昨天，传来了重磅消息，全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。目前全国房贷利率参考标准普遍为5年期以上LPR利率。老齐解释下，5年期LPR现在是4.6%，原来是以这个为基础形成房贷利率，而现在可以降0.2%，也就是说首套房下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。二套房仍然是4.6+60个bp，依然是5.2%
可以说这就是一次对房地产的针对性降息，但这里面有这么几个细节，大家要注意一下。首先，降了首套房，但是二套房没降，说明还是在强调房住不炒的定位，现在是希望释放一定的刚需，但是不希望把炒房的需求给激发起来。依然是一个既要又要还要的思路，至于能不能如愿，老齐判断是两个不一定，不一定能真的激发刚需，也不一定能控制住炒房。现在政策也没啥底。只能走一步看一步。因为很多城市其实已经放松了首套房认定。其次，为啥要降息，刺激房地产，因为经济数据实在是太差了，前几天公布的社融数据显示，现在基本没有需求，主要是两方面影响， 一个是疫情封印了企业，另一个就是楼市已经降到冰点，特别是二三四线销售数据在持续的下滑。购房人的预期已经完全转变，站在大的不发生系统性金融风险的角度，现在也要刺激需求。需要提振一下楼市，来稳定经济。这点老齐还是比较认同的，虽然我们一直不建议大家投资买房，但是现在是要稳定经济基本盘，释放一定的楼市利好，刺激一些需求，也是很有必要的。第三，这个月LPR利率有望整体下调，那么现在把个人首套房利率下调20个基点，最后很有可能就是1年期的LPR调降，而5年期不降，这么做主要考虑的就是减少对于银行的冲击，下浮20个基点只是针对增量，而如果5年期调降，存量也会跟着改变。息差收窄对银行就是利空，那么调降1年期，对于银行的冲击总体还有限，之前大额存单也降了，所以存贷款同时降息整体还好。5年期如果在降，那么就影响更大。所以我们这个月，很可能会迎来一次非对称降息。第四，各地放松楼市的政策也是越来越多，最大的一个特点就是放松了限售，也就是说你们可以卖房了，那么这个有什么意图呢，说白了就是让你置换，把老房子卖了，再去加杠杆买个开发商的新房子。希望以此方式来推动房地产的销售。综合来看，针对楼市的特定降息，这肯定是有利于房地产的，目的还是要刺激需求，化解风险，对开发贷也有了明显的放松，以至于某公司最近暴雷，都并没有引发太大的恐慌，就是因为，市场已经预感到，这次肯定会施救。不会让大型开发商出现信用违约，推到多米诺骨牌。那么大家更关心的是，楼市的现状。降息和放松调控，会不会让楼市又涨一波？那么其实就要问一个比较关键的问题，你现在还愿意买房吗？或者说经过这次疫情还有多少人有能力加杠杆买房？
其实降息的作用可能没有你想象的那么大，100万贷款，20年期计算，原来每月的还款金额是6380元，现在是6272元，每月仅仅少还款108元，几十年下来也就减少万把块钱，所以杯水车薪。恐怕并不足以改变居民们，买房的意愿。特别是在一些房价已经明显下跌的地方。目前全国来看，也就一线城市，房地产销售稍微有点抬头，其他地区的楼市，都在持续走弱。目前的链条很清楚了，要想拉动经济，就要先拉资金需求，拉资金需求，有三分之一都是来自房地产，所以必须先拉房地产，拉房地产重点拉新房销售，拉新房销售就要改变大家对于楼市的预期。所以这次降息，就是为了改变房地产预期的，但能不能如愿以偿，这个就不太好说了。主要这次的经济周期不一样，大家在疫情之后，财富水平都受到了比较严重的影响，而且杠杆水平也都已经很高了，所以无论是本金，还是杠杆率其实都已经空间不大。再加上，疫情影响了心态，很多人终于认识到，未来不是线性的，很可能现金流随时中断这个事实，所以可能会越来越保守。这几年净见证奇迹了，哪还有信心去背上未来20-30年的房贷呢。最后，老齐判断，销售大概率会回暖，但只限于量的级别，回到常态，但是价格方面，起码二三四线城市的房价已经很难上涨。更别提大涨了，还是那个观点，房价未来能持续上涨的城市不会超过20个，而且每年年化涨幅也不会超过5%。作为投资考虑，房子还是能不买就不买，能租就别买。但如果你非说是刚需和自住，那么已经可以考虑入手了，有些二手房，正在着急出售，现在应该已经有了较大的议价空间。其实比买新房划算。在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们之前给大家一个计算合理房价的方法，大家可以去算一算，按照2015年的价格，增加40%，也就相当于年化复合5%，基本上就是合理的房价。比如当年卖1万，现在卖1万4，就基本算是合理水平。我们总说投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。
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