昨天，根据央视新闻消息，六家国有大行从2月21日起同步下调了广州地区房贷利率，首套房、二套房优惠审批利率分别下调20个基点，其他的一些地区也都传出了类似的消息。于是很多人都在传，房贷利率下调，就是房地产调控放松的开始。那么真实情况如何呢？
首先，这次下调的是利率加点，也就是说，我们的利率现在是由LPR利率加点形成，之前广州地区，首套房贷利率的构成是LPR基准利率+100个基点，二套房是LPR基准利率+120个基点，最后分别得到的结果是，5.6%和5.8%，而这次下调的，就是银行们有自主定价权的后面的加点部分，调整后的利率变成了5.4%和5.6%，所以这可以看成是一个银行的行为，并不是一次宏观调控行为。政策方向的意图并未转变。其次，国有大行下调利率，说明房贷利率基本充裕，而且也做到了实质性的贷款利率降低，所以尽管不是官方行为，但是也有半官方性质，至少在房地产调控的政策上，现在已经是不那么紧了， 给了银行一定的自主空间。广州调降利率只是第一步，未来很多地方的国有大行，也都会纷纷跟随。实质上的调降利率已经开始。那么对于房地产肯定会构成利好。第三，现在楼市调控确实已经在逐渐松动，地方政府由于经济较差， 所以有十分强烈的放松楼市的冲动，前几天还在传言山东菏泽降低购房首付，但是后来有媒体去调查，最后官方是死不承认，说都是个别银行的自主经营行为，菏泽没有对首付比例进行调整。仍然执行原来的标准。那么这些事，串在一起到底怎么看，其实就是楼市的调控开始松了，但这种松是从银行端开始的，银行现在有很重的放贷指标，央行现在为了稳定经济，也急于把信用拉升起来，所以就天天催着银行放贷出去，那么银行当然就会在房贷上面做些文章，这是银行最愿意放的一类贷款，也是银行长期收入的稳定来源。所以就自然而然的调降了房贷利率。未来可以预见的是，房地产贷款会逐渐回暖，楼市也会逐渐从低迷当中有所复苏，特别是新盘销售，会逐渐的恢复。站在央行和金融系统的角度来看，一定会大力支持新盘销售的，把风险非常高的开发贷，变成个人住房按揭贷款，把企业负债杠杆，变成个人杠杆，那么大家就都踏实了，也就不会再爆发金融系统风险了，像某大某创这种风险，一方面要积极的安排资产重组，这个雷不能让他炸掉，另一方面也是要加强他们的项目回款，从而化解债务流动性风险，那么回款的途径就是必须尽快卖房子。所以，我们总结一下， 银行肯定会放松，但政策不会做明确的转向，只是假装没看见，有些地方也会跃跃欲试，以非官方的名义变相放松，这个时候也不会再给与高压打击。另外，估计马上开发商就都会行动起来，趁着政策难得的窗口期，加紧销售回款，一些新打折促销的力度会很高，一波楼市的春季攻势即将展开，折扣力度可能会比较大。但是大家买期房的时候，还是要小心，按照现在开发商的资金状况，能不能及时交工和保质保量的交工，是要打一个大大的问号的。至于有人担心，楼市回暖，会不会让房价再涨一波，其实还是我们的老办法，看M2，如果这次随着刺激经济稳增长，M2被推到了12%以上，那么不管我们愿不愿意相信，一定会对楼市产生影响，在局部地区再起一波房价，也不是没有可能。如果房价再涨，是不是要赶紧去买房，答案是否定的，非但不能去买房，甚至要赶紧把房产脱手，现在房价已经走在了钢丝上，市场正在微弱的平衡当中，如果房价再涨，必然打破这种平衡，那么随后带来的问题，肯定是更高的居民杠杆，更危险的全民负债，以及更低的消费，和更冷清的实体经济，最后得到的结果，只能是更加严厉的楼市调控，那么最后发生大崩溃的概率就会大大提升。我们在投资中有一个观念，叫做暴跌始于暴涨，衰退始于繁荣，什么东西，如果开始上涨加速了，那么他的风险也就来了，现在对于楼市，我们的政策意图就是用时间去消化泡沫，让他软着陆，防暴涨的目的就是防止暴跌，那么如果暴涨防不住，最后就一定会暴跌。现在老齐给的建议是，不住的房子都可以卖掉，而且要尽快卖，降价卖，因为现在很多地方的流动性已经枯竭，这一波贷款利率放松，可能是你最后的脱手机会。等房产税落地，可能就再也没有变现的可能。但如果，刚才我们的担心成为现实，房产最后再涨一波，那么老齐到时候可能会改变我的观点，甚至自住的房子都可以卖了。当暴跌的确定性明显增加之后，那么是有机会去把握一波造富机会的。当然，从我个人的角度来说，是十分不愿意见到这种情况发生，化解开发贷风险，找人接盘是可以的，但如果再把楼市的热情调动起来，那么对于整个经济来说，将变得十分危险。届时我们股市债市投资的策略，可能也会发生变化。在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们仍然坚信，楼市投资的时代已经一去不复返了，现在把钱扔到楼市里，几乎跟扔到火坑里没什么区别。你一定是拿不回来了，从美国的经验我们能清晰的看到，当楼市明显熄火，无论是软着陆还是硬着陆，之后股市都将迎来一波特大的牛市机会，我们总说，投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。
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