前5月开发投资额降0.3%，5月单月新房销售大增

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2020年5月，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效，生产生活秩序持续恢复，住房需求得到进一步释放，70个大中城市房地产市场总体稳定，价格略有上涨。
6月15日，国家统计局公布了2020年前5月各项数据：全国商品房销售面积与房屋新开工面积单月同比增速均回正，分别增9.7%、2.5%。土地购置面积累计同比降幅收窄至8.1%。在此推动下，前5月开发投资额增速与2019年同期齐平，仅微降0.3%。
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销售面积单月同比增9.7%

国家统计局数据显示，受疫情影响，1-5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。

其中，住宅销售面积下降11.8%，办公楼销售面积下降26.7%，商业营业用房销售面积下降21.7%。商品房销售额46269亿元，下降10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。其中，住宅销售额下降8.4%，办公楼销售额下降35.3%，商业营业用房销售额下降26.6%。

单月来看，2020年5月新房销售大幅增量，同比增速一举由负转正且创近一年以来增速新高。

5月商品房销售面积达14730万平方米，较2019年同期增达9.7%，销售金额14406亿元，同比增14%，其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。北京、上海、广州和深圳分别环比上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅与上月相同。北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

实际市场表现所展现的“红5月”与数据层面基本一致。随着房地产业重新步入正轨，杭州、南京、成都等热点城市屡屡出现“万人抢房”现象。如杭州远洋西溪公馆项目登记摇号，吸引了近6万人参与；南京江畔都会上城新推出的223套房源，吸引了12815组买房人摇号，平均57人抢一套房。

数据层面上，更多核心一二线及强三线支撑的东部、西部地区前5月商品房销售面积同比降幅以分别收至9.9%和9 3%，超过全国水平；中部、东北地区则仍有17.3%和22.4%的较大跌幅。

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一线城市一、二手房价同环比齐升

从全国商品住宅销售价格来看，一线城市一二手房房价同环比增速显著上扬，整体及二三线城市房价环比持稳、同比降速的总趋势未变。

5月，一线新房房价环比增0.6%，涨幅扩大0.48pts；二手房房价同比增达4.1%，涨幅扩大1.12pts。其中上海新房房价环比上涨0.8%、北京二手房房价环比上涨1.8%最为显著。二三线城市一二手房房价同比增速均有回落，二线、三线分别回落达0.2pts和0.3pts。

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前5月开发投资额同比微降0.3%

受新开工及土拍市场增量支撑，1-5月份，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，降幅比1-4月份收窄3.0个百分点。其中，住宅投资33765亿元，同比持平，1-4月份为下降2.8%。

其中，东部地区房地产开发投资25190亿元，同比下降0.1%，降幅比1-4月份收窄3.0个百分点；中部地区投资9051亿元，下降6.8%，降幅收窄3.8个百分点；西部地区投资10175亿元，增长5.6%，增速提高1.9个百分点；东北地区投资1504亿元，增长0.5%，1-4月份为下降1.6%。

前5月开发投资额累计值已与2019年同期基本齐平。5月开发投资额为1.28万亿元，同比增长8.1%，已恢复达到近2年常态月度的高位水平。

我们认为，前5月开发投资额得以大增主要受新开工面积及施工强度持续走强推动，同时土拍市场持续回暖也为其提供了一定保障。疫情逐步得到控制后，全国房屋新开工面积逐月回升，在核心城市新房火热、多数城市预售标准放松背景下，房企多督促施工方加紧工期进度。

此外，疫情后核心城市持续放出重点地段优质地块，土拍市场持续回暖，如杭州目前已实现土地出让收入过千亿。

在新开工施工与土地购置两方支撑下，预计全国开发投资额增速将在6月累计回正，且在第三季度创新高。

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5月新开工同比转正且增2.51%

从新开工面积来看，5月房屋新开工面积达21765万平方米，环比增涨11%，达疫后新高，且与2019年末齐平，同比增速由负转正增2.51%，累计同比降幅也收至12.8%。

同时，5月末，商品房待售面积51771万平方米，比4月末减少483万平方米。其中，住宅待售面积减少436万平方米，办公楼待售面积减少21万平方米，商业营业用房待售面积减少24万平方米。

我们认为，后续房屋新开工面积仍将为开发投资额重要发力点，但单月规模或将见顶回落。一方面，从施工面积来看，自3月到达高点后单月规模已持续下降，至5月单月已仅22060万平方米，同比增速已降至2.3%，因此预计新开工面积后续也将面临见顶；另一方面，从历年规律来看，新开工面积下半年规模普遍低于上半年，因此后续规模回落也是自然现象。

从土地购置面积来看，前5月累计同比降幅已收窄至8.1%。在推进生产要素市场化的大环境下，土地市场交易景气持续回升，5月，房地产开发景气指数为99.35，比4月份提高0.49点。考虑到5月挂牌土地的总建面仍处相对高位，预计6月土地购置面积仍将有大幅回升空间。

我们认为从商品房销售来看，虽然5月多个核心城市市场飘红，但随着疫情导致的分化影响，预计后续核心城市与普通三四线城市、改善与刚需置业间的销售表现将更加分化，这将在一定程度上制约整体新房销售规模回升。

对于土地购置、新开工、建安施工而言，考虑到整体施工面积逐渐降低，预计后续房屋新开工规模即将见顶回落；且在现金财务压力下，房企短期内仍将聚焦于核心城市优质地块拿地，随着各城市供地规模陆续发布，预计下半年土地购置层面恢复也将放缓。