珠海“烂尾楼”整治处理再出新规！这些“烂尾楼”要变身！
4月27日，珠海举行《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》政策吹风会。
会上，市自然资源局相关负责人介绍了《办法》的主要内容和亮点，市住房城乡建设局、市城市管理综合执法局、香洲区、金湾区相关负责人就相关热点问题回答了记者提问。
近年来，珠海高度重视“烂尾楼”的盘活处置，梳理形成“烂尾楼”整治处理的系列政策，有效盘活了一批“烂尾楼”项目。
目前，全市共计71个烂尾楼项目，已盘活东方翠景台、金湾区新金都等15个项目，另外有三海大厦等7个项目正在开展前期研究工作。
这次新出台的《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》，于2021年4月20日正式印发实施，是珠海“烂尾楼”整治处理政策的“3.0升级版”。
市自然资源局副局长田建华介绍，本次修订升级主要在降低用地成本、规划方案调整、履约保证金核算、政策衔接处理等方面为烂尾楼的盘活处置给予了新的支持，进一步规范“烂尾楼”整治处理工作。
此次新政的内容有哪些方面的修订？
田建华：
相比2020年的政策，此次新政主要有四个方面的修订：
在降低用地成本方面，对地价计收标准进行调整。对部分项目，由“按办理地价核准时的基准地价”调整为“按处置方案批复文件印发时点的单宗土地市场评估价的30%”计收地价；
在规划方案调整方面，对经批准盘活的“烂尾楼”项目，给予规划条件调整支持政策，在取得工程规划许可前，允许变更规划条件；
在履约保证金核算方面，取消了对履约保证金缴存金额的统一核算比例要求，改为由各区政府另行结合项目实际情况分类研究制定；
在政策衔接方面，增补了关于历史项目适用政策衔接处理规则，确保政策可平稳衔接过渡。
措施成体系、审批监管权责一致
此次新政的内容有何亮点？
田建华：
此次新政的主要亮点体现在两方面：
一是扶持措施成体系。
在规划调整、土地出让、规费补贴等方面，给予了一系列扶持措施。如规划调整方面，允许具备条件的前提下提高容积率、改变土地用途。在土地出让方面，提出了按照单宗市场评估价30%计地价等降低用地成本的具体措施，并允许土地出让年限重新起算，允许“烂尾楼”项目与其他项目合宗开发、联动开发。在规费补贴方面，提出原建筑规模不计收城市基础设施配套费支持。
二是审批、监管权责一致。
将“烂尾楼”项目认定、规划方案申报受理、处置方案组织编制和审批、地价评估及核准等事权全部下放区级政府及部门，同时明确了区级部门的监管责任，要求各区制定适应辖区实际的监管协议、履约保证金核算及缴存、返还规则。
将变身高端综合服务体
金湾区“烂尾楼”整治处理有何新动态？
金湾区建设局城市更新室主任李彦林：
金湾区的“烂尾楼”项目主要集中在三灶镇金岛路、金海岸大道等城市主干道沿线两侧。
近年来，金湾区遵循“政府推动、市场运作，依法处置、规划引导，分类处理、循序渐进，属地推进、因地制宜”原则，推进全区“烂尾楼”项目整治处理工作。截至目前，经盘活已建成4个项目，已申报盘活程序的项目有9个。
其中比较有特点的，是新金都项目。它在三灶镇繁华地段，位于金岛路、虹阳路路口西南侧，以前是一个修车厂，现在这个烂尾楼已经盘活并开工建设，计划完成投资4.2亿，预计两年内完工，将打造为集商业、办公、酒店为一体的高端综合服务体，成为金湾区三灶镇新的地标性建筑。
设计效果图▽
香洲区“烂尾楼”整治处理如何？
香洲区住房和城乡建设局副局长彭建力：
经排查，香洲区共有“烂尾楼”项目22个，截至目前已成功盘活的项目有9个。
香洲区针对不同项目采取不同的方式进行分类处理：一是政府推动、市场运作。二是债务单一的项目，政府给以政策支持。三是建立监管机制。
目前，香洲区有金骏大厦、翠城苑、前山银丰大厦、豪逸项目四个项目已完成认定处置程序，办理了施工许可证，正在施工阶段。珠海国际大厦盘活处置方案取得区政府的批复，已经完成实施主体的公示，正在办理相关手续。
