人均GDP达到8000美元！是房地产的分水岭！《冯仑买房这些事儿》

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冯仑买房这些事儿1：人均GDP达到8000美元！是房地产的分水岭

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，我们之前讲的投资，更多的都是股债商品，但中国人心目中最大的投资还是房子，这个理念可能很多年都不会转变。那么我们今天就为大家带来一本关于买房的书，叫做冯仑买房这些事儿，冯仑大家都了解是知名地产商，万通的董事长，业界都亲切的叫他冯叔，老齐之前参加活动也听过他的很多演讲，非常喜欢冯仑，他说话非常有意思，也总是深入浅出，还有一个特别的能力，什么事情都能拿男女关系做比喻，他没有任志强那么锋芒毕露，也没有潘石屹那么滑头，这个人还是很实在很有趣的，当年也是能够从海南大泡沫中全身而退的幸存者之一，那么今天我们就来看看，一个经历过地产周期的知名地产商，他是怎么判断楼市的。这本书2019年7月才出版，所以也有些观点还是比较新的。

上来作者先回顾了一下我们楼市的历史，1987年，深圳第一块土地进入市场拍卖开始，推动了国有土地使用权改革，1998年取消了房屋分配制度，房地产这个产业逐渐成为了国民经济支柱，一开始大家幸福快乐，改善了生活，但是随后也逐渐变成了房奴，为了房子背负巨额债务。甚至不惜离婚，跟家人反目。1978年城镇居民人均住房面积只有6.7平米，但是现在人均住房面积已经达到了40.8平米，这已经达到了发达国家水平，排进了世界前列。

这几年作者无论出席什么活动，被问到最多的问题都只有一个，那就是什么时候买房合适。但是现在开发商却面临着全新的局面，人均GDP超过了8000美元，城市格局基本确定，特别是很多城市二手房已经超过了新房市场销量，北京上海的二手房销量已经达到了新房的5倍，这些都会影响整个房地产的发展方向。

另外，政策的选择也是房地产市场的一个不确定因素，他有很多的选择，1个是美国模式，也就是全靠市场来解决住房问题，金融给予巨大的支持。2一个是新加坡模式，8成住房由政府提供价格稳定的组屋，解决最底层的居住需求，2成完全靠市场调节。叫做私人房屋。等于就是把房子分成了两大区间，让保障的归保障，市场的归市场。第3种模式是德国模式，以租赁房屋为主，解决住房问题，一个人一辈子最多买一次房，不能通过买房获取暴利，更多的鼓励大家租房。作者认为，目前我们的政策已经发生了明显的偏向，更加倾向于德国模式，提出的房住不炒，和租房市场建设，基本都是德国的思路。那么未来房地产市场必然遭遇到一定的抑制。所以整个楼市，其实已经进入了一个全新的时代。

作者说，女人最喜欢问男人的两个问题，1是你什么时候跟我结婚，2是你什么时候给我买房。中国的房地产调控，也跟男女谈恋爱一样，一边嫌弃，一边给暗示，比如说一边限购，一边又信贷宽松。一边房住不炒，一边还不许开发商降价，实在让人摸不着头脑。

作者说当前很多城市执行的房贷调控政策，叫做认房又认贷，但这其实存在很多分歧，比如怎么认贷，是公积金还是商贷，全国认贷还是地区认贷，各个城市执行的标准根本不同，他也认为这个政策很难一直执行下去，可能时间一长就不了了之了。在中国楼市调控有个特征，那就是一般取消调控，是不会正式发文的。其实前几年就有过认房又认贷，结果之后就不严格执行了，几年时间就在认和不认之间来回转换，结果就是很多人会提前做出反应，反而买涨的预期更强了，最后房价还是暴涨。任志强说过一句名言，谁说调控是让每个人都买的起房子的？这就体现了楼市调控的矛盾性，2018年之后房价如愿开始下跌，但是并没有让购房人减压，反而大家更紧张了。

