【投资指南】越南住房法

2016-11-10 越投网

为保障公民应有的住房权，保护房产的所有权，鼓励单位、个人维护和发展住房基金；加强社会主义住房管理领域的法律，根据越南社会主义共和国宪法第二十七条、第六十二条、第一百条之规定特制定本法。
本法规定国家对住房的管理制度，规定参加住房关系各方的权利和义务。

总则

第一条
公民有住房权
公民根据法律的规定通过自己合法建房，或向其他房主租房实现住房权。公民依住房使用制度和公共卫生、维护卫生和保护环境的原则有保管、使用住房的义务。部长会议颁布住房使用制度。
第二条
承认和保护住房的所有权
国家承认并保护个人和其他所有者对住房的所有权。此前因社会主义改造国家正在管理的住房属国家所有。
第三条
住房基金
以在越南社会主义共和国领土上所有的全部住房面积建立住房基金。住房基金包括：
1、国家所有的住房；
2、社会组织、经济组织所有的住房；
3、私人所有的住房。
第四条
维护和发展住房基金
国家对单位、个人参加维护和发展住房基金加以鼓励并创造条件。单位、个人可通过卖或出租的形式进行建筑、住房改造和住房经营，以及法律规定的其他住房经营活动。部长会议颁布住房经营制度。外国组织、个人在外国定居的越南人可以按住房法和外国在越南投资法的有关规定投资住房经营。
第五条
住房地基
住房地基属于国家所有。建筑地要按土地法和建筑法的规定使用和交付。以经营为目的的建筑地使用要办理土地租赁合同。
第六条
住房的统一管理
为了保证维护、合理使用、节俭和不断发展住房基金，国家通过法律对住房进行统一管理。部长会议在全国范围内实现国家有关住房的管理权。各级人民政府根据部长会议的划分在地方实现国家有关住房的管理权。中央和地方房地产管理机关协助部长会议和各级人民政府实现国家有关住房的管理权。

国家有关住房的管理

第七条
国家有关住房的管理
国家对住房的管理包括：
1、制定住房规划、建筑设计、管理和使用的制度、规范标准。
2、根据已审核的规划图案拟定住房建筑计画。
3、审批、调整住房的改造、建筑。
4、进行住房登记、调查、统计。
5、国家监察员解决争执和处理违反住房法的行为。
第八条
住房建筑计画
1、部长会议拟定全国范围的住房建筑计画，并审核省、直辖市和相当级别的行政部门的住房建筑计画。
2、上级人民政府审核直接下级人民委员会的住房建筑计画。
第九条
住房建筑、改造的许可
1、发给住房改造、新建的许可证要根据住房建筑计画，总的规划和农村、都市的总体规划。
2、郡、市和省辖市的住房改造、新建，由省、直辖市和相当省级部门政府发给许可证。在非省城、市镇、县辖乡的住房改造、新建由市、县级人民委员会发给许可证。
第十条
住房的调查、统计
部长会议定期在全国范围内组织对住房的调查、统计。在部长会议的统一指导下，省、直辖市和相当于省级的行政部门的人民政府指导直接下级人民政府进行地方住房的调查、统计。
第十一条
住房登记，发给住房所有权的证明书
1、有住房必须登记，发给所有者所有权证明书。
2、郡、省属市、省市的住房所有权证明书，由省、直辖市和相当于省级的行政部门的人民政府发给。非省城、市镇、县属乡、的住房所有权证明书由市、县级人民政府发给。
第十二条
住房的拆除
1、住房有下列情况者需拆除：
①遭受严重损坏，有倒塌危险的住房；
②违反规划在有建筑要求地区建筑的住房；
③建筑、改造不合法的住房。
2、各级人民政府在住房拆除决定中的许可权规定如下：
①省、直辖市和相当于省级的人民政府对省辖市、郡、市有权决定本条第1款①和②项的住房拆除；
②郡、省辖市、市人民政府对郡、省辖市、市有权决定本条第1款③项的住房拆除。
③非省城、县人民政府对非省城、市镇、县属乡有权决定本条第1款①②③项的住房拆除。对不愿搬出已决定拆除房屋的人，强制其搬出。有权决定拆除的某级人民政府，有权决定强制其人员离开已决定拆除的房屋。
第十三条
住房的管理、使用和经营
国家所有的住房不论其来源均由国家各住房经营单位根据部长会议的规定管理经营。社会组织、经济组织的住房由自己按法律的规定管理、使用。
第十四条
解决住房争执的许可权
1、省辖市、郡、县人民政府解决住房改造、建筑的争执。
从接到要求解决争执之日起的四十五日内，人民政府要以文本的形式给当事者解决并答覆。从接到争执解决决定之日起的十五日内，如不服的，有权向直接上级人民政府上诉。直接上级人民政府的裁决是有效决定。
2、住房的所有权、租赁、借用、居住、买卖、抵押、保领、房屋继承、要求损坏赔偿等的争执由人民法院解决。

