土语岁月 | 我的首份宗地估价报告
又找到一个古董：1993年我参加的一个项目用地估价报告。
自89年春天到国家土地管理局地籍司定级处毕业实习，开始接触城镇土地分等定级试点工作，参与土地分等定级规程制订和培训教材编写、全国培训班辅导等；毕业到处里后更是直接参与城镇土地定级估价体系创建，但那个时期更多工作集中在基准地价评估上：参与了多个城市土地定级和基准地价评估工作以及定级估价培训、工作指导、验收、总结和城镇土地估价规程起草等，但很少直接从事宗地估价工作。
1993年初，记得在起草《城镇土地估价规程》过程中，根据机构邀请和领导安排，参加了北京怀柔这个项目土地评估，边工作边学习边研究，研究宗地估价应该如何评估、估价资料如何收集、估价方法如何应用、估价报告如何起草等，最终形成了这个土地资产估价报告。这个项目应该也是北方公司成立后的第一个项目和第一笔收入10万元。
当然，今天来看这个报告很不成熟，但在当时土地估价规程尚未出台，宗地估价业务很少，这份估价报告应该也是比较早期的估价报告了，这些探索还是很有用的，应该说后来《城镇土地估价报告（试行）》中的宗地估价部分和1996年《土地估价报告规范格式》的起草，很大程度上得益于这个项目评估以及评估报告起草实践。MARK一下！
北京中国乡镇企业城
雁鸣水庄别墅村
北京中国乡镇企业城培训中心
土地资产评估报告
国家土地管理局中国地产咨询中心
国家土地管理局北京北方地产投资咨询公司
一九九三年二月二十七日
北京中国乡镇企业城
雁鸣水庄别墅村
北京中国乡镇企业城培训中心
土地资产评估报告
总述
本估价报告书是北京中国乡镇企业城投资开发总公司委托国家土地管理局中国地产咨询中心与国家土地管理局北方地产投资咨询公司评估的,北京中国乡镇企业城投资开发总公司拟投资入股土地资产(包括:北京中国乡镇企业城、雁鸣水庄别墅村、北京中国乡镇企业城培训中心)的评估报告。本报告资料由北京中国乡镇企业城投资开发总公司、怀柔县土地管理局、怀柔县电信局、邮政局、供电局、热力设备安装维修公司、市政工程处、市房地产管理局、市建委开发办、农业部规划设计研究院、建银房地产咨询公司等单位提供。
一、委托人与联络人
本报告由北京中国乡镇企业城投资开发总公司委托;由北京市中国乡镇企业城投资开发总公司高洪洲先生负责联络。
二、受委托人与估价者
国家土地管理局中国地产咨询中心与国家土地管理局北方地产投资咨询公司接受委托勘估,并撰写报告。估价者为:土地估价师高向军、岳晓武、尤孝明、白龙吉。
三、勘估日期
本估价报告书勘估日期,始于一九九三年二月十六日,终于一九九三年二月二十八日。
四、勘估对象所在地址
北京中国乡镇企业城、雁鸣水庄别墅村、北京中国乡镇企业培训中心均座落于北京市怀柔县境内。
五、说明
本报告书所评估结果为完成开发后的土地资产价值,所使用货币币种为人民币。
六、附件
附件一:关于北京中国乡镇企业城土地出让情况的说明
附件二:北京中国乡镇企业城总体规划图
附件三:北京中国乡镇企业城总体规划图说明
附件四:雁鸣水庄别墅村规划景观设计图
附件五:雁鸣水庄别墅村总体规划图
附件六:雁呜水庄别墅村规划设计说明
附件七:有关费用测算资料
北京中国乡镇企业城土地资产评估报告
第一章基本概况
七、土地位置
北京中国乡镇企业城位于北京市怀柔县东北部,距北京市区50公里,距怀柔县城7公里。东以抿牛河为界,西至怀丰公路,南靠雁栖工业区,北与怀北镇工业小区接壤。
八、土地使用权
北京中国乡镇企业城土地使用权,属于北京中国乡镇企业城投资开发总公司(见附件一)。
九、土地面积、用途、建筑覆盖率、容积率
北京中国乡镇企业城土地总面积为1903920平方米(2855.88亩)，用地西北部为居住用地,西南部为大型公共建筑用地,东部大片地区为工业用地。区内用地构成如下:
居住用地占15.21%,容积率0.9左右;
工业用地占40.77%,容积率为1.2;
公共建筑用地占8.11%,容积率25~3.5;
商服用地占1.55%,容积率2~2.5;
绿化用地占9.55%;
市政用地占3.08%;
道路用地占21.71%。
十、交通概况
