【规划师论坛4】共享经济与共享住房 —— 从居住空间看城市空间的转变
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本期主题：共享经济下的规划应对
【编者按】
近年来，伴随着以共享单车、共享汽车等为代表的共享经济快速崛起，共享理念已然渗透到城市生活的方方面面。虽然共享使城市资源的配置更加灵活高效，为人们的生活提供了便利，但因缺乏规划管理，也给城市的建设与治理带来了不小的“麻烦”。如何冷静、客观地审视共享经济中存在的问题，探寻规划与管理策略，在促进共享经济发展的同时使城市获得健康成长，维持城市良好的秩序，是当前规划界需要考虑的重要议题。基于此，本期“规划师论坛”栏目以“共享经济下的规划应对”为主题，选发一组文章，剖析共享经济的特征内涵、空间使用规则，从城市产品、公共参与等角度探寻规划应对策略，以期为推进共享城市的建设提供思路。
【规划师论坛4】
共享经济与共享住房—— 从居住空间看城市空间的转变
作者中国城市和小城镇改革发展中心陈立群，中国城市和小城镇改革发展中心张雪原在《规划师》2018年第5期撰文，近年来，互联网和共享经济的爆发性增长为基于使用权共享的住房分享平台带来了整体的繁荣，以共享社区为代表的新型开放性社区也为城市居住带来了多种可能。文章从共享经济和共享城市的视角审视城市住房，对住房共享的原因、类型及其对城市的多方面影响进行了分析，并根据分析结果，尝试提出了共享经济盘活城市存量住房资源的途径、共享社区的建设思路及共享城市的规划和管理措施，为进一步建设共享开放的城市提供了一定的启示。
[关键词] 共享经济；共享城市；住房；规划应对
[文章编号]1006-0022(2018)05-0024-06
[中图分类号]TU984
[文献标识码]A
[引文格式]陈立群，张雪原．共享经济与共享住房 — 从居住空间看城市空间的转变[J]．规划师，2018(5)：24-29．
一
共享经济和共享城市
1978 年，经济学家马科斯·费尔逊和琼·斯潘思在他们的著作《社区结构与协同消费》中第一次系统地提出了“协同消费”的概念，将其定义为“个体或多人在共同参与某种活动的过程中，与他人共同消费经济物品或服务的事件”。
在不断的发展和外延拓展过程中，“共享”被赋予了丰富的内涵。在商业领域，共享经济是一种可盈利的商品供给模式，它通过平台搭建，为使用者提供便捷的服务。《聚联网：商业的未来》的作者丽莎·甘斯基认为，“共享”大潮中涌现出的无数商业模式，可以分为两种模式：第一种模式是所谓的分时租赁模式，由企业拥有物品，并通过租赁盈利。这种模式的代表之一就是共享单车，单车由企业所有，用户付费使用。这种模式与传统租赁模式的不同点在于，用户可以通过平台而不是企业雇员或中介机构，在任何时间或地点获得物品的使用权，使用时间也十分灵活；第二种模式是“拥有—共享”模式，即由第三方建立服务平台和共享框架，使不同个体能够提供或快速找到需要的物品或服务，这种模式的代表是优步和滴滴等网约车平台，其作用是将空闲司机和有需求的乘客联系起来，而企业自身并不拥有车辆。
商业语境下的共享经济，其技术前提是移动互联网普及带来的即时互动性，以及完善的在线交易和信用系统。而在公共领域，共享不仅包括推动和鼓励闲置资源再利用市场的发展，还意味着提升公共设施和物品的利用效率，使更多的居民能够享受高质量的公共服务。以早在 2011 年就提出建设共享城市的首尔为例，首尔市政府不仅积极推动共享经济相关的企业和组织发展，还实施了车辆共享、图书共享、工具共享、儿童玩具衣物共享、公共资源开放、数据开放和住房共享等多项举措。更值得一提的是，由政府管理的公共设施和建筑在非工作时间被开放给公众使用。据统计，截至 2016 年，首尔已经有超过1200栋公共建筑被超过31万人次所使用，大大提升了公共建筑的利用效率和城市空间活动的多样性。
可以看到，不管是在商业领域还是非商业领域，“共享”概念的共同主题都是资源的优化利用和供给，其表现形式可以是将原本闲置的物品或服务的使用权以较低的成本交给有需要的人，也可以是由有需求的群体共同拥有和使用物品或服务。为了使共享成为可能，社会或市场至少需要提供两方面的支撑：一是使用权和所有权的分离，使物品在不改变所有者的情况下，能够便捷地进行社会化利用；二是共享的平台和框架，将分散的潜在供给者和使用者整合于一个共同的互动网络，其中包括信息的整合和发布系统、共享的信用体系和激励机制。
