【深度】土储高增、高效运营，彰泰称王广西楼市势如破竹
文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良
新增土储综合分析
2017年-2019年4月，彰泰集团新增土储拿地金额、土储建面、地块数量，呈现显著增长。其中，彰泰2018年新增土储拿地金额、拿地建面、拿地数量增长率分别为约71%、77%、80%。
在克而瑞发布的2018年广西新增土储榜中（榜单仅统计招拍挂市场），彰泰集团的新增土储货值、拿地建面、拿地金额均位列三大榜单TOP1，其在广西土储TOP20的市场占有率较大，称王趋势。
2018年广西房企新增土储货值榜（榜单图部分截图，来源克而瑞）
拿地方式上，彰泰集团不局限一级土地市场的“招拍挂”，特别是面对土拍竞争较为激烈或者供地不足的城市，一方面是积极现身土拍现场，保持市场热度；另一方面是采用收并购、参股合作开发、司法拍卖等渠道获取新项目，合理控制拿地成本，择优拿地，保持土储规模高增长态势。
今年以来，彰泰集团在土储上更加精准拿地，拿地建面、拿地金额远超去年同期，“广积粮、扩规模”，加大“深耕广西、下沉强县”的步伐。2019年1-4月彰泰集团广西新增项目均是通过招拍挂拿地，其中土储建面约万㎡、拿地金额30.38亿元，拿地共计4幅。其中，招拍挂拿地建面112.42万㎡，是去年同期的8.1倍；招拍挂拿地金额约30.38亿元，是去年同期的12.8倍；招拍挂拿地数量4幅，是去年同期的4倍。
2018年开始，彰泰集团在土储规模竞赛中开启新赛道——规模化扩容，积极拓展优质土储。以占地面积100亩、150亩、200亩等级别规模化扩容，单幅超30万㎡的拿地数量明显增加，并且地块择优选址，或临江河湖海山川从林等自然生态环境，或坐落临市政中心、文体场馆、路网交通发达之地，以开发运营大型住区、综合体、度假物业项目为主。
2019年1-4月，彰泰在贵港、桂林、柳州三地均有新增项目，每个城市合计拿地建面均超30万㎡。其中，贵港彰泰红，占地约183亩、计容建面37万㎡，坐落港北新区，临近体育中心、文化艺术中心，商住氛围日渐浓厚，而且小龙、华泰、恒大、碧桂园、阳光城等众多品牌开发商早已抢滩于此，足见彰泰与合作企业对市场格局与发展趋势的敏锐洞察。
优质土储竞争激烈，彰泰保持积极拿地态势，旨在做大做优做强规模；足见企业对自身的投资眼光和投资能力具备较高信心，同时，产品品质和物业服务，也在向一线房企看齐，打造百年企业、品质标杆。
这里我们以2018年至2019年4月时间段，彰泰新增土储情况作综合分析。
克而瑞数据统计，2018年至2019年4月，彰泰集团对广西各城市布局较为均衡；部分区城市新增土储激增，主要是所拿地块体量较大或数量较多。其中，北部湾区域（已布局北海、防城港）、桂林区域、桂中（已布局贵港、玉林）拿地建面分别为90.64万㎡、86.27万㎡、66.16万㎡，占比比例分别为21%、20%、15%。
近年来，彰泰集团紧跟北部湾经济区发展步伐，围绕北部湾城市群核心城市南宁，以及北海、防城港、玉林等重点城市布局，积极获取优质地块，甚至重金揽地，有以下几个特征：
（1） 有决心拿高价地，有信心做标杆产品。高地价意味着拿地成本高，与之地块匹配的是优质地段和丰富配套资源等，考验企业的资金实力和运营，所开发的产品竞争力更强、溢价空间更大。柳州滨江学府、南宁凤岭江湾、南宁滨江学府的楼面地价分别达8081元/㎡、6225元/㎡、5803元/㎡，以上几个项目都是坐拥城市丰富江景资源、生活配套、交通便利，受到城市高净值人群青睐。
