到欧洲投资房产，该缴哪些税？
在美国、加拿大等老牌移民国家纷纷抬高移民门槛之时，欧洲不少国家则向房产投资移民张开了怀抱。葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯等国家的买房移民政策以低投资成本、低门槛等种种利好赚足了中国人的眼球。原刊于《留学》杂志总第34期的《到欧洲投资房产，该缴哪些税？》一文，为国内投资者购买海外房产，提前做好了房产税费功课。
欧洲房地产税收种类较多，为了避免重复交税、漏税，完整核算投资，中国投资者在买房之前不妨了解各国的房产税情况。《留学》对上述四国的房产税政策进行了全方位解读，或可作为投资者在选房之际的重要参考。
1
西班牙
一手房和二手房交易税有差别
西班牙于2013年9月开始实施买房移民政策。购买50万欧元及以上的房产可获得有效期为2年的居留签证，每2年登陆西班牙更新一次，对申请人的停留时间没有限定，5年后可以申请永居。不限制房产数量，可以是任何物业类型，例如住宅、商业、厂房、仓库等不动产，房产可以自住或出租。居留许可以家庭为单位，包括夫妻双方及18周岁以下子女。
投资西班牙需缴纳的房产税明细：
房地产交易税（IMT-Municipal Property Transfer Tax）：在西班牙买一手楼需缴纳10%的交易税，买二手楼则需缴纳7%的交易 税。
房屋登记费：按照总房价的1%缴纳。
房地产税（IMI-Municipal Property Tax）：持有期每年缴交0.3%-0.4%的房产税，另外因持有不动产而按不同估值以0.2%-2.5%的税率缴交财富 税。
租房税：在西班牙对外出租房屋时，出租房的收益需要申报，需要缴纳的租房税按当地的分税制度纳税。需要指出的是，若房屋是租给35岁以下的年轻人，则无需申报及纳 税。
2
葡萄牙
欧洲买房移民最“贵”国一人投资三代移民
自2012年10月8日开始，葡萄牙“黄金居留许可计划”生效。该计划规定：“非欧盟国家公民在葡萄牙投资50万欧元，就可在葡萄牙获得居住权。获得1年的居留权后，连续续期2年，即5年之后就可以申请永久居留签证，拿到永久居留的第2年就可以申请入籍。拘留许可以家庭为单位，配偶、18岁以下子女、双方父母可随行。
投资葡萄牙需缴纳的房产税明细：
房地产交易税：葡萄牙的房地产交易税，是交易价值的6.5%。如果投资者购买的房产是自己居住的话，交易税税率则为6%。房地产交易税由房屋买主支付，一般在支付房款同时或者在支付房款后的第一个工作日支付，在国外进行的房产交易，必须在房产交易后的下一个月内完税，且需要一次性支付。
房地产税：在葡萄牙，房地产拥有者每年应缴纳地产税，这属于地税范畴。税收基数按房地产登记注册价值核算，而非房地产的市场价格。税率方面根据房地产所在局域的不同而不同，乡村类房地产税收比例为0.8%，城镇类房地产税率在0.2%-0.5%之间。税收基数按房地产登记注册价格核算，并由地方政府进行周期性复核，税额征收核算基数通常为房地产市场价格的80%-90%。此项税费需每年支付。
增值税（Value Added Tax，简称VAT)。若所持有的物业产生租金收益，每年按租金收入28%缴纳增值税；持有期每年缴交0.4%-0.8%的房产税。
印花税（IS），是以经济活动中签立的各种合同、产权转移文件、营业帐簿、书册等为对象所课征的税。葡萄牙的印花税为房价的0.8%（一次性支付），征收方式有两种：一是固定税率，如支票、商业簿册、遗嘱、不动产登记等，取费金额从5分到25欧元不等；另一种方式是按合同总金额一定比例收取，税率从0.04%-25%不等，此类合同包括不动产买卖、捐赠、保函、抵押、保险单等。
此外还会产生的费用有：购房律师费，为房款的1% ；房产物业费，一般为2-3欧/平米/月；城市建设管理费，两房以下单位缴纳1,200欧元，三房以上缴纳1,500欧元。
留学提示
2015年3月12日，葡萄牙“黄金居留”修订案获国会审核多票通过。新增政策指出：如果是投资购买不动产的话，需要提交该不动产的产权证明，以便将房产交易额与地税登记额对比，防止税务欺诈葡萄牙在税法制度比较完善。欧洲买房移民最“贵”的当属葡萄牙，但贵有贵的理由：葡萄牙是唯一一个可享受一人投资全家三代移民的国家；其法律制度完善；允许在当地工作并享受社保福利。单单最后一点就是其他国家所无法比拟的。3
希腊
总房产税率较高
2013年4月中旬，希腊国会批准一项购房移民法案：购买25万欧元希腊房产（可以是多套房产组合），希腊获得的移民身份为每5年续签的居留许可签证，条件是：房产继续存在。只要房产保有不卖，即可一直续签。