二
以共享的视角看城市住房
（一）城市住房的共享
在城市住房领域，其“共享性”主要体现在两个方面：一方面，城市住房的共享在于使用权和所有权的可分离性——住房不一定通过购买获得，也能够通过租赁 ( 长期或短期 ) 获得；另一方面，城市住房的共享表现在所有权的可分割性——不仅家庭成员能够共有房屋产权，社区、社会也能够成为房屋产权的共有者。
与一般物品相比，城市住房的相对独特性在于其既具有商品性，也具有空间性。其中，住房的商品性体现在符合规定的房屋可以在市场上自由交易、租赁、转让。而住房的空间性则体现在住房不仅是一种纯粹的外在物质存在，还是需要个体“在场”的过程。这一特征使人们很难将居住及居住空间中发生的事件和进程分割开来，因而居住空间的共享往往意味着共同的生活体验。这种特性使住房的共享与物品的共享相比，具备更多交流互动的可能。
（二）城市住房共享的类型
由于城市住房的“共享性”体现在使用权共享和所有权共享两个方面，以此对城市住房进行分类，可以得到四种不同的住房共享模式(图2)。
(1)所有权不共享，使用权也不共享，即符合传统“拥有—使用”模式的商品住房。此类住房本质上具有耐用消费品的特征，其使用者即所有者。在这种情况下，住房的使用固化在其拥有者手中，只有通过购买才能够获取居住空间。
(2) 所有权不共享，使用权共享，即各类由市场提供的租赁住房。租赁住房通过租户在不同时间段的使用实现住房的共享，是一种共享住房消费。近年来共享经济催生了多个住房租赁平台，商业领域中的两种共享经济模式，都可以在这类住房共享模式中得到应用。例如，分时租赁模式，住房由运营商通过收购改造或直接开发的形式提供，如可以分时出租的酒店式公寓和青年公寓，还有针对年轻群体和创业群体、更强调社区互动的共享社区；在“拥有—共享”模式下，住房由其他住房所有者提供，如大众短租民宿平台，共享经济的引领者之一 Airbnb 就是这一模式的典型代表。
(3)所有权共享，使用权部分共享，即以合作居住和共有产权房为代表的共有住房。此类住房往往在建设环节就对空间进行了共享设计。合作居住的模式最早出现在20世纪70年代的丹麦和荷兰，由住户共同拥有社区住房的产权，居民之间还共享社区公共空间、公共设施、起居空间、餐厅和工作室等，形成社会联系紧密、具有相似价值、居民高度互动的共同生活社区，这种模式在20世纪 90 年代传到美国和加拿大，并得到蓬勃发展。共有产权房则出现在20世纪 80 年代的英国，购房者可以根据自身的能力，与提供住房的机构各拥有一定比例的产权，个人需向机构拥有的那部分房产支付房租，从而获得全部房产的使用权。这种住房的主要服务对象是有长期使用需求，但又无法一次性支付房屋购买金的居民，具有一定的保障性住房属性。2012 年 3 月，我国上海也推出共有产权房政策，2017 年 12 月北京首个共有产权养老试点开始运营，城市住房的供给也呈现出多样化格局。
(4) 所有权共享，使用权共享，即以政府提供的公租房和各类人才公寓为代表的公共住房。这类住房属于公共所有的城市资产，由政府或公共机构负责运作，出租给新迁入城市的群体、大学毕业生和新就业职工等群体。近年来，有越来越多的城市开始尝试将分散在城市各处的闲置空间进行收储、改造，转变为公租房、人才公寓，大大提高了城市的吸引力和活力。
（三）共享的原因
纵观住房共享的类型和发展模式可以发现，住房共享是一种必然发端于城市的模式，不仅因为从农业社会到城市社会，人们对拥有土地和房产的执着性降低，还因为城市产生的住房紧张问题只有通过提高居住的空间和时间利用效率才能够解决，而城市高密度的人口和建成环境恰恰为大规模的居住共享提供了可能。
世界经济论坛关于共享经济的报告显示，人们对汽车和食品的共享主要受社会动机(如环境、低碳)的驱动，而对居住的共享主要受经济动机的驱动。从需求的角度看，城市的人口集聚推动地价不断上升，与城市规模共同提升的房屋价格使大量城市新增人口和年轻人不具备拥有住房的能力，只能通过租赁和共享的方式解决住房问题。从供给的角度看，房屋价格越高，住房空置对其所有者 ( 个体或机构 ) 造成的机会成本损失越大，需要以出让使用权的方式提高收益。在中介机构、互联网和政府等平台的帮助下，需要住房的人群和闲置住房能够越来越快速、准确地得到匹配，形成城市住房共享的规模经济。
