杨红旭：楼市还有“降税大招”！就看他们敢不敢用？

2月19日，三部委公布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。不禁让业内外感叹：08年的救市狂潮，又扑过来了。

众所周知，刺激楼市的政策“工具箱”中，工具相当得多。但有两个工具最重要，可能有些普通民众不太清楚：一个是房贷，一个是税收。

而本轮救市，开启于2014年3月两会，其后，多次拿出房贷工具舞剑。

据老杨的记性（每个政策出台时都曾研究和分析）：2014年9.30新政､2015年3.30新政､2015年8月公积金新政、2015年9月商业房贷新政、2016年2月2日商业房贷新政，已经折腾五次了。

若回顾建国以来，则共计经历过13次商业性个人房贷首付的比例的调整，本次就是第13次。

而作为另一大工具的税收，却只动了两次：2015年3.30新政、2016年2月19日新政。

房贷和税收的优惠政策，对于购房者都是真金白银的受益。不过，在楼市火爆的城市，税负很容易被转嫁，节省的税，可能因卖方提价，而无法让买方直接受益。但不管如何，国家少收税，必定让交易双方总体受益。

过去十年，一般而言，每个新政出台，我都会及时的写篇文章分析和点评，而这个三部委减税政策发布时，上周五下午，我刚到成都蓝光地产的办公室没多久，一堆电话采访，傍晚讲课交流、晚上吃饭喝酒，回到酒店身边也没电脑，所以就错过写长文分析的最佳时间窗口。

但我相信，一大波新闻报导过后，很多人还是不太清楚契税和营业税的来龙去脉。上周六晚上写了篇关于农行“农民安居贷”的文章，周日下午写了篇20多年房地产调控史，晚上又写了这篇回顾和梳理契税与营业税变迁史的文章，还留个尾巴。结果周日晚上又有文件出来，小区要开放，周一又写了篇长文。于是只能在周二，接着写完此文。

有时候不禁自我感叹，我花在房地产研究上的时间可真够多。过去十几年的每个重大房地产政策，我多仔细研读过，绝大多数都写过专门的分析文章。闭上眼睛，一条条政策，就像电影一样流过。多数只能记得主要内容，需要时会到我新浪博客首页的左侧栏去找出政策原文。

接下来，把契税和二手房营业税的来龙去脉理一理。

时间	契税政策演变史
1997年	《中华人民共和国契税暂行条例》：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人缴纳契税。包括：1､国有土地使用权出让；2､土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移），包括出售、赠与和交换；3､房屋买卖；4､房屋赠与；5､房屋交换。契税税率为3-5％。
1999年	《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》：为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
2008年12月	131号文：首次购买90平方米及以下普通住房，税率下调到1%。（另外，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税）
2010年9月	对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
2016年2月	对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

小结：由上表可知，契税经历了五次变化，经过最新的这次变化之后，首套房与二套当中的90平米以下的税率，为历史最低，也即优惠程度处于历史最高水平。二套当中90平米以上的，非普通住宅部分，已处于历史最低，而普通住宅部分，略低于1999年至2008年。

时间	二手房营业税政策演变史
1993年	《中华人民共和国营业税暂行条例》：提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房屋税率为5%。
1999年	关于调整房地产市场若干税收政策的通知：为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过1年的普通住宅免征；不足1年的普通住宅，按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。
2005年5月	新国八条：不足2年的住房，全额征收营业税；普通住房超过2年，免征；非普通住房超过2年，按差额征税。
2006年5月	国六条细则：不足5年，全额征收营业税；普通住房超过5年免征营业税；非普通住房超过5年，差额征收营业税。
2008年12月	131号文：普通住房超过2年免征；普通住房不足2年差额征收。暂定实行一年。
2009年12月	新政策：不足5年的非普通住房全额征收；超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，差额征收；超过5年普通住房免征。
2015年3月	3.30新政：不足2年，全额征收；2年以上的非普通住房差额征收；2年以上（含2年）的普通住房免征。
2016年2月	三部委新政：不足2年，全额征收；2年以上，免征。

小结：由上表可知，二手房营业税经历了八次变化，变化次数如此之多，可见我国房地产政策变化过于频繁，与成熟市场的管理水平，还有很大提升空间！

经过最新这次新政之后，当前政策宽松程度，超过2008年，仅仅低于1999年至2005年。

最后，预测一下未来一两年房地产税收政策的走向。

其一，三四线城市去库存不可能一蹴而就，可能持续三年至五年。于是至少未来一两年，全国的房地产政策总体宽松格局不变。其中，作为重要工具的税收政策，也会保持宽松，并有进一步优惠的空间。

其二，关于契税。总体来看，当前宽松程度超过2008年救市，未来税率继续下降的空间不大了。再降就接近于免税了。不过，由于大力支持农民进城购房，在这个环节仍存在一定优惠空间。

其三，关于二手房营业税。总体来看，当前宽松程度超过2008年救市，未来进一步优惠的空间也不大了，但是，由于这一税种最常拿出来用作调控工具，所以未来一两年，进一步优惠至：满1年免税，也是有可能的。

另外，当前政府正在推进营改增，房地产业还未完成，主要是针对企业。按照财税改革的方针，个人营业税也应取消。因为二手房交易的营业税、个人所得税、土地增值税（2008年暂停至今），有重复征税之嫌。万税之国，必须简税！

还有，营业税暂行条例于1993年出台，那时我国还没全面房改，绝大部分城镇居民住的房子还是公房，而如今中国城镇住房私有率达9成，二手房交易绝大部分都是商品房。时代大变、行业巨变，原来的税法已不适合现状。

笔者建议：应取消二手房交易环节的营业税和土地增值税，只保留个人所得税即可，可以考虑按照差额的20%严格征收。

其四，关于房地产税立法。房地产去库存，已成为制约中国经济平稳健康发展的重要因素，所有新增的税种，都会暂时不考虑。否则，必将不利于合理的购房需求的释放。因此，房地产税立法将推迟到2018年之后，属于下一届人大的任务，而非本届人大的努力目标了。

其五，关于个人房贷利息抵个税。这一政策，属于刺激楼市需求的真正“大招”、“猛招”，历史上个别城市曾实行过，比如1998年至2003年上海就曾尝试过，效果显著，老杨还曾受益3年。而且发达国家也多有此政策。

未来一两年，我国有两种路径可以选择：一种是通过个税综合改革，个人房贷利息作为免税项；另一种直接作为房地产调控政策，先行差别化实施，比如先针对首套住宅（也可包括改善性二套）的房贷利息，直接抵扣个税，采取类似历史上上海的做法。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭发表于上海观察，更多内容可关注微信公众号：杨红旭楼市研究

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