全国新房库存43亿平米，多数商办房都没投资价值！

6月下旬，易居房地产研究院发布一个份报告：全国房地产库存现状与趋势的研究报告。

当前全国房屋库存规模到底是多少？这是各界非常关心的一个问题，很多研究单位和机构也做了尝试，试图推算较为具体的数值，但存在较大分歧。

在此，易居房地产研究院尝试使用官方公开的数据，借助基本假设，推导出数据。其中对于最重要的库存口径——现房加期房的库存量，我们采取两种不同的方式相互印证，得出的结论供大家参考。

在本研究报告中，我们定义了三个口径的库存量：小口径、中口径和大口径。小口径为统计局每月公布的待售面积，即现房库存量；中口径为现房库存量加上期房库存量，即拿到预售许可证后，尚未销售的新房；大口径为项目新开工后，尚未销售的新房。大口径中可能包括一些还没达销售标准的新房，这些新房不能称为真正意义上的库存，但考虑这些新房在不久的将来，可取得预售许可资格，变为期房，作为短期库存增长的最主要来源，因此，报告也对包含这部分新房的口径进行了统计分析。

1、小口径库存

根据国家统计局公布数据，截止2015年年底，全国商品房待售面积约为7.2亿平米，即全国现房库存量为7.2亿平米，也就是说商品房小口径库存为7.2亿平米。根据近5年（2011-2015年）全国商品房销售面积均值120189万平米，可知去化周期约为7.2个月，但此处销售面积为现房加期房销售量，因此低估了去化周期的真实数值。对此，我们使用统计局公布的2015年商品房现房销售面积约3.2亿平米，可得现房的去化周期超过27个月。

2015年全国住宅、办公楼、商业用房待售面积分别为45248、3276、14664万平米，即住宅、办公楼、商业用房小口径库存分别为45248、3276、14664万平米。根据近5年（2011-2015年）全国住宅、办公楼、商业用房销售面积均值分别为105661、2512、8485万平米，可知去化周期分别为5.1、15.7、20.7个月。根据统计局公布的2015年住宅、办公楼、商业用房现房销售面积25902、845、3239万平米，可推得三类物业现房各自去化周期分别为21.0、46.5、54.3个月。办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

中口径库存，我们定义为现房加期房的库存量。我们的逻辑是拿到预售许可证尚未销售的数量，量化处理就是历史累计新开工面积，扣除未拿到预售许可证的面积和已经销售的面积，剩余的面积就是中口径的库存量。推算具体数值之前，我们把1998年作为商品房销售起点，因为1998年房改之前，全国实行的是福利分房制度，商品房市场规模相对较小，库存量也非常小，根据网上公开资料1998年商品房待售面积约6000万平米。另外，我们假定项目从新开工到拿到预售许可证的平均时间为1年。

如果测算时间截止到2015年年底，那么根据假设，2015年新开工的项目都归类为未拿到预售许可证的项目。也就是说，2015年之前新开工项目都变成了现房或期房。根据统计局数据，1997-2014年，全国商品房新开工合计165.7亿平米，其中住宅、办公、商业用房分别为128.1、4.9、19.1亿平米；1998-2015年，全国商品房销量合计122.8亿平米，其中住宅、办公、商业用房分别为109.0、2.4、8.5亿平米。

通过两者简单的相减，加上1998年之前商品房库存量约6000万平米，其中住宅、办公、商业用房分别为5237、227、422万平米（按1997年商品房销量中，住宅、办公、商业用房销售占比分别为87.3%、3.8%、7.0%进行计算），可知到2015年年底，中口径商品房库存量为43.5亿平米，其中住宅、办公、商业用房分别为19.6、2.5、10.6亿平米。

根据近5年（2011-2015年）全国商品房销量面积均值120189万平米，其中住宅、办公、商业用房销售面积均值分别为105661、2512、8485万平米。可得中口径商品房去化周期为43.4个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为22.3、119.8和150.4个月。住宅去化周期接近2年，应该说大于合理区间；办公楼、商业用房考虑部分项目作为开发商自持物业，因此去化周期被放大，假设开发的项目有20%面积作为自持，办公、商业用房的去化周期降为95.8个月和120.3个月，这样看，库存量仍然非常大，去化周期过长。

商办物业库存更为严重，与我们主观感受也较为切合。同时，2016年6月初公布了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，也可以从一个侧面反映目前商办类物业库存确实更为严重，从住宅、办公、商业等土地供应本身就存在较为严重的结构失衡。

大口径库存，我们定义为项目新开工后尚未完成销售的面积。根据之前的计算，1997-2015年合计商品房新开工面积181.1亿平米，其中住宅、办公楼、商业用房新开工面积分别为138.8、5.6、21.3亿平米；加上1998年前各自的待售面积；减去相应年份的销售面积。可知到2015年年底，大口径商品房库存量为58.9亿平米，其中住宅、办公、商业分别为30.3、3.2、12.9亿平米。大口径库存量再除以近5年销售均值，得到大口径商品房去化周期为58.8个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为34.4、151.2和182.3个月。假设开发的办公、商业用房项目有20%面积作为自持，办公楼、商业用房的去化周期降为121.0个月和145.8个月，发现库存量还是非常大，去化周期依旧非常长。

通过三大口径的测算，我们发现当前全国的库存规模比较大。三大口径当中，以中口径最具合理性、最能反映实际库存规模与去库存压力。2015年底，中口径全国商品房现房加期房的库存规模达43.5亿平米，去化周期达43.4个月。其中住宅、办公、商业用房库存规模分别达19.6、2.5、10.6亿平米，去化周期分别超22.3、119.8、150.4个月。住宅、办公楼、商业用房三类物业库存规模都较大，去化压力也较重，办公和商业用房尤为突出。

2015年三类口径库存规模和去化周期（单位：万平方米，月）

	新开工面积	销售面积	小口径库存	中口径库存	大口径库存
库存规模	去化周期	库存 规模	去化周期	库存 规模	去化周期
商品房	154454	128495	71853	7.2	434924	43.4	589378	58.8
商品住宅	106651	112406	45248	5.1	196457	22.3	303108	34.4
办公楼	6569	2912	3276	15.7	25079	119.8	31648	151.2
商业用房	22530	9252	14664	20.7	106367	150.4	128897	182.3

                                                                              数据来源：统计局、易居研究院

老杨想对市场参与者说：投资商办类物业，一定要谨慎！只有租金收益率让你满意的物业，才可考虑。开发商所谓的“包租”，并不可靠。一定是市场条件下，能达5%左右的商办，才初步具有长期投资价值。另外，还得考虑其他因素。