三
住房的共享给城市带来的影响
（一）城市经济更加繁荣
从城市空间利用效率方面来说，城市住房的分时共享和空间共享让单位面积的住房产生了更大的使用价值，避免了房间空余时段的使用价值浪费，同时也为更多的城市居民提供了居住服务。信息化的深度应用，让居住者更容易掌握住房的闲置情况，使居住者与住房得到更好的匹配。
从城市居住和通勤成本方面来说，分时租赁式的住房共享降低了居住成本，使得长期或短期入住城市的居民或游客能以更加低廉的价格享有住房的使用权。合作居住式的住房共享让居住者以更低的成本享受到庭院、活动室等公共空间和看护等相关服务。居住成本的降低让人们有能力居住在更好的城市区位，通勤等生活成本也得到了降低。
城市的空间利用效率提升和运行成本降低，使城市经济更为活跃繁荣，吸引力和竞争力不断提升。
（二）城市形态更加紧凑集约
研究显示，较高的住房自有率会加剧城市蔓延，而以使用而非拥有为目标的住房共享有利于解决高住房自有率带来的问题。
住宅的共享推动居住空间利用效率提升、土地单位产出提升，进而引发住房竞价租金的提升。同样可以预期的是，住房共享程度越高，住房竞价租金被提升得越多。从城市不同区域的土地价格看，临近城市中心的区域由于具有较高的人口吸引力，人口密度和土地竞价租金要高于远离城市中心的区域。因此，临近城市中心区域的居住成本要高于远离城市中心区域的居住成本，这会激励该区域的住房共享程度不断提高，使得相应的竞价租金的提升程度高于远离城市中心的区域。共享经济背景下的土地竞价租金曲线变得更为陡峭。
如图3所示，在共享经济背景下，传统土地竞价租金曲线上的a点和c点分别移到了 b 点和 d 点两个新的平衡点，靠近就业中心的 X 1 比远离就业中心的 X 2 获得了更多的竞价租金。由于住房消费的消费者替代作用和开发商减少住宅用地规模的要素替代作用，临近城市中心区域的家庭消耗的土地面积将进一步缩小，人口密度将被进一步提高，城市变得更加集约紧凑。
四
住房共享对城市规划和管理的启示
（一）启示一：以共享经济盘活存量住房资源
在我国过去几十年的城市化过程中，土地城市化速度要远远快过人口城市化速度。例如，吕志强等人的研究发现，我国地级以上城市人口城市化增长率在逐年降低，而土地城市化增长率几乎保持稳定，且二者差距在不断拉大；2016 年我国居民人均住房建筑面积为40.8m²，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6m²，虽然低于美国的67m²，但是已经超过了英国 (35.4m²) 和法国(35.2m²)，更远远高于同为亚洲国家的日本(19.6m²)和韩国(19.8m²)。
中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，2013年我国城镇地区自有住房空置率为 22.4％。腾讯网等机构联合发布的《2015 年 5 月全国城市住房市场调查报告》显示，一线城市的住房空置率为22％，二线城市的住房空置率为24％，三、四线城市的住房空置率为26％，住房与居民并没有得到高效的匹配。
在生态文明建设的总体要求下，面对资源环境的紧约束，生态红线、永久基本农田红线等底线纷纷被划定，继续采取增量扩张的方式来满足住房需求的增长已不符合国情。城市必须充分利用当前存在的大量闲置住房，提供更多的居住服务。
在日本，对空置房屋的共享化利用已经引起了政府和民间的注意。日本总务省《住宅·土地统计调查》显示，在 2013 年，全日本的房屋空置率达到了13.5％，即使是人口密度最高的东京地区，房屋空置率也达到了11.1％。空房问题得到了日本从政府到民间的社会各界的重视，已有相当多的地方自治体制定了《空置住宅对策条例》等应对策略，以多种不同手段将闲置住房进行再利用。例如，通过建立“空屋银行”对空置房屋进行排查、评估和登记上网，让租房者特别是年轻人能迅速地找到适合、可负担的住宅；一些空置房屋被提供给低收入的老人居住，并由政府主导，为高龄租客的日常生活提供帮助与支持；将一些优质的空房改造为社区公共活动中心。
