全文来了！丁祖昱跨年演讲精彩实录
The following article is from 丁祖昱评楼市 Author 丁祖昱
2020年12月31日，新静安体育中心，丁祖昱的朋友们，来自百强房企的高管们，如约而至，共聚一堂。
长达4个小时的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会，再一次为业内外奉献了一场数据与思想碰撞的盛宴。
2020年，在新冠疫情的冲击下，我们比任何时候都面对着更加艰难的挑战，正如今年的主题“挑战未来”。
发布会现场，鲜活的大数据下，丁祖昱以其对行业的深度理解和分析，共说了4万多字，从宏观、到中观、到微观，从政策、到市场、到聚焦新时代的新需求。未来，行业将进入一个新的发展阶段，拥有新的行业逻辑。
凛冽的寒冬中，2020-2021跨年夜的思想碰撞余温未散，我们用文字记录下这些思考和分析，希望以此可以给行业带来更多的希望和借鉴。
总结篇：2020巨大挑战
2020年是挑战的一年，未来的每一年都面临巨大的挑战，主要体现在以下十个方面：
“三条红线”之后，房企的资金压力骤升，资金上的挑战将是未来最大的挑战。
2020年上市物企24%首日下跌；所有上市物企首日开盘价至12月末股价来看，41%物企股价比开盘时有了明显下跌。
我去年讲租赁要变“天”，没有想到“天”变的如此之大。
总结篇：2020一抹亮色
今年房地产行业出现了V型反转，房地产开发投资增速对今年的GDP产生非常大的贡献，房地产真是压舱石和稳定剂，这是整个2020年中国地产行业最大的亮色，也是中国整个经济最大的亮色之一。
总结篇：大数据
2020年中央政策从稳到稳，上半年是稳经济，相对宽松的稳，下半年是收紧的稳：稳房价、稳地价、稳预期。
从地方政策来看，上半年是放，下半年是收。上半年与房地产相关的放松政策在短短两个月时间出了三百多条；下半年有19个城市调控加码，放和收形成了一个鲜明的反差和对比。接下来，收的政策还会有，但是放的政策大概率不会有。
金融政策方面，全年都在持续的收紧。
今年的土地市场非常火，金额再创新高，克而瑞监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿，上海成交额2830亿，同比增长53%，排在首位，佛山在三四线城市中排第一位，土地出让金达到1200亿。
年内土拍市场先扬后抑，月度从16%溢价率降到年末11%，流拍率从最低7%上升到13%。城市分化加剧，成交金额top30城市占了整个中国城市总土地成交50%，面积占了29%。
地价创十年新高，重点300城平均楼板价达2613元/平方米。其中，全国城市成交总价榜和成交单价榜中，北京和上海在单价榜中各占五席，总价榜有更多城市出现，比如深圳、杭州、厦门、广州等。
从供求来看，一线城市全面趋好。上海销售金额位全国首位、重庆为总面积首位。深圳房价名跌实涨，但从可比房价看，深圳排名还要靠前。
最高价项目上海遥遥领先，最高总价和最高单价都在上海，单价最高为32万/平方米，项目总价最高为1.9亿。仍有部分城市最高价也没有破万，城市和城市之间的差距非常大。
从最低价看，北上深“上车难”。深圳的最低单套总价是191万元，成交最低单价是2.7万/平方米，最低价门槛值高出所有城市一大截。无论是北京、上海，还是深圳，对于刚需的年轻群体来讲，上车依然比较困难。
豪宅成交上海占据半壁江山。单价10万-15万/平方米豪宅成交套数中，上海是所有城市总和的三倍；单价15万/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低，从高端市场来看，上海表现比较突出。
公寓项目成交深圳独占鳌头，深圳公寓住宅整体成交量非常大，5000万元以上公寓住宅成交43套，其他城市一套也没有。整个深圳过十万以上的公寓，全部加在一起，也有差不多五百套。
二手房成交金额方面，上海成交超过一万亿，同比增长30%。15城二手住房总成交额4.3万亿，推算一下全国二手房总量应在七万多亿。
从二手房房价来看，深圳二手房单价破6万/平方米，上海以4.3万/平方米排在第二。成交均价排到第十位郑州只有1万多块钱。从一二手倒挂情况看，深圳倒挂了差不多12%。
从成交结构来看，二手房全面承接了刚需。十个重点城市中90平方米以下成交面积超60%，套均总价来看，0.6倍以下占26%，0.6-0.8倍占21%，加在一起约占50%。
