程序员毕业两年，如何在帝都购房上车？
The following article is from 程序猿石头 Author 石头哥
作者 | 石头哥
来源 | 程序猿石头（ID：tangleithu）
背景
之前看到大白等分享了帝都购房记录，石头哥也来跟风分享一下我是如何在帝都购房上车的。
当然，我也非常希望我买房的剧情如下：
石头是个普通程序猿，大学毕业后来到帝都北京，开始北漂生活，他月薪八千，不过他用了一年的时间就在帝都买房了，看看他是怎么做到的：
在这一年之间，他每天早出晚归，上下班都坐地铁，因为外面吃饭贵，因此他学着自己做饭，他不泡吧也从来不去夜店，一直都省吃俭用，过着艰苦朴素的生活。
一年后，他用辛苦攒下来的两万块，再加上父母给的 666 万，在帝都还算不错的地段有了自己的房子……
哈哈哈，这毕竟是段子，羡慕归羡慕，但毕竟多数人都没有这么好的运气。如果家庭有一定经济基础，再加上自己的努力，能够上车自然是好的；没有好运气，咱也不能气馁，只要自己功夫足够深，作为程序猿，在这个“高薪”行当里，还是有机会的，实在一线不行，咱们可以二线嘛。
梦想还是要有的
说实话，其实，石头刚开始也都没想过自己能在帝都买房，尤其在这么短时间之类（自认为短，当然不能给有钱的大佬比），因为我深知自己家庭背景，自己和对象都是出生农村，家里也都没啥积蓄，即便掏光自己和对象父母的 4 个钱包，离在帝都购房的目标也是相差甚远的。
当然，如果家里有实力支撑，你就没必要说非得说，“恩，不行，我必须得靠自己”。要知道，这个时间差就是金钱呀。举个例子，刚毕业，实验室同学双方父母家里支撑各家出 75W，一共 150W首付+150 贷款购得一套两居室；等我 2 年后准备看房时，同学房子价值已经增至近 600W 了。
记得还没毕业时，有一次跟一个清华的师兄讨论过此事，他谈到，“你放心，你到时候一定可以在北京买房的，时间长短的问题”，当时我心想 “我有那么牛 X 吗？”，心里确实没底儿呀！没想到毕业两年半，我还就真实现了，只能说当初那个师兄看得真准！
不过，谈起买房，石头毕业至今，有过实操 3 套购房经历，有帝都一线，也有二线城市 CQ，去年还在十八线城市老家县城有二手房交易流程，因此在购房这方面，还是稍微有点经验。这当然不能跟那些炒房、房产大 V 比。大家就随便看看得了，如果能有点儿帮助，那就最好不过了。
这么想来，我这一路走来，确实感觉自己“很牛逼“啊。其实，牛 X 谈不上，自我感觉良好。特别是认识和接触的人越多后，才发现真的是 “山外有山，人外有人”，不过我也常常进行自我激励：（学会知足常乐也挺好的）
因为来自农村，“穷人家孩纸早当家”，从高中起上学到大学，再到研究生，基本没怎么花家里的钱，并且研究生毕业时也积攒了一小笔钱（还完生源地贷款后，还剩 xx 来万，在当时看来确实还是个不小的数目），再然后通过自己努力，最终能在一线城市有个小窝，解决 “住” 的问题，实属不容易了。
不吹牛了，聊聊正事吧，分享下购房经验。
前期准备
购房前的前期准备，当然就是赚钱。
在准备想购房这个话题的时候，肯定手里有一定积累，这个时候就该好好整理整理计算一下，你目前自己手里有多少现金，亲戚朋友能凑多少（当然如果父母有实力支持更好，没有的话，其他亲戚朋友这块建议不要放太大的比例），这样基本上能计算出购房的大致预算是多少了。
以石头为例，经过 2 年半的准备，我确实也积累了一定的积蓄，再加上我对象也有部分资金。
为了方便说明问题，我就简单假设我恰好积累了 100W 现金吧。（大家不用纠结具体数字，这个 100W 我就是为了方便举例说明，实际比这个少或者比这个多，真的不重要）然后我对象手里有 60W 左右的现金，那么我们俩现金部分就有 160W；双方的公积金账户其实也有部分现金，虽然不能直接取出来当做首付直接使用，但是这部分资金是可以通过短期周转获取的，因此也可以计算在首付资金里面。
特此感谢我的老婆，没有她的支持，我们也没那么快，至少不会这么“简单“就在帝都上车的。要知道，当初她可是担着“风险”的，毕竟婚前购买，因为购房前未婚，且当初她名下外地有房贷（上面提到的二线城市购的房），所以不能先领证，且房产证也不能加她的名字（这都是“首套首贷”资格给逼的）。