接下来，香洲区也将探索推动对部分“烂尾楼”采取国企介入、政府回收、破产预重整等措施加快推动辖区“烂尾楼”整治。
“烂尾楼”项目可以采取什么方式以及由谁盘活处置？
市自然资源局城市更新科科长郑文玉：
“烂尾楼”项目可以采取多种方式予以盘活：由不动产权利人申报，实施项目续建、拆除重建、综合整治；由政府通过收回或者协议收购的方式处理。
需要特别说明的是，“烂尾楼”项目处置方案批复后，办理供地手续时，采取的是签订土地使用权变更或补充协议的方式，不改变不动产权利人。对存有多个权益主体的，不动产权利人需要进行权益整合，形成单一主体后申报、实施。对于不动产权利人申报的，跟目前城市更新项目拆建、整治类申报审批程序一致，都是由区主管部门受理申报。
合宗开发或联动开发
单个“烂尾楼”项目是否可和周边项目进行整合开发？需具备哪些条件？
郑文玉：
本次新政维持了原政策整合开发相关规定，允许“烂尾楼”项目与周边项目进行合宗开发或联动开发。
用地合宗是指，“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗，整体规划及开发建设。
用地合宗应具备下列条件，具体体现在第十四条：
一是用地毗邻；
二是土地使用权人相同；
三是土地用途相同或兼容。
联动开发建设是指，“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目联动开发建设，建筑指标由高规划容积率用地向低规划容积率用地转移覆盖。
联动开发建设应具备下列条件：
一是用地位于同一国土空间详细规划编制单元范围内；
二是土地使用权人相同；
三是承接建筑指标的用地具有与转移的建筑指标相应土地用途相同或兼容的土地用途；
四是建筑指标转移前及转移后，项目规划设计符合规范要求。
“烂尾楼”采取续建方式的，如何保证建筑质量安全？
市住房城乡建设局四级调研员黄春：
“烂尾楼”项目采取续建方式处理的，在续建前，其不动产权利人应委托政府认可的鉴定单位，对现状“烂尾楼”的质量安全进行评估鉴定，评估鉴定符合现行规定条件的才可以申请复工续建。
“烂尾楼”项目在续建动工前，应当向原颁发施工许可证的发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
如涉及建设单位或者施工单位发生改变的，应当重新申请领取施工许可证，并相应办理质量监督和安全监督委托手续，将续建工程纳入正常的监管范围，保证续建工程的质量安全。
市城市管理综合执法局将如何监管？
市城市管理综合执法局执法监督科科长罗敏：
城市管理和综合执法部门主要是依职责，配合各区政府和自然资源部门对“烂尾楼”进行整治处理，具体主要是依据各区自然资源部门出具的审核意见，依法依规进行处置。
《办法》第十一条第（四）项，项目停工前有超批准面积等违法建设的，经市自然资源局各区分局审核并出具意见，允许在满足房屋结构安全、消防安全和规划要求的前提下予以保留的，由区城市管理综合执法行政主管部门对建设用地上违法违规建设行为进行处罚。
《办法》第十八条第（二）项，不符合城市容貌标准的，区城市管理和综合执法部门应按照市容环境管理相关法律法规依法处理。
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“烂尾楼”项目，是指土地用途为商业、办公、酒店或住宅，已取得《建筑工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设，但于2011年12月31日以前已停工未续建，未办理规划条件核实和竣工验收的经营性开发项目。
来源 | 珠海发布
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