《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》印发
ZFGS-2021-04
珠海市人民政府关于印发珠海市既有住宅
增设电梯指导意见的通知
珠府〔2021〕13号
横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：
现将《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向珠海市住房和城乡建设局反映。
珠海市人民政府
2021年3月13日
珠海市既有住宅增设电梯指导意见
第一条 为适应社会经济发展，完善既有住宅使用功能，提高宜居水平，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国特种设备安全法》等法律法规相关规定，结合本市实际，制定本意见。
第二条 本意见适用于本市行政区域内既有住宅增设电梯的建设和管理。
本意见所称的既有住宅，是指具有合法权属证明或者合法报批手续，已建成投入使用的3层及以上的多业主无电梯住宅。
既有住宅本单元内有多套住宅且全部为同一产权人拥有的，增设电梯的建设和管理可参照适用本意见，但不纳入政府奖补范围。
已纳入城市更新拆建范围的住宅不适用本意见。
第三条 既有住宅增设电梯（以下简称增设电梯）坚持“业主自愿、政府引导、社区协助、兼顾各方、依法合规、保障安全”的原则。
第四条 市人民政府统筹全市增设电梯工作，负责全市增设电梯工作的政策制定、指导等工作。
区人民政府（以下简称区政府）负责本辖区内增设电梯的统筹协调和日常管理工作。区政府应当成立区增设电梯工作领导小组，负责组织自然资源、建设、市场监督管理等相关行政管理部门对增设电梯工程设计方案进行联合审查。
自然资源、建设、市场监督管理、消防、城市管理、财政等行政管理部门按照各自职责，做好有关增设电梯的审查、建设和管理工作。
横琴新区、经济功能区管理机构履行区政府的职责。
镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）负责本辖区内增设电梯的组织实施、政策宣传、业务指导、民意协调和纠纷调解、公示公告等工作。镇街应当设立增设电梯管理服务机构，实施一个窗口统一对外办理。镇街可以依法委托社区居民委员会办理增设电梯相关事务。
第五条 社区居民委员会、小区业主委员会、物业服务企业应当对镇街开展增设电梯相关工作给予协助。
第六条 供水、排水、供电、燃气、通信、有线电视等管线运营单位应当就增设电梯及方案设计等事宜提供相应服务，并应当支持、配合做好管线迁移改造工作。
第七条 增设电梯所需要的资金，可以通过以下渠道筹集：
（一）根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商约定；
（二）可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、物业专项维修资金；
（三）原房地产开发企业自愿资助；
（四）社会投资等其他合法资金来源；
（五）属地政府老旧小区整治专项补助资金。
同意增设电梯的业主根据上述第（一）项协商约定共同出资分摊比例的，可以借鉴增设电梯的成功案例，结合自身小区的实际情况进行协商；也可以参考以下分摊比例约定增设、维护和养护费用的分摊：以第四层分摊系数1为基准，第一、二层分摊系数为0，第三层分摊系数为0.5、从第五层开始每增加一个楼层分摊系数增加0.1，即第五层分摊系数为1.1、第六层分摊系数为1.2、第七层分摊系数为1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。
政府可以对增设电梯项目给予相关财政补贴，具体资金补贴办法由各区人民政府会同市财政主管部门另行制定。
鼓励社会资本参与增设电梯，支持探索代建租赁、新增设施有偿使用、各类金融租赁、融资租赁、广告投放等吸引社会资本参与增设电梯的方式和途径。
第八条 如增设电梯导致有关业主的采光、通风、通行或房屋价值等合法权益受到不利影响的，应当依法给予适当补偿，补偿费用在筹集资金中支出，由业主之间协商。原则上，第一、二层业主补偿总金额不宜超过增设电梯总工程费用的30%。涉及权益受损补偿问题且经协商或者调解仍无法达成一致的，申请人可以委托评估机构或咨询机构就增设电梯是否对提出异议业主的权益产生实质性影响和相应补偿标准等进行评估。
