北京外围房价真的已经暴跌了？

齐老师，今天看到有人说的，目前利率快速上行将导致楼市暴跌，好像现在北京外围房价已经是暴跌之势了，你觉得侯先生说的对吗？利率上行真会导致房价暴跌吗？我们刚需购房者该观望吗？还是等一波回落后再出手？

利率上行不光是影响房价，会对整个资产价格都构成巨大的影响。包括股市和债市。确切的说，股市和债市对于市场利率反应更敏感，而楼市对于基准利率才会有反应。所以其实对于楼市的利率打击还没开始。外围大跌，我还没有确切的数据支持，很多新闻爆出来的数据，可信度比较低。比如我在的小区，如果哪天我要故意制造新闻，就把我1000万的房子，挂到200万，扔到中介，说你给我挂出来，我要卖。然后我写稿子，说北京核心区房价一夜间暴跌8成，你说这事靠谱吗？显然这个没有意义，在没有大规模成交之前，挂牌价并不能反应实际情况。

至于刚需，我一直说刚需该买就买，因为你买房子是来消费的，不是投资的。所以你买的是使用价值。买的贵了点但好歹还能买到，过几天万一出什么政策，不让你买了你说你多难受。而且你怎么知道一定能等到房价回落？即使回落了，你怎么知道哪里是底，你觉得跌2成到底了，万一要跌一半呢，万一要像香港日本一样跌7成呢？万一以后出房产税，房子都没人要了呢？所以说白了这还是一种贪婪。总想买到最低点，但人不是神，不可能买到最低点。该买就买吧，先过上好日子再说。至于投资的最好掂量掂量，因为十有八九以后会流动性陷阱，你的房子卖不出来了，钱扔进去拿不回来这叫做投资吗？

齐老师您好，您每次都是提到国内外水位差的问题，但是这个水位差究竟是多少百分之几还是一倍？

世界上资金都是相互融合的，现在国内的机构也越来越多华尔街经历的投资经理，而整个的投资机构也相互参股持股，所以最后大家对于投资标的的认知应该越来越趋同，比如中国股市大家总觉得中国高增长，所以股市给更高的估值，但多年下来发现，沪深300指数，并不比标普500指数的估值高，现在沪深300指数13倍市盈率，标普500反而是23倍市盈率。而巴菲特的经验，市场通常都是10-20倍市盈率之间来回波动的。所以天下根本没什么新鲜事。

既然股票如此，房子也应该如此，全世界的房价收入比大概也就是15倍最高了，一个家庭不吃不喝15年买上房子，已经是极限了。而很多国家只有6倍。中国多少倍，北上深已经30倍，所以这高出去的一倍房价就是水位差。日本大危机和香港地产泡沫破裂的时候，房价收入比也就是15倍左右。我们的势能比人家大的多的多。

当然还有各种指标，结果都是一样的，比如房地产市值占GDP，我们已经是400%，这在世界上绝无仅有空前绝后，日本的时候只有270%。大家相信天底下，中国是个例外，而百年华尔街的历史告诉我们，每次当我们认为有例外的时候，结果都会很惨痛，以至于有句名言，天底下从来就没什么新鲜事！总想凌驾于规律之上，往往就会被规律所消灭。不符合规律的事情，我们干的太多太多，亩产1万斤对应的一定是饿殍遍野。大炼钢铁的背后也一定是工业全部荒废。

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