今年千亿房企数量破40，但在全口径全面上升的过程当中，部分房企首次出现操盘口径和权益口径下降，未来可能会成为一种常态。
从投资角度，货值还是集中在top30的企业当中，前30强约占70%货值，强者恒强。“三条红线”之后，投资全面回落，但绿企仍保持44%增速。
从财务情况上看，企业加速降杠杆，有的上市，有的增加配股，还有的债务转让。
物管行业规模超1.2万亿，增速达20%，比地产行业整体增速快得多。在管面积不断增长，预计为350亿平方米。
今年并购开始加速，未来物业行业将全面开启并购潮。
企业之间梯队分化明显，近半物业股沦为“僵尸股”。估值方面，首尾差异巨大，最高估值有100多倍，最低只有4.9倍，今年股价涨幅最大的达到222%，最低的跌了40%。
从布局上来看，城市深耕远远不足。物业公司要做好城市的集中度，只有在一个城市深耕做大之后，规模效益、运行效能才能体现出来。
坪效方面基础收入过低，代表性企业平均物管收入1.84元，物业公司生存艰难，基础物业费真的需要改革了。增值服务收入最高为9.9元，接下来真的是大有所为。
七成业主对物业不满意，问题还是集中在卫生、安保、支出等基础问题上。
政策端中央把租赁放到了特别重要的战略位置，重点强调保障性，要增加供应还要调控租金，未来增加供给的市场规范政策会越来越多。补贴方面北京力度最大。
租赁相关的融资热度降到了冰点，从百亿级规模降到了十万级。租金走势平稳，31个城市租金下跌，21个城市租金略微上涨。企业增速明显放缓，房企今年新开公寓增速为25%，运营商增速从15%降到了7.5%。
233块租赁用地无一入市，明年出现交付之后将迎来运营难关。集体用地则概念大于实效，周边规划、交通、配套很难满足。自持用地则面临退出难、经营难的问题。
需求端中低端仍为租房主力，北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高，其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高。客户关注点一个是租金性价比，一个是交通。需求端受到暴雷影响，目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底。
上海租赁规模全国第一，可租房源超300万套，成交租赁用地105块，整体租求平衡，租金稳定。
2020年对办公来说，挑战非常大。重点城市新增供应下降30%，需求端下降60%，空置率平均增长13%。租金降，空置率升，供应降，需求也在降。
招租过程中手段频出，但效果有限。今年租赁市场就是一个挖墙脚的市场，租客全部启动降级，品质不降，租金全降。
办公楼销售成交连降5年，今年散售和大宗办公成交均下降20%，成交向核心城市集中，北上占7成。
整个商业市场供应减少约50%，销售金额降30%，销售市场萎靡并集中在少数城市。
三亚商业市场呈爆发式增长，主要是因为出境游骤降和免税新政。
从项目角度来讲，传统商圈“靠新”，新兴商圈要靠“大”。
业态品牌中，服装和餐饮全线飘绿，奢侈品疯涨，老品牌选择下沉，并推出子品牌迎合消费降级的趋势，新兴品牌迎合新的主流消费客群需求且获得融资得以快速扩张。
文旅全面转入内循环，收入退回到2015年的水平，只有4万亿。
销售收入首次出现负增长，总建筑面积和销售面积，增量不到一千万平方米。
大中小企业重心转向运营，只有通过运营才能带动销售。
十年磨一剑，养老产业转机来临，养老的春天来了，产业向高品质、多样化升级。
养老产业的转机主要体现在两点，首先政策破解了行业壁垒，痛点被解决。其二，2020年是60后入场元年，他们带来消费变革。
市盈率方面，A股医疗大于养老，养老远超地产股。从资本市场上可以看到养老的空间足够我们未来十年二十年，甚至五十年一百年的发展。
从城市来看是两极分化非常明显，七大区域城市养老潜力凸显，广东、北京养老金盈余，东三省亏空最大。2020年养老城市投资潜力中上海位居榜首。
需求端患病率远超国外，但消费能力有限，消费门槛5000-7000元/月。
更重要的是养老盈利模式出现，部分企业已开始盈利。房企加速布局康养领域，需要用产业运营思维进行布局，开发过程中更应注重运营和服务能力落地。
2020年是房企数字化进程加速的一年，也是数字化真正元年。60%的50强房企数字化投入比2019年有了明显增长，社区、商业、建造数字化热度较高。
目前企业发展数字化呈现出智能化、数据化、在线化并行，各个梯度中交叉式发展。
