杭州楼市可以抄底了！

近期，有媒体报道杭州楼市回暖，成交量大增，甚至单价10万元的豪宅项目也开始热销。另外，浙江省内的外地投资客重新活跃，去杭州的看房团一波接一波。这一现象似曾相识，市场发出了什么信号？

很多人可能不太了解杭州楼市的重要性。在2011年之前的数年中，中国楼市有两个最具风向标的城市，人们可能会认为是北京和上海，其实是深圳和杭州。这两个城市投资投机需求旺盛，一个背靠国际金融中心的香港，同时辐射经济发达、民资充裕的珠三角；另一个是中国民营经济最发达、投资观念最开放的地区——浙江省的省会。

普通消费品，如食品与衣服，价格波动较小。而纯粹的资产品，如股票，价格波动很大。差别就在于需求性质不同，投资投机需求聚如蜂，去如风，助涨助跌价格。房产同时具有使用功能和投资功能，一方面可以用于自住、自用，另一方面含有一定资产品属性，具有增值保值功能。

因此，深圳和杭州的房价波动幅度，明显大于其他城市。比如，2007年深圳房价领涨全国，2008年则领跌全国；再如，2009年至2010年杭州和温州房价暴涨，2011年后温州领跌全国，杭州也比较低迷，尤其是2014年部分月份，杭州房价领跌全国。而今年上半年深圳房价再度暴涨，同样是“性情使然”。

对于杭州及其身后的浙江而言，2011年是房地产市场的重要分水岭，之前一直繁荣，除了短暂的2008年；其后持续调整、降温，温州受灾程度超过杭州，是全国地级市中最惨重者（与鄂尔多斯是两个难兄难弟）。与温州及其他浙江城市不同的是，2012年下半年和2013年，杭州房价曾经随全国大势，上涨过一波。

但杭州那波房价上涨也埋下了两个“祸根”：其一，库存不降反增，供求关系并未改善，只是在全国大势挟裹下的小涨，与一线城市的实质性大涨不同，根基脆弱，所以2014年即率先降价，被迫深度进行调整。其二，2013年下半年，趁着短暂而虚假的楼市繁荣，政府猛推大量宅地，一批大中型房企集体误判市场，涌入抢地，盲目推高了地价，导致一批高价地项目无法赚钱，部分地块只能迟滞开工。

然而，浙江的经济发达程度，决定了它的楼盘不可能长期低迷；杭州的城市地位，决定了它的房价不可能持续下跌。随着去年三季度杭州放开限购、救助楼市等多项措施的出台，住宅成交量报复性反弹，而且至今保持活跃。伴随着成交量暴增，杭州、温州、宁波等住宅库存去年8月前后开始高位盘整，不再继续增长，今年上半年则库存不断减少。

从库存去化周期来看，更能说明问题。杭州去化周期峰值出现在去年6、7月份，达26个月，其后减少，今年上半年已降至13个月的水平。温州去化周期峰值出现在去年7月份，达49个月，是易居房地产研究院跟踪的35个大中城市当中的最高值，其后减少，今年6月已降至16个月。按当前市场形态，二线和三线城市的去化周期分别低于15个月和18个月之后，房价就有止跌上涨的驱动力。

结果是，从今年4月开始至今，浙江几个重要城市的房价开始集体上涨，而且涨幅排名靠前。在全国70个大中城市房价指数中，浙江的四个样本城市，杭州、宁波、温州和金华，房价排名多能进入前十名，仅次于四个一线城市。比如6月，深圳、上海、北京、广州和杭州的房价环比涨幅分别为7.2%、2.4%、1.6%、1.6%和1.3%。

这很可能意味着，经过四年深度调整之后，以杭州为首的浙江板块，需求释放，库存减少，供求关系改善，房价上涨，市场开始复苏和反弹，进入上行通道。由于之前浙江板块房价下跌幅度，全国各省区中最大，比如按统计局口径的70城房价指数，今年6月的住宅价格水平相比2010年，杭州仍下跌6.7%，温州则仍然大跌22.6%。

杭州是浙江省会，且城市地位仅次于一线城市，也可称为“1.5线城市”，对于省内其他民众有强大吸引力。未来两三年，杭州房价上涨空间，可能比一线城市还要大。当前在杭州购房，纯属抄底行为。

杨红旭发表于新闻晨报