在地产圈有个段子，说的是有7种人永远买不到房子，1是永远觉得房价会跌的死空头，2永远比别人慢一拍的人，3永远不相信开发商和中介的人，4永远看而不买的人，5永远相信专家的人，6永远都在等房价跌到谷底才出手的人，7永远想买十全十美的房子的人，作者还要加一点，永远在研究最佳购房时机的人。老齐多说一句，这些段子听起来像是废话，但是有点道理，人性都是贪婪的，比如老齐总是说房价回到2015年就基本合理了，有两类人反对我，一类说根本就不可能跌到2015年，另一类则认为至少跌到2008年。第一类是相信房价永远涨的，第二类是相信房价永远跌的。其实都不是理性的观点。其实大家应该好好分析下自己，到底是投资还是消费，如果是消费，负担的起其实就可以了，钱没了可以再赚，生活的时间没了，却不可再生。如果是投资，那就去跟其他的投资品比较，股市债市还有楼市，比比看，你就知道哪个高估，哪个低估，哪个未来的潜力更大。最麻烦的就是想不清楚自己，既想当什么又想立什么，明明只是自住，还总想发大财。但其实他根本就不卖。这就麻烦了，所以永远在考虑最佳时机，这东西不是你去研究就能发现的的了的。就像买股票一样，我们买在相对低点，卖在相对高点其实就可以赚钱了，但是你非得等那个最低点才买，等最高点才卖，结果是什么，我不说你也知道。

中国马上进入老龄社会，到2020年老年人口达到2.48亿，老龄化水平接近五分之一，80岁以上老人就3000万，2025年更加严重，60岁以上老人将达到3个亿，但悲催的是，这些老人，现在并不能颐养天年，很多还在为子女的房子奋斗。作者讲，这就是要准备给房子送终的节奏。一辈子的幸福都将被房子夺走。他也劝过，让这些老人想开点，儿孙自有儿孙福，自己调整心态，让房子来保障你余下的生活，而不是你给房子送终。

这主要有4种模式，1是买适合养老的商品房，离医院近一点，配套好一点，有电梯，甚至带院子，2是专业的养老公寓，也就是真正的养老地产，医养结合的那种，有专业人员提供养老服务在里面，3是以房养老，你住在自己的房子里，但是通过倒按揭，把房子抵押给机构获取每月的生活费，从而大幅提高生活质量。但是这种模式也是最难的，估计子女得跟你拼命，只有无儿无女的老人，才会这么做。4是养老院养老，公办养老院已经一床难求，私立养老院那就看你的经济实力了。一般都是退休金2-3倍以上。绝大多数老人可能完全负担不起。

还有一种方式，就是老年人买信托保险，提前成为一间老年公寓的主人，收益可以成为一张会员卡，享受养老权益，比如提前锁定一张养老院的床位，免费享受体检医疗等服务。近些年这些养老的产品已经越来越多，以前是炒学区房，以后可能会炒这些养老房，这个供需矛盾更大。这点倒是和老齐的观点不谋而合，我也认为再过10几年，养老院的床位肯定会炒上天。因为现在421的人口结构下，根本没有能力实现居家养老。所以大部分老年人可能或早或晚都会选择养老院，但是床位根本不够。所以老年人其实应该多替自己想想，你总是考虑子女，替他们买房花光了自己的养老钱，等到你需要钱的时候，子女通常是指望不上的，不光是良心的问题，更重要的是实力不足。

现在很多年轻人都面临一个选择，到底在哪买房，比如北漂，父母即使掏空了棺材本，也只够在北京5环外付个首付的，以后每个月大部分收入都会用于还贷款，而这笔钱要放在老家，足够全款买一套大房子了。所以无比纠结，作者说根据国际经验，在人均GDP从4000美金到8000美金的时候，这个城市的房价每年都会涨5-10%，而一旦人均GDP达到1万美元之后，房价上涨就会趋缓，甚至不再上涨。所以作者建议，一线城市买房要谨慎了，北京人均GDP已经2万美元以上了，再加上严格的调控，可能随时就不涨了。有些发展的二线城市，到似乎有潜力，这个判断跟老齐也基本一致，我也认为人口增长会给二线城市带来机会，而严控人口的一线城市，基本不会再有机会了。那么发展中的城市该怎么买，买什么样的房，咱们明天接着讲！

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