北京中国乡镇企业城距首都机场30公里,距天津新港200公里,与外界有着极为便利的交通联系,北京地区对外放射干线京丰公路紧邻该区西侧通过,使该区与市区及河北省的丰宁县、承德地区联系十分便捷。该区东南方向有京承铁路通过,该线在怀柔县城设有客货两用站,距此地块只有7公里的路程;西北侧是京通铁路,该线在距此地块3公里处的怀北镇也设有客货两用三级编组站,通过这两个车站可使该工业区与全国各地形成方便的铁路交通运输网络。
十一、工程、水文地质条件
北京中国乡镇企业城所在地属于山前冲积扇平原,地下是砂卵石地层,工程地质综合评价为3类地区,地基承载力为30~35吨/平方米。该区为山前富水区,有极为丰富的地下水资源,降深5米,单井出水量为5000立方米/日,水质优良;同时,该区北侧的京密引水渠也为特殊时期的供水提供了可能条件。
十二、基础设施
1、 道路系统
企业城内设置16条道路,红线宽20~40米不等,路面布置分为一块板、二块板和三块板三种形式,路面宽度9-24米不等。
2、供水系统
本区供水与其南部的其他开发区作为一个整体修建统一的供水系统,近期供水由雁栖工业区拟建的3万吨/日自来水厂解决;远期总用水量3.9万吨/日,管网总长度14公里,管径φ200~450毫米。
3、供电系统
供电系统从“679”扩建的11万变电站接线。区内10千伏配电网采用均匀配置,区内设6座10千伏开闭站,每座建筑面积为200平方米，进入各开闭站的电源线采用铜芯300平方毫米的交联电缆,区内用户，凡用电设备总容量在250千瓦以上者,原则上以10千伏电压等级供电，依用电性质采用单路或双路供电方式。
4、电信系统
电信线由该区南部的规划电信局接入,区内修建30孔公里的电信管道。
5、热力系统
区内建两座锅炉房解决供热问题,每座锅炉房各安装6台20吨/时的蒸气锅炉,占地3公顷。区内热网采用双蒸气管和一根凝水管,设30个热力站，采暖热水经过热力站加热送到各采暖用户。
6、污水排除系统
区内污水集中排至庙城污水处理厂处理，退水出路为肖两河,管网长度10公里,管径300~1000毫米。
7、雨水排除系统
区内雨水大部分向西排入雁栖河，东部就近排入抿牛河。管网总长度11公里，管径500-2000毫米及部分方沟。
第二章评估
十三、影响北京中国乡镇企业城土地资产价格的因素
1、政治因素
中国乡镇企业经过十几年的发展,取得了辉煌、卓越的成就。一九九二年初邓小平同志南巡讲话和一九九二年十月中国共产党第十四次全国代表大会的召开,进一步肯定了中国改革开放和大力发展社会主义市场经济政策，明确了中国乡镇企业的发展方向,增强了乡镇企业的发展动力。
2、经济因素
中国乡镇企业虽经十几年的迅速发展,但因其特殊的社会、经济条件，始终未能摆脱社区、政府、血缘、地缘及分散小规模经营的羁缚，面对日益成熟的市场和日趋激烈的竞争,中国乡镇企业尤其是中西部乡镇企业的进一步发展面临着更加严峻的挑战,为求进一步发展，这些乡镇企业都必须寻求集资金、技术、人才、市场为一体、相关企业相对集中的投资环境。北京中国乡镇企业城已经北京市人民政府一九九二年十二月十一日第36次常务会议批准设立,该城总结国内各类开发区之有益经验,以国家政治、经济、文化中心—北京为依托,借怀柔清山秀水之灵气,依靠中国乡镇企业投资开发有限公司,这一全国第一家服务于乡镇企业的股份制投资公司的招商能力和招商经验，通过内联外引,引进国内外资金、技术和人才,在运行机制和市要素上进行高层次的调整和优化,从而带动乡镇企业产品结构调整。该区必将成为全国乡镇企业开发性的生产基地和样板，并成为全国乡镇企业在京的窗口和缩影,对国内外投资者尤其是全国乡镇企业家产生极大的吸引力。
3、规划因素
北京是中国的首都和政治、经济、文化中心,同时也是全国的交通枢纽,铁路四通八达,京哈铁路、京包铁路、京广铁路、京沪铁路等皆联结于此,空中航线、公路交通更是四通八达,是东北与华北、中原、南方等之间贸易往来的中转站,具有优越的地理位置。同时,北京又是全国对外贸易中心、金融中心之一和文化教育中心,具有信息灵敏、科技力量雄厚等优势。
十四、价格评估
1、成本逼近法评估
①北京中国乡镇企业城用地可采用成逼近法评估开发完成后的土地资产价格。其公式为
地价=土地使用权取得费用+开发费用+管理费+资本利息十开发利润十不可预见费
②确定土地使用权取得费用
根据北京中国乡镇企业城投资开发总公司和怀柔县土地管理局等单位所提供资料,该块土地使用权取得费用包括:
A、征地拆迁补偿及相关税费,包括征地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、耕地占用税、林木砍伐费、复垦费等共计35元/平方米(2333.33元/亩)。
B、土地使用权出让金,计40元/平方米(26666.7元/亩)
③确定土地开发工程费用
C、土地开发即完成“七通一平”(通电、通水、通气、通热、通邮政电信、通路、通排水、平整土地)等市政设施的工程费用,根据规划和怀柔县供电局、邮政局、电信局、市政工程处、热力设备安装维修公司等单位提供预算数据(详见附件七),土地开发工程费共计：
290元/平方米(193333.33元/亩)
④确定管理费
根据房地产开发企业的管理费用标准,按下式计算
D(管理费)=(A+B+C)×3%
=(40+35+290)×3%
=10.8元/平方米(7200元/亩)
⑤确定资本利息
利息为开发企业全部预付资本所应支付的利息,利息率按10%计，则利息额为
E(利息)=(A+B+C+D)10%
(40+35+290+10.8)×10%
37.58元/平方米(25053.33元/亩)
⑥在企业的投资开发过程中,可能会因一些原未预见到的因素而额外增加某些支出,按房地产开发行业的一般规律,不可预见费按投资额的3%计,即
F=(A+B+C+D)×3%
=(40+35+290+10.8)×3%
=11.27元/平方米(7516元/亩)
⑦确定开发企业利润
根据国家土地管理局对全国土地开发企业的调查结果表明,其资金利润率平均为25%,以此计算可得利润为
G=(A+B+C+D+F)×25%
=(40+35+290+10.8+11.27)×25%
=96.77元/平方米(64512.33元/亩)
⑧确定开发完成后土地价格
根据成本逼近法计算公式,可得开发完成后土地价格为:
H=A+B+C+D+E+F+G
=40+35+290+10.8+37.58+11.27+96.77
=521.42元/平方米(34.76万元/亩)
⑨确定总地价
总地价(I)=521.42×1903920=99274.67万元
大写:玖亿玖仟贰佰柒拾肆万陆肆仟柒佰元。
2、剩余法(假设开发法)评估
①该地块为新征待开发土地,具有再开发价值,故可采用假设开发法评估。其公式为:
土地价格=房屋销售价-建筑工程费用-专业费用-利息-税金-正常利润
②确定房屋销售价格
经实地调查和北京市房地产管理局、市建委开发办、怀柔县土地管理局等提供的资料表明,北京郊县及怀柔郊区一带1992年各类房屋销售价格(K)大致水平如下
住宅：1500元/平方米
工业厂房：1000元/平方米
宾馆办公楼会议中心：1700元/平方米
商业用房：2000元/平方米
③确定各类房屋建筑工程费用
根据北京市房地产管理局、怀柔县土地管理局和怀柔县建筑工程公司等单位提供资料和我们调查数据表明,目前怀柔县各类建筑工程费用(L)如下:
住宅： 550元/平方米
工业厂房：400元/平方米
宾馆办公楼会议中心：750元/平方米
商业用房：800元/平方米
④确定专业费用(M)
专业费用包括测算费、勘测设计费、管理费等,一般按建筑工程费用的5%计,即
M=L×5%
⑤确定利息N
利息是建筑企业全部预付资本的利息,利息率为10%,则有:
N=(L+M)×10%
⑥确定税金O
税金主要指房产销售税,销售方按售价的1.5%交纳,则有
O=K×1.5%
⑦确定建筑企业利润P
利润率依中国房地产开发企业利润率20%计,则有:
P=(L+M)×20%
⑧确定各类房屋楼面地价Q
依公式
楼面地价Q=K-L-M-N-O-P
=K-L-L×5%-(L+M)×10%-K×1.5%-(L+M)×30%
=(1-1.5%)K-(1+35%)L-L×5%×30%
=K×98.5%-L×136.5%
代入数据,可得各类建筑楼面地价Q如下:
⑨计算总地价
根据北京中国乡镇企业城详细规划,区内可建各类建筑面积为：住宅263500平方米;工业厂房1036800平方米;宾馆、办公楼、会议中心等公建面积405100平方米;商业用房133700平方米(详见附件)。
故可得北京中国乡镇企业城总地价为:
总地价=726.75×263500+439×1036800+650.75×405100+878×133700
=102766.125万元
大写:拾亿贰仟柒佰陆拾陆万壹仟贰佰伍拾元整。
平均地价:539.76元/平方米(35.98万元/亩)
结论：
综上所述,依成本逼近法评估结果为:521.42元/平方米(34.76万元/亩),依假设开发法评估结果为:539·76元/平方米(35.98万元/亩),综合两种评估结果,考虑到在成本逼近法评估结果对土地用途和今后市场状况考虑不够,而假设开发法充分考虑了土地用途和市场行情,数据可靠,理论基础明确,故成本逼近法评估结果作为参考,以假设开发法评估值为最终评估结果,即单位地价为:539.76元/平方米(35.98万元/亩)。
总地价为:102766.125万元
大写:拾亿贰仟柒佰陆拾陆万壹仟贰佰伍拾元整。
雁鸣水庄别墅土地资产评估报告
第一章基本概况
十五、土地位置
雁鸣水庄位于怀柔县雁栖湖西面之山丘地段,依山傍水,距雁栖湖水面只有500米。
十六、土地使用权
雁鸣水庄别墅村土地使用权,属于北京中国乡镇企业城投资开发总公司(见附件一)。
十七、面积、用途、容积率
雁鸣水庄别墅村土地总面积296666.67平方米(445亩)，用途为别墅用地,建筑容积率为0.4。内部别墅用地占63.4%,公建用地占8.9%,绿化用地占13.7%,道路用地占14.0%。
十八、地形条件
该区为山丘地段,地形起伏较大,地段北侧地势由东南向西北逐渐升高,中部以176.4米山丘为中心。
十九、基础设施
1、道路系统
该区以南、北二路口与外部道路联接,并以南部道路为本区主要入口。区内主干道红线12米,联系各组团的道路宽7米,各组团内部通道宽5米,既保证区内道路通而不畅,以隔绝区外机动车穿行,又确保公用车辆(消防车、清洁车等)能顺利到达区内各个角落。
2、市政条件
区内最高山丘设置高位水箱;南端头设区内锅炉,解决本区内采暖和热水供应；沿南外沿道路设防排洪沟;煤气、电力由外部供应；污水处理由外部解决。
第二章评估
二十、影响雁鸣水庄别墅村土地资产价格的因素
1、政治经济因素
邓小平同志一九九二年初南巡讲话的发表和中国共产党第十四次全国代表大会的召开,标志着中国进一步扩大对外开放和建立社会主义市场经济的开始,这一切必将更加坚定海外投资者对中国尤其是北京的投资信心。同时,随着海峡两岸交流的日益活跃,香港、澳门本世纪末陆续回归中国,必将有越来越多的港、澳、台同胞希望在大陆购置房地产,别墅用地销售前景看好;随着社会主义市场经济发展，国内企业家和先富起来的一批人对于别墅等高等住宅的需求也会越来越大;此外,前不久北京市政府已决定严格控制新批别墅用地,未来别墅供应量必将减少，雁鸣山庄别墅村则在此前已获北京市政府批准,其销售价格、销售前景更为看好。
2、环境因素
雁鸣山庄面湖靠山,地壳稳定性较好,前临风景秀丽的雁栖湖只有500米,通视良好,在别墅村内可以直接看到雁栖湖宜人的水面,山色水景交融。同时别墅村距著名的怀柔水库、慕田峪长城、红螺寺等风景点都很近；同时到射击场交通也很便利。四周绿涛碧水、空气清新、花木茂盛、环境优美、气候宜人,是度假疗养、休息等的良好场所。
二十一、价格评估
1、成本逼近法评估
雁鸣水庄别墅村用地,同样可采用成本逼近法评估开发完成后的土地资产价格。根据第十四的评估过程可知
土地开发完成后地价=A+B+C+D+E+F+G
=521,42元/平方米
(34.76元/亩)
A—30元/平方米
B—40元/平方米
C—295元/平方米
D—10.8元/平方米
E—37.58元/平方米
F—11.27元/平方米
G—96.27元/平方米
总地价=521.42×296666.67
=15468.79万元
大写:壹亿伍仟肆佰陆拾捌万柒仟玖佰元整。
2、剩余法(假设开发法)评估
①雁鸣水庄别墅用地为新征山丘地,按规划应建设别墅住宅销售，故可采用假设开发法评估地价。
根据十四的计算过程可知:
楼面地价Q=房屋销售价K×98.5%-建筑工程费L×136.5%
同时也知道商业用房楼面地价为878元/平方米,公建用房楼面地价650.75元/平方米。
