万科郁亮：房地产市场以触底 最坏的时期已过去！

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万科开始唱多！郁亮认为房地产最坏的时期已经过去

作者：知识星球找老齐读书

最近，一向谨小慎微的万科突然态度180度转向，掌门人郁亮少见的表示出信心和乐观，他认为，房地产市场短期已触底，并且，“一个10万亿的行业，一个千年行业，坚持走下去就有机会。郁亮使用的分析工具就是5月份数据，前4个月数据比较严峻，5月份开始了环比见底回升。

郁亮认为，6月市场环比显著改善已经是大概率的事情，主要有三点原因，一是政府为行业健康发展调整了政策，对行业带来了积极影响；第二个是疫情延误的需求会在6月份回补；第三，则是房企会在6月份冲击业绩，存在季节性因素。

万科，作为国内地产行业领头羊，他的观点一直悲观，比如前几年率先喊出活下去，那时候整个行业还在高歌猛进，旁边恒大的许老板还在春风得意，但几年过去之后，大家发现，万科是对的，会哭的孩子才有奶吃，恒大，融创，碧桂园等等这些龙头出现麻烦的时候，万科依旧稳如泰山，手中握有大量现金，甚至在等着同行们死透了，进行资产收购。有人质疑郁亮善变，但是郁亮表示，我没改，今天的行业需要信心，没有别的选择，但凡有一丝微光，就当是光明往前走，更多挖掘它好的一面。

而这次，万科突然空翻多，显然也给了市场信心，昨天市场全线下跌调整，但一直横盘的万科却因为郁亮的一句话，上涨了6.4%，保利涨了7%，像金地，滨江这些地产公司，甚至封了涨停。整个房地产行业的ETF基金也逆势上涨了3.2%。

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很多人问老齐怎么看？是不是意味着房地产要转向了？

首先，万科和郁亮，可谓是正经的老油条了，他们太知道国家想要什么，你看万科的表态，活脱脱就是一个调控路线图，2008年就说拐点，2012年说白银时代，2018年喊活下去，去年还在说这是黑铁时代。可以说万科的表态，跟国家的调控思路基本同步，换句话说，也许并不是万科想这么喊，只是政策需要他这么喊。万科的表态，也直接影响市场信心，之前，他看空一点，有利于我们的宏观调控，限制同行发展。而现在，万科空翻多，其实可以代表着政策正在空翻多。

其次，现在的经济状况需要稳定房地产，这已经是一张明牌了，所以万科再一次表了衷心，坚决不给大的经济环境添乱。地产不稳，整个社会需求就起不来，所以现在政策上很着急，各地方，已经出了越来越多的幺蛾子，最近基本也都不管了。反而长期LPR利率调降，银行加点调降。就是鼓励买房。

第三，从总体数据来看，确实也如郁亮所说，最坏的时期已经过去，房地产正在复苏，看30城，商品房销售面积在明显回升，但是这里面有个结构性问题，现在是一线升温速度比较快，二线有的也在转好，三四五线城市依旧比较困难。而这个结构并非是我们的本意，我们希望的是二三四五线，赶紧把房地产拉起来，刺激需求，一线最好别动。所以现在政策很尴尬，他不想放一线，一旦一线政策放松，楼市必涨，有钱人又会涌入一线城市去炒作房价，这样反而让三四五线城市更加无法去化库存。

所以，总体看，确实政策在转向，楼市在转暖，但是这波房价是否还能上涨，取决于加杠杆的状况，现在有能力加杠杆的是一线，但是我们却不愿意让他加，而希望三四五线加杠杆，但是疫情之后，可能又没能力加。所以未来破局的方向，就在准一线和强二线，看能不能放开。也就是前10大城市，除了北上广深之外的那些，他们能不能迎来明确的复苏？是否继续加杠杆。目前还没有看到相应的政策变化。

但是老齐预计，除非一线大放松，跟2015年一样，一线全面解除限购，大幅降低利率，鼓励买房，否则房价没那么容易大涨了。现在很明显，房地产已经是一个存量时代，居民杠杆率也已经加无可加，棚改货币化也早就叫停，所以现在最大的问题是没有增量资金，你限购限贷放的越开，反而二手房抛售的也就越厉害。短期来看，环比数据其实是受到了疫情的压抑和释放，等几个月之后，环比释放的差不多了，其实我们看到的还是同比下降。所以别太乐观，房地产投资的日子已经过去了。除非一线全面放松，否则这次房价不可能飞的起来。而现在政策目前的态度，就是一线一定不能放开。连房贷降点一线 没有执行。已经说明了问题。

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