再加上比如能从亲戚手里借 10~20W，玩得好的同学手里借10~20W。这部分资金可以提前调研清楚，因为首付资金的确定是前提，决定了后面你看房范围。
说到借钱这个事情，需要谨慎，如果作为借钱方借的时候就预估好还钱时间，提前跟人家说明等等，做到守信用。作为被借的债主，一定要评估对方是否靠谱，如果有闲散的资金，信得过的朋友咱们能帮还是帮一下，前提是一定得对方人品到位，信得过。如果对对方人品没底儿，如果 “这钱借出去，可能短期要不回来” 不会影响到你，就借，否则就别借。
另外，针对资金这块还有一个渠道，其实就是信用贷款（消费贷），当然这个就是稍微高端一点的玩家了。一般一家银行可能能申请 30-50W 的消费贷，找好时间窗口，运作一下还是能操作的；
有一点说明就是，申请房贷的时候，借款人名下**最好**没有贷款，所以就需要这个消费贷在别人的名义下，可以是你对象等等（这种情况下，你对象就不能作为共同借贷人）。
当然本文主要说的是贷款买房哈，土豪全款等不在讨论范围。注意珍惜首次贷款机会（也叫处女贷），记住这句话：“处女贷可能是你这辈子最容易能借到的，最便宜的钱”。
了解当地购房政策
首先要看看你有没有资格购买。—— 你说气人不，有钱还不一定能买，还得先有资格。不过没关系，一般而言，差的是钱，扎心了。
这个各地政策不一样，以北京为例：
有北京户口
有《北京市工作居住证》
在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税
满足以上条件任何一个就可以有购房资格了。再比如重庆，三无（无户籍、无企业、无工作）人员也可以购买，只不过会有额外的房产税。具体不再列举了，大家可以到当地住建委网站或者电话咨询。
另外，建议大家准备购房前可以先了解一下政府政策性房产，看看你所在城市有没有类似的福利。
这种房产是政府“福利性”房产，对购买人有一定资格要求，比如所谓的经济适用房等、限价商品房、回迁房等。
比如刚毕业那会，石头还想着北京的“自住型商品房”，最开始的几期还真合适，低端合适且价格基本是周围的 5 折，且 100%产权属于你自己，摇号摇了几次都摇不中。就跟石头前面提到的 摇车牌 一样，看人品的。不过后来演变成了“共有产权房”，产权可能只有一半属于你自己，且慢慢性价比也不高了。
这种政策性住房相对于普通商品房来说，在贷款、出售等方面有所不同，首付要求往往比较低，二次转卖（出售）可能有一定要求，比如要求必满 5 年等等。这个具体就不做讨论了。
石头 tip：首套刚需，大家也可以先了解下当地有没有类似的政策性房产，如果资金有限，房子合适且有资格的话，推荐购买。
首付的计算
举个🌰，上面得到首付资金 160-200 W，最高能买总价多少的房子呢？
按照北京首套首付比例 35% 计算的话，对应范围 457(=160/0.35) ~ 571(=200/0.35) W 吗？
石头开始也是这样认为的，但真不是这么计算的，比这个复杂得多得多。。。
先来看看关于贷款这部分。
银行会通过你的工资流水来评估你的还款能力。一般而言，贷款的月供不得超过你工资流水（税后）的一半，首套利率一般较低，之前是基准利率还有折扣，现在基本是 LPR 的计算方式了。
举例，税后工资 2W，那么，你月供不能超过 1W，贷款周期不超过 25 年（北京最高的政策，其他可能有 30 年），这样一来，你贷款额度也能计算出来了。
当然，贷款可以由 2 个人一起承担，不过需要注意的是要提前了解当地的购房政策，比如恰好你对象（已婚）有过房贷记录？那对不起，你还不符合首套政策，只能按照二套处理。
关于贷款年限的规定也是需要看具体房子的房龄的，以北京为例：
最长贷款年限不超过 50 - 房龄，假设这房子年纪比较大了（北京这种房子太多太多了），90 年代的房子，至今已经 30 年了，那么贷款最多只能贷款 20 年。这样，你月还款额度又上去了，期望你的工资不能成为瓶颈。
其实还跟借款人的年龄有关，贷款年限不超过 65-年龄，假设你 55 岁的老爸帮你贷款买，一般最多只能贷 10 年。
对了，本文说的贷款说的主要是商业贷款，公积金贷款的话，能用肯定得用，不过：
北京最新政策，每缴社保 1 年最多贷款 10W；这个有点坑，不过幸好石头赶上了老政策的末班车。