各区政府应当根据辖区实际情况，编制有关增设电梯的增设、维护和养护费用分摊标准，或者增设电梯对利益受损业主造成不同程度影响的补偿标准，供业主协商时参考。
第九条 增设电梯项目无需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续，免予办理建设工程规划许可证，建筑面积不计入计容建筑面积，免予征收地价和城市基础设施配套费，新增建筑面积作为一个整体由该梯号（幢）全体增设电梯的业主共同使用，不办理不动产权登记，各分户业主产权登记面积与增设电梯前维持不变。城市更新、拆迁改造时，业主有权获得合理补偿，补偿标准参照电梯设备的建造成本及使用年限等因素综合确定。
第十条 独立产权住宅建筑（含别墅）需要增设电梯的，不纳入政府奖补范围，增设方案原则上应当通过室内改建方式实施，并且应当保障房屋结构安全。因室内确实无法满足改建条件而需申请参照适用本意见在室外增设的，若增设方案涉及占用他人土地或共有土地的，应当按照相关规定征求有关土地权利人意见并进行表决。增设电梯后的建筑面积不计入房产建筑面积，不办理不动产权登记。
第十一条 增设电梯由同意增设电梯的业主作为申请人，负责增设电梯的意见统一、项目申报、设备采购、项目实施、维护管理等工作。
申请人可以书面委托业主代表、原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等其他相关单位作为增设电梯项目的实施主体，负责实施前款规定的工作。
第十二条 申请增设电梯应当经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；增设电梯拟占用业主专有部分或属于《珠海市既有住宅增设电梯规划技术标准》所列严重遮挡范畴的，还应当征得该专有部分的业主或被严重遮挡的业主同意。
申请增设电梯的程序如下：
（一）申请人应当就增设电梯事宜签订增设电梯协议，并委托具有相应资质的建筑设计单位出具增设电梯工程设计方案。
（二）申请人向所属镇街递交增设电梯协议、增设电梯工程设计方案等资料，提出增设电梯申请。经镇街审查符合申请要求后，由镇街报区增设电梯工作领导小组组织各成员单位对增设电梯工程设计方案的可行性进行初步审查，各成员单位应当在10个工作日内出具可行性审查意见。
（三）增设电梯工程设计方案通过可行性审查后，由镇街负责按本意见规定组织公示。
（四）经公示无异议、已妥善处理异议，以及异议经调解处理仍未能达成一致意见，但经过小区业主委员会、社区居民委员会组织协商、调解，并已经就协商调解情况出具说明或调解意见的，由镇街对增设电梯协议和增设电梯工程设计方案予以盖章备案。镇街盖章备案后，申请人应当委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计，向审图机构申办施工图审查并应取得《审图合格证》。
（五）申请人向所属镇街递交联合审查申请，经镇街审查符合申请要求后，由镇街报区增设电梯工作领导小组组织各成员单位开展联合审查，出具联合审查意见。申请人取得经联合审查各成员单位盖章的《既有住宅增设电梯联合审查意见表》后，方可依法增设电梯。
第十三条 申请增设电梯的业主应当以书面协议形式明确项目申请人及实施主体的职责、增设电梯项目所需资金的预算及筹集分摊方案、增设电梯工程设计方案、电梯的使用管理者和使用方式、电梯维护保养方式及其保养维修资金的分担方案、对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案等内容。
第十四条 申请人应当委托具有相应资质的建筑设计单位编制增设电梯工程设计方案，出具结构安全说明和满足消防设计规范说明。
增设电梯工程设计方案应当符合建筑设计、结构安全和消防安全等法律、法规的规定及《珠海市既有住宅增设电梯规划技术标准》等相关规范、标准的要求，以实用、合理、节约空间为原则，不得超出用地红线，不得增加或者变相增加住宅套内使用空间，不得侵占既有城市道路空间，不得影响城市规划的实施，且应当尽量减少占用现状绿化和公共场地，尽量减少对增设电梯所在建筑和周边相邻建筑在通风、采光、日照、通行等方面的不利影响。
增设电梯工程设计方案内容涉及供水、排水、供电、燃气、通信、有线电视等公共管线改造的，应当提前咨询、征求相关管线运营单位意见。
