权威 | 荷兰房屋能住500年，仍不断升值的秘密...

在荷兰买房和在中国有很大不同。

在荷兰，买一间房子，业主相当于对房屋拥有永久产权。不像在中国只有70年。

中国人买房太心酸，新房没建好就卖光

在荷兰，二手房、年代久远的老房子有很多，二手房市场火爆且健全。而在中国，买新房的情况却很普遍。

相信在荷兰生活的华人朋友也认为买二手房、旧房老房是一件习以为常的事情。

但是，你知道：

荷兰的房子，寿命有多久吗？

现在，荷兰到底有多缺房呢？

如何买房，长远来看才最保值？

近日，荷媒Business Insider采访了几位房屋专家，我们一起来听听他们的意见。

荷兰房屋平均寿命：120年！

鹿特丹Hogeschool可持续改造专家Van Nunen估计，平均每间房屋的寿命应该在

120年左右

“主要考虑的应该是房屋的功能性，而非建筑材料等技术性问题。”

据他表示，如果房屋得到很好的维护和维修，石材可以一直保存下来。但主要问题是，一个世纪以后，房子的功能性是否还存在，是否已经空空荡荡，没有住户。

2008年，Van Nunen曾做过一项调查，他采访了建筑商、公司、投资者和承包商等，获得了一手详实数据。最终，他发现，专家们一致得出的结论是：
55至500年！这个估算范围还是有点大啊...

Van Nunen最后将获得的数据值掐头去尾，取了平均值，他在论文里也是这么写的——

而代尔夫特理工大学教授Thomsen在演讲中表示：

荷兰房屋寿命300年都不够！

要让荷兰每个人有房子住，寿命应当维持在：

400年！

以后住的房子，可能是爷爷的祖爷爷的爷爷的？

老房反而更吃香

不像在中国，大家都偏好刚建好的新房。觉得安全、住着舒服干净，再加上老房子又比较有故事，中国人会比较忌讳。

名胜古迹像北京的四合院这种另当别论，但中国人确实注重“买房看风水”这些事情，相信：房买的好，对事业和爱情都有帮助！

但荷兰人到不怎么介意这些事情。比如，在Van Nunen的调查中，他发现上世纪30年代建的房子，都将近100岁了，但有意的买家依然络绎不绝，这是“老房有喜”啊！

荷兰的房子会进行定期维护，即使老房子，也不会太过残旧，外部显得较整洁，内部全是现代化的装修。

就房龄来看，30年代左右建的房子反而更受欢迎。二战以前建的房子质量不错。而且房子外形高且古典，细长的窗户，优雅的大门，精美的天花板，带着浓浓的怀旧气息。

1930年的荷兰别墅，好气派！

但是，按照专家的结论，这些房子已经快100岁了，还能住20年...

买家需不需要担心它们会塌？以后万一没这么抢手了，会不会砸在手里呢？

Van Nunen表示，这些房子还能够安全地存在好一段时间，它们多数都建在城市边缘，比如乌特勒支的Tuinwijk地区。当初建造的时候，也很注重细节和质量，所以不用担心。

不过在荷兰，很多1900-1920年间建造的房子，需要彻底翻修。一些在上世纪50年代的房子也是一样。

荷兰房屋有三重寿命

荷兰房屋有三重寿命：功能性、经济性、技术性。一般情况下，功能性寿命是最短的，而技术性寿命则应该是最长的。

这是告诉我们，只要维护得好，不用担心刚买的老房变成危房的节奏？

嗯，安心了...

但究其经济性，如果你想从房产中获得回报，主要跟地理位置、居住需求（woonwensen）有很大关系。买房时要考虑好。

就算房子是上世纪30年代建的，如果地理位置好，在很受欢迎的社区，而且样貌外观看起来都不错，经济寿命会很长。

但如果你的房子在人口锐减、房源又很多的地区。或者你的房子在今天的标准来看，总楼面面积（vloeroppervlak）又小，密封性也不是很好，比较耗费能源。

对于这种房子，你做房东很难把房子租出去，卖也没人要，因为没人想花大价钱在装修上。

相信华人朋友深有体会，在荷兰，比起买房，装修也是一笔不小的开支，一些人装修的开支甚至比买房还要高。

荷兰专家表示，不要买维护一般，非常耗费能源、地段又差的房屋，这些房子很有可能会被拆掉。

但功能性好的房屋能够保证其最大使用寿命。一间改造性很强的房屋，也是值得投资的。

比如一间房屋给一家使用已经太小了，如果能被改造成舒适的两人房，就能避免被拆掉的命运。

寿命与维护有很大关系

荷兰代尔夫特理工大学研究住房制度的教授Boelhouwer表示，房屋建筑的技术寿命主要和维护有很大关系。

阿姆运河边上的房屋已经有几百年了，并非因为建筑本身很好。主要由于长期的维护，除了出现了类似古迹一样的外观，其他功能仍非常健全。

如果总楼面面积够大的话，房屋寿命相对来说会很长。

究竟什么是值得投资的好房？Boelhouwer给出了自己的建议，1. 在好的地理位置 2.有更改构造格局的可能性 3. 地基稳固 4.维护保养得好

要想房屋保值，

“至少花全年消费金额的1%在房屋维护上。”

Van Nunen也认为维护很重要，“每15年一定要必要的整修工作，整修工程可大可小，比如修理窗框、屋顶或者刷墙。”

荷兰拆掉了很多房子

代尔夫特理工大学教授Thomsen曾计算过荷兰房屋总数，并对荷兰所需房屋数量做出预测。

在他看来，荷兰现在拆掉了很多房子，而建的新房又太少，翻新工程都很少。

按照现在的速度来看，想要达到房市供需平衡，房子寿命至少要到400年才能让每个人有房住。

很显然，现在过热的房市已经使得房价飙升，而推波助澜的最大"凶手"就是紧缺的房源。

没有房，有钱，想买买不了啊...

荷兰建房速度太慢

根据目前的数据，Van Nunen教授预测，未来27年荷兰至少需要850万间房屋。这是日益增长的人口所需。

现在，大家住得越来越紧，像沙丁鱼一样。

荷兰现有房屋总量为770万间，未来，必须要至少增加100万间才够用。

除去拆迁的数量，每年大约新增4万间房屋的速度，这至少需要25年才能达到标准啊...

而现在，荷兰各界又忙着讨论是否要将房屋改造成符合可持续发展、绿色减排的要求...

教授Boelhouwer直言不讳——

对现有房屋进行绿色改造，是一项巨大工程

这对房屋的要求变得更高了，在装修方面，对墙、玻璃、密封性的要求都有所变化。

既花钱又减少了房屋寿命！

尤其对于那些在上世纪60-70年代建造的房屋来说，节能改造极大地限制了它们的功能性。

“如果这些房屋地理位置又不好的话，花5-6万欧只为改造房屋，那还不如拆了重建呢！”

Boelhouwer表示，如果荷兰政府真的想将房屋逐步改造成节能环保类型，应当仔细考虑如何在政策和资金上给予帮助。

强制执行政策

将会导致居民“造反”

嗯，比如强制新房里不安装天然气设备，想必一些华人朋友已经心有不满了吧...

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来源：Business Insider

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