②根据农业部农工设计院提供的资料和我们调查表明,怀柔一带别墅售价为4500~5000元/平方米,建筑工程费为2000-2500元/平方米。考虑雁鸣水庄的销售前景看好(详附见二十),同时山丘地段建筑工程费用偏高,因此,决定销售价格及建筑费用均取高值,即有:
K=50000元/平方米
L=2250元/平方米
则楼面地价Q=K×98.5%-L×136.5%
=5000X98.5%-2500×136.5%
=1512.5元/平方米
③按照雁鸣水庄别墅村规划设计,村内将建商务中心3500平方米，会议中心、三星级宾馆、康乐中心等公建设施16500平方米,别墅建筑95640平方米,则该地块总地价为:
总地价=878×3500+650.75×16500+1512.5X95640
=3073000+10737375+144655500
=158465875元
大写:壹亿伍仟捌佰肆拾陆万伍仟捌佰柒拾伍元整。
平均地价534.15元/平方米(35.61万元/亩)
结论：
按上述评估结果,成本逼近法评估结果为512.42元/平方米(34.76万元/亩)，假设开发法评估结果地价为534.15元/平方米(35.61万元/亩),考虑别墅销售市场看好,且假设开发法数据可靠,理论基础明确,故取假设开发法评估结果为该地块价格,即534.15元/平方米(35.61万元/亩)。
总地价为:158465875元
大写:壹亿伍仟捌佰肆拾陆万伍仟捌佰柒拾伍元整。
北京中国乡镇企业城培训中心土地资产评估报告
二十二、土地位置
北京中国乡镇企业城培训中心位于怀柔县城西北侧，怀柔水库侧畔。
二十三、土地使用权
北京中国乡镇企业城培训中心土地使用权,属于北京中国乡镇企业城投资开发总公司。(详见附件一)
二十四、土地面积、用途、容积率
北京中国乡镇企业城培训中心用地面积:11333.3平方米(17亩)，建筑容积率0.265，用途为别墅、办公用地。
二十五、影响北京中国乡镇企业城培训中心土地价格的因素
1、政治经济因素
见雁鸣水庄别墅村土地资产评估报告二十。
2、环境因素
北京中国乡镇企业城培训中心位于怀柔水库侧畔,气候宜人,景色优美,视线开阔,是建造别墅的好地方。
二十六、价格评估
1、成本逼近法评估
士地七通一平开发完成后地价=A+B+C+D+E+F+G
=557.36元/平方米
(37.16万元/亩)
A—150元/平方米
B—40元/平方米
C—200元/平方米
D-—11.7元/平方米
E—40.17元/平方米
F—12.05元/平方米
G—103.44元/平方米
总地价=557.36×11333.3=631,67万元
大写:陆佰叁拾壹万陆仟柒佰元整。
2、假设开发法评估
①公式楼面地价Q=房屋销售价×98.5%-建筑工程费L×136.5%
②根据农业部农工设计院提供资料,该中心别墅售价为：4500~5000元/平方米;建筑工程费为2000~2500元/平方米,考虑到近期别墅销售看好,且此中心地势平坦、交通便利,便于建设,故销售价取高值,建筑工程费取低值,即有K=5000元/平方米,L=2000元/平方米
则楼地价Q=K×98.5%—L×136.5%
=5000×98.5%-2000×136.5%
=2195元/平方米
③按照北京中国乡镇企业城培训中心初步规划,该区可建别墅3000平方米,则总地价为
总地价:2195×3000=6585000元（581.03元/平方米，38.79万元/亩）
大写:陆佰伍拾捌万伍仟元整。
结论：
按上述评估结果,成本逼近法评估结果为557.36元/平方米(37.16万元/亩)，假设开发法评估结果地价为38.79万元/亩，考虑别墅销售市场看好,且假设开发法数据可靠,理论基础明确,故取假设开发法评估结果为该地块价格,即总地价为:6585000元
大写: 陆佰伍拾捌万伍仟元整。
总体结论
综合上述三个评估报告的评估结果,可得到北京中国乡镇企业城投资开发总公司所拥有的北京中国乡镇企业城、雁鸣水庄别墅、北京中国乡镇企业城培训中心的土地资产总价值为:
1027661250+158465875+6585000
=119271.21万元
大写:壹拾壹亿玖千贰佰柒拾壹万贰仟壹佰元整。
估价人员签字:
(经济师、土地估价师)
(经济师、土地估价师)
(经济师、土地估价师)
(经济师、土地估价师)
中国地产咨询中心 北京北方地产投资咨询公司
一九九三年二月二十八日