第十五条 镇街应当负责将增设电梯申请书、增设电梯协议、增设电梯工程设计方案等内容在拟增设电梯的工程现场显著位置（包括所在物业管理区域及本幢、本单元主要出入口）进行公示，公示时间不少于10日。
镇街应当就公示情况出具相应说明并附上公示照片。公示期满，若利害关系人无实名制书面反对意见的，镇街应当在说明中明确记载。
第十六条 公示期间，若利害关系人对增设电梯事项有异议的，应当实名向镇街提出，由申请人自行与异议人进行充分协商。申请人经过自行协商仍无法与提出异议的利害关系人达成一致意见的，可以请求业主委员会、社区居民委员会组织协商或者调解，并由组织协商或者调解的单位在规定时间内出具协商情况说明或者调解意见。小区业主委员会、社区居民委员会、镇街应当积极协助申请人做好异议的协商、调解。
公示期满，业主间经协商、调解仍无法达成一致意见的，利害关系人可向镇街申请采用听证会等形式听取利害关系人的意见。组织公示、开展调解及听证等需用的时间不计入办理时限。
业主间协商或者调解不成的，依法另行通过民事诉讼途径解决。
第十七条 申报联合审查所需要的资料：
（一）《珠海市既有住宅增设电梯申请表》；
（二）申请增设电梯业主的身份证明文件及房产证复印件。委托业主代表、受托单位作为实施主体的，提供相关委托授权书或委托协议，以及实施主体身份证明文件复印件；
（三）具有相应资质的建筑设计单位出具的增设电梯工程设计方案，以及结构安全说明和满足消防设计规范说明；
（四）经审图机构审查合格的施工图纸及《审图合格证》；
（五）经镇街备案的增设电梯协议书和工程设计方案，以及其他可以反映同意增设电梯业主就增设电梯费用和维修保养费用分摊方案达成一致意见的证明材料（镇街提供）；
（六）镇街出具的公示情况说明（附公示照片，镇街提供）；
（七）若经公示有书面反对意见的，提供申请人与提出异议业主进行协商的书面材料；若存在请求调解或申请听证情形的，还需要提供小区业主委员会、社区居民委员会出具的协商情况说明或调解意见，以及镇街出具的调解、听证情况记录；
（八）法律、法规规定的其他材料。
第十八条 区增设电梯工作领导小组应当组织各成员单位对增设电梯工程设计方案进行联合审查，各成员单位应当在10个工作日内出具相应意见。
自然资源部门负责审查增设电梯工程项目用地权属是否清晰，规划方案是否影响城乡规划实施；建设部门负责审查增设电梯工程的结构、消防设计是否符合技术标准要求；市场监督管理部门负责审查增设电梯工程设计是否符合电梯安装、检修等技术要求。
经审查增设电梯工程设计方案不符合要求的应当书面提出，符合要求的应当在《既有住宅增设电梯联合审查意见表》盖章。增设电梯项目通过联合审查的，由镇街对项目联合审查意见表、增设电梯工程设计方案和施工图纸予以归档，并同时将情况书面告知城市管理行政主管部门。
第十九条 申请人取得《既有住宅增设电梯联合审查意见表》后，应当依法就增设电梯建设工程委托具有相应资质的单位进行施工以及监理。
城市管理行政主管部门应当加强对增设电梯项目建设情况的巡查执法，若发现违反本意见规定，未依法取得《既有住宅增设电梯联合审查意见表》即擅自增设电梯或未按已通过联合审查的增设电梯方案开展建设的，由城市管理行政主管部门依照查处违法建设的法律、法规进行处理。
第二十条 增设电梯的全体业主作为增设电梯工程项目的建设单位共同承担建设主体责任，依法承担法律、法规规定由建设单位承担的义务。
增设电梯所涉建筑工程依法须办理施工许可及工程质量安全监督手续的，施工前申请人到辖区建设行政主管部门申请办理。
增设电梯施工前，申请人应当向辖区建设行政主管部门申请办理建筑工程施工许可或开工登记备案手续。负责电梯安装的施工单位应当在施工前将拟进行的电梯安装情况书面告知负责特种设备质量安全监督管理的部门。
施工过程和电梯安装过程接受辖区建设行政主管部门和特种设备安全监督管理部门的质量安全监督，增设电梯所在辖区的镇街、区建设行政主管部门应当依法开展巡查，对增设电梯工程的施工安全和质量安全进行监督管理。
第二十一条 增设电梯施工单位应当按照施工图设计文件施工，并对施工现场的质量安全、文明施工负总责，应当按规定做好施工现场安全防护及警戒、警示措施，确保施工安全和居民出入安全。