住房所有

第十五条
住房的所有权
国家、社会、个人通过建筑、改造、购买、接受继承、馈赠、给予和按法律规定的其他方式合法拥有的住房所有权。
第十六条
外国人在越南的住房有所有权
如果越南缔结或参加的国际条约没有其他规定的，则外国人在越南投资期间，或定居、或长期常住越南期间有住房所有权。
第十七条
住房所有人的权利
住房所有人使用、出租、抵押、保领、委托管理权，或按法律规定把所有权转让给其他人。
第十八条
住房所有人的义务
住房所有人有以下义务：
1、有许可权的人民政府处进行登记；
2、法律的规定纳税；
3、住房进行保管和维修。住房改造时要经有许可权的人民政府许可；
4、住房严重损坏，有倒塌危险；或建设规划需要时，要拆除住房。当建筑规划需要拆除住房时，所有者可以按法律规定得到补偿。
第十九条
住房新建或扩建后不合法的情况
集体、个人新建或扩建后不合法的，则不承认对新建的住房或扩建部分面积的所有权。根据有许可权的人民政府的决定，已建住房或住房扩建部分不合法的，则拆除或没收归国家住房基金。拆除费用由违法者承担。

住房租赁

第二十条
住房租赁
任何形式的住房租赁，所有者都要通过住房租赁合同的方式进行。对居住在越南的外国人的住房租赁办法，由部长会议规定。
第二十一条
住房租赁合同
住房租赁合同出租方和租方要以文本的形式缔结，并要得到国家公证机关的公证，没有国家公证机关的地方要得到该级有许可权的人民政府的公证。
第二十二条
住房租赁合同的时限
住房租赁合同的时限由双方协商。
第二十三条
住房租赁价格
国家所有的住房租赁，其价格由省、直辖市或相当于省级的人民政府主席根据建设部的建议决定。属于其他形式的住房租赁价格，由双方根据法律的规定协商。
第二十四条
住房出租方的权利和义务
住房出租方有以下权利和义务：
1、根据已缔结的合同交给租方。
2、规定保护、维修住房，由于出租方不保护、维修住房，而使住房倒塌给他人造成生命、财产损害的，要给予赔偿。
3、法律规定纳税。
4、据本法第三十条第1款之规定，废止住房租赁合同。
5、租赁合同期满时，收回出租住房。如果合同没有规定时限，而出租方想要收回房屋，需提前6个月告诉租方。
第二十五条
住房租方的权利和义务
住房租方有以下权利和义务：
1、合同协商的目的、时限使用住房，并执行本法第一条所述的规定。当房屋所有改换时，租方可按合同的条件继续租用，但要对新的所有者实现权利和义务。
2、合同协商的期限交给足够的房租费。
3、保护住房，维修自己造成的损坏。如想改变住房建筑，则应得到出租方文字上的同意。
4、如果各出租方以文字协商一致，正在租赁的房屋可以改租给其他租方。
5、自己增加的住房面积部分，如得到出租方文字上的同意和有许可权的人民政府的许可证，则承认其所有权。
6、如果得到所有者的同意，可以把正在租赁的住房再出租。
7、合同规定把房屋交还出租方。当出租方仍要用房屋出租时，正租的一方可以优先签定继续租用合同。
第二十六条
修理正在出租的住房
出租方想修理住房，要提前1个月就修理的时限和开始的地方告诉租方。如果合同没有其他商定的内容，正在租赁的房屋定期或临时大修期间，租方要自己寻找暂时住房居住。如果维修时间在1个月以上，租方不需交维修期间的房租费，并有权延长维修期间的合同期限。如果出租方不维修，租方可以自己维修住房，如双方没有其他协定，维修费由出租方支付。因维修费发生争执的由人民法院解决。
第二十七条
在住房租赁合同中记有名的租方人员的权利和义务。
在住房租赁合同中记有名的租方人员对正在租赁的住房面积的使用享有同等的权利和义务。
第二十八条
住房租赁合同的修改
租方和出租方可以对住房租赁合同进行协商修改，但要遵循本法规定的有关手续。
第二十九条
住房租赁合同的终止
住房租赁合同有下列情况终止执行：
1、合同到期：合同没有规定时限时，从出租方告知被租方之日起6个月后可收回租赁的房屋。如果出租方没有其他地方居住，则合同延长期不超过1年。
2、租赁的住房被毁坏。
3、租赁的住房被严重损坏，有倒塌危险需要拆除的。
4、租赁的住房因建筑需要而拆除的，使用土地的人要给房产所有者以补偿，并为正在租用的人解决住所。
第三十条
住房合同的废除
1、出租方在租方有以下行为之一时可废除住房租赁合同：
①无正当理由3个月以上不交房租费的；
②无正当理由3个月以上不使用住房的；
③使用住房与租赁目的不符的；
④故意造成住房严重损坏的；
⑤把正在租用的住房全部或部分再租给其他人，而未经所有者同意的。
2、如果合同没有其他协定，租方有权要求废除住房租赁合同，但需提前3个月告诉出租方。