价、税、费角色不同不可互替--房地产税代替不了土地出让金
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价、税、费角色不同不可互替--房地产税代替不了土地出让金
全国人大研究制定房地产税法，有人提出应当尽快开征房地产税开征后，取消土地出让金，用房地产税替代出让金。果真如此吗？
土地价、税、费概念与关系
价、税、费是三个不同的范畴，理论基础、收取依据、收取标准、调节目的、所起作用等均不相同，三者需要相互配合，不能相互替代：
具体对于房地产来说，土地出让金（地价）是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格，是土地使用权的交易价格，借助土地市场平等竞争通过土地使用权交易实现，价格高低取决于土地市场的供求关系，解决土地市场配置和产权交换、交易的问题，是政府以土地所有者的身份收取的土地使用权让渡价款。
费则是为补偿政府有选择的为特定公民群体提供特定服务所需而收取的费用，解决的是享受特殊服务的公民与非享受特殊服务公民之间的负担公平问题，收费遵循对等补偿原则，收费高低与享受特定服务的成本相对应，一手交费一手取得服务，例如不动产登记费，只有办理不动产登记的单位和个人需要支付。
税收是凭借国家政权收取的，用于补偿政府提供无选择的普遍服务所需的费用，解决的是政府无选择的对公民普遍提供服务的费用补偿，和在政府服务中“免费搭车人”问题，例如用于支付公务员工资。交纳税收与取得服务不存在一手交税一手取货的直接对应关系，纳税人交纳税收的高低与享受政府服务量也不直接对应。税收解决的是收益再调节问题。房地产税也是如此。
当前我国土地价、税、费存在的主要问题是关系混乱，价不清，不能体现市场交换价格；费过多过滥，费大欺价；土地税收体系不合理，现行土地税制基本上是计划经济体制下遗留下来的，税制设置不适应市场经济的要求。土地流转环节的税种多、税负重，包括营业税、契税、土地增值税、所得税、印花税等，占到价款的20%-30%，客观上限制了土地流转和市场配置；土地保有环节基本无税，对少数单位、个人占用和浪费大量土地资源缺乏经济制约，不利于节约土地资源。改进的方向应是：明价、完税、清费。即清理各类土地收费，只保留政府为特定公民群体提供特定服务所需而收取的费用，如不动产登记费等，其他土地收费全面清理；明价，通过完善土地市场，大力推行招标拍卖挂牌出让土地使用权，规范协议出让，形成市场决定土地价格的机制；完税，完善税制，归并土地流转环节的土地税种、减轻税负，可以考虑取消土地增值税等，鼓励流转；提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制，适时开征房地产税（不动产税），提高土地保有成本。
开征房地产税不会也不能替代土地出让金
有人在谈房地产税时，提出房地产税替代土地出让金一次性交付的形式，即开征房地产税，同时取消土地出让制度和土地出让金，并认为改革后有几大好处：一是避免政府寅吃卯粮；二是可降低购房消费者负担，变一次性交付为长期小额交付；三是对发展商来说，可以进一步降低房地产开发的门槛。从表面上看，可以说是一项皆大欢喜的好改革，但仔细地研究和分析，我们就会发现这种设想既缺乏理论依据，也缺乏实践可能，对政府、消费者和发展商等方面都没有益处，没有可行性。
首先，如前所述，土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，解决的是土地市场配置和土地产权交换问题，出让金高低取决于土地市场供求关系；而房地产税则是政府以政权强制力对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供无选择普遍服务的费用，目的是在市场配置土地资源的基础上，提高土地的保有成本，促进房地产市场流转和集约利用，解决的是收益再分配问题。因此，二者不能互相替代，开征房地产税并不会也不应该取消土地出让金，如果取消出让制度和土地出让金，就意味着土地使用权没有价格，不能交易，那么如何实现土地市场配置，如何发挥市场配置土地资源的基础性作用呢？没价了那该按什么征收房地产税呢？
其次，从政府的角度看，开征房地产税、取消土地出让金，固然是提高了土地的保有成本，但政府该如何分配土地资源呢？是凭人情、关系，还是根据政府官员的心情？岂不是又回到了计划经济时期的土地无偿分配体制？如果政府无偿分配土地，也就意味着土地不是财产，那么自然也谈不上使用者将其作为资产转让、抵押了，必然会引起金融风险，同时，如果土地无价，那么又如何计征不动产税呢？
第三，从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。现在购房者完全可以通过银行抵押贷款方式购房，采用不交出让金只交房地产税的方式，尽管确实能降低初始购房门槛，却更加重供楼和税赋负担，可能会造成供不起楼、纳不起税的普遍现象，增加金融和楼市的风险不算，还会给社会带来极不稳定的因素。
最后，从发展商的角度看：如果土地供应和交易不受限制，不用一次性交付土地出让金，好像是很不错，但如果真的不用一次性交土地出让金，发展商又该怎么样才能拿得到地呢？是凭实力还是凭关系？会不会出现土地垄断在少数人手中的现象，或土地滥用和浪费的现象？发展商当然十分愿意分期缴交土地出让金，因为这样可以减轻初始投资的负担和压力，降低开发成本。但如果改变现行的游戏规则，土地无价自然也无法用土地融资，也许很多发展商担心的不一定是资金来源的问题了，但是更要担心土地来源的问题了。
我国的土地所有制与许多西方国家有很大不同，西方私人和企业可以拥有土地所有权，购房者购房时确实不用向国家支付出让金，但必须向所有者支付土地价格，在我国，国家是城市土地所有者，自然要向国家支付土地使用权出让金了。实际上，香港和西方国家也都是要一次性向土地所有者支付地价的，然后购房者还要每年缴交不动产税或差饷。如果房地产税真能代替出让金，那我们也没必要开商店了，只要成立国家物品配送中心，根据单位、个人需要无偿配送商品，包括住房，国家再征税就可以了，这显然是十分荒诞的。