下一轮楼市启动城市，难道仍会是深圳？

近期，有一股思潮萌动、暗流涌动，认为本轮房地产短周期，深圳是领涨者，2015年起跳，领涨全国；而下一轮全国楼市投资机会，仍将率先出现在深圳，甚至有大神预测2018年春天就会启动，房价将大涨三成。

老杨对深圳的观点，可以用一段问答来说明。

粉丝问：

我的基本情况如下：刚来深圳的时候购买了坂田的房产，当时100万，目前市价约550万，贷款已经还清。夫妻双方都是深户，我太太名下没有贷款，可以拿到3成的首付。我觉得资金在手上有贬值的压力，所以希望购置在深圳的第二套房投资。

看房情况：目标锁定在500-700万的房子，如果支付三成首付的话，手上的现金勉强够用。不考虑自住，只考虑增值空间大的区域，目前在关注龙华、宝中、前海的两房或者小三房。 计划的购买方式：用手头的现金付一部分首付，同时把第一套房办理抵押贷款（利率上浮25%），再拿出350万来。一方面用于还贷，另一方面去配置一些收益在8-10的理财产品。 

请杨老师帮忙分析一下：目前的深圳市场是否是最佳购买时机？深圳哪个片区更值得投入？以我目前的资产情况，买500-700万的房产作为投资是否合适，还要不要追求更高的风险，买价格更高一些的房子。老杨答：当前，不是房产投资的好时机，不要老担心：钱在手上会贬值。 只有你投资的产品，涨幅超过无风险收益时，才会有意义。 而当前进入深圳楼市，未来一年，甚至两年，所获得的升值幅度，都不太可能超过无风险收益。 当前我国的无风险收益率，上限可以界定为6-8%。超过这一水准，都要考虑是否有风险，很多金融投资品，看似没风险，实际上在金融强监管的新环境之下，可能会出现你意料不到的风险。 假如你真的有能确保“收益在8-10％的理财产品，那就应先买这类产品，但期限不要超过一年。 深圳楼市，去年3.25之后，步入调整节奏，量缩价盘整，至今年初，多数板块的二手房较最高点小跌，少数板块横盘。 但今年春节之后，成交量反弹，价格小涨，至今部分板块的二手房价格创新高，部分仍低于最高点，部分持平。 2015年至2016年一季度深圳房价领涨全国，其中前海属于热点板块，我拉了一个前海板块及一个小区的二手房价格走势。显而易见，去年3月是高点，其后盘整中微跌。 关于今年春节之后的这波反弹，很多深圳本地专家认为是市场逆转了，盘整结束，进入新一轮的上涨通道。我持相反观点：认为只是下跌通道中的小反弹，小浪花不改变浪潮的方向。今年下半年和明年，深圳房价将会继续下跌。明年下半年多数板块的二手房房价水平，将低于今年上半年的水平。 实际上，从成交量来看，春季反弹已经结束，5月开始量能重新下滑。房价重新盘整。另外，三季度新盘上市量加大，多数开盘价格低于预期，这既有政府限价的因素，也有市场降温的因素，而且部分楼盘并不算高的开盘价，去化率仍偏低，市场需求面偏弱的格局并未改善。在这种市场形势之下，作为投资需求，你不应急着入市。等明年上半年再观察吧。等明年抄底的合适时机来临时，可适度加杠杆。另外，当前可考虑将惠州房子卖掉，当前处高位，未来两年回落的幅度将大于深圳。提前筹措资金，以便下一次用足深圳房票价值。 地点首选前海板块，这是整个深圳未来十年最具潜力的板块。其次是宝中。再次是龙华。

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