企业数字化转型呈现出自我孵化模式、项目合作模式和对外投资模式三大主流模式，其中企业喜欢自我孵化。
趋势篇：新逻辑
首先提出一个新的逻辑：整个行业将步入无增长时代。从2016年至2020年，销售面积几乎没有增长，都稳定在16亿平方米左右，虽然成交金额从14万亿达到17万亿，但这一方面是房价在涨，另一个方面是过去几年，都以三四线城市的成交结构为主，去年和今年开始，一二线的成交占比越来越高，所以才使得成交金额不断上升。未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入无增长时代。
第二点，随着今年“三条红线”的出台，很多房企拿不到更多的资金，过去房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，如果没有更多的资金加入，整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。
过去的两三年不确定性充满了整个行业，无论是政策、“黑天鹅”，还是整个行业的上下波动，这都是因为不确定性。2020年之后，特别是带上“三条红线”的“紧箍咒”之后，确定性更加明确，再加上提了四年的房住不炒，行业的发展方向变得非常清晰：高歌猛进时代应该告一段落。
去年提出了房地产是制造业的观点，是中国最大制造业的观点。今年补充两点，房地产业是中国最大的金融业，最大的制造业，最大的服务业。
金融业不用多说；制造业去年已经讲过了，整个制造业所有的特征，房地产行业都符合，而且房地产行业，对吸引就业者，消化就业者这一块也都有了帮助；而与房地产相关的服务业，如今也在越做越好，越做越大。
在回顾2020年的时候，已经有一些企业的业绩下降了。2021年可能出现规模企业操盘和权益口径销售业绩下降的情况。在今年45家典型房企，全口径增速为负的也有几家，有4家是千亿房企，全口径今年也是负增长。未来规模房企出现负增长，在三道红线的压力之下，可能是未来的一个常态。
房企要学习金融机构，每年做压力测试。
第一道是经营现金流加融资现金流最后等于正还是负。2020年上半年，50家房企，经营现金流为负的是26家，融资现金流为负的是8家。
第二个压力测试，把所有的资产，包括在售项目、土储、存量资产、不良资产，全部折合市场价，减去所有的负债、应付款，上市公司可以和上市公司市值做比较，非上市公司可以和净资产做比较。
两道压力测试完成后，得出结果良好的房企，可以在2021年，乃至未来每一年继续大踏步前进。如果这两道压力测试做出来的结果不尽如人意，未来可以适当的放缓脚步，夯实基础。
“三条红线”的要求提出之后，试点企业范围一定会扩大。所以踩红线的企业，无论是一条、两条，还是三条，希望迅速转绿。
趋势篇：新发展
未来房企要跟着客户走，这个问题谈了很多年了，前几年在做定位的时候，也会做周边的竞品调研，如周边两房100-110平米卖得最好，这是客户需求吗？未来要重新跟着客户走，认真跟着客户走，重新做好需求的研究和分析。
所有企业最大的挑战就是投资、就是拿地，拿错一块地十块地都补不回来。为此探讨一些新的指标：
建议两个模式，第一个，重点城市做好深耕，第二个，要多合作，特别是非重点的城市，合作才是未来最大的机会。
95-00谁都想住好房子
95后到00后分成四类人，有房的52%，无房的48%。其中有房但10年内不买房的袋鼠族24%，有房10年内买房的房二族28%，无房族当中想买房的奋青族36%，还有12%无房但10年内不买房的乐租族。
奋青族希望首付款达60%以上，都想自己装修，且都想买三房。房二族属于买房实力派，再次置业的偏好在110-140平米大户型，愿意付产品溢价，停车位的配比是要1：2。
三房成为入门款，户型功能都要全，哪怕是奋青族也要有一个X空间，喜欢自己做装修，基本都不想多贷款，喜欢看抖音。
刚需上车户型虽然是三房起步，但是总价存在着理想和现实的巨大差距，所以今天的三房都比较小，八九十平米，很多是2+1房，无可奈何才会选两房，买刚需的人，最后迫于资金、总价压力，愿意放弃一个卫生间。
今天改善群体的总价和单价都在上升，最核心的是户型、尺度上的改善。其次是衣厅厨卫，对细节这块也越来越关注。
新赛道，寻找第二增长曲线
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这是丁祖昱对于2021年房地产市场的判断和展望，也是最值得关注的压轴大戏。