因增设电梯施工可能危及周边房屋安全的，申请人应当依法按照有关房屋安全管理的规定，及时向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定，并根据鉴定结果采取有效的安全防护措施。
对已经通过联合审查并依法办理有关施工手续的增设电梯工程，物业服务企业、相关业主以及其他单位和个人应当提供必要的施工便利。阻挠、扰乱、破坏增设电梯项目施工等构成违反治安管理秩序行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处理。
第二十二条 增设电梯申请人应当选用取得相应电梯制造许可资质的电梯制造单位生产的电梯。电梯安装应当由电梯制造单位或者其委托的具有法定资质的单位负责安装。
第二十三条 电梯的安装过程，应当经特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验；未经监督检验或者监督检验不合格的电梯，安装单位不得交付使用。
第二十四条 增设电梯项目完工后，申请人应当依照法律、法规的规定，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，前往市场监督管理部门办理使用登记。竣工验收合格后，申请人应当将建设档案移交城建档案管理部门归档。
依法需要办理竣工验收备案的，申请人应当向辖区建设主管部门办理竣工验收备案。
第二十五条 申请增设电梯的业主为增设电梯的后续管理主体及责任主体，应当以书面协议形式明确电梯使用管理者，电梯使用管理者负责增设电梯的日常使用和运行管理。
增设电梯的业主可以共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者。
增设电梯的业主未委托他人管理的，应当按照本意见第十三条的规定协商约定一名业主为日常使用管理者，申请增设电梯的其他业主共同承担安全管理责任。
第二十六条 电梯使用管理者应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用单位的义务，依照《中华人民共和国特种设备安全法》和《广东省电梯使用安全条例》等规定承担相应责任，保障电梯的正常运行和安全使用。
电梯使用管理者应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。
鼓励增设电梯申请人投保电梯综合服务及责任保险。
第二十七条 增设电梯的业主发生变更的，变更后的业主应当按照增设电梯协议的约定承担原业主的管理责任，变更后的业主与其他增设电梯业主重新约定维护保养分摊等电梯管理责任的除外。
第二十八条 鼓励和支持社区居民委员会或者业主委员会牵头对既有住宅小区增设电梯进行统一规划设计。
垂直运输的新设备和新技术的应用，在符合相关技术标准的前提下，可参照本意见执行。
第二十九条 各区政府应当结合本地实际，根据本意见制定实施细则，细化优化工作程序和办事指南、办理时限、相应补偿标准，建立健全本区增设电梯事项的工作管理制度。
第三十条 本意见自2021年4月13日起施行，自施行之日起有效期为五年。原《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》（珠府〔2018〕50号）自本意见施行之日起即行废止。
政策解读看这里
据了解，
本次修订着重解决
电梯增设工作中遇到的实际问题，
在确保安全的前提下，
坚持尽量简化审批程序、
发挥基层政府部门的协调服务功能、
充分尊重业主意愿、兼顾各方利益等原则，
下面，一起来看看市自然资源局的政策解读吧！一、明确可增设电梯范围
相对于原政策，修订后的《指导意见》规定既有住宅本单元内有多套住宅且全部为同一产权人拥有的项目（如政府保障房、公产房项目），可以参照政策规定申请增设电梯，并对独立产权住宅建筑（含别墅）需要增设电梯的情况作出相应的指引和特别规定，同时将原来规定不适用增设电梯政策的范围调整为“已纳入城市更新拆建范围的住宅不适用本意见”，新政策规定的适用范围相对较宽。但是，需要特别说明的是，既有住宅全部为同一产权人拥有，以及独立产权住宅申请增设电梯的，均不属于政府奖补范围。
二、规定增设电梯免予办理建设工程规划许可
结合国家建设工程审批制度改革的大背景，参照国内北京、上海、杭州、长沙、漳州、东莞等地已出台探索相关情形下既有住宅增设电梯免予办理工程规划许可的有关做法，《指导意见》规定增设电梯免予办理建设工程规划许可，对审批流程进行简化。
