中国历史上的两次区域房价泡沫都破裂了！

中国房价有泡沫吗？

在中国，这是一个争议非常大的话题。反对者与赞同者，都有一大群人。

但在国外，争议好像并不大，国际主流经济学家、金融学者，早在多年前，就认为中国楼市（或一线城市）是一个大泡沫。

比如，我所比较尊重的美国哈佛大学的席勒教授，早在2009年和2011年，来中国讲学时，就曾公开表示：中国一线城市房价泡沫严重。

席勒教授很懂美国楼市，但我认为他对中国楼市不太了解。在他获得诺奖的2013年10月，国内很多媒体重新翻出他看空中国楼市的观点，凑巧当时一线城市正在经历上一轮房地产短周期的房价大涨，于是这些新闻炒作得沸沸扬扬。

老杨，实在看不下去，就写了一篇文章，约赌席勒教授。当然，他也不可能鸟咱。图个乐子嘛。当时很多网站报道这事件。

当时我在文章中的输赢标准：未来五年内，如果中国房价累计下跌超过三成，连续下跌时间超过两年，我即告输。

标准解释：

1、中国房价，以全国70个城市房价指数为准，只要五年内某个时点，价格比现在（2013年10月）这个点位（统计局有基期数值可计算），下跌超过三成。

2、一个严重房价泡沫破灭后，房价一般都会下跌超三成，比如2011年某些月份相比2006年高点，美国标普-凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数累计下跌了36%左右。比如香港房价2003年比1997年高点累计下跌了近七成。再如日本大都市地价至今仍远低于1990年高点。

3、一个严重房价泡沫破灭后，房价下跌时间至少会持续2年，泰国、日本、香港、美国等等皆如此。所以，我说要连续下跌超过2年才算数。

4、为何要求是未来五年，不是未来两三年，也不是未来十年、二十年？如果说未来两年三年，对席勒略显苛刻了。但凡已经形成的严重房价泡沫，一般不会持续超过五年，日本泡沫1985年开始生长，1988年长大，1991年破。美国泡沫2001年开始长，2003年加速长，2006年二季度见顶，2007年破灭。香港房价自04年来，至今连涨九年，所以我预计泡沫生成，必破无疑，且坐等。如果说未来十年二十年，对我又太宽松，我也只是预测还有白银十年，2025年后我也承认很容易出现大跌（需要具备外部货币条件）。因为席勒09年就说中国或一线城市房价非理性，比较高；2011年非常明确的说是严重泡沫。所以我把时点定到未来五年。对双方都不算苛刻。如果五年后都没破，那只能说明现在还不叫“严重泡沫"!

虽然到2018年10月才满五年，还有两年时间，但现在看来，我应该不会输了。因为经历过去一年多的上涨之后，2016年10月70城房价指数相比2013年10月，又上涨了近一成（一线城市则暴涨），估计还将继续上涨半年左右。如此，则2018年10月相比2013年10月，70城房价铁定不可能下跌超三成了。

如果没有过去一年多的房价再度上涨，而是从2014年一直跌至2018年，刚极有可能累计下跌达三成左右。

另外一个标准：连续下跌时间超过两年。五年内也没可能出现了。2014年5月至2015年4月，70城房价曾经连跌12个月，其后至今上涨。即便是明年某个月份重新开始下跌，至2018年10月，也不可能连跌2年了。

这个单方约赌，老杨是赢定了！当然，有人会说老杨走了狗屎运，过去一年多房价居然出现一轮大涨。或许，也有人认为老杨的定的标准不公平，但三年前老杨定标准的时候是坦诚的，上文已有述，你如有意见，我也木办法噢。

老杨自我体悟，这主要缘于对中国房地产市场有更深入的观察、更系统的研究。

回顾国内，也曾有很多人严重看空中国房价。比如谢国忠，自2001年还是2002年，开始看空。比如魏杰教授，也是2001年就看空，好像还发誓“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。2005年2006年，最知名看空派是易宪容。2007年开始多年，牛刀最则著名。还有很多学者、专家、财评人，不再一一列举。

他们都错了！所以，成就了一个人：任大炮。前段时间，媒体传言：任志强表示2017年房价涨幅更大！老百姓一听，小心肝，碎了一地。后来据称，这是媒体误读了任老师的观点，不是指代2017年会大涨，而是下一轮会涨得更猛。

过去几十年，全国楼市基本没泡沫，这是老杨的观点，而且也指当前。那么，是否曾经发生过区域性泡沫？

答案是确定的！突出表现为两个时点、两个区域！

通过易居研究院跟踪的一张图，可知全国房价波动。下面是1987年-2016年三季度全国新建商品房均价。

1987年全国商品房均价为408元/平方米，2016年前三季度为7625元/平方米。从年度来看，只有1999年和2008年微跌，其他年份皆上涨，只是涨幅有差异。

两个时期，房价涨幅较大。

第一个时期是1992年至1993年。当时全国商品房很少，商品房价格在1992年和1993年（上涨30%）的大涨，主要原因是海南、北海等南方局部地区地价房价暴涨，出现大泡沫，从而拉高了全国均价！

1993年6月朱总调控之后，泡沫破灭，房价持续大跌，大量地产商与个别金融机构破产，烂尾楼遍地。冯仑、潘石屹消息灵通，提前逃离海南，保住了第一桶金。

第二个房价高涨时期是2004年至2009年（剔除08年）。在这一时期，很多国内外学者专家看空楼市。但这一时间的房价高涨，受到两个因素的支持：一是98年房改之后住房需求爆发；二是中国成为世界工厂、出口爆增、经济高增长、居民收入高增长。因此，这一时期，全国与绝大部分城市，房价基本无泡沫。大量经济学者、财评人，集体误判中国楼市！

然而，须要关注的是：由于08年四季度和09年四万亿刺激与货币大放水，2009年全国房价大涨，其中个别城市投资投机过度、房价涨幅过大，并且延续至2010年，于是出现了较为明显的房价泡沫，突出体现在两个地级城市：温州和鄂尔多斯。

下图是温州房价指数，生动的再现了泡沫产生与泡沫破灭的过程。在楼市最高潮的2010年，温州某个新盘，最高单价冲高至10万元一平米（记得当时深圳还没出现过10万盘）。而在泡沫中游泳的当地炒房者，当时并不觉得贵。结果2011年泡沫破灭后，此盘腰斩至5万左右。裸泳者，一大群。

我在《楼市探秘》一书中，曾对温州房价泡沫有更多分析。曾说：2003年温州炒房团开始涌入上海炒房，后来流布全国各地炒房，赚钱无数！结果，炒来炒去，却在2009至2010年，把自己的老窝炒崩了。

于是，去年以来的这轮一线城市和少数二线城市房价大涨过程中，很少见到温州客的身影，直至今年下半年，才开始在少数城市重新看到他们的身影。真应了那句话：“一朝被蛇咬，十年怕井绳”！

不过，温州楼市，比鄂尔多斯，还要强一些。2015年二季度，房价见底，小反弹至今。而且，去年以来，温州楼市成交量大增，去化周期明显缩短。而鄂尔多斯楼市，无价也无量，仍然有气无力的趴在地板上。

如果上述数据与楼市故事，你都不懂，甚至没听说过，你还有自信把“泡沫”、“崩盘”，天天挂在嘴边吗？

房地产大道理、市场大趋势，请多关注任大炮；房地产短周期、交易实操技术，可多关注老杨。嘿嘿。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

【申请VIP粉或咨询房事：可加微信ysunwoods】