此外，在政策支持方面，日本于2017 年 6 月 9 日通过了一项法案，允许私人住宅用于短租，但总天数不得超过180晚/年，为短租、民宿等住宅共享方式厘清了制度障碍。这种尝试意味着共享居住有可能成为活化空置住房、提升居住空间效率的有效途径。有观点认为崛起中的共享经济是使经济社会发展曲线与自然资本消耗曲线脱钩的重要路径，从而实现可持续发展。在交通方面，诸大建提出，共享出行代表的未来城市交通模式，能够在交通基础设施不增加的情况下，通过提高使用效率来应对出行服务需求的增加。住房共享正是通过在时间和空间上对住宅资源进行优化利用，使更多的居住需求能够在住房供应不增加的情况下得到满足，大大减少了新建住宅的需求。
从管理角度看，城市可以通过两种途径盘活存量住房。一是建立高效互信的共享信息平台，或对市场上已经存在的信息平台进行规范引导，将闲置住房与居住需求精确匹配，盘活尚未进入租赁市场的闲置住房资源。二是由政府或第三方机构主导，将闲置住房资源通过租赁或购买的方式进行集中管理、统一运营，租赁给企业或创新人才、大学生、老年人、低收入者等有需求的群体，从而实现闲置住房的公共化再利用。在我国，已经有城市开始了这样的尝试，对城中村中的低质量住房进行整租，并将其提质改造为共享人才公寓。
（二）启示二：建设更加共享的社区
建设更加共享的社区需从以下三方面着手。
(1)建设开放性的社区。
随着住宅共享的模式和规模不断增加，传统封闭的社区空间将实现更频繁的人员流动和空间共享。社区中公用房屋所提供的服务，可以减少住户家中重复的或很少使用的设施。从共享庭院、绿地空间到共享起居、娱乐空间，居住的内涵将变得越来越综合多样。原本由封闭式社区提供的功能和空间，将逐步被开放共享的功能和空间所替代。例如，传统小区内高成本、低效率和利用率不足的大型中央绿地可能被更为开放的街角公园绿地取代，传统小区内自由的停车区域可能被小区外成本更低、更高效的分时共享车位取代。然而，当前的城市管理和规划面对新兴的共享经济，已经显得捉襟见肘，对城市空间公共性和功能混合度的提升尚缺乏系统的应对策略。未来的住区规划、街道规划须更多地考虑开放混合的社区与居住功能，减少固化的封闭空间，与城市公共空间更好地融合。
(2)形成服务专业化的社区。
使用权和所有权分离，让居住者对住房的消费回归到居住服务消费本身。住房的购买和维护与居住功能分离，不必是所有者和使用者所要承担的流程环节，而可以成为第三方提供的服务。专业化居住服务的巨大需求必将推动传统的房地产开发企业、房产中介企业向专业的服务型运营商转型。共享住房提供的专业化的居住服务将比自住房提供的生活服务更加丰富，如共享的图书室、健身房、洗衣房和娱乐室等已经出现在各类共享社区中。
(3)打造多元化的社区。
研究表明，大多数人喜欢居住在与自己具有相似特征的社群中，自由、市场化的社区开发有利于形成多种不同类型的社区。共享社区能够面向不同的人群提供不同类别的专业化生活服务，如面向年轻夫妇的共享育儿服务、面向老人的共享看护服务、面向 SOHO 一族的共享办公室服务以及面向文艺青年的共享图书馆、放映室、小剧场等。这样的共享居住不仅降低了单独服务的成本，还让居住者找到了同伴，形成城市中联系紧密、互助的生活社群。
（三）启示三：从共享居住到共享城市
共享的理念从居住空间扩展到城市空间，将为城市规划和管理带来巨大的挑战，本文针对共享经济当前存在的问题，尝试提出以下应对方法。
(1) 弱化用途标签，关注空间资源的动态优化利用。
城市空间是宝贵的稀缺资源，不管是居住空间、办公空间、商业空间还是休闲空间，都有优化利用的巨大潜能。互联网时代的新技术和空间使用权的切分性让越来越多类型的城市空间进入到扁平化的大众市场，使原本无资格或无能力使用这些资源的人能够使用它们，并创造新的价值。因此，城市空间不再由居住、商业和工业等单一用途所界定，相反空间可达性的提升和分时利用让原本只有单一固定功能的空间在不同时段具有不同的功能和使用人群，这正是城市丰富多样功能和持续活力的来源。
