方面为650元左右，虽然和去年相比保持稳定，但是和周边商场相比有超过一倍的价差。

此外，经过抽样统计越秀房托发现，上半年整个市场的成交总额超过50亿元，全年预计逾100亿元，“租金占我们整个成交总额的比例应该是处于比较低的水平，从这个指标来看，白马的运营还是比较稳定的。”

不过随着生产地的内迁、服装采购商的分流等，恐怕连一众管理层也无法忽视流花服装商圈的寂寥，处于过去黄金商圈的白马也亟需找寻新的增长模式。

面对投资者的焦虑，管理层表示，面对市场的压力，未来越秀房托将提升产品溢价能力，从单一的产地维护向深入运营转变，争取两三年时间后，将白马打造成一个以设计师品牌为主导的中高端商场。

据了解，目前白马大厦实际落地的设计师品牌有82个，占总品牌数的4%。

税费下降32.7%与贷款重组

业绩会现场，税费和融资成本等财务问题也成为大家关注的焦点。观点地产新媒体从年报获悉，上半年受“营改增”政策影响，越秀房托的增值税价税分离核算方式导致报表层面收入下降，但成本费用也相应调整。

年报显示，由于营业税无需缴纳，越秀房托的房产税、租赁代理费及预提所得税等因收入的下降而同比下降。同时由于国金中心商场业态结构的调整，在2017年上半年，产生一次性非现金流租金减少。

其中，酒店及服务式公寓直接开支为1.5亿元，较2016年中期上升5.8%，主要由于酒店及服务式公寓的出租率提升所致；租赁代理费用较2016年中期下降约1.8%，主要由于批发及零售商场租金收入下降；物业相关税项较2016年中期下降约32.7%，主要由于营业税改增值税后，自2016年5月起，营业税无需缴纳。

除此之外，管理层透露税费大幅下跌也得益于物业结构的调整。据悉，经营性物业中，酒店由原来的6%下降到2.9%，公寓由8%下调到，贡献很大。另外，投资性物业也由过去的是5%下降到现在的4.76%。

融资层面，管理层则透露下半年将有贷款重组的计划，预计9月份，越秀房托将对融资成本比较高的贷款进行重组，分别涉及1.07亿元美金和5亿元港币，合约人民币11.41亿元。预计重组完成后，越秀房托的平均融资成本将从2.98%下降到2.81%。

观点地产新媒体从公告获悉，于2017年5月，越秀房托向若干银行借入29.5亿港元贷款；截止2017年6月30日，以加盖期权货币掉期锁定若干外币贷款对人民币的汇价，贷款金额总数约人民币31.75亿元；借贷总额约为11，5.28亿元，相当于总资产约37.1%。

对于现金流方面，公告显示于2017年6月30日，越秀房托的现金及现金等价物及短期存款结余约7.96亿元。另外据相关机构重估，越秀房托重估市值约为296.35亿元，较2016年12月31日的估值高出人民币9.77亿元，增长3.4%。