华泰 | 房地产 • 楼市复苏系列：楼市量相关领先指标触底反弹，一线城市率先复苏
8月新房和二手房高频成交面积环比微增，同比降幅收窄。从贝壳领先指标来看，量相关指标触底反弹，价相关指标偏弱，一线城市率先复苏。8月下半月以来地产政策落地节奏和力度超市场预期，明确了中央托底房地产市场的决心。历史来看，全国尤其是一线城市，政策对成交的传递快速并有效。我们看好本轮强有力的地产政策对基本面的托底效用，期待与其他政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司有望率先受益。
核心观点
高频数据：8月新房和二手房成交面积环比微增，同比降幅收窄
新房方面，23年8月60城新房成交面积环比+0.4%，同比-32%，同比降幅较7月（-37%）收窄，年初至今累计同比-8%。二手房方面，8月26城二手房成交面积环比+5%，同比-9%，同比降幅同样较7月（-15%）收窄，累计同比增速收窄至28%。从日度高频成交数据来看，新房成交8月下旬以来逐步抬升，二手房成交基本平稳，均符合季节性特征。
领先指标：量相关指标触底反弹，价相关指标偏弱，一线城市率先复苏
根据贝壳研究院的数据，8月二手房带看指数触底反弹至22.4，一线城市回升幅度最大、且已经连续回升2个月，三线城市小幅下滑；新房案场指数触底反弹至15.7，同样是一线城市回升幅度最大；经纪人预期指数回升至40.0，其中一线城市达到44.0，最为接近荣枯平衡线。价格指标则在调整之中，反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数下滑至11.5，成交价相较挂牌价的折价幅度扩大至12.9%，但一线城市也已经率先企稳。
区域观察：过半城市带看/案场指标环比反弹
根据贝壳研究院的数据，8月过半城市带看/案场指标环比反弹。重点城市群来看，京津冀在二手房带看、新房案场、折价率指数方面表现最优，海西城市群在市场景气指数方面表现最优，成渝城市群在KMI指数方面表现最优。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、合肥、北京、上海、杭州、西安、武汉。
风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
主要图表
高频数据
贝壳领先指标
风险提示
行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。
行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
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