今年最火的基金是啥？超800亿资金认购图个啥？

【知识星球找老齐 投资稳健高收益】

最近，华夏基金的一款产品火了，华夏中国交建(508018)4月7日发售，一天时间认购金额就超800亿元，成为了今年最火爆的产品。而这个产品募集上限也就7个亿，也就是说，配售比例很低，投资者的钱基本就买不进去，简直买了个寂寞，那么这产品到底有什么魅力，他也不是上海的青菜怎么能火这个程度？

其实，说白了就是赚钱效应好，华夏中国交建是第三批公募REITs产品，去年上线的几个产品巨大涨幅，就成了这只基金最好的广告。比如说，去年6月上线的富国首创水务，他是做污水处理的，从成立至今涨幅高达59%，还有什么搞物流中心的，红图创新盐田港仓储物流涨幅也接近50%，在市场剧烈动荡的情况下，投资者认为去买个RETIs，当个包租公简直香的不行，旱涝保收就是香饽饽，但是，事实真的如此吗？

首先，你要知道这个REITs到底买的是什么，这种产品说白了就是通过公开募集，大家集资买房，然后由基金管理人出租收取租金，再把大部分租金返还给基民，所以投资REITs要好好看看他们的底层资产到底是什么类型，我们就拿赚钱效应比较好的富国首创水务来说，他是属于特许经营权类型，只能享受分红的利益，去年四季度的毛利率是35%，但是在二级市场上涨跌幅达到了55%，投资者蜂拥而入也让溢价率达到了35 %。

其次，目前这种溢价率绝对不正常，就拿第二种资产类型，也就是产权类来说，他们和特许经营权相比，除了分红的钱，还可以享受土地增值，比如说什么工业园区，仓储物流就属于这一类，像博时蛇口产园毛利率达到了80%以上，远远高于首创水务，但是在二级市场涨幅还不超过20%，投资者也不喜欢，他溢价率也要比首创水务更低。

第三，REITS也并非是稳赚不赔，一般REITs的定价，都是用未来的收益率倒推出来的，我们就拿2015年成立的鹏华前海万科举例，这个产品主要是投资国内目标公司股权,以获取商业物业租金收益为目标，他迄今为止年化收益率也仅为5%。

再拿广发美国房地产指数，嘉实全球不动产，还有诺安全球收益不动产三只基金，都是投资美国市场的REITs，长期年化回报是6.5%。也就是说世界上REITs的长期收益率也就是5%左右，如今明显属于价格被炒的太高，未来一定会有下跌的可能。一般机构对这种事都是比较理性的，不管不顾进去炒作的大概率都是散户，就比如富国首创水务多次公告提醒交易风险，溢价依旧被炒的高高的。

所以，目前这种情况非常不建议大家去跟风买这个REITs，无论是产业园区还是高速公路，溢价率太高的情况下通通不要考虑，如果你之前从未接触过市场，也不能忍受市场的下跌。那么我建议你可以去买一些公募的二级债基，比如说我们在星球里刚刚讲过的一只二级债基，他做到了连续27个季度保持正收益的水平，还能给你一个年化7%左右的收益，或者是一些对冲产品，这种基金长期收益不会很高，但是能给你一个比较稳定的回撤保护，让你安心的留在市场。

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