投资希腊需缴纳的房产税明细：
房地产税：房产税税率为0.1%，200平方米以下且价值30万欧元以下的自住房免税。
增值税：希腊境内普遍的增值税税率为：23%，有些岛屿的则为16%。选房过程中，需要明确开发商提供具体房产价格是否含增值税的信息。2005年12月31日后获得建筑许可的项目或房产，需缴纳增值税，免付过户费；2005年12月31日前获得建筑许可的项目或房产，不需付增值税，但是需要付过户费。
过户费 (Property Transfer Fee)：该费用在签署合同时，一次性缴纳给当地税务局。过户费税率视所购房产所在地区不同而有差异。分城区和郊区两种类别：房屋价值（净值）在少于15万欧元以内的城区房产税率为5%，郊区房产税率为7%；房屋价值（净值）高于15万欧元的房产，城区房产税率为11%，郊区房产税率为 9%。
年度产权税：根据房产所在地区的平均房价，房产的年数及建筑面积来决定。税率为估定房产价值的0.3%-0.8%。例如，一栋净值25万欧元的房产，年度产权税大约为750-2,000欧元不等。资金收益税：该税费在房产出售时，房产过户前一次性全部缴纳；资金收益税与房产过户时间成反比，房产持有年限越长，资金收益税越低；卖方持有房产年数少于5年，资金收益税税率为20%；在5-15年之间，税率为10%；在15-25年之间，税率为5%；多于25年的，则不需要缴纳资金受益 税。
房产租赁税：该项分两部分缴纳：第一部分为年租赁净收益的1.5%。如房产面积超过300平方米，或是用于特殊租赁目的，税率增加至3%；第二部分为：年收益小于10欧元时，税率为10%，年收益大于10欧元时，税率为30%。
留学提示
相比与其他买房移民的国家，希腊购置房产时需要一次性缴纳的税费较多。因为希腊税收种类较多，在购房时，部分开发商为交易方便推出一口价政策，部分税费包含在了房价内。买家在购房时，需要明确交易房价是否已包含了部分费用。希腊相关法案明确规定，“投资者所取得的居留年份不能算入申请国籍时所要求的居住时间内”，这也意味着投资者在未来不能凭借此居留许可申请加入希腊国籍。另外，持有此类居留许可的人士“不能在希腊工作”，投资者不能申请希腊社会保障基金(IKA)，以及享受社保规定的福利。对于想要通过投资房产拿到的希腊国籍的中国人来说，希腊并非是投资移民的上选。4
塞浦路斯
移民塞浦路斯拿欧盟护照
塞浦路斯于2012年放开移民政策，允许对在塞浦路斯购置房地产累计金额超过30万欧元的外国申请人优先考虑发放移民许可（F类），即非欧盟国家居民在塞购置至少30万欧元的房产，无资金来源、经商背景、语言学历要求，每两年入境一次即可获得永久居留签证。在申请递交前1年完全居住在塞浦路斯，8年内住满5年或者累计住满7年，可以申请入籍。
投资塞浦路斯房产需缴纳的房产税明细：
房地产税：持有期每年缴纳的房产税按房屋价值来收，43万欧元以下的房产税率为0.25%；43万-85万欧元为0.35%；85万欧元以上为0.4%。此项需每年支付。
增值税：一般为18%。但购买30万欧元以上的房屋，可以获得13%的退税额，即实际只需支付5%的增值税。此项要求一次性付 清。
印花税：在塞浦路斯，购买房地产需要一次性缴纳印花税。印花税率根据购房合同的价值不同而不一样，房产价值高于170,860欧元时，税率为0.20%，房产价值在170,860欧元以内时，税率为0.15% ，印花税需要在合同签订之日起30天内缴纳。
过户费：购房者对于所购房产需缴纳过户费。当房产在土地登记部门被登记在购房者名下时，购房者需根据所购房产在购房当天的市场价格缴纳过户费。房产价值少于85,430欧元，过户费率为3% ；房产家长85,430-170,860欧元，过户费率为5%；房产总价值大于170,860欧元，费率为8%。
需要注意的是：在2012年底前过户的房子，一手房可免交过户费，二手房则可以减半。
此外，投资者还需要缴纳地方政府税、公摊费用、房屋保险，该类税费根据房产大小、房产所在区域、业主购买保险险种的不同而有所区别。
留学提示
由于塞浦路斯曾是英国殖民地,其税法属于英国税法。境内所有房屋的税率要按照1980年的市价来计算，金额较少的税一年算下来大概为100欧元左右。投资人从购置房屋开始到拥有房屋，需要缴纳增值税、印花税、过户费、不动产税、地方政府税等。需要明确的是，拿到塞国永久居留签证的投资者不可在当地就业，也不可享受当地的社保福利(如养老等)。且塞浦路斯暂时非申根国家。往期精彩：