贷款总额度不能超过 120W（夫妻双方）；
如果在异地购房的话，一般公积金是支持异地贷款政策的，具体要和当地的政策有关，石头去年也正好跑了一遍 CQ 的公积金异地贷款流程（北京缴纳公积金，CQ 贷款购房）。
石头 tip：如果公积金能用，尽量都给安排上，毕竟贷款利率这么低的其他地儿找不到。公积金相关问题，建议直接打电话 12329 询问。
是不是发现好复杂，没办法……接着看。
假设按照工资计算出最高能贷 200W，这样，房价总价范围就直接加上首付 160-200W，得到总价 360-400W 吗？
答案当然可能也不太对。
首先，银行贷款额度都是 评估价*贷款比例 ，评估价 ≠ 成交价，总价市场价 500W，银行评估会有个折扣 9 折，那么银行只认为你这个房子值 500*0.9=450 W，假设你工资不影响你贷款额度计算的情况下，理论上贷款额度为：450W * 0.65 = 292W，那么首付资金是 500 - 292 = 208 W，对不起，还不是。
石头 Tip：评估价这里有一定“寻租”空间，如果你希望更可能多地贷款，或许可以让评估公司对房子进行高评。高评估意味着可以多贷款，相应的税费可能也会适当高一些。
还得看你看中的这个房子是普通住宅，还是 VIP 住宅（非普通），啥是普通住宅？以北京为例，须同时满足：
小区容积率在1.0(含)以上
房屋建筑面积在140平方米(含)以下
还有政府指导价：
五环内：单价不超过39600/㎡ 或 总价不超过 468W。
五环到六环：单价不超过31680/㎡ 或 总价不超过374W；
六环外：单价不超过23760/㎡ 或 总价不超过280W；
普通住宅和非普通住宅，对首付比例要求不一样，贷款利率也不一样，税收比例也不一样。一般而言，可能我们都期望按照普通住宅去成交（假设前两项满足普通住宅的标准），那么：
这个 500W 的房子：
在 5 环内，总价不超过 468W，网签价就得按照 468W 计算，贷款比例又缩水了。
5-6 环，网签价374W，贷款比例：374*0.65=243W，首付变成了 257W。
首付还得包括下面的这部分：
个税、增值税、契税，如果所购房是经济适用房的话，还有另外的高额的综合地价款或土地出让金。这个就相对很复杂了，借用网上的这个图：
别看上面的个税等理论上由卖方承担，实际交易过程中，都会直接转交给买方的。以理想情况下 “满五唯一” 的房子，只需要缴纳契税 500*1%=5W。
石头 Tip：不同中介费率可能不一样，业主（卖方）可能会同时在多个中介上挂出房屋信息，这个时候就会有谈判空间，但也不太多。如果有渠道或有条件，其实也可以自行成交。
自行成交对于买方的风险会更大一些，这个需要自己评估。这个对具体感兴趣可以私聊我(wechat: codershitou)，我有过 2 套房子自行成交交易的经验。
中介费，这个相对比较固定，一般 2.?，不同中介不一样，甚至可以自己成交免中介费，我们就以 2% 计算，500*2%=10W。
石头 Tip：首套刚需，房源就先尽量锁定“满五唯一”的吧。然后处女贷（首贷）资格要谨慎，好好把握。
大头其实就是上面的了，其他可能还会有：贷款服务费、评估费、抵押登记费、印花税等等。
我们再回过头来看看首付，总价 500W 的房子，五环外的话，最多贷款 243W，首付为：257 + 5W(契税) + 10W(中介）+ 1W（其他）= 272W。说好的首付比例 35%（175W）呢？结果从 175 直接变成 272W，硬生生多出来 100W。
小结
卧槽，发现写了这么多，才基本把首付预算这块写了个七七八八，我们还是分两次写吧。
咱们小结一下，购房前，先看看是否有合适的政策性福利住房，然后最主要就是清点首付资金，然后了解当地的贷款政策（特别强调不要浪费处女贷资格），方便确定房子总价范围，这样才能为后面看房等打下基础。
咱们下一期接着聊聊，当💰准备好之后，如何看房、选房、过户交易、以及交房验收等流程和注意事项。有的还挺重要的，身边就有前同事没注意其中的条条框框，还惹上了官司，赔了钱不说，还浪费时间和精力，影响心情。
最后，祝大家早日上车。
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