（2） 有决心拿大地块，有信心运营品质大盘。北海春江海岸占地233亩，计容建面约26万㎡，以别墅、高层住宅组成的的滨海度假大城；防城港观江海占地215亩，计容建面约38万㎡，打造集板式住宅、酒店式公寓、大型商业为一体的滨海度假大城。
（3） 连片开发模式，加速规模化扩张。对于城市版图的扩容，彰泰的节奏是迅猛的。仅用一年多时间内，像南宁、桂林、柳州、北海等热点城市，仅用一年多时间，即实现多盘布局。规模化扩展的同时，彰泰也注重精细化产品线，针对地块所处不同地域的特征，进行相应定制产品，目前形成了“红系”、“郡系”、“城系”、“府系”等产品线，涵盖别墅、洋房、高层、公寓、商业等物业，满足不同购房者的置业需求。
最近一年中，彰泰加大开疆拓土，延伸广西版图、桂东、桂西、桂中三大区域重大突破。2018年，桂东区域通过品牌房企强强合作开发，彰泰操盘，新增贺州彰泰郡、梧州彰泰城、梧州彰泰滨江学府；桂西区域新增百色彰泰学府、横县彰泰城、宾阳彰泰学府3大项目；新增桂中区域，诞生玉林彰泰城、贵港彰泰红。
“延伸进驻热点城市，下沉潜力县份”，已然成为当前彰泰集团深耕广西的明确方向，推动城镇化建设、转型城市运营商。早在几年前，彰泰已率先进驻桂林灵川县、贺州钟山县，并迅速打开县份市场，制定适用三四线城市及县份的商品房营销模式。过去一年，彰泰集团已先后挺进南宁横县、宾阳县；今年4月17日以5.11亿元拍下桂林灵川县91亩优质地块，其拿地面积、拿地金额、成交单价和楼板价以及溢价率，均创当地的天花板价纪录。未来一两年，彰泰还将继续下沉经济大县、人口大县、潜力县份等。
土储去化如何，直接表现在运营和销售上。全年销售额破10亿、30亿、50亿、70亿、100亿、200亿……从2012年到2018年，短短七年间，彰泰集团销售年复合增长率达60%以上，市场地位高阶晋升，是从“桂林王”到“广西王”的跃进。
彰泰集团今年以来已连续4个月跻身全国百强，领衔广西房企一梯队。据彰泰集团披露2019年1-4月业绩显示，销售金额112.1亿元、销售面积134.0万㎡，南宁、桂林、梧州等地的单盘业绩较为突出。
当前“稳地价、稳房价、稳预期”的市场大趋势下，房地产市场集中度进一步提高，市场竞争时代也在发生改变，由早期的“储地为王”到近年发展的“现金为王”，再到或占据未来话语权的“价值为王”，谁的市场敏感度高，洞悉市场变化，抓住市场机遇，谁就有可能领跑赛道，甚至称王市场。
彰泰集团非常注重探索创新发展，与延伸服务链，组织品牌活动，拉进与业主以及客户的距离。重大重要节日活动、特别时段不打烊、售楼部免费洗车以及茶点提供特色服务，专属业主食堂、酒店式入户大堂、全龄社区配套以及400客服回访……已是彰泰物业服务的“王牌”。
近日，彰泰集团官方在线购房平台“彰泰家”上线，标志着彰泰服务再度升级。该平台打通了线上线下多信息渠道，让购房者更快速、更直观、更真实地了解彰泰在售项目信息，并且有专属客服及时在线答疑解惑。掌上看房、选房、购房，或将是“互联网+时代”下置业新趋势。（点击文末阅读原文，即刻进入“彰泰家”）
彰泰集团官方在线购房平台“彰泰家”页面展示（开发商提供）
彰泰集团正在举行5月阳光购房月，10城60余个项目联动（开发商提供）
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