全国大城市房价涨回一年前，带头大哥嗨得“嗑药”

 春天还没到，楼市已经暖风阵阵了。近日国家统计局公布的12月份70个大中城市住宅销售价格数据表明：大中城市房价水平，首次反弹回到一年前。

12月与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个（比11月上涨城市数量增加6个），持平的城市有4个。说明全国房价总体仍在继续上涨，且势头有所加强。

从房地产短周期波动规律分析，由下行转为上行的过程中，将出现两个“拐点”。将70个城市的新建商品住宅价格指数简单算术平均后，可得到环比涨幅和同比涨幅。

第一个“拐点”是环比上拐。环比是指本月相比上月。70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅已于2015年5月由负转正，然后保持小幅上涨，至今已经持续了8个月。

第二个“拐点”是同比上拐。同比是指本月相比去年同月。70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅，于2015年12月，首次止跌反转，上涨0.3%。而之前，曾经连续下跌了15个月。

同比变化滞后于环比变化，因此70城房价环比先翻红，同比后翻红。2015年12月同比止跌上涨，也就意味房价水平重新反弹到了一年之前。

这是70城的总体态势。如果看不同城市，则会发现存在“冰火两重天”的现象。

凡是房价环比仍在下跌的，皆为“冰城”。70个大中城市中，按环比跌幅大小排名，跌幅最大的10个城市，依次为丹东、常德、西宁、银川、吉林、宜昌、蚌埠、湛江、桂林、南充。特征是：东北冷、西北冷，与当前该区域的天气相似，然后是部分三线城市冷，东中西部皆有。

凡是房价环比和同比双双翻红的，可称为“火城”。如果仅看同比涨幅最大的城市，则包括深圳、上海、北京、广州、南京、厦门、杭州、武汉、宁波、天津。特征是：一线城市热，二线核心城市热，以东部为主。

这其中，惟一一个“火冒三丈”的城市是深圳。12月深圳房价同比增幅高达47.5%，远高于第二名上海的18%，而北京和广州只有10%左右，只是算温和。过去20多年的中国房地产历史中，70城房价指数中单个城市房价同比涨幅超过50%的，只有2010年的海口和三亚。

2010年海南国际旅游岛规划出台，催生了一轮房价暴涨，指数价格同比上涨50-60%，而实际市场价格翻了一倍左右。但其后，从2011年开始，海南楼市一蹶不振，房价也一直趴在地上，不再有强势表现。

而此本轮全国房价上涨过程中，深圳一直是领涨者，环比从2014年12月开始率先上涨，其后除了2015年10月之外，环比涨幅一直为全国最大。从环比涨幅来看，2015年12月深圳仍是排名第一，为3.2%，远高于70城0.2%的平均涨幅。

其实，过去十多年，每轮房价上涨，都是一线城市领涨，此次由深圳领涨也不算什么事。但此次深圳房价涨幅之大，让人惊诧。虽然深圳的城市基本面、经济与产业面、楼市供求面等因素，综合决定了深圳是个高房价城市，未来长期趋势仍将上涨。但一年内房价指数暴涨近五成，实际房价暴涨一倍左右，已经存在非理性成分。

从市场实际交易层面分析，近几个月越来越多的炒房者，甚至是合伙炒房，利用高杠杆炒房的现象，越来越明显，出现了一批专业级炒客，把房子当股票炒，甚至不看房子就签约。这点，与2015年5、6月份上证指数在4500点至5178点时的情形，有很大相似性。

对此当前深圳的楼市过热现状，笔者创造性的引入了社会上常用的四级预警机制：蓝色、黄色、橙色、红色。并分别具有如下含义。

四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶），后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨30%，但交易成本约10%；如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

三级：黄色预警：市场过热，房价上涨减速（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度），后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨20%，但交易成本约10%，还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

二级：橙色预警：市场略热，房价上涨减速（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度），后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整（对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零），后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

就当前而言，笔者认为应发出黄色预警：投资投机应该谨慎，可以收手了。而自住需求，尤其是刚需，仍可根据需要和支付能力，继续买房。

至于其他城市的购房者，暂不必担心楼市过于火爆。在当前全国仍需要去库存的背景下，多数二三线城市，2016年最多保持温和上涨。自住需求者，可以安心根据需求而购房。

易居研究院副院长杨红旭刊发于每日经济新闻

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