静态、固化的城市规划和管理并不能应对这种变化。为了应对空间资源动态利用的需求，Airbnb 等商业平台选择在互联网平台上即时发布供需信息。纽约则设置了市长直属的数据分析办公室，专职负责城市的数据开放和运营分析，为城市的各个职能部门提供数据支持 — 将城市作为一个复杂系统，关注“流”的动态变化，将是城市管理和规划方法变革的重点方向。
(2) 打破碎片化管理，明确空间使用的权责。
城市空间是一个巨大的连续体，也是一个有机整体。然而，空间系统在城市管理中缺乏整合的管理主体，空间过程被划分到住房、园林、交通和城管等不同的政府部门，导致管理的重点被放在实体资源而非空间过程，造成了空间管理的主体缺失或重叠问题。城市空间虽然在名义上为公共所有，但是其空间的使用权、管理权和建设权等权属碎片化的分布在多个不同部门和主体手中，使公共领域的共享比商业领域的共享更加困难。因此，当共享的主体从具有相对私密性的居住空间扩展为城市空间时，如何从优化利用的角度出发，划定空间使用的权责，就成了需要解决的首要问题。
在欧美国家，针对某一问题的空间促进项目往往由市长办公室成立项目组直接负责，如旧金山发起的LivingInnovation Zone(简称“LIZ”)城市空间营造项目、波士顿的城市创新区项目等。在我国，上海和深圳先后成立了推进城市公共空间建设的促进中心 (上海城市公共空间设计促进中心、深圳市城市设计促进中心 )，北京设立了“大栅栏更新计划”“白塔寺再生计划”等针对特定片区的城市微更新运营机构，成为探索城市空间经营模式的先行者。
(3) 弱化独占性，关注共同参与和共同拥有。
空间是一种社会过程，这种特征使人们很难将空间及其中发生的事件和进程分开。这种过程性意味着“在场”在空间体验中永远是必要且重要的。城市空间的共享不仅意味着使用权的开放，还应该根植于多元主体对空间过程的介入和参与。移动互联网和ICT技术可以为这种开放共享提供多种途径，如波士顿、伦敦等城市都推出了允许市民发现和汇报城市问题的手机应用；洛杉矶的圣莫尼卡推出了CitySwipe应用，向市民展示多种城市建设场景，通过市民是或否的回答来评价建设方案；澳大利亚新南威尔士州的凯兰园区通过互联网交互网站与市民互动，完成了面积为 61 hm 2 的总体规划设计。在我国，上海、武汉等城市已经尝试通过互联网等手段，增强规划编制过程中的公众参与程度。随着城市空间对精细化运营和管理的要求不断提高，即时互动式的规划过程和多样化的公众参与方式都将是共享开放城市建设的必要手段。
五
结语
互联网和共享经济的爆发性增长为基于使用权共享的住房分享平台带来了繁荣，以共享社区为代表的新型开放性社区也为城市居住带来了多种可能。根据《中国分享经济发展报告 2017》显示，我国 2016 年主要住房分享平台的房源数量超过190万套，用户总人数约为 3500 万，总交易额约为 243 亿元，较 2015 年同比增长 131％。美国人口普查局(Census Bureau)公布的统计数据显示，2017 年第二季度美国住房自有率为 63.4％，为自 1967 年以来的最低水平。荷兰在 1947 年到 2010 年间，私人拥有的住房比例从87.4％降到了55.3％。虽然居住共享在各国的发展模式不尽相同，但是可以预见的是，随着城市规模增大、社会流动性增加、人口密度增加、消费观念改变及信息技术进步，自有自用的非共享住宅在城市(尤其是大城市)中的比例会不断降低。与共享经济同时发展的是意义更加广泛的共享城市，住房共享只是其中的一个方面。从共享住房、共享出行、共享办公到共享城市的转变，意味着人们使用空间、占用空间和改变空间的方式发生变化。在这场从垄断到开放，从占有到共有，从社区到社群的革命中，已经有数个城市不断尝试，形成了宝贵的经验。这些实践也凸显出当前城市管理和城市居住所面临的关键性问题，对这些问题的不断探索和挖掘将为城市空间的经营带来进一步的启发。
来源：2018年05期《规划师》杂志
新媒体编辑：肖莉
审读：刘芳
文章全文详见《规划师》2018年05期
《共享经济与共享住房
—— 从居住空间看城市空间的转变》
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