三、明确启动加装电梯的业主同意比例
遵循《民法典》有关规定，经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即可依法增设电梯。
四、实施联合审查等联审联办制度
《指导意见》规定申请增设电梯的程序如下：
1.申请人应当就增设电梯事宜签订增设电梯协议，并委托具有相应资质的建筑设计单位出具增设电梯工程设计方案。
2.申请人向所属镇街递交增设电梯协议、增设电梯工程设计方案等资料，提出增设电梯申请。经镇街审查符合申请要求后，由镇街报区增设电梯工作领导小组组织各成员单位对增设电梯工程设计方案的可行性进行初步审查，各成员单位应当在10个工作日内出具可行性审查意见。
3.增设电梯工程设计方案通过可行性审查后，由镇街负责按本意见规定组织公示。
4.经公示无异议、已妥善处理异议，以及异议经调解处理仍未能达成一致意见，但经过小区业主委员会、社区居民委员会组织协商、调解，并已经就协商调解情况出具说明或调解意见的，由镇街对增设电梯协议和增设电梯工程设计方案予以盖章备案。镇街盖章备案后，申请人应当委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计，向审图机构申办施工图审查并应取得《审图合格证》。
5.申请人向所属镇街递交联合审查申请，经镇街审查符合申请要求后，由镇街报区增设电梯工作领导小组组织各成员单位开展联合审查，出具联合审查意见。申请人取得经联合审查各成员单位盖章的《既有住宅增设电梯联合审查意见表》后，方可依法增设电梯。
五、保障可能受影响的利害关系人民事权益
既有住宅增设电梯可以给中、高层的多数住户带来便利，但同时也可能给低层住户带来通风、采光、噪音等方面的影响，住户之间权益协调难，既缺乏法律、法规依据，也缺乏相对成熟的经验借鉴，着眼于更好维护各方业主（包括相关利害关系人）的基本民事权益，《指导意见》仍然保留有关增设电梯方案的基本原则和技术要求，以及增设电梯协议和方案的公示制度，并且特别要求申请增设电梯的业主应当以书面协议形式明确约定对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案，保障可能受影响的利害关系人民事权益。最后，相对于原政策，本次修订参考其他城市做法，规定如增设电梯导致有关业主的采光、通风、通行或房屋价值等合法权益受到不利影响的，应当依法给予适当补偿，补偿费用在筹集资金中支出，由业主之间协商。原则上，第一、二层业主补偿总金额不宜超过增设电梯总工程费用的30%。涉及权益受损补偿问题且经协商或者调解仍无法达成一致的，申请人可以委托评估机构或咨询机构就增设电梯是否对提出异议业主的权益产生实质性影响和相应补偿标准等进行评估。
六、推进开展城乡社区协商工作
相对原政策规定，《指导意见》规定公示期间若利害关系人对增设电梯事项有异议的，应当实名向镇街提出，由申请人自行与异议人进行充分协商。申请人经过自行协商仍无法与提出异议的利害关系人达成一致意见的，可以请求业主委员会、社区居民委员会组织协商或者调解，并由组织协商或者调解的单位在规定时间内出具协商情况说明或者调解意见。小区业主委员会、社区居民委员会、镇街应当积极协助申请人做好异议的协商、调解。公示期满，业主间经协商、调解仍无法达成一致意见的，利害关系人可向镇街申请采用听证会等形式听取利害关系人的意见。通过这些规定，引导当事人先行通过友好协商的方式来解决，探索在解决既有住宅加装电梯矛盾时，发挥社区居委会（包括社区党组织）的牵头作用，组织相关利益方通过有关社区议事平台开展协商，为未来进一步推进、落实城乡社区协商有关工作机制打下基础。
七、加强工程质量安全管理，强化主体责任
《指导意见》规定各方主体责任和政府相关部门的监督责任，增设电梯项目完工后，申请人应当依照法律、法规的规定，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，前往市场监督管理部门办理使用登记。竣工验收合格后，申请人应当将建设档案移交城建档案管理部门归档。
同时增加鼓励电梯申请人投保电梯综合服务及责任保险的条款。
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来源 | 珠海政府网，部